- Kansallisomaisuuden edunvalvoja -
Tähdet Kertovat taloyhtiöss ssä Koulutus asunto-osakeyhtiöiden päättäjille 18.4.2007 Pakkalan Sali, Oulu Insinööritoimisto Raksystems Oy, Mikko Juva
R A K S Y S T E M S Kansallisomaisuuden edunvalvonta on tehtävämme Hallitsemme kiinteistöjen kunnon ja turvaamme asiantuntijapalveluillamme Taloudellisuuden Terveellisyyden Turvallisuuden Missiomme on palauttaa usko rakennus- ja kiinteistöalan luotettavuuteen Tavoitteenamme on olla paras Perustettu 1989 Toimitusjohtaja Marko Malmivaara Hallitus Ukko Laurila Tom Söderholm Marko Malmivaara Mikko Juva 100 asiantuntijaa
Uutisia insinöö öörimaailmasta! Kaikesta omaisuudesta 70 % asunnoissa! Tämä kaikki rapistuu miten se minua liikuttaa? Tiedämmekö missä kunnossa talomme ovat? Ja mitä maksaa se, ettemme tiedä? Miksi asunnonostajaa ei kiinnosta yhtiön kunto? Miksi moni yhtiö ajautuu kahden remontin loukkuun? Tähän liittyen TÄNÄÄN kaksi aihetta: 1) Korjaustarpeen määrittely 2) Taloyhtiön tähtiluokitus
Rakennusten ikäjakauma Suomessa 16000 Rakennusten määrä kpl 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0-1920 1921. 1929 1930-1939 1940-1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000 - Kaavio: Ins.tsto Mikko Vahanen Oy / IKE-raportti 2005 Rakennusvuosi
Kansallisomaisuus vaarassa Kiinteistöjen ylläpidossa ja korjauksissa säästetty liikaa Korjausvelka kasvaa edelleen Seuraavien 10 vuoden kuluessa Julkisivukorjausten tarve nelinkertaistuu Putkiremonttien tarve kymmenkertaistuu
Tulevat korjaustarpeet Kustannus MRD 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1990-luku 2000-luku 2010-luku 2020-luku 2030-luku 2040-luku Vaippakorjaukset Kaavio: Ins.tsto Mikko Vahanen Oy / IKE-raportti 2005 Linjasaneeraukset
Kiinteistöjen arvo laskee? Hyvin hoidetussa yhtiössä kiinteistön arvo säilyy tai jopa nousee Pitkän tähtäimen suunnitelma kiinteistön korjauksille on ajan tasalla vain n. 10%:ssa taloyhtiöitä Kolmessa taloyhtiössä neljästä on jätetty tekemättä korjauksia, jotka olisi järkevän kunnossapidon nimissä jo pitänyt tehdä
Virheet ja puutteet korjaantuvat vain korjaamalla, - eivät riitelemällä!
Miksi korjaukset jätetään tekemättä? Monessa yhtiössä välttämättömiä korjauksia on siirretty vastikkeiden pitämiseksi alhaisina Taloudelliset korjausajankohdat ovat monissa rakenteissa ylittyneet reilusti vauriot etenevät ja aiheuttavat yhä laajenevaa korjaustarvetta ja kustannusten rajua nousua Korjaustarve voi äkisti purkautua paniikkikorjauksina kahden remontin loukku esim. useiden putkivuotojen jälkeen
Osakkeenomistajan etu Huolehtia, että kiinteistön korjaukset tehdään oikealla hetkellä ja oikeassa järjestyksessä Hyvin hoidetun yhtiön arvo kasvaa ja korjauksiin tehdyt panostukset lisäävät asuntovarallisuuden arvoa Hyvin hoidettu ja remontoitu yhtiö kiinnostaa tulevaisuudessa entistä enemmän asunnonostajia
Mistä aloitetaan? Kiinteistön kuntoarvio tuottaa perustiedot ja sen perusteella laaditaan korjauksille PTS Korjausten ajankohta tarkennetaan kuntotutkimuksilla julkisivun kuntotutkimus putkistojen ja IV-järjestelmien kuntotutkimus parvekkeiden kuntotutkimus pesutilojen kuntotutkimus jne.
Asiantuntijan apu tarpeen Korjausten aikatauluttamisessa ja korjaustavan määrittelyssä asiantuntija antaa suositukset PTS:n ylläpito Soveltuvien menetelmien tuntemus Kustannustason tuntemus Investointiperusteiden selvittäminen elinkaarilaskennalla Ohjaus ja neuvonta hallituksen tarpeiden mukaan Pitkäaikainen kumppani tuntee kiinteistön ja taloudellisimmat korjausratkaisut
Esimerkkiyhtiö Espoon Tapiolasta Lähtökohta 2005 keväällä: Rakennettu 1962 48 huoneistoa, n. 3000 m2 Ei tehty perusparannuksia Julkisivut huonokuntoisen näköisiä Muutamia vesijohtoverkon putkivuotoja korjattu Parvekkeet rapautuneet Ikkunat huonokuntoisen näköisiä Hallitus oli tavannut LVI-suunnittelijan
Esimerkkiyhtiö Espoon Tapiolasta Neuvottelut isännöitsijän kanssa ja osallistuminen hallituksen kokoukseen Taloyhtiölle Kuntosopimus RS-30 Sisältää KH-kortin mukaisen kuntoarvion PTS-ehdotus Asiantuntija osallistui yhtiökokoukseen ja selvitti yhtiön pitkän aikavälin tarpeita Putkiston kuntotutkimus 2006 Remonttitarve vasta n. 10 vuoden kuluttua Ikkunoiden kunnostus 2006 Julkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimus 2007 Kosteiden tilojen kuntotutkimus 2007
Taloyhtiön Kuntotodistus
Taloyhtiön Kuntotodistus Mitkä ovat kolme tärkeintä asunnon hintaan vaikuttavaa tekijää?
