Omakotirakentamisen täydennysmahdollisuudet taajama-alueella Riihimäen kaupunki Tekninen keskus Kaavoitusyksikkö 23.3.2011
Sisällys 1 LÄHTÖKOHDAT... 3 2 RIIHIMÄEN YHDYSKUNTARAKENNE... 3 3 RIIHIMÄEN VÄESTÖNKASVU... 3 4 KAAVATILANNE... 4 4.1 MAAKUNTAKAAVA... 4 4.2 YLEISKAAVA... 4 5 AO -TONTTIEN RIITTÄVYYS...4 6 RIIHIMÄEN MAANTIETEELLISET EDELLYTYKSET... 6 7 ASUINALUEIDEN LAAJENEMISMAHDOLLISUUDET TAAJAMA-ALUEELLA... 8 8 KÄYTTÄMÄTÖN RAKENNUSOIKEUS TAAJAMA-ALUEELLA... 11 9 YHTEENVETO... 11 2
1 Lähtökohdat 14.12.2009 Khall. 597 kaupunginhallitus hyväksyi teknisen lautakunnan esityksen Kalmun osayleiskaavaehdotuksesta. Lisäksi kaupunginhallitus päätti pyytää teknistä keskusta selvittämään vaihtoehtoiset pientaloalueet (vaihtoehtoiset soveltuvat alueet, maanhankinnan tilanne ja mahdollisuudet sekä alueen tekniset toteuttamismahdollisuudet). Lisäksi kaupunginhallitus kehotti teknistä lautakuntaa valmistelemaan maapoliittisen ohjelman. Maapoliittinen ohjelma on ollut kaupunginhallituksen käsittelyssä 16.8.2010. Kaupunginhallituksen päätöksellä on perustettu kaupunginhallituksen alainen työryhmä käymään läpi maapoliittinen ohjelma sen tarkistamiseksi. 2 Riihimäen yhdyskuntarakenne Riihimäellä rakentaminen on 1800-luvun loppupuolelta alkaen kerääntynyt rautatieaseman läheisyyteen Rautatienpuiston hiekkaharjulle ja myös ympäröiville huonommin rakennettaville savikoille. Laajat turvealueet ovat yhä edelleen rakentamattomia. Riihimäen asutus on hyvin keskittynyttä. Yli 90 % väestöstä asuu 3 km:n etäisyydellä rautatieasemasta. Rakentamiskelpoinen alue Vt 3:n itäpuolella on valtaosaltaan jo kaavoitettu ja rakennettu. 3 Riihimäen väestönkasvu Riihimäki on osa Suomen eteläistä väestönkasvualuetta. Alue on Helsinki Tampere akselin kehitysvyöhykkeellä ja kuuluu kiistämättä pääkaupungin vaikutuspiiriin ja siten Helsingin metropolialueeseen. Kaupungin väkiluku on ollut vahvassa kasvussa koko 2000-luvun ajan. Pääasiallinen kasvun tuoja on ollut muuttovoitto. Kaupungin strategiassa on varauduttu seuraavanlaiseen väestönkasvuennusteeseen: 1,5 % vuodessa vuoteen 2015 saakka ja 1 % vuoteen 2030 saakka. Vuosina 2007 ja 2008 kasvu oli lähes 2 % vuodessa. Vuosina 2009 2010 väestönkasvu ei noussut ennusteen tasolle. Tilastokeskuksen ennuste on selkeästi pienempi kuin kaupungin oma ennuste. Riihimäen oman ennusteen mukaan väestö lisääntyisi vuoteen 2025 mennessä 7 241 henkilöllä, eli Riihimäellä vuonna 2025 väestön määrä olisi 34 744 henkilöä. Tilastokeskuksen ennusteeseen verrattuna eroa on +3 429 asukasta. Riihimäki 2010 yleiskaavassa väkiluvun ennusteen vaihteluväli on 28 000 30 000 asukasta v. 2010. Ennuste on varsin hyvin toteutunut, kun väkiluku vuoden 2010 lopussa oli 28 803 henkeä. Koko maakunnan tasolla väestönkasvun on arvioitu olevan 0,42 % vuodessa vuoteen 2025 mennessä. Maakuntakaavan väestösuunnitteessa koko Riihimäen seutukunnan väestönkasvuksi on arvioitu n. 0,41 % vuodessa vuoteen 2025 mennessä. 3
