Ryhmäkorjaus taloyhtiöissä Taloyhtiö

Transkriptio

1 Ryhmäkorjaus taloyhtiöissä Taloyhtiö Lars Lindeman NCC Rakennus Oy Lars Lindeman NCC-yhtiöt 1

2 Esitykseni sisällöstä Mitä lähiöissä tapahtuu? Ajatuksia lähiöiden kehittämisen muutosvoimista Miten selviämme korjausurakasta? Ryhmäkorjaus keinona tehostaa toimintaa Uudet mahdollisuudet

3 Korjausrakentamisen sijainti % kerrosalasta vrt. Lähiöiden synty Muuttotappiollisissa seutukunnissa (43 kpl) 28 % Vakiintuneissa seutukunnissa (33 kpl) 30 % Kasvavissa seutukunnissa (6 kpl) 42 %

4 Valmistuneet kerrostalot kpl Asuinkerrostalot koko Suomi Iso teollistamisen rakennemuutos > lähiöt! Teollinen rakentamistapa!

5 5

6 Lähiökehittämisen muutos voimat! Kiinteistön tekninen ikä - peruskorjaukset - putket, julkisivut.. Talous ja kilpailukyky Viihtyvyys ja asumismukavuus Alueen vetovoima Yhdyskuntarakenne - aluekehitys, tiivistäminen - liikenne, palvelut Kotona asuminen, - hissit, esteettömyys - saniteettitilat - palvelut Energia ja ilmastomuutos - energiakorjaukset Vanheneva väestö - liikkuminen - palvelut - turvallisuus Palvelujen tehokkuus ja saatavuus, ostarit - Julkiset palvelut - Kaupalliset palvelut Uusi työ - etätyö - liikkuvuus 6

7 Tarvitsemme pidemmän tähtäimen suunnittelua Kehittämisstrategia alue, tontti, kiinteistö, palvelut Tahtotila vuoden päästä (vrt. uudet putket) PTS, ylläpito, energia, esteettömyys, turvallisuus... Asumisen kustannukset Tarvitaanko uusia mahdollisuuksia asumiseen? Kehittämisstrategia Hankesuunnittelu Suunnittelu Toteutus Ylläpito 7

8 Päätöksenteon tärkeys ja pullonkaula? 8

9 Ryhmäkorjaus (RK) ja alueellinen kehittämisohjelma (Arko) Ryhmäkorjaus tarkoittaa, että useammat taloyhtiöt toteuttavat korjaustarpeensa yhteistyöllä yhtä aikaa. Hyötynä kustannussäästöt, laatu, turvallisuus ja helppous Yhteistoiminta voi kohdistua Projektin johtamiseen Kuntoarvioihin ja - tutkimuksiin Hanke- ja toteutussuunnitteluun Suunnitteluun Toteutukseen Ylläpitoon 9

10 Esimerkki ryhmäkorjauksesta Maunula, Helsinki Helsingin Maunulassa on Maunula-seuran aloitteesta kehitetty malli taloyhtiöiden ryhmäkorjauksille. Mallia pilotoitiin As Oy Säästötuessa, joka voitti vuoden 2011 valtakunnallisen putkiremonttikilpailun. Kahdeksan taloyhtiötä on yhdessä toteuttanut perinteisen putkiremontin tavoitehintaisena projektinjohtourakkana. Taloyhtiöissä on yhteensä noin 500 asuntoa, joista noin 400 asuntoon tehtiin asukkaiden toivomia muutoksia. Ryhmäkorjaushankkeessa on panostettu monin tavoin asukasviestintään. Asukaspalveluinsinöörit auttavat asukkaita muutostöiden suunnittelussa ja tilauksissa. 10

11 Maunulan aikataulu As Oy RM-talo 62 Rakennus 1 As Oy RM-talo 62 Rakennus 2 As Oy Pakilantie 50 As Oy Metsäpurontie 16 As Oy Säästölaita Rakennus 1 As Oy Säästölaita Rakennus 1 As Oy Haavikkotie

12 Case: Tapiolan taskumattitalot NCC korjaushanke Tapiolassa 3 kpl taloyhtiötä 4 M Asuntoja 156 kpl Case: VVO / NCC Malminiitty NCC korjannut 3 taloa - 3 M Seuraavat 3 taloa suunnittelussa Optiplanissa 9 taloa jäljellä 12

13 Esimerkki ryhmäkorjauksesta Degerö, Helsinki Kuusi Laajasalossa olevaa taloyhtiötä toteutti ryhmäkorjaushankkeena putki- ja märkätilaremontin sekä asunnoissa että kiinteistöjen yhteistiloissa. Kiinteistöissä, jotka ovat valmistuneet 1960-luvun jälkipuoliskolla, on noin 400 asuntoa. Ryhmäkorjaushankkeessa oli yhteinen projektipäällikkö ja tiedottaja. Kukin taloyhtiö teki oman urakkasopimuksen, mutta urakoiden sisällöt olivat samankaltaisia pienin poikkeuksin. Osakasmuutokset kilpailutettiin yhteistyökokonaisuudessa. Ryhmäkorjaushanke ryhmiteltiin niin, että kolmea kiinteistöä korjattiin rinnakkain ja porrastetusti. Hankkeen yhteydessä selvitettiin, pystytäänkö pystylinjaremontti tekemään neljässä viikossa. 13

14 Esimerkki ryhmäkorjauksesta Näsi, Porvoo Porvoon Näsin alueella toteutetussa ryhmäkorjaushankkeessa oli mukana kolme taloyhtiötä, joissa on yhteensä 15 rakennusta, 47 rappua ja 640 asuntoa. Yhteentoista 4-kerroksiseen taloon tehtiin yhteishankintana hissitornielementit rungon ulkopuolelle. Lisäksi uusittiin hissejä 8-kerroksisissa taloissa. Putkiremonteissa taloyhtiöt päätyivät erilaisiin ratkaisuihin. Yhdessä tehtiin perinteinen putkiremontti ja kylpyhuoneet uusittiin, kahdessa viemärit sukitettiin ja kylpyhuoneet jäivät osakkaiden korjattaviksi. Vireillä oleva kaavamuutos mahdollistaisi matalampien rakennusten korottamisen 1 2 kerroksella. 14

15 Ryhmäremontin hyödyt taloyhtiöille + Ryhmässä toimiminen alentaa töihin ryhtymisen kynnystä yksittäisissä asunto-osakeyhtiöissä. + Alentaa toteutuskustannuksia, volyymihyödyt ja oppiminen + Parantaa hankkeen laatua ammattilaiset toteuttajina, paremmat resurssit + Parempi panostus asukasmuutoksiin ja viestintään + Lyhentää koko alueen läpivientiaikaa + Sopii erittäin hyvin pitkäjänteiseen korjaustapaan 15

16 RK- hankkeita ja aihioita PKS-seudulla 19

17 Lisätietoja ryhmäkorjauksesta RIL Ryhmäkorjaushankkeen kokoaminen, suunnittelu ja toteutus 20

18 Uuden tyyppiset yhteistyömallit Hankesuunnittelu Suunnittelu Toteutus Ylläpito 1. Pilkottu perinteinen malli 2. Yhteistyö ja kumppanuus koko ketjussa ; Allianssi, KVR, ST

19 Urakkamuodon valinta, Jari Virta / Suomen Kiinteistöliitto Toteutusmuotojen etuja ja haittoja taloyhtiön näkökulmasta 22

20 Teolliset ratkaisut ja lean - prosessit 23

21 24