Korjaussyklit Kaavio: Ins.tsto Mikko Vahanen Oy / IKE-raportti 2005
Kunnolla on merkitystä Suunnittelemattomuus aiheuttaa korjauskustannuksiin noin 25 %:n kasvun (VTT) Piilossa olevat vauriot kehittyvät suuriksi ja aiheuttavat vaurioita ympäröiviin rakenteisiin Putkiremonttia edeltää kymmenen putkivuotoa, jotka aiheuttavat joka kerta vauriot ympäröiviin rakenteisiin Korjaukset joudutaan tekemään kiireellä Korjataan ja seuraavassa korjauksessa puretaan Urakan tekee ken huolii ja urakoi miten ja mihin hintaan haluaa!!! Ei aineksia päätöksiin korjauksia varten Välttämättömät korjaukset kasaantuvat Henkilökohtaiset taloudelliset kriisit
Lehdistön kanta peruskorjauksiin Putkiremontti on vastoin ihmisoikeuksia! Länsiväylä, tammikuu 2007 Perinteinen putkiremontti tulisi kieltää. Länsiväylä, tammikuu 2007
Taloyhtiön kuntotodistus eli tähtiluokitus Tekes-hanke Tavoite: 1) Lisätä kuluttajansuojaa asuntokaupassa 2) Taloyhtiöiden korjaushankkeet hallintaan Johtoryhmässä: Kiinteistöliitto, Ympäristöministeriö, Isännöintiliitto, Kiinteistönvälittäjäliitto, Suomen Vuokranantajat ry, Suomen Talokeskus, Ins.tsto Vahanen, Huoneistokeskus, Tampereen Teknillinen Yliopisto, Osuuspankkikeskus, Tekes, Raksystems Ohjausryhmässä 20 tahoa ja palauteryhmässä 50 Reim Group Kiinteistöalan Koulutussäätiö
Ostaisitko pörssiosakkeita yhtiöstä, josta sinulla ei ole tulostietoja eikä toimintasuunnitelmaa? Ostaisitko katsastamattoman auton? Välittäjän tilanne Tiedonantovelvollisuus ja vastuu Ostajan ja myyjän luottohenkilö Mikä on oikea hinta?
Taloyhtiön tähtiluokitus Asuntokaupan turvallisuus lisääntyy Sijoituksen todellinen arvo tiedossa Hyvästä maksetaan enemmän positiivinen vaikutus Yhtiövastikkeet pysyvät tasaisina tai ainakin nousut ovat tiedossa Asuntolainojen riskit vähenevät Motivoi taloyhtiön kunnossapitoon Päätökset taloudellisesti järkevistä isoista remonteista helpompi tehdä, kun on olemassa kiistatonta dataa Korjaukseen käytettävissä oleva raha ohjautuu prioriteetin mukaan tärkeimpiin kohteisiin Työväline isännöitsijälle ja kiinteistönvälittäjälle ja konsultille sekä vakuutusyhtiölle riskin määritykseen
Taloyhtiön tähtiluokitus Myytävänä kaksi huoneistoa vierekkäisissä yhtiöissä, 3 h + k, 74 m2, Oulu keskusta, Rv 61 Yhtiö A Yhtiö B -hp. 152.000, (2.100 /m2) -tehdyt remontit: *putkiremontti (650 /m2) *julkisivurem.(200 /m2) *parvekerem. (150 /m2) *ikkunarem. (100 /m2) -hp. 146.000, (2.030 / m2) -ei tehty isoja remontt. -julkisivut rapautuneet -parvekeet huonokunt. -korjattu toistuvasti putkivuotoja
Taloyhtiön omaisuuden edunvalvontaa Taloyhtiö säästää suunnitelmallisella kiinteistönpidolla!! Suunnitelmalliset korjaukset ovat 25% edullisempia kuin suunnittelemattomat Säästöä + 1-2 / m2 / kk 2000m2: :n taloyhtiön korjaustarve on 6 miljoonaa :a 50:ssä vuodessa.
Asunto-osakkeen omistajalle, hallitukselle ja isännöitsijälle tähdet ovat ratkaisu moniin korjauksen kysymyksiin
Kiitos! - Kansallisomaisuuden edunvalvoja -
Kuntoarviot, -tutkimukset ja kartoitukset Kuntoarviot Kuntosopimus Sisäilmaston kuntotutkimukset LVIS- ja putkistojen kuntotutkimukset Rakenneosan kuntotutkimukset Kosteus- ja homevaurioiden kuntotutkimukset Julkisivujen kuntotutkimukset Painumaselvitykset Asbesti, radon yms. terveyshaittojen tutkimukset Lämpövuotojen selvitykset Energiakatselmukset ja todistukset Kosteuskartoitukset Huoltokirjat, huoltokatselmukset Pelastussuunnitelmat
Korjaushankkeet Putkiremontit Märkätilaremontit Julkisivukorjaukset Parvekekorjaukset Ikkunakorjaukset Salaojakorjaukset Hissiremontit Perusparannukset ja laajennukset Pihakansiremontit
Korjausrakentamisen tarpeet Hankesuunnittelu Rakenne- ja korjaussuunnittelu LVISA- suunnittelu Elinkaarisuunnittelu Kustannuslaskenta Arkkitehtisuunnittelu Rakennuttaminen ja valvonta
Yhteistyökumppaneita ja asiakkaita
- Kansallisomaisuuden edunvalvoja -