sisällys lukijalle 1 kiinteistöjen MeRkiT ys ja yleiset kehit TäMisTaRPeeT 1.1 Kiinteistöomaisuuden arvo 1.2 Rakennuskannan jakauma Suomessa

HTML
DOWNLOAD

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "sisällys lukijalle 1 kiinteistöjen MeRkiT ys ja yleiset kehit TäMisTaRPeeT 1.1 Kiinteistöomaisuuden arvo 1.2 Rakennuskannan jakauma Suomessa"

Timo-Pekka Ari-Matti Saarinen
9 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 sisällys Lukijalle 5 1 KIINTEISTÖJEN MERKITYS JA YLEISET KEHITTÄMISTARPEET Kiinteistöomaisuuden arvo Rakennuskannan jakauma Suomessa Kiinteistöomaisuuden merkitys ja tavoitteet Kiinteistöpalvelut yritystoiminnassa 17 2 KIINTEISTÖN ELINKAARITALOUS JA SIIHEN VAIKUTTAMINEN Elinkaariajattelu Elinkaariarviointi (LCA) ja elinkaarikustannus (LCC) Rakennusosan tai -tuotteen elinkaari ja käyttöikä Tarve- ja hankesuunnittelun vaikutus elinkaarikustannuksiin Tarvesuunnittelu Hankeselvitys ja hankesuunnittelu Teknistaloudellisen elinkaaren pituuteen vaikuttaminen Korjausrakentamispäätösten vaikutus elinkaaritalouteen Toimintamallit korjausrakentamisen ja käyttöiän ohjauksessa Korjausrakentamisprosessi Korjausrakentamisprosessi asunto-osakeyhtiöissä Jos rakennukselle ei löydy käyttöä 34 3 KIINTEISTÖNHOITO, HUOLTOKIRJA JA ENERGIATEHOKKUUS Kiinteistönhoidon merkitys rakennuksen elinkaaren pituuteen Kiinteistönhoidon tuottama tieto korjausrakentamiseen Huoltokirja Huoltokirjan laadinta Teknisten järjestelmien huolto Huoltojärjestelmä ja sen käyttö Varmuuskopiointi Energiatalouden hallinta Energiakatselmukset Energiakatsastus Käyttöönottokatselmus 49 7

2 Elinkaariarviointi (LCA) ja elinkaarikustannus (LCC) 20 2.3 Rakennusosan tai -tuotteen elinkaari ja käyttöikä 22 2.4 Tarve- ja hankesuunnittelun vaikutus elinkaarikustannuksiin 22 2.

2 3.6 Lämmön, sähkön ja veden menekkitietoa Asuinkerrostalojen energian ja veden kulutuskehitys Lämmitysenergian kulutus eri vuosikymmeninä Veden kulutus Sähköenergian kulutus Energiatodistus Energiatodistuksen voimassaolo Miksi energiatodistus tarvitaan? Yleistä energiatehokkuudesta ja asetuksessa mainituista vaatimuksista Rakennuksen energiatehokkuus Energiatehokkuusluvun määrittäminen Uudisrakentaminen - pienet asuinrakennukset Uudisrakentaminen - suuret asuinrakennukset ja muut rakennukset Käytössä olevat suuret asuinrakennukset ja muut rakennukset Energiatodistuksen sisältö Erillisen energiatodistuksen laadinta Erillisen energiatodistuksen antajan pätevyysvaatimukset Energiatodistusluokat ja malliraportit energiatodistuksesta isännöitsijätodistuksen liitteeksi 57 4 KIINTEISTÖNPIDON RAJAPINNAT JA VASTUUT Kiinteistönpidon rajapinnat Investoiva korjausrakentaminen Ylläpitävä (kunnossapitävä) korjausrakentaminen Kiinteistönhoitotyönä tehtävät korjaukset Yhteistyö korjausrakentamisen suunnittelussa Omistajan ja asiakkaan vastuut korjausrakentamisessa Sopimukset rajapinnoista Sopimismalli vastuista ja yhteistyöstä perusparannuksissa Sopimismalli vastuista ja yhteistyöstä kunnossapidossa Kiinteistönhoidon vastuut omistajan ja asiakkaan kesken 75 8

9.2 Energiatehokkuusluvun määrittäminen 55 3.9.3 Uudisrakentaminen - pienet asuinrakennukset 55 3.9.4 Uudisrakentaminen - suuret asuinrakennukset ja muut rakennukset 55 3.9.5 Käytössä olevat suuret asuinrakennukset ja muut rakennukset 55 3.

3 5 RAKENNUKSEN KORJAUSTARPEIDEN SELVITTÄMINEN JA ENNAKOINTI PTS-ohjelma PTS-ohjelman merkitys PTS-ohjelman pituus PTS-ohjelman rakentaminen Isot peruskorjaukset vai jatkuvat korjaukset Rakennus kerralla kuntoon Jatkuva uudistaminen ilman peruskorjauksia Korjaustarpeiden selvittämisessä tarvittavat taustatiedot Rakennuksen perustiedot Korjaushistoria Piirustus- ja asiakirjadokumentointi Kuntoarvio Mitä kuntoarviointi on? Kuntoarvion ylläpito Laadukas kuntoarvio Kuntoarvioijan vastuu Kuntoarvion tekemisessä tarvittavat työvälineet ja mittarit Kiinteistötarkastus ja sen laajuus Erityisnäkökohdat kuntoarvioinnissa Kuntoluokat kertovat korjauksen kiireellisyyden Energiataloudelliset korjaukset Korjaustarpeet kilpailevat tärkeysjärjestyksestä Kuntotutkimukset Kuntotutkimusten tarkoitus Kuntotutkimuksen ajankohta Kuntotutkimuskohteet Taloyhtiöiden kuntoluokitus ja kuntotodistus Kuntotodistuksen tarkoitus Kuntotodistus perustuu kuntoarvioon Taloyhtiön kuntoluokitus Kuntotodistuksen laadinta atk-ohjelmalla Kuntotodistuksen laadinta suoraan internetissä Kuntotodistuksen virallistaminen Kuntotodistuksen ulottaminen myös muihin kuin As Oy -mallisiin kiinteistöihin Talotyypit Laajennetun kuntoluokituksen ja kuntotodistuksen hyödyt Kenelle korjauksista on hyötyä ja millaista hyötyä? 113 9

