Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pekka Luoto

Transkriptio

1 OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pekka Luoto

2 Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan Muun muassa: Kunnossapitotarveselvitys Tehdyt merkittävät kunnossapitotyöt Täsmennyksiä osakkaiden remontteihin Luettelot huoneistoissa tehdyistä remonteista Muutoksia yhtiön ja osakkaan väliseen kunnossapitovastuuseen Toiminnantarkastaja Yhtiökokousmenettelyä koskevat uudet säädökset Tietyissä tilanteissa mahdollisuus tai velvollisuus poiketa normaalista vastikeperusteesta

3 Kunnossapitotarveselvitys ja selvitys jo tehdyistä kunnossapito- ja muutostöistä yhtiökokoukselle on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin sekä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.

4 Tavoitteet Parempi huolenpito yhdestä Suomen huomattavimmasta omaisuusmassasta Johdon ja osakkeenomistajien huomio pitkäjänteiseen kiinteistön kunnossapitoon ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen Korostetaan kiinteistön kunnon seurannan sekä ylläpidon suunnitelmallisuutta. Huomiota asunto-osakeyhtiöiden arvon säilymiseen

5 Selvitykseen otetaan vain kunnossapitotarpeet Ei muutostöitä Ei perusparannuksia Ei uudistuksia

6 Mitä kunnossapidolla tarkoitetaan? Kunnossapitoa on: Kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta Sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, myös suuremmat korjaushankkeet Kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta Kunnossapitoa ei ole esimerkiksi: Esimerkiksi hissinjälkiasennus Laajakaistayhteydet Perusparannukset

7 Mitkä kunnossapitotyöt on ilmoitettava? Edellytykset: Olennainen vaikutus osakehuoneiston käyttämiseen tai yhtiövastikkeeseen

8 Milloin on olennainen vaikutus? Laissa tai sen esitöissä ei ole asiaa avattu mitä olennaisella vaikutuksella tarkoitetaan. Osviittaa voidaan hakea asunto-osakeyhtiön toimivaltapykälästä Olennaisuutta arvioitaessa nyrkkisääntönä voidaan pitää, sitä tullaanko asiasta päättämään yhtiökokouksessa erillisenä asiakohtana vai pelkkänä talousarvioasiana. Lain mukaan yhtiökokouksen päätös tarvitaan aina asioista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen taikka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin

9 Olennainen vaikutus osakehuoneiston käyttämiseen Ainakin seuraavat remontit vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämiseen: käyttövesi-, viemäri-, lämmitysputkistojen sekä ilmanvaihto-, sähkö- ja tietojärjestelmien peruskorjaukset ja uusinnat ikkunoiden sekä parvekeovien peruskorjaukset ja uusinnat useimmat julkisivu- ja parvekekorjaukset huoneistojen märkätilojen vedeneristyskorjaukset Hissin korjaukset

10 Olennainen vaikutus yhtiövastikkeeseen Ei ole kerrottu laissa eikä sen esitöissä Yleensä olennaisena vaikutuksena voidaan pitää %:n vaikutusta yhtiövastikkeeseen 20 % 30 % Vastike 2,60 0,52 0,78 15 huoneistoa 6000 e 9000 e 30 huoneistoa e e 55 huoneistoa e e

11 Selvitys annettava kirjallisesti Lähetetään yhtiökokousmateriaalin mukana osakkaille Selvitys ( esim. isännöitsijä tai puheenjohtaja) esitetään yhtiökokoukselle Pöytäkirjaan kirjataan esimerkiksi Isännöitsijä esitteli viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen osakkaille Vaikka laki ei määrä selvitystä liitettäväksi pöytäkirjaan, kannattaa se tehdä Laki ei edellytä kustannusten ilmoittamista, mutta suuruusluokka kannattanee ilmoittaa

12 Selvitys jo tehdyistä kunnossapitotöistä huomattavat kunnossapito- ja muutostyöt ja niiden tekoajankohdat Käytännössä vastaava kuin mitä isännöitsijäntodistuksessa annetaan

13 Tarvitaanko asiantuntijaa?

14 Mitä lain esityöt kertovat? Kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus Vanhassa yhtiössä voi olla tarkoituksenmukaista, että kiinteistönhoidon suunnitelmallisuuden kehittämiseen liittyen aluksi tehdään perusselvityksiä, joita ylläpidetään jatkossa suunnitelmallisesti. Uudisrakennuksen osalta on yleensä riittävää, että kunnossapito on huoltokirjan mukaista tai muuten suunnitelmallista ja että rakennuksen osien teknistä käyttöikää on huomattavasti jäljellä.

15 VOIKO HALLITUS TAI ISÄNNÖITSJÄ JOUTUA VASTUUSEEN KUNNOSSAPITOTARVESELVITYKSEN TEON LAIMINLÖYNNISTÄ TAI VIRHELLISYYDESTÄ?

16 Hallituksen ja isännöitsijän vastuusta Johdon tehtävä (as. oy-laki 1 luku 11 1 mom.) Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua Jos hallituksessa ei ole tarvittavaa asiantuntemusta tai tietoa, on sen huolellisuusvelvoitteensa perusteella turvauduttava ulkopuolisen asiantuntijan apuun Huolimaton toiminta voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen

17 Voiko hallituksen jäsen tai isännöitsijä joutua virheellisestä kunnossapitotarveselvityksestä vastuuseen? Lain esityöt: Vaikka yhtiössä ilmenisi pian yhtiökokouksen jälkeen uusi merkittävä korjaustarve, hallituksen ja isännöitsijän ei voida katsoa rikkoneen selvityksen antamista koskevaa säännöstä, jos selvitys on laadittu ja sen perusteena mahdollisesti olevat ulkopuoliset arviot on hankittu tuolloin noudatetun hyvän tavan mukaisesti.

18 Lain esityöt Milloin kuntoarvio on tarpeen? tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus KiinteistöRYL 2009 (Hyvän kiinteistönpitotavan perusteos) Kiinteistöstä on tehty kiinteistöstrategian tai kiinteistönhoitosuunnitelman mukainen kuntoarvio, jossa esitetään rakennusosien ja järjestelmien tekninen kunto ja korjaustarpeet RIL Suositeltavaa on, että kuntoarvio teetetään, kun kiinteistön ikä on noin vuotta

19 Laissa ei määrämuotoa Laissa ei määräyksiä millainen kunnossapitotarveselvitys on kirjalliselta asultaan Tärkeämpää on, että sen tekemistä varten hallituksella on ollut käytettävissään riittävä tieto kiinteistön kunnosta Huom. Kysymys ei ole korjausohjelmasta!

20 Malleja löytyy kiinteistöliiton ja yhdistyksen kotisivuilta

21 Kiitos