Suunnitelmallinen kiinteistönpito asunto-osakeyhtiössä. Taloyhtiö Helsingin Messukeskus Rakennusneuvos Erkki Laitinen

HTML
DOWNLOAD

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Suunnitelmallinen kiinteistönpito asunto-osakeyhtiössä. Taloyhtiö 2014 1.4.2014 Helsingin Messukeskus Rakennusneuvos Erkki Laitinen"

Satu Kokkonen
9 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Suunnitelmallinen kiinteistönpito asunto-osakeyhtiössä Taloyhtiö Helsingin Messukeskus Rakennusneuvos Erkki Laitinen

2 Taloyhtiöillä ja muilla rakennusten omistajilla edessä suuria haasteita. Rakennuskannan ikääntymisestä johtuva korjausrakentamisen määrä kasvaa. Muuttuva ilmasto on rasite rakennuksille. Myös väestö ikääntyy ja kotona asutaan entistä pidempään, asumisen laadulliset odotukset kasvavat. Rakennusten omistajien on tärkeää tunnistaa haasteet ja edetä suunnitelmallisesti. Asunto-osakeyhtiöissä hallituksen on esiteltävä yhtiökokoukselle viisi vuotta eteenpäin ulottuva kunnossapitotarveselvitys.

Myös väestö ikääntyy ja kotona asutaan entistä pidempään, asumisen laadulliset odotukset kasvavat.

3 Suunnitelmallinen korjaus- ja ylläpito tavaksi Korjaamaan ryhdytään vasta kun tekninen käyttöikä on päättynyt. Tämä tarkoittaa uusivaa korjausta olisiko jatkuva kunnossapito kuitenkin järkevämpää? Kustannukset nousevat tulevaisuudessa, mikäli välttämättömiä korjauksia lykätään ja korjataan pelkkiä vaurioita. Kiinteistön koko elinkaaren aikana voidaan saavuttaa merkittäviä säästöjä suunnitelmallisella kiinteistönpidolla. Kiinteistön palvelutaso säilyy ja jopa paranee. Pelkkien vaurioiden korjaamisesta päästään myös asumistason parantamiseen.

Kustannukset nousevat tulevaisuudessa, mikäli välttämättömiä korjauksia lykätään ja korjataan pelkkiä vaurioita.

4 Suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon on kehitetty runsaasti työvälineitä Asianmukainen käyttö- ja huolto-ohje. Kunnossapitosuunnitelma tehdään esimerkiksi kuntoarvioinnin perusteella. Voi liittyä myös energiakatselmus tai kuntotutkimus. Kunnossapitosuunnitelmaa voidaan käyttää korjausohjelman lähtötietona. Korjausohjelmassa voidaan ennakkoon suunnitella myös eri vaiheissa korjausten yhteydessä tehtävät energiatehokkuutta parantavat tai ylläpitävät toimenpiteet. Vuosikorjausohjelmalla voidaan täsmentää vuosittain tehtävät korjausohjelman osat.

Kunnossapitosuunnitelmaa voidaan käyttää korjausohjelman lähtötietona.

5 Kehittämishanke: Asunto-osakeyhtiön suunnitelmallinen kiinteistönpito - Kiinteistönpitovälineiden kehittäminen Tutkimuksen toteutus: Suomen Kiinteistöliitto (SKL) päävastuullisen tekijän tekniikan tohtori Jari Virran johdolla Ohjausryhmässä rakennus- ja kiinteistöalan keskeisiä toimijoita, ympäristöministeriö (ym) Rahoitus ym ja SKL

