AS. OY LEILANKUJA 4:N KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ

Transkriptio

1 1/7 :N KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE Hyväksytty yhtiökokouksessa S I S Ä L L Y S L U E T T E L O 1. KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ - KUNTOARVIO JA TEKNINEN PTS - KUNTOTUTKIMUS 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET KIINTEISTÖN OSALTA 3. YHTIÖSSÄ SUORITETUT KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELVITYKSET 4. YHTIÖN PERUSTIEDOT 5. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT KORJAUKSET JA PERUSPARANNUKSET VUODEN 1989 JÄLKEEN 6. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE

2 2/7 1. KIINTEISTÖNPIDON KÄSITTEISTÖÄ Kiinteistönpitoalalla on käytössä oma kiinteistönpidon nimikkeistönsä, josta tässä lyhyesti käsitteet kuntoarvio ja tekninen PTS sekä käsite kuntotutkimus, jotka on alalla otettu käyttöön vasta vuosina KUNTOARVIO JA TEKNINEN PTS = KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA Kuntoarvio ja tekninen PTS laaditaan lähinnä silmämääräisen tarkastelun perusteella kirjaamalla ylös kaikki keskeiset havainnot kiinteistön teknisestä ja toiminnallisesta kunnosta. Kuntoarvioon voidaan toki sisällyttää niin halutessa hyvinkin laajoja ja yksityiskohtaisia selvityksiä yksittäisten rakennusosien tilasta. Kuntoarvio on kiinteistön kaikkien osa-alueiden rakennus- ja talotekniikan (LVISA) kunnon aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeen yleispiirteinen arviointi sekä niiden raportointi. Kuntoarviolla saadaan puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä ja siinä tuodaan esiin asioiden tärkeysjärjestys. Tekninen PTS on lyhyesti sanottuna tuloste esiin tulleista korjauskohteista tekohetken kustannustason mukaan arvioituine toteuttamiskustannuksineen. Keskeisin ja asunto-osakeyhtiössä vaikein asia on ajateltujen hankkeiden priorisointi eli tärkeysjärjestykseen laittaminen, josta poikkeuksetta on hyvinkin erilaisia käsityksiä. Merkittävää on myös nähdä korjaustarpeet rakennusosakohtaisina ja lisäksi niiden vaikutukset koko kiinteistön kokonaistoimivuuteen. Energian säästöön liittyvissä hankkeissa on huomioitava asumisen terveelliset ja viihtyisät olosuhteet eikä pelkästään saatavaa säästöä. Kuntoarvion laadinnassa käytetään apuna hankkeiden järjestykseen laittamisessa mm. seuraavia pääkriteereitä: - rakenteellisesti pakottavat korjaukset - energiataloudellista säästöä merkittävästi tuovat hankkeet - asumisen terveellisyyteen ja turvallisuuteen liittyvät hankkeet - asumisviihtyisyyteen vaikuttavat hankkeet - viranomaismääräysten määräämät hankkeet - esteettisesti tärkeiksi katsottavat hankkeet - teknisen kehityksen tuomat vaatimukset - muut yhtiön markkina-arvoon vaikuttavat hankkeet Kuntoarvion tavoitteena on tuoda osakkaiden tietoisuuteen yhtiössä vallitseva tilanne sekä antaa mahdollisuus osakkaille tehdä tietoisesti ratkaisuja yhtiölle kuuluvan omaisuuden hoitamisen periaatteista.

3 3/7 1.2 KUNTOTUTKIMUS Kuntotutkimus on alalle erikoistuneen erikoisliikkeen tekemä rakennusosakohtainen tutkimus, jonka tulokset perustuvat sovitussa laajuudessa tehtyihin ainetta rikkoviin ja ainetta rikkomattomiin näytteiden ottoihin ja tutkimuksiin. Kuntotutkimuksen tarkoituksena on kertoa rakenteiden vaurioiden tilanne, turmeltumisasteet, rakenteen tekninen käyttöikä ja korjattavuus. 2. KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMAN TAVOITTEET AS. OY LEILANKUJA 4:N OSALTA As. Oy Leilankuja 4:n kunnossapidon periaateohjelman tarkoituksena on luoda selkeät linjaukset yhtiön tavasta hoitaa omaisuuttaan eli määritellä yhtiön osakkeenomistajien enemmistön hyväksymä kiinteistönpitostrategia. Tavoitteena on varmistaa, että osakkeenomistajilla on mahdollisimman selkeä tieto yhtiössä tehdyistä korjauksista, päätetyistä korjauksista sekä suunnitteilla/tiedossa olevista korjauksista. Ohjelma ei voi olla täysin tyhjentävä, vaan sitä ylläpidetään ja täydennetään kiinteistön elinkaaren aikana tarpeen mukaan. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupan yhteydessä isännöitsijä on lain mukaan velvollinen kertomaan tiedossaan olevat yhtiön korjaustarpeet, uusi ostajaehdokas myös haluaa tietää mitä on ostamassa, mutta yksittäinen myyjä ei välttämättä aina koe etunsa mukaiseksi kertoa merkittävistä korjaustarpeista. Ristiriitaisuuksien välttämiseksi halutaan esittää yhtiökokouksen hyväksyttäväksi selkeä toimintaohjelma, jonka keskeiset osat on myös voitava esittää isännöitsijätodistuksen liitteenä. 3. YHTIÖSSÄ SUORITETUT KUNTOTUTKIMUKSET JA ERITYISSELVITYKSET - Parvekkeiden ja parvekejulkisivujen kuntotutkimus 2000, Insinööritoimisto Jorma Huura Ky - Kylpyhuoneiden lattioiden kuntotarkastus 2000, Matinkylän Huolto Oy - Vesi-, viemäri- ja lämmitysjärjestelmien kuntotutkimus 2005, Suomen Talokeskus Oy - Kylpyhuoneiden lattioiden kuntotarkastus 2006, Matinkylän Huolto Oy Tarvittavat selvitykset -

