Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä. Samuli Koskela asianajaja, osakas

Transkriptio

1 Korjausrakentamisen juridiikka asunto-osakeyhtiössä Samuli Koskela asianajaja, osakas

2 Korjausrakentaminen Mitä tarkoitetaan? Yhtiö, osakas, insinöörit, juristit AOYL:nkäsitteet: kunnossapito muutostyö uudistus Kunnossapitoa yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka sisältää juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, sekä suuremmat korjaushankkeet, joilla kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta (peruskorjaukset) Pyrkimys suunnitelmalliseen kiinteistön ylläpitoon Kunnossapitotarveselvitys (AOYL), PTS, kuntoarviot, kuntotutkimukset, korjausstrategia

3 Hallituksen ja isännöitsijän tärkeä rooli Hallitushuolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä (AOYL 7:2) Isännöitsijähuolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti (AOYL 7:17) Johdon tehtävä: Yhtiön hallituksenja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua (AOYL 1:11) Korjaushankkeissa hallinnon yhteistyö ja asiantuntija-avun käyttö korostuvat.

4 Yhtiökokous päättää Yhtiökokoukseen(AOYL 7:2) asiat jotka: yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen ovat epätavallisia tai laajakantoisia; vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen; taikka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin. Vrt. talousarviossa vuosikorjaukset Käytännössä useampia valmistelevia kokouksia Hyvin valmisteltu ja esitelty hanke mahdollistaa järkevän päätöksenteon taloyhtiössä

5 Millä enemmistöllä? Pääsääntöisesti riittää, että hanketta kannattaa yhtiökokouksen enemmistö eli yli puolet yhtiökokouksessa annetuista äänistä. Päätös kunnossapidosta (6:30) Päätös kaikkien osakkeenomistajien rahoittamasta uudistuksesta (6:31) Päätös hyvityksestä (6:32.1) Hissin jälkiasennus AOYL:n mukaisesti (6:32.3) Poikkeukselliset tuplaenemmistöt Hissien jälkiasennus osaan porrashuoneista (6:32.4) Vain tiettyjä huoneistoja koskeva uudistus (6:32.5)

6 Millä enemmistöllä? Ullakkorakentamisessa ja muissa yhtiöjärjestyksen muutosta edellyttävissä hankkeissa tarvitaan vähintään 2/3 enemmistö annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista (yhtiöjärjestyksessä on voitu määrätä vielä suuremmasta enemmistöstä). Samoin poikkeuksellisessa kustannusten tasajakotilanteessa (6:32.2) Osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta noudatettava, poiketa voidaan vain ko. osakkaan suostumuksella.

7 Kunnossapitovastuun jakautuminen Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennusten ja muiden tilojen kunnossapitovastuusta osakkeenomistajien ja yhtiön välillä Yhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätty muuta, AOYL 4 luku määrää vastuunjaon Vastuunjakotaulukko (Kiinteistöalan Kustannus) Tärkeää selvittää hyvissä ajoin mahdolliset yhtiöjärjestyksen määräykset ja niiden tulkinta. Yhtiöjärjestystä voidaan tarvittaessa muuttaa, huomioiden mm. päätöksentekoon tarvittava enemmistö ja mahdolliset suostumukset.

8 Yhtiön hallinnassa olevat tilat Tilojen jalostamisella rahaa korjaushankkeeseen? Pidetäänkö vuokralla vai myydäänkö? Muutetaanko tilojen käyttötarkoituksia? Onko ullakolla tai tontilla käytettävissä rakennusoikeutta? taloudellista, teknistä suunnittelua, juridista apua Remontin ajoituksessa muistettava ilmoitusvelvollisuus, kun yhtiö vuokranantajana Kiireellinen - heti Ei olennaista haittaa - 14 pv ilmoituksesta Muu - 6 kk ilmoituksesta Vuokralaisella oikeus purkaa vuokrasuhde Ajat sovittavissa LHVL:nmukaisissa vuokrasuhteissa (vuokrasopimuksessa)

9 Juridista ennakointia korjaushankkeessa Yhtiöjärjestysmääräysten tulkinnat selviksi Vastikeperuste - Hoito- vai rahoitusvastikkeella Kunnossapitovastuun rajat - Mitä kuuluu yhtiön vastuulle, mitä osakkaan? AOYL:n vaikutukset huomioitava mm. Perustason määrittely - Esim. osakkaiden teettämien korjausten ja muutosten huomioiminen yhtiön hankkeessa Hyvittäminen? Eri käyttötarkoituksessa olevien huoneistojen osallistuminen uudistuksiin

10 Juridiikka kulkee mukana alusta loppuun Riskien hallinnassa Rakentamiseen liittyvissä sopimuksissa Yleiset sopimusehdot Hankkeen erityispiirteiden huomioiminen vrt. kirjallinen suullinen sopiminen näyttö Kilpailuttamisessa Päätöksenteossa Riitojen ratkaisussa

11 Keskustelua, kysymyksiä, ajatuksia? KIITOS!

12 Samuli Koskela Lexia Asianajotoimisto Oy Kalevankatu 20 FI Helsinki tel fax etunimi.sukunimi@lexia.fi