Kiinteistöliitto (SKL) päävastuullisen tekijän tekniikan tohtori Jari Virran

6 Asunto-osakeyhtiöiden suunnitelmallinen kiinteistönpito (KIPI)

7 Tekniikka Energia ja turva Talous Strategia

8 Yhteisistä toimintatavoista päättäminen

9 Teknisen kunnon kautta liikkeelle

10 Suunnitelmallisen kiinteistönpidon toteutusvaihtoehtoja Vaihtoehto A strategia talous energia ja turva Vaihtoehto B

11 Tekniikka Vaihtoehto A (hallitusvetoinen): Tämän kiinteistönpitotavan mukaan toimiessa kunnossapitosuunnitelma laaditaan hallituksen ja/tai isännöinnin tilaamien selvitysten pohjalta. Vaihtoehto B (isännöintivetoinen): Tämän kiinteistönpitotavan mukaan toimiessa kunnossapitosuunnitelmaa päivitetään suunnitelmallisesti isännöinnin tai ulkopuolisen palveluntuottajan toimesta

12 1. 5. Korjausohjelma TEKNIIKKA VAIHTOEHTO A 2. Kuntoarvio tai vastaava 4. Kunnossapitotarveselvitys (lakisääteinen) 3. Käyttö- ja huoltoohje Kunnossapitosuunnitelma (PTS)

13 Huoltokirja Kuntoarvio Kunnossapitosuunnitelma Kunnossapitotarveselvitys - Korjausohjelma TEHTÄVÄ TAVOITE VASTUU TOTEUTUS LÄHTÖTIEDOT AJANKOHTA Asuinkiinteistön käyttö- ja huolto-ohjeen (huoltokirja) laadinta ja ylläpito Laatia huoltokirja ja hyödyntää sitä suunnitelmallisesti kiinteistön hoidossa, huollossa, kunnossapidossa ja korjaamisessa Taloyhtiön hallitus Huoltokirjoihin perehtynyt ammattilainen Mahdollisimman moni seuraavista: taloyhtiön strategia, kiinteistön perustiedot, piirustukset ja vikahistoria, tiedot hankevaiheessa asetetuista käyttöikätavoitteista, toteutusvaiheessa arvioidut kunnossapitojaksot, paikantamispiirustukset, tiedot aikaisemmista kuntoarvioista, -tutkimuksista ja -selvityksistä, tiedot tarkastusten ja huoltojen ohjelmista, tiedot huoltohenkilöstön ja osakkaiden toiveista Huolto-ohjelma ja kunnossapitosuunnitelma päivitetään tarvittaessa vuosittain MENETTELYTAPA 1. Hallitus selvittää osakkaille huoltokirjan hyödyt Osakkaille kerrotaan, mitä huoltokirja voi sisältää ja mihin sillä pyritään. Huoltokirja helpottaa osakkaiden arkea sekä huoltomiehen ja isännöitsijän työtä. Osoitetaan huoltokirjan informatiiviset, taloudelliset ja hallinnolliset hyödyt. 2. Hallitus päättää huoltokirjan tekemisestä ja tilaa sen ammattilaiselta Palkataan huoltokirjoihin perehtynyt ammattilainen laatimaan sähköinen huoltokirja. 3. Huoltokirjan laadinta on ammattilaisen työtä Kerätään yhteen kiinteistön perustiedot ja avainhenkilöiden yhteystiedot. Selvitetään, missä ja milloin kiinteistön hoitoa, huoltoa ja kunnossapitoa tarvitaan. Käydään läpi voimassa olevat hoito- ja huoltosopimukset ja palveluntarjoajien toimintatavat. Tehdään yhteenveto nykytilasta (mahdollisuudet, laatutasot ja hinnoittelu). Kirjataan kiinteistön hoidon, huollon ja kunnossapidon tehtävät, palvelukuvaukset, laatutasot ja vastuurajat. Laaditaan kohdennetut ohjeet poikkeus- ja häiriötilanteisiin sekä kirjataan viranomaisohjeet ja määräykset. Laaditaan huoltokirja, jonka pääkohtia ovat esimerkiksi kiinteistön hoito, huolto, kunnossapito ja korjausrakentaminen. Huoltokirjaan on luontevaa tallentaa muutakin kiinteistön elinkaaren hallinnan kannalta tärkeää tietoa esimerkiksi korjaushistoriasta ja tulevista korjausrakentamishankkeista. Huoltokirjaan voidaan sisällyttää myös käyttöpäiväkirja, vikailmoitusosio