4 4/7 4. YHTIÖN PERUSTIEDOT - osoite: Leilankuja 4 - tyyppi: kerrostalo - rakennukset: 3 kpl - porrashuoneet: 6 kpl - huoneistot: 57 kpl - liiketilat: 4 kpl - autopaikat: 34 kpl - kerrosluku: valmistumisvuosi: huoneistoala: m2 - tilavuus: m3 - bruttoala: m2 - kiinteistötunnus: Y-tunnus: isännöitsijä: Matinkylän Huolto Oy 5. YHTIÖSSÄ SUORITETUT MERKITTÄVÄT KORJAUKSET JA PERUSPARANNUKSET VUODEN 1989 JÄLKEEN - Parvekkeiden huoltomaalaus Ilmanvaihtojärjestelmän puhdistus ja säätö Ikkunapuitteiden huoltomaalaus Yleisten tilojen lattioiden ja kellariseinien maalaus Sisäänkäyntilippojen kunnostus talon saunaosaston löylyhuoneen kunnostus Liittyminen kiinteistöautomaatiojärjestelmään talon saunaosaston löylyhuoneen kunnostus Parvekelasien rakennuslupa Vesikatteiden uusiminen talon saunaosaston löylyhuoneen kunnostus Pihakäytävien asfaltointi Käyttöveden sulku-, linja- ja säätöventtiilien uusiminen Elementtisaumojen uusiminen Vesikatteiden uusiminen Jäteaseman uusiminen Ikkunapuitteiden huoltomaalaus Porrashuoneiden huoltomaalaus Antenniverkoston kunnostus Lämmitysjärjestelmän tasapainotus Patteriventtiilien uusiminen Lämmönvaihtimen uusiminen Palovaroitinten asennus yleisiin tiloihin Leikkipaikan ja pihan kunnostus Ilmanvaihtojärjestelmän puhdistus ja säätö Sisäänkäyntikatosten kunnostus 2001

5 5/7 - Parvekkeiden ja julkisivujen Ikkunapuitteiden huoltomaalaus Sisäänkäyntilaattojen uusiminen Lukituksen uusiminen Autopaikoitusalueen valaistuksen lisääminen HTV-kaapelitelevisioverkkoon liittyminen Sähköisen huoltokirjan hankkiminen Leikkipaikan kunnostus Pelastussuunnitelman laatiminen Hankittu ADSL-tekniikkaan perustuva laajakaista yhteys Uusittu 1- ja 2-talojen kuivaushuoneiden puhaltimet Pohjaviemäreiden painehuuhtelu Energiatodistuksen laatiminen Ilmanvaihtojärjestelmän puhdistus ja säätö Kompressorihuoneen kunnostus, talo Salaojien painehuuhtelu Vesikattojen peltikansien uusiminen Ikkunoiden ulkopuitteiden huoltomaalaus Kompressorihuoneiden kunnostus, talot 1 ja Kylpyhuoneiden lattioiden vedeneristeet ja lattiakaivot: - v. 1998: D30 - v. 2000: B12, D32 - v. 2001: A3, D39, F53, F56 - v. 2002: A7, C24 - v. 2003: D38 - v. 2004: A4, A8, A9, B14, B15, C23, C25, E42, F50, F52, F54 - v. 2005: E43, E48 - v. 2006: A5, E47, F49 - v. 2007: D36, F55 - v. 2008: A1, B11, B16, B17, C19, C20, C21, C22, C26, C27, D33, D35, E44, E45, E46, F51, F57 - v. 2009: A2, A6, B10, B18, D28, D29, D34, D37

