Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä

Transkriptio

1 Hallituksen tehtäviä ja toimivaltaa taloyhtiössä Heidi Vitikainen Lakimies Kiinteistöliitto Uusimaa Asunto-osakeyhtiön toimielimet Yhtiökokous - osakkaat päättäjinä - yleistoimivalta - valitsee hallituksen - valitsee tilintarkastajat, toiminnantarkastajat Tilintarkastaja, toiminnantark. - valvonta: kirjanpito ja hallinto Hallitus - yleinen hallinnon hoito, toiminnan järjestäminen - valitsee isännöitsijän Isännöitsijä -päivittäinen hallinto - kiinteistön ja rakennusten pito -kirjanpito, varainhoito 1

2 Hallituksen tehtävät Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaisesti Hallitus huolehtii, että kirjanpito ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty Isännöitsijä huolehtii, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty Hallitukselle laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätyt asiat Hallituksen erityistehtäviä Isännöitsijän valinta ja erottaminen Yhtiökokouksen koolle kutsuminen Yhtiökokouksen päätösten täytäntöönpano Tilinpäätöksen allekirjoittaminen Osakeluettelosta huolehtiminen Huoneiston hallintaanottomenettelyn käynnistys Muutostyörekisteristä huolehtiminen Osakkaan muutostöiden valvonnasta huolehtiminen Kunnossapitotarveselvitys Huom. Tehtävänjako isännöitsijän kanssa 2

3 Hallituksen toimivallan rajat Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia, vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai Vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin Poikkeuksena kiireelliset toimenpiteet odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa Hallituksen toimivallan rajat Epätavalliset ja laajakantoiset toimet Huomioon yhtiön koko ja toiminnan laajuus Suurissa yhtiöissä hallitus voi päättää laajemmista korjauksista kuin pienissä yhtiöissä 3

4 Hallituksen toimivallan rajat Osakehuoneiston käyttämiseen vaikuttavat toimet Esim. huoneiston käyttöä rajoittavat järjestysmääräykset on vahvistettava yhtiökokouksessa - Huom. Edes yhtiökokouksen päätöksellä ei voida kuitenkaan rajoittaa normaalia asumista (tästä esim. KKO 2008:7) Hallituksen toimivallan rajat Toimet, jotka vaikuttavat yhtiövastikkeen suuruuteen Yhtiökokouksen päättämä talousarvio Kouvolan HO nro 1326 Lattian vajoamisen korjaamisesta päättäminen kuului hallituksen toimivaltaan, koska talousarviossa oli korjausmääräraha, jota ei ollut kohdennettu yksityiskohtaisesti mihinkään tiettyyn korjaukseen 4

5 Kiireelliset toimenpiteet Poikkeuksena kiireelliset toimenpiteet odottamisesta aiheutuisi olennaista haittaa yhtiön toiminnalle Hallituksella oikeus (ja myös velvollisuus!) ryhtyä yhtiön etua turvaaviin toimiin Esim. Tulipalo- ja vesivahinkotilanteet Hallituksen ilmoitettava kiiretilanteessa tehdyistä toimista mahdollisimman pian osakkaille kirjallisesti Hallituksen tehtävät Kiinteistönpidon järjestäminen ja kiinteistön turvallisuus 5

6 Kiinteistönpidon järjestäminen ja kiinteistön turvallisuus Järjestyslaki: Rakennuksen tai rakennelman omistajan tai haltijan taikka hänen edustajansa on huolehdittava siitä, ettei rakennuksesta, rakennelmasta tai muusta vastaavasta paikasta putoava lumi tai jää taikka muu esine tai aine aiheuta vaaraa ihmisille tai omaisuudelle (5 ) Maankäyttö- ja rakennuslaki: Rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset (166 ). Laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta Pelastuslaki Vastuu kiinteistön turvallisuudesta Yhtiöllä korostunut huolellisuusvelvollisuus kiinteistön ja rakennuksen turvallisuudesta Talvikunnossapito (kattolumet, liukkauden torjunta piha-alueilla) Porraskäytävät ja muut yleiset alueet Leikkipaikat Käännetty todistustaakka: Yhtiön on osoitettava huolellinen toiminta 6

7 Vastuu kiinteistön turvallisuudesta Ensisijainen vastuu yhtiöllä voidaan kanavoida hallitukselle ja/tai isännöitsijälle, jos vahinko johtuu näiden toiminnasta Esim. talvikunnossapitoa ei järjestetty asianmukaisesti Toissijainen vastuu kiinteistöpalveluyrityksellä tmv. (sopimusvastuu) Tärkeää että Sopimukset ajan tasalla ja selkeitä Toimintaa seurataan ja valvotaan asianmukaisesti KKO 2007:62 Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle, mutta lumen ja jään poistamista katolta ei ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin 7

8 KKO 2007:62 Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asuntoosakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty Neuvonta jäsentaloyhtiöille (09) Kiitos! 8