Asunnon ja taloyhtiön kunnon selvittäminen

Transkriptio

1 Nordea Pankki Asumisen ilta Asunnon ja taloyhtiön kunnon selvittäminen Mikko Juva Pientalorakentamisen kehittämiskeskus PRKK

2

3

4

5

6

7 Onnistunut asuntokauppa Tunnista asunnon kunto Selvitä taloyhtiön kunto talon ikä tehdyt peruskorjaukset tulevat peruskorjaukset

8 Talon ikä -Rakennuksen rakenteet kuluvat ja heikkenevät vanhetessaan -Jossakin vaiheessa käyttöikä päättyy ja alkaa syntyä vaurioita -Yleensä vauriot syntyvät kosteuden vaikutuksesta

9 Rakenteiden käyttöikä - Riippuu rakentamisajankohdan suunnitteluratkaisusta - Voi vaihdella suuresti

10 Rakenteiden käyttöikä Pitkä käyttöikä tavoitteena 1900-luvun alun talot 100 v.

11 Rakenteiden käyttöikä Tai nopea rakentaminen tavoitteena Lähiörakentamisen talot 1900-luvun alun talot 100 v.

12 Rakenteiden käyttöikä Kun rakenteen käyttöikä päättyy, se pitää peruskorjata Peruskorjauksen jälkeen alkaa uusi sykli Julkisivu Kiinteistön elinkaari Uusi julkisivu 100 v.

13 Kiinteistön ja rakenteiden elinkaari Ikkunat Katto Putkistot Perustukset ja runkorakenteet Kiinteistön elinkaari 100 v.

14 Korjausvelka Tarkoittaa vuosikymmenten aikana tapahtuvaa rakenteiden vanhenemista

15 Korjausvelka - Vanheneminen aiheuttaa vaurioita - Ja korjaamattomat vauriot aiheuttavat uusia vaurioita

16 Kiinteistön tekninen arvo 100 % 50 % Rakennus vanhenee ja tekninen arvo laskee Rakenteen peruskorjaus Aika Uusi rakennus 20 v. 30 v. 40 v. 50 v.

17 Kiinteistön tekninen arvo 100 % Korjausvelka 50 % Tekninen kunto voidaan ajaa loppuun ja korjata vasta kun kaikki hajoaa Aika Uusi rakennus 20 v. 30 v. 40 v. 50 v.

18 Asuinrakennusten ikäjakauma Rakennusten määrä kpl Rakennusvuosi

19 Korjaustarpeen selvittäminen Isännöitsijäntodistuksesta ilmenee aikaisemmin tehdyt korjaukset Sekä päätetyt korjaustoimenpiteet Lisäksi: Kunnossapitotarve-selvitys Kuntoarvio

20 Korjaustarpeen selvittäminen 5 v. Kunnossapitotarveselvitys 10 v. Kuntoarvio / PTS Kiinteistön elinkaari v.

21 Peruskorjauksia Putkiremontti Julkisivuremontti Parvekeremontti Ikkunaremontti Kattoremontti Sähkö- ja antenniremontti Hissiremontti Hissin rakentaminen hissittömään taloon

22 800 Peruskorjauksia - kustannukset per m /m /m /m /m /m 2 Putket Julkisivu Sähkö & antenni Parveke Ikkuna

23 Esimerkkikohde Asunnon koko 50 m 2 Rakennusvuosi 1963 Ostohinta Yhtiössä pieniä perusparannustoimenpiteitä tehty vuosien varrella Yhtiövastike 200 / kk 200 / kk

24 Asuntolaina 50 m2 Rv 1963 Ostohinta Asuntolaina vuotta, annuit. Korko 2,5 % Kuukausierä n / kk

25 Taloyhtiön remontit Laina-aika 10 v Korko 3,0 % 50 m2 Rv 1963 Ostohinta Putkiremontti 650 /m 2 vastike n. 310 /kk Sähkö- ja teleremontti 150 /m 2 vastike n. 70 /kk Julkisivu- ja parveke remontti 350 /m 2 Vastike n. n. 170 /kk Remonttien kust. yhteensä /m 2 Vastikkeet yhteensä 550 /kk / kk

26 Kellaritilat sekä pysäköinti- ja pihakannet Vanhoissa kohteissa salaojitukset puutteellisia tai tukkeutuneet Kosteusongelmat yleisiä

27 Asunnon remontti 50 m2 Rv 1963 Ostohinta Remonttilaina tai yhdistettynä asuntolainaan Lattiat Seinät, katot Keittiö Säilytys Huonekalut Kylpyhuone sis. putkiremonttiin Remontit yht Asuntolainan kk-erä nousee: 120 /kk / kk

28 Taloyhtiön remonttiohjeet Taloyhtiö voi asettaa vaatimuksia huoneistoremontin tekemiselle Kysy yhtiön käytäntöjä jo ennakkoon vältyt yllätyksiltä

29 Kustannusten nousu 50 m2 Rv 1963 Ostohinta Muista varautua myös korkojen nousuun Korkojen nousu saattaa vaikuttaa sekä omaan että taloyhtiön lainaan Esimerkkitapauksessa 2 % koronnousu nostaa kuukausierää n / kk

30 Asumiskustannukset yhteenveto Yhtiövastike Asuntolaina Taloyhtiön remontit Asunnon remontti ja sisustus Korkotason nousu 2 % 200 / kk / kk 550 / kk 120 / kk 220 / kk

31 Vertaile saman ikäisiä taloja Muista että asuntoon tehtävä isokaan remontti ei maksa yhtä paljon kuin taloyhtiön isot remontit

32 Asunnonostajan tekninen ABC Selvitä rakennuksen korjausvelka Isännöitsijäntodistus: Talon ikä Tehdyt isot remontit Tulossa olevat remontit tai niiden valmistelutoimet, eli kuntotutkimukset tai suunnittelu Kunnossapitotarveselvitys: Mitä remonttitarpeita kirjattu Kuntoarvio ja PTS-taulukko: Ehdotetut peruskorjaukset ja niiden kustannukset Mahdolliset kuntotutkimusraportit

33 Onnea asuntokauppoihin sitäkin on hyvä olla matkassa mukana!