4 Kaavatilanne 4.1 Maakuntakaava Kanta-Hämeen maakuntakaava on vahvistettu 28.9.2006. Maakuntakaavan asuinaluevaraukset eivät ole enää riittävät Riihimäen väestönkasvu huomioon ottaen. Kalmun osayleiskaava-aluetta ei ole merkitty maakuntakaavaan, mutta Hämeen liiton 24.9.2008 annetun lausunnon mukaan Kalmun alueen kaavoittaminen asumiseen on perusteltu poikkeama maakuntakaavasta. Maakuntakaavan uudistaminen on aloitettu vuonna 2008, tavoitteena on saada uusi maakuntakaava valtuuston hyväksyttäväksi keväällä 2012. Voimassa oleva maakuntakaava 4.2 Yleiskaava Riihimäen 2010 yleiskaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 9.6.1997. Kaava on oikeusvaikutukseton. Yleiskaava on vanhentunut ja tulee uudistaa. Yleiskaavoitus päivitetään oikeusvaikutteisina osayleiskaavoina, joiden lisäksi tehdään koko kuntaa koskevia yleiskaavallisia selvityksiä, kuten liikenneselvitys, maisemaselvitys ja palveluverkkoselvitys. Yleiskaavan ohjelmointi on vuoden 2011 kaavoitusohjelmassa. 5 AO -tonttien riittävyys Tällä hetkellä kaupungilla on kerrostalotontteja n. 5 vuoden tarpeiksi. Rivitalotonteista on pulaa, niitä yritetään lisätä asemakaavamuutoksilla mm. Vahteristossa. Toisaalta keskustassa Keski-Suokylässä asemakaavamuutoksella muutetaan rivitalokortteli kerrostalokortteliksi, jolloin rakennusoikeus lisääntyy merkittävästi. 4
Omakotitonttien loppuminen on suuri uhka, vuoteen 2014 mennessä kaupungilla ei ole enää myytäviä omakotitontteja, ellei saada laajempaa aluetta lähivuosina asemakaavoittavaksi. 5
6 Riihimäen maantieteelliset edellytykset Maankäytön rajoitusalueet Luonnonmaiseman rajoituksista merkittävimmät ovat turvealueet mm. huonon rakennettavuutensa vuoksi ja Kytäjä-Usmin gabroalue, joka tulee säästää ulkoilu- ja virkistystarkoituksiin. Vesistön ranta-alueet n. 200-250 m etäisyydellä rannasta ovat maankäyttö- ja rakennuslain määrittelemiä rakentamisen rajoitusalueita. Maakuntakaavan luonnonsuojelukohteet kuten Hatlamminsuo (soidensuojelu) ja Hatlamminmäki (geologinen suojelu), Arolampi (linnustonsuojelu) ja Paalijoen kanjoni (geologinen suojelu) ovat rakentamisen ulkopuolella samoin kuin detaljikaavoituksella tai erillispäätöksillä suojellut kohteet kuten Suolijärven ja Vahteriston luonnonsuojelualue. Valtakunnallisten suojeluohjelmien kohteet kuten kallionsuojeluohjelman Hiirenkallio, Mikkolankallio ja Ruusinkallio ovat myös säästettäviä kohteita. Herajoen vedenottamon suoja-alue on Herajoen vedenottamon suojelusuunnitelman mukaan rakentamisen ulkopuolella. Pohjaveden muodostumisalueet ovat erityisten ehtojen alaisia. Riihimäellä on yksi iso maa-ainestenottoalue, Rappukallio, jonka alueella muu maankäyttö tulee kysymykseen vasta ottamistoiminnan loputtua. Vanhat ja uudet kaatopaikat, Kapula, Korttionmäki ja Kinturin maankaatopaikka ovat pysyvästi varsinaisen yhdyskuntarakentamisen ulkopuolella. Riihimäen varuskunnalla on oma toiminta-alueensa, joka on kaavoituksen suhteen pysynyt suhteellisen erillisenä, taajamatoimintojen ulkopuolisena alueena. Riihimäen koko kaupungin meluselvityksen 2008 mukaan Vt 3:n, rautatien ja KT 54:n yömelu asettaa reunaehdot uuden asumisen sijoittamiselle. Varuskunnan ampumaradan meluvyöhyke rajoittaa toistaiseksi Kokon alueen kaavoittamista. Muun lainsäädännön, esimerkiksi muinaismuistolain ja luonnonsuojelulain määrittelemät yksittäiset kohteet ovat luonnollisesti myös rakentamista rajoittavia. Kun rajoitukset kootaan yhteen, nähdään, että taajaman lounaispuoli, Riutta, Siirtola, Arolampi ja Vahteriston eteläosa ovat mahdollisia esimerkiksi asumisen