LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä

Transkriptio

1 LAINSÄÄDÄNTÖ JA SANASTO - vertailua Viron ja Suomen välillä Interreg III A, SVING-projekti lakimies, VT Sirkka Terho

2 TUTKIMUKSEN KOHTEET LAINSÄÄDÄNTÖ verrataan Suomen asunto-osakeyhtiölakia ja sitä lähinnä vastaavaa virolaista lainsäädäntöä asunnon omistusta koskeva laki (Korteriomandiseadus) ja asuntoyhdistyksiä koskeva laki (Korteriühistuseadus) hallinto ja toimivaltavaltasuhteet päätöksentekomenettely kunnossapitovastuu ja mahdollisuus tehdä muutoksia huoneistossa huoneiston omistajan maksuvelvollisuus

3 TUTKIMUKSEN KOHTEET korjausrakentamiseen liittyvä lupa- ja sopimusjärjestelmä asuinhuoneiston vuokrausta koskeva lainsäädäntö SANASTO päivitetään Kiinteistönhoitosanasto (Kiinteistöalan Kustannus 1995) tavoitteena suomi-viro-englanti -ylläpidon sanasto

4 OMISTUSOIKEUS Suomi: asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistaminen oikeuttaa hallitsemaan tiettyä yhtiön yhtiöjärjestyksessä osoitettua huoneistoa Viro: omistusoikeus kohdistuu reaalisesti huoneistoon ja maapohjaan huoneiston omistaja omistaa myös murto-osan kiinteistöstä, jolla rakennus sijaitsee omistajat voivat perustaa KÜ:n enemmistöpäätöksellä

5 Suomi: PÄÄTÖKSENTEKO osakkailla osakkeita ja ääniä yleensä huoneiston koon mukaan päätökset yhtiökokouksessa pääsääntöisesti normaalilla ääntenenemmistöllä Viro: periaatteena yksi ääni / omistaja enemmistöpäätös kokouksen päätösvalta edellyttää tiettyä enemmistöä (esim. 50 %) kaikista omistajista uudessa kokouksessa ei rajoitusta

6 KUNNOSSAPITOVASTUU Suomessa kunnossapitovastuun jako AOYL 78 :n mukaisesti osakas vastaa huoneiston sisäpuolesta poikkeus 1: rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat poikkeus 2: rakennuksen huoneistoihin samantasoisina asennetut lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihtoja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat Virossa huoneisto kokonaan omistajan kunnossapitovastuulla

7 VASTIKE Suomessa AOYL 5 rajaa vastikevarojen käyttöä kiinteistön hankinta ja rakentaminen kiinteistön ja rakennusten ylläpito ja hoito perusparannus, uudistus, lisärakentaminen ja lisäalueen hankkiminen tavoitteena ajankohdan tavanmukaiset vaatimukset osakkaan maksuvelvollisuus ei saa tulla kohtuuttomaksi yhtiölle lain mukaan kuuluvat velvoitteet jos maksulaiminlyönti, voidaan periä velkomuskanteella tai käyttää ns. hallintaanottomenettelyä

8 VASTIKE Virossa asuntoyhdistyslain 15 oikeuttaa perimään vastiketta rakennuksen ja kiinteistön ylläpitoon ja korjauksiin ylläpidon palveluihin vedestä aiheutuviin kustannuksiin jätehuollon kustannuksiin lämmityskustannuksiin kiinteistöveroon keinoina velkomuskanne tai omistajalle asetettu velvoite myydä huoneistonsa

9 - korjaus SANASTO - fault rectification; rectification; repair - toimenpide, jossa vika, virhe tai muu haitta poistetaan peruskorjaus - renovation, refurbishment - suhteellisen suurena erillisenä hankkeena toteutettava korjausrakentaminen - Peruskorjauksessa voidaan esimerkiksi uusia rakennusta, rakennuksen osia tai taloteknisiä järjestelmiä tai laitteita.

10 - perusparannus (perusparantaminen) - modernization, rehabilitation - korjausrakentaminen, jossa kohteen suhteellinen laatutaso nostetaan olennaisesti alkuperäistä paremmaksi - Perusparannushankkeessa voidaan esimerkiksi parantaa rakennuksen energiataloutta, liittää rakennus vesi- ja viemäriverkkoon tai varustaa se vaikkapa hissein tai uudenaikaisella tietotekniikalla. Perusparannushankkeisiin voi sisältyä myös kunnossapidolle tyypillisiä toimenpiteitä. Vrt. peruskorjaus.

11 - kunnostus -repair - toimenpide, jossa kohde saatetaan esimerkiksi käytön kannalta riittävään kuntoon - Kuntoon saattaminen voi edellyttää sekä huolto- että korjaustoimenpiteitä.

12 - (kiinteistön) ylläpito - real estate maintenance; real property maintenance; management - toiminta, jonka tarkoituksena on säilyttää kiinteistön kunto, arvo ja ominaisuudet - Kiinteistön ylläpitoon kuuluvia toimintoja ovat mm. kiinteistönhoito ja kunnossapito. Ylläpitoon liittyvistä palveluista käytetään yleisesti nimitystä kiinteistöpalvelut, jotka voidaan jakaa kiinteistönhoitopalveluihin ja kunnossapitopalveluihin. - Kiinteistöliiketoimintaan kuuluva kiinteistön ylläpito perustuu valittuun kiinteistön elinkaaristrategiaan.

13 - kuntoarviointi - ~condition assessment - rakennetun kiinteistön kunnon ja korjaustarpeiden selvittäminen - Kuntoarvioinnissa käytetään enimmäkseen aistinvaraisia ja kokemusperäisiä, ainetta rikkomattomia menetelmiä. (---) - kuntotutkimus - condition survey - rakennuksen, rakennelman tai kiinteistöön kuuluvien laitejärjestelmien yksityiskohtainen tutkinta elinkaaren vaiheen tai korjaustarpeiden täsmentämiseksi - Kuntotutkimuksessa voidaan käyttää ainetta rikkovia menetelmiä, esimerkiksi kaakeleiden poistamista kosteusvaurion toteamiseksi. (---)

14 - hallitus - board - yhtiön toimielin, joka huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä - Hallituksen tärkeimpiin tehtäviin kuuluu huolehtia yhtiökokouksen päätösten toimeenpanosta sekä huolehtia siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Hallituksen velvollisuutena on myös valvoa isännöitsijän toimintaa. - isännöitsijä - superintendent, housing manager - yhtiön juoksevasta hallinnosta vastaava, isännöitsijän tehtävään valittu henkilö

15