Lausunto Rajamäen kaupan mitoituksesta

Transkriptio

1 Asemakaavan muutos Rajamäki, Kylänpää Lausunto Rajamäen kaupan mitoituksesta

2 Sisällysluettelo Sisällysluettelo Johdanto Kaupan nykytilanne Rajamäellä Kaupan liiketilatarve Rajamäellä Johtopäätökset / Lausunto Rajamäen kaupan mitoituksesta

3 1. Johdanto Nurmijärven Rajamäellä on vireillä asemakaavan muutos Kylänpään alueella. Kaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa alueen sisällöltään vanhentunut asemakaava vastaamaan Rajamäen keskustan kehittämis- ja tonttitarpeisiin. Asemakaavan muutoksella varataan alueita asumiseen ja lähipalveluille. Raportin kannessa on havainnekuva kaupan korttelista ja asutuksesta alueella (Arkkitehtitoimisto Harris & Kjisik Oy). Asemakaavassa on liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Korttelin rakennusoikeus on Alueen palvelut ovat luonteeltaan lähipalveluja, joilla ei ole merkittävää seudullista merkitystä. Alue sijaitsee Rajamäen keskustan tuntumassa, ja alueelle sijoittuvat palvelut täydentävät keskustan palveluita. Nurmijärvellä on tehty kaupan palveluverkkoselvitys vuonna Selvityksessä laskettiin mm. liiketilan lisätarpeita kunnan osa-alueilla. Rajamäen kehittämisen osalta ei nykyistä päivittäistavarakaupan vajetta ole huomioitu laskelmissa, vaan laskelma pohjautuu puhtaaseen ostovoiman kasvuun. Näin ollen on nähty tarpeelliseksi arvioida, kuinka paljon liiketilaa Rajamäellä tarvitaan päivittäistavarakaupassa, jotta kaavaratkaisu mahdollistaa alueelle sellaisen kaupan toimintakokonaisuuden, joka luo edellytykset terveelle kilpailulle. Tässä lausunnossa tarkennetaan Rajamäen kaupan tilantarvetta ja arvioidaan asemakaavamuutoksen kaupan mitoitusta suhteessa tarpeeseen Rajamäellä. Lausunnon ovat tehneet KTM Tuomas Santasalo ja KTM Katja Koskela WSP Finland Oy:stä. 3/ Lausunto Rajamäen kaupan mitoituksesta

4 2. Kaupan nykytilanne Rajamäellä Rajamäen kaupan palvelut painottuvat lähi- ja paikallispalveluihin. Keskustassa on kolme päivittäistavarakauppaa ja kaupallisia palveluita, mutta vain vähän erikoiskauppaa. Keskustassa on S- market, Valintatalo sekä Siwa, joka on sijoittunut keskustan tuntumaan asuinalueelle. Lisäksi keskustassa on R-kioski. Rajamäen kaupalliset palvelut on kartoitettu palveluverkkoselvityksen yhteydessä vuonna Oleellisia muutoksia ei rakenteessa ole tapahtunut. Päivittäistavarakaupan tilanne on tarkastettu vuonna Kaupallisten palveluiden liiketilaa on Rajamäellä tällä hetkellä noin 7300 k-m2, josta päivittäistavarakauppaa on 2400 erikoiskauppaa 1400, autoalan kauppaa (sis. huoltamot) noin 800 k- m2 ja kaupallisia palveluita noin Loput liiketiloista ovat muussa kuin kaupallisten palveluiden käytössä. Kaupalliset palvelut Rajamäellä 2012 Päivittäistavarakauppa Erikoiskauppa Autokauppa ja huoltamot 800 Vähittäiskauppa Kaupalliset palvelut Muut liiketilat* 900 Liiketilat yhteensä * muussa käytössä tai tyhjänä Lähde: Kartoitus 2012 Rajamäen kaupan tarjonta suhteessa kysyntään on heikko. Ostovoimaa siirtyy sekä Nurmijärven kirkonkylään ja Klaukkalaan että Nurmijärven ulkopuolelle. Kaupan tarjonta on merkittävästi suppeampi kuin esim. kirkonkylässä. Kirkonkylässä on liiketilaa yli kolminkertaisesti Rajamäkeen verrattuna, vaikka Nurmijärvi on asukasluvultaan vain vähän Rajamäkeä suurempi keskus. 3. Kaupan liiketilatarve Rajamäellä Rajamäellä väestö kasvaa ja samoin kasvaa ostovoima. Ostovoiman kasvu on päivitetty Nurmijärven kaupan palveluverkkoselvityksistä viimeisillä ostovoima- ja väestönkehitysarvioilla. Vuonna 2014 Rajamäellä oli päivittäistavarakaupan ostovoimaa noin 22 miljoonaa ja vuonna 2025 jo noin 30 miljoonaa euroa. Ostovoiman kasvun pohjalta tarvitaan uutta päivittäistavarakaupan tilaa Rajamäellä vuoteen 2025 mennessä noin ja vuoteen 2035 mennessä noin riippuen käytetystä myyntitehokkuudesta. Tällä hetkellä Rajamäen päivittäistavarakaupan myynti asukasta kohden on merkittävästi heikompaa kuin koko kunnassa. Ja lähes 40 % päivittäistavarakaupan ostovoimasta siirtyy pois omalta alueelta. Laskennallinen vajaus päivittäistavarakaupan liiketilassa on noin myyntitehosta riippuen. 4/ Lausunto Rajamäen kaupan mitoituksesta