3 Korjaustarpeiden selvittämisessä tarvittavat taustatiedot 90 5.3.1 Rakennuksen perustiedot 90 5.3.2 Korjaushistoria 92 5.3.3 Piirustus- ja asiakirjadokumentointi 93 5.4 Kuntoarvio 94 5.4.1 Mitä kuntoarviointi on?

4 6 VAROJEN TARVE JA KUSTANNUSARVIOIDEN HALLINTA Varojen tarve korjausrakentamisessa Korjaustason vaikutus kustannuksiin Varojen riittävyys Rakennusosien uusimiskustannukset Kustannukset, jotka aiheutuvat, kun rakennuksen elinkaari päättyy ja se puretaan Rakennusosien kunnossapitokustannukset Kustannusarvioiden luotettavuus Asiakkaan omat remontit Kustannusten arviointi Kustannustietopankkien hinta-arviot Urakkasopimuksen hinta Jälkilaskentatieto Sitomattomat varat Kustannusarvioiden hallinta PTS-ohjelmassa Korjausohjelman muutosalttius Kustannusarvioiden hallinta atk-ohjelmalla Kustannustietopankki pitää yllä korjaushinnastoa PTS:n laadinta ja ylläpito henkilöresursseja säästäväksi Konsulttien käyttö PTS-ohjelman laadinnassa ja ylläpidossa KORJAUSRAKENTAMISTA KOSKEVAT SÄÄDÖKSET JA KORJAUSTEN RAHOITUS ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Korjausrakentamista koskevat säädökset Säädösten velvoittavuus Rakennusalan yleiset laatuvaatimukset RYL Asunto-osakeyhtiön päätöksenteko korjausrakentamisessa Päätöksenteko yhtiökokouksessa Toimivallan jakautuminen yhtiökokouksen ja hallituksen välillä Päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä: esimerkki Korjausten rahoitus Yhtiövastikkeet Rahastointi Asuintalovaraus Laina Kiinteistön ja osakkaan kunnossapito- ja korjausvastuut asunto-osakeyhtiössä 139

3 Kustannusarvioiden luotettavuus 121 6.4 Asiakkaan omat remontit 122 6.5 Kustannusten arviointi 123 6.5.1 Kustannustietopankkien hinta-arviot 123 6.5.2 Urakkasopimuksen hinta 123 6.5.3 Jälkilaskentatieto 124 6.

5 8 KORJAUSRAKENNUTTAMINEN JA KOULUTUS Korjausrakennuttamisen suunnittelu Urakkatarjouspyynnöt Perusmallit Tarjouspyyntöasiakirjat urakkasopimuksen perustana Sopiminen Aloituskokous Korjaustyön laadunvalvonta Syitä korjausrakentamisen epäonnistumiseen Urakkasopimukset valvonnan perustana Valvontasuunnitelma Viranomaisvalvonta Tilaajan valvonta Urakoitsijan omavalvonta Reklamointi ja erimielisyyksien ratkaiseminen Taloteknisen laadun toteaminen Mittaukset Toimintakokeet Koekäytöt Yhteiskäyttökokeet Tarkistusmittaukset Dokumentointi ja tiedon hallinta Suunnitteluvaiheen tiedot Rakennusaikaiset tiedot Ylläpidon tarvitsemat tiedot Viranomaisiin päin tapahtuva dokumentointi Vastaanotto ja takuuajan toimenpiteet Vastaanottoon valmistautuminen Vastaanotto Jälkitarkastus ja takuuajan velvoitteet Käyttöönanto Asiakkaan opastaminen Kiinteistön ylläpitohenkilöstön perehdyttäminen ja täydennyskoulutus Yleistä kiinteistöalan henkilöstön koulutustarpeesta Tunnista ylläpito-organisaatiosi koulutustarpeet Täydennyskoulutuksen ja perehdyttämisen järjestäminen Esimerkki tietoverkon kautta tapahtuvasta koulutustoiminnasta

4.5 Tilaajan valvonta 158 8.4.6 Urakoitsijan omavalvonta 158 8.5 Reklamointi ja erimielisyyksien ratkaiseminen 158 8.6 Taloteknisen laadun toteaminen 159 8.6.1 Mittaukset 160 8.6.2 Toimintakokeet 160 8.

6 Liite I Rakennusosien käyttöiät ja kunnossapitojaksot 173 Liite II Korjausrakentamiseen liittyvät keskeiset käsitteet 179 Liite III Esimerkki elinkaarikustannusten laskennasta asuinkerrostaloon 191 Liite IV Huoltotaulukot 199 Asiahakemisto

179 Liite III Esimerkki elinkaarikustannusten laskennasta

Samankaltaiset tiedostot

Peter Ström Asiakkuusjohtaja 0400 508 057 peter.strom@talokeskus.fi

Peter Ström Asiakkuusjohtaja 0400 508 057 peter.strom@talokeskus.fi Hallitusti korjaushankkeeseen Asiakkuusjohtaja Peter Ström www.talokeskus.fi SUOMEN TALOKESKUS -KONSERNI Emoyhtiö Suomen Talokeskus Oy