6 6/7 6. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUODELLE 2010 (LTS) Toimenpide Kustannusarvio Selvitys D 31 kylpyhuoneen Kylpyhuone oli epähuomiossa jäänyt pois edellisestä urakasta yhteensä euroa 7. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE (KPTS) Toimenpide Kustannus Selvitys Sähköpääkeskusten peruskunnostus 3 kpl Rakennusten alapohjien kunnostus Sokkelivierustojen kunnostus Kellaritilojen valaisimien uusiminen, 31 kpl Porrashuoneiden valaisimien uusiminen, 37 kpl Patteriverkoston sulku-, linja- ja säätöventtiilien uusiminen Julkisivuelementtien elastisten saumojen uusiminen, noin jm Ilmanvaihtojärjestelmän puhdistus ja säätö yhteensä euroa arvio Sähköpääkeskusten toimintavarmuus paranee ja palovaara vähenee, kun liitokset kiristetään ja alkuperäiset isot tulppasulakkeet, ohjaukset, automaatit sekä merkkivalot uusitaan Kuntotarkastuksessa havaittiin, että rakennusten alapohjissa on rakennusjätteitä. Alapohjien tuuletusta pitää parantaa lisäämällä alapohjien tuuletusputkia Suosittelemme sokkelivierustojen kaivamista auki ja sorakaistan asentamista seinien viereen Kellarikäytävien ja tilojen valaistus on heikko Porrashuoneiden valaistus on heikkoa. Valaistuksen lisääminen parantaa turvallisuutta. Liiketunnistinvalaisimet kuluttavat selvästi vähemmän sähköä Venttiilit ovat uusimisen tarpeessa Vuonna 1995 uusittujen elementtisaumojen kestoikä on noin vuotta. Saumausten uusimiseen tulee varautua Ilmanvaihdon merkitys on kasvanut kosteus yms. ongelmien myötä. Ilmanvaihtokoneet vaativat peruskunnostusta ja poistoilmaventtiilien useasta syystä muuttuneet säätöarvot tulee säätää uudelleen 5 vuoden välein.

7 7/7 8. YHTIÖN KUNNOSSAPIDON PERIAATEOHJELMA VUOSILLE (PTS) Toimenpide 1-talon saunaosaston 2-talon saunaosaston 3-talon saunaosaston 1-3-talojen kylmäkellareiden, 3 kpl Ikkunapuitteiden (210 kpl) ja parvekeovien (57 kpl) huoltomaalaus WC-istuimien uusiminen, noin 50 kpl Porrashuoneiden huoltomaalaus ja lattioiden kunnostus Kellaritilojen huoltomaalaus Ilmanvaihtojärjestelmän puhdistus ja säätö Kustannus Selvitys arvio Saunaosastossa on mahdollisia vesivaurioita. Alkuperäisten laattojen alla ei luultavasti ole vedeneristeitä Saunaosastossa on mahdollisia vesivaurioita. Alkuperäisten laattojen alla ei luultavasti ole vedeneristeitä Saunaosastossa on mahdollisia vesivaurioita. Alkuperäisten laattojen alla ei luultavasti ole vedeneristeitä Kaikissa kylmäkellareissa on vesivaurioita, jotka johtuvat virheellisistä alkuperäisistä rakenneratkaisuista Ikkunoiden ja parvekeovien ulkopuitteiden puuosat tulee maalata noin 5-7 vuoden välein. Vaihtoehtoisesti ikkunat (ei parveke) voidaan jättää kunnostamatta ja uusia kokonaan. Uusimisen kustannusarvio on noin euroa (153 kpl). Samalla voidaan asentaa paloviranomaisten esittämät savunpoistoikkunat Alkuperäisissä wc-istuimissa on vuotoja ja niiden nielut ovat niin kuluneet, ettei tavara tahdo poistua. Uusimalla kaikki wc-istuimet saadaan oleellista lisäarvoa vedensäästön muodossa Porrashuoneiden kunnostus asukkaiden aikataulun ja toiveiden mukaisesti Kellaritilojen kunnostus asukkaiden aikataulun ja toiveiden mukaisesti Ilmanvaihdon merkitys on kasvanut kosteus yms. ongelmien myötä. Ilmanvaihtokoneet vaativat peruskunnostusta ja poistoilmaventtiilien useasta syystä muuttuneet säätöarvot tulee säätää uudelleen 5 vuoden välein. Vesikatteiden uusiminen, Vuonna 1995 uusittujen vesikatteiden kestoikä on 1280 m2 noin vuotta. Katteiden uusimiseen tulee varautua. Lämmönvaihtimen Vuonna 1999 uusitun lämmönvaihtimen kestoikä uusiminen on noin vuotta. Vaihtimen uusimiseen tulee varautua. Vesi- ja viemärijohtojen Kuntotutkimuksen mukaisesti. uusimisen suunnittelu yhteensä euroa