5 Mikäli nykyinen vajaus otetaan huomioon liiketilan lisätarvelaskelmassa, on tarve vuoteen 2025 noin ja vuoteen 2035 noin Päivittäistavarakauppaan kohdistuva ostovoima Rajamäellä Ostovoima milj.e Asukasmäärä Päivittäistavarakaupan liiketilan laskennallinen lisätarve Tavoitteellisella myyntiteholla* Nykyisellä myyntiteholla Päivittäistavarakaupan lisätarve nykyinen vajaus huomioon ottaen Nykyinen liiketilan vajaus: Tavoitteellisella myyntiteholla* Nykyisellä myyntiteholla * nykyistä korkeampi myyntiteho, sama jota käytetty maakuntakaavan palveluverkkoselvityksessä Liiketilan laskennallinen lisätarve ei suoraan ole kaavallinen mitoitus. Yleensä kaavaan tulee lisätä joustovaraa. Tätä tarvitaan, koska kaikkea kaavoitettua rakennusoikeutta ei syystä tai toisesta aina hyödynnetä kaupan tarpeisiin. Joustovaralla (kertoimella 1,3) voidaan varautua laskelmaa suurempaan ostovoiman kasvuun. Lisäksi ylimitoitusvara tuo vaihtoehtoisia kaupan paikkoja alueelle ja näin edistää kilpailua. Kaikki suunnitellut kaupan paikat eivät ehkä myöskään ole kauppaa kiinnostavia. Kaavallinen uuden päivittäistavarakaupan mitoitus Rajamäellä on vuoteen 2025 yht ja vuoteen 2035 yht Päivittäistavarakaupan lisätarve vajaus ja joustovara huomioon ottaen Tavoitteellisella myyntiteholla Nykyisellä myyntiteholla / Lausunto Rajamäen kaupan mitoituksesta