alueiksi. Kokon alue vapautunee aikanaan melurasitteesta. Meluvyöhykkeitä voidaan supistaa meluestein; niitä voidaan myös rakentaa muuhun kuin asuinkäyttöön. Konsultointivyöhyke on Turvatekniikan keskuksen (TUKES) määräämä alue toimintaperiaateasiakirja- ja turvallisuusselvitysvelvollisten laitosten ympärillä. Konsultointivyöhykkeen tarkoitus on ohjata maankäytön suunnittelijat ottamaan huomioon mahdollisen suuronnettomuuden vaikutukset maankäyttöpäätöksissä. Riskille alttiita toimintoja, kuten asuinalueet, koulut, sairaalat yms., ei tule sijoittaa liian lähelle vaaraa aiheuttavia laitoksia ja varastoja. Riihimäellä on kaksi tällaista kohdetta: Oy Aga Ab (1,5 km vyöhyke) ja Ekokem Oy Ab (1 km vyöhyke). Lisäksi osittain Riihimäen alueelle ulottuu Janakkalassa sijaitseva Kiinteistö Oy Metsomäki (1 km vyöhyke). 6
7
7 Asuinalueiden laajenemismahdollisuudet taajama-alueella Kaavoitettavat kohteet Taajaman täydentämisalueet, joilta puuttuu asemakaava, on muutenkin järjesteltävä maankäytöltään. Näistä tärkein kohde on Herajoen kyläalue, jossa maanomistajina ovat sekä yksityiset että kaupunki. Alueen mielekäs kaavoitus edellyttää joko maahankintoja tai kaavoitussopimusten tekemistä. Herajoella on maankäytössä huomioitava erityisesti melun vaikutukset ja pohjavesialue. Toinen selkeä tiivistämiseen sopiva ryhmä ovat kaavoitetut Y-tonttialueet, joiden tarve on nykynäkymillä poistunut. Näitä ovat mm. Tienhaaran, Kumelan ja Patastenmäen kohteet. Kaavoitettujen asuinalueiden liepeille ja sisään voidaan selvittää täydennysmahdollisuuksia esim. Räätykänmäessä, Korttionmäessä, Kokossa ja Hirsimäessä. Korttionmäen lisäosan asemakaavoitus on vuosien 2010 ja 2011 kaavoitusohjelmissa. Vähenevät viheralueet voivat aiheuttaa asukkaissa vastustusta. Selvitettävät kohteet Eräillä kaupungin omistamilla kaavoitetuilla korttelialueilla voidaan myös vaihtaa käyttötarkoitusta. Tutkittaviksi on esitetty esim. Ruotsinkadun kuvataidekoulun alue ja Petsamonkadun jälleenrakentamistalojen omakotikäyttöön ottamista pitkällä aikavälillä. Nykyisille toiminnoille olisi ensin järjestettävä vaihtoehtoiset, paremmat tilat. Ei kaupungin omistamat kohteet Kaupunkirakenteen sisällä on pari yksityisessä omistuksessa olevaa asemakaavoittamatonta kohdetta, Suojala (19.) ja Viertola (20.), jotka tulisi kaavoittaa asumiseen, lähinnä AO-tonteiksi. Raviradan alueen hankkiminen kaupungin omistukseen ja kaavoittaminen asumiseen voisi johtaa siihen, että Riihimäellä ei olisi tulevaisuudessa enää ravirataa, sillä ravitapahtumien laskeneiden kävijämäärien vuoksi uusien raviratojen rakentaminen lienee epätodennäköistä Suomessa. 8
Omakotirakentamisen täydennysmahdollisuudet taajama-alueella Kohde Kaavoitus Rakentaminen/ AO AR Huom! luovutus tontit tontit Kaavoitettavat kohteet 1. Herajoki 2010-12 20 - uusi asemakaava koulun ymp. - osa alueesta yks. omistuksessa - uusi katu välille Herajoentie -MT 130 - koulun tontti - toimintaa melualueelle - meluselvityksen tarkennus tehty -melusuojauksen tarve 2. Korttionmäki 2010-11 20 - uusi asemakaava lakialueelle 3. Pohjankorpi, kortteli 2633 2010-11 5 - asemakaavan muutos: Y muutetaan 4. Räätykänmäki I 2010-12 6 - asemakaavan muutos: Y muutetaan 5. Lasilantie (U ja P) 2010-11 6 - asemakaavan muutos: U ja P muutetaan 6. Tienhaara (Y) 2012 3 - asemakaavan muutos: Y muutetaan 7. Räätykänmäki II 2012 6 8. Punkantien risteys, kortteli 2013 4 - asemakaavan muutos: Y muutetaan 9003 9. Kumela (Y) 2013 4 - asemakaavan muutos: Y muutetaan 10. Kumela (Y) 2013 2 - asemakaavan muutos: Y muutetaan 11. Patastenmäki (P) 2013 2 - asemakaavan muutos: Y muutetaan P:ksi ja P:tä muutetaan 12. Kokko, tilat 5:115 ja 5:130 2012 10 - uusi asemakaava Uuden Karhintien ja Karhintien väliselle alueelle 13. Päivöläntien Y-tontti 2012 3 21. Hirsimäen urheiluk. ja ymp. 10 - toimintojen uudelleenjärj. tutkitaan Yhteensä 88 3 Selvitettävät kohteet 14. Juppala, kortteli 9 (Y) - asemakaavan muutos - maaperä selvitettävä 15. Kokko, tila 5:139 - toistaiseksi ampumaradan melualuetta 16. Ruotsinkadun kuvataide- - korvaavat tilat löydettävä muualta koulu 17. Petsamonkadun jälleenrakentamistalot - ryhmäperhepäiväkodit kolmessa rakennuksessa; hoitopaikat löydettävä muualta 23. Voimalinjan alue (Juppala) - voimalinjalta tulevaisuudessa vapautuva alue, käyttöä selvitetään Ei kaupungin omistamat kohteet 18. Ravirata - toimiva rata, rakennuksia 19. Suojala, tila 28 - ei asemakaavaa 20. Viertola, tila 5:18 - ei asemakaavaa 22. Varuskunta alueen maankäyttöä selvitetään 23.3.2011 Kaavoitusyksikkö/RN/CU/JN 9
10
8 Käyttämätön rakennusoikeus taajama-alueella Kaavoitusyksikössä on valmisteltu selvitystä Riihimäen taajamarakenteen sisällä olevien tonttien käyttämättömästä rakennusoikeudesta. Selvitystä on tehty tulevan yleiskaavoituksen tueksi. Rekisterien perusteella seulotut, periaatteessa käyttökelpoiset toteuttamattomat omakotitonttien rakennusoikeudet ovat suuret vanhoilla, 1940- ja -50-luvuilla kaavoitetuilla omakotialueilla. Mukana ovat alueet, joka eivät ole suurten liikenneväylien tai ampumaradan melualueella. Mahdollisia uusia asuinkäyttöön otettavien alueitten kapasiteettia ei ole tässä mukana. Laajimmat alueet sijaitsevat Petsamossa, Juppalassa, Kumelassa, Hirsimäessä ja Patastenmäessä. Historia osoittaa, että rakennusoikeus sinänsä ei auta tiivistämiseen, jos maanomistajan halu ja toisaalta kunnan vaikutuskeinot puuttuvat. Vanhoilla alueilla asemakaavoja muuttamalla voidaan täydennysrakentamisen toteutettavuutta parantaa ja vanhojen pientaloalueiden kaupunkikuva ja rakeisuus sekä rakennusoikeus säilyttää rakennusoikeuksia pilkkomalla. Kaavoitusohjelmassa asia on ollut useana vuotena kohdassa ohjelmoimattomat kohteet. Koko tarkastelualueelle voitaisiin teoriassa nykyisen käyttämättömän omakotirakennusoikeuden puitteissa sijoittaa n. 2700 omakotiasukasta. Käyttämättömään rakennusoikeuteen on laskettu yli 100 kem2:n kapasiteetti. Näin jo 100 kem2:n rakennusoikeus merkitsee laskennallisesti yhtä AO-taloa ja 2,3 asukasta. Todellinen asukaskapasiteetti on varmasti näitä lukuja pienempi. Toteutettavuutta voidaan parantaa ja todellinen kapasiteetti selvittää asemakaavan muutoksin. 9 Yhteenveto Kaupungin omistamilta alueilta on mahdollista saada omakotitontteja noin kahden vuoden tarpeisiin. Valtaosa alueista on pieniä ja hajanaisia. Asemakaavamuutokset voidaan tehdä vähitellen. Asemakaavoitus ja rakentuminen saattavat kuitenkin viivästyä naapureiden vastustuksen vuoksi, sillä alueet sijaitsevat olemassa olevan asutuksen läheisyydessä. 11