6 4. Johtopäätökset Kylänpään asemakaavan muutos mahdollistaa asemakaavan KM-korttelialueelle liiketilaa yhteensä Alueella on kysyntää sekä päivittäistavarakaupalle että muille lähipalveluille. Tällä hetkellä Rajamäellä on vain kahden kaupparyhmän S-ryhmän ja Suomen Lähikaupan päivittäistavarakauppoja. Alueella on pari pientä lähikauppaa (myynti-ala alle 400 m2) ja yksi pieni market. Ostovoimaa siirtyy varsin paljon pois alueelta monipuolisempiin myymälöihin. Markkinoilla on siis kysyntää uusille päivittäistavarakaupoille. Koska sekä K-ryhmällä että Lidlillä ei ole myymälöitä Rajamäellä on molemmilla todennäköisesti kilpailutilanteen tasapainottamisen vuoksi kiinnostusta sijoittua alueella. Lisäksi Rajamäen nykyisten päivittäistavarakaupan myymälöiden myyntitehokkuus on keskimääräistä suurempi, mikä kertoo tarpeesta laajentaa päivittäistavarakaupan toimintaa alueella. Uudet kaupparyhmiä kiinnostavat myymälät ovat tyypillisesti joko pieniä lähikauppoja tai suuria supermarketteja. Keskikokoiset tai pienet marketit eivät ole kilpailukykyisiä nykyasiakaskunnan vaatimuksiin nähden. Näin ollen myös S-marketilla on todennäköisesti halukkuutta siirtyä nykyisistä tiloistaan uuteen suurempaan liiketilaan, jotta se säilyttää kilpailukykyisenä. Suomen lähikauppa täydentää palveluverkkoaan vain pienillä myymälöillä ja koska yrityksellä on jo kaksi myymälää alueella, ei ryhmällä ole todennäköisesti tarvetta kasvattaa myymäläverkkoaan. Tavoitteena Suomen Lähikaupalla on siirtää kaikki toimipaikkansa yhden ketjun alle, joten Valintatalo tullee jossain vaiheessa muuttumaan Siwaksi. Liiketilan mitoitus Kylänpään alueella mahdollistaa kahden suuren supermarketin sijoittumisen alueelle. Uusille supermarketeille tulisi varata kaavassa vähintään 2000 /myymälä, jotta kortteliin pystyy sijoittamaan riittävän vetovoimaiset myymälät. Mikäli toinen näistä marketeista olisi S-market, niin uutta pt-kaupan nettotilaa tulisi kortteliin noin 3000 tai 4000, jos korttelin koko mitoitus toteutuu vain päivittäistavarakauppana. Suurempi mitoitus (eli koko kortteli) vastaa pitkäntähtäimen päivittäistavarakaupan tarpeeseen Rajamäellä ja pienempi mitoitus (eli 2*2000 k*m 2 ) lähiajan tarpeeseen, mikäli toinen marketeista on vanhoista tiloista uuteen siirtyvä S-market. Kylänpään kaupan kortteliin onkin hyvä mahdollistaa kahden supermarketin sijoittaminen. Yhden päivittäistavarakaupan tilan sijoittaminen Kylänpään alueelle toisi Rajamäelle epäreilun kilpailutilanteen. Mikäli uusia pt-kauppoja voisi sijoittaa alueelle vain yhden ja alueelle sijoittuisi K- ryhmän market tai Lidl, S-marketin kilpailutilanne olisi merkittävästi heikompi. Vastaavasti jos S-ryhmä siirtyisi Kylänpään ainoaan uuteen pt-kaupan liiketilaan, ei markkinoille saada kilpailevaa toimintaa, vaikka tälle on ilmiselvää kysyntää. Nykyinen S-marketin tila ei ole tarpeeksi hyvä houkutellakseen uusia pt-kaupan toimijoita Rajamäelle. Kylänpään km-kortteliin tulee näin ollen mahdollistaa liiketilaa kahdelle päivittäistavarakaupalle yhteensä vähintään Mikäli kortteliin kaavoitetaan laskennallisen mitoituksen mukaan liiketilaa, jäävät liiketilat päivittäistavarakaupan toiminnallisuuden sekä kilpailukyvyn kannalta liian pieniksi. Tällöin myös yritysten kiinnostus sijoittua Rajamäelle pienenee merkittävästi. Kilpailun edistämien kannalta usealle kaupparyhmille tulisi luoda mahdollisuus sijoittua alueelle, vaikkei laskennallista kysyntää usealle suurelle supermarketille alueella olekaan. Yritykset tekevät viime kädessä omat laskelmansa alueen ostovoimasta ja kannattavuudesta sijoittua alueelle. Kilpailua käydään Nurmijärven kirkonkylän markettien kanssa, mutta toimijat ovat kirkonkylällä samat kuin Rajamäelläkin. Asukkaan näkökulmasta palveluiden sijoittuminen omalle kylälle on paras vaihtoehto. Koska Rajamäen palvelutarjonnassa on puutteita, olisi hyvä että kortteliin tulisi myös pienliiketilaa kaupallisille palveluille. Näin ollen koko kortteli ei tulisi vain päivittäistavarakaupan käyttöön ja palvelutarjonta Rajamäellä monipuolistuisi. Pienliiketilalle tulisi varata vähintään Uuden vähittäiskaupan suuryksikön sijoittaminen keskustaan lisää kaupan palvelutarjontaa Rajamäellä ja vähentää ostovoiman siirtymiä mm. kirkonkylälle. Mikäli S-market siirtyy nykyisen 6/ Lausunto Rajamäen kaupan mitoituksesta

7 keskustan puolelta uuteen kauppapaikkaan, vapautuu kiinteistöstä tilaa muille lähipalveluille, joille alueella on tarvetta. Kylänpään kaupan alueen liittyminen Rajamäen keskustaan Lähde: Nurmijärven kunta/ympäristötoimiala, Asemakaavoitus ja tekninen suunnittelu Alue sijoittuu nykyisen keskusta-alueen viereen, mutta yhdistyy tähän aukioiden ja korotetun suojatien avulla. Yhdistymisen kannalta erittäin tärkeää on, että myymälät aukeavat myös keskustan suuntaan korotetun suojatien kohdalla eikä ainoastaan takana pysäköintialueella. 7/ Lausunto Rajamäen kaupan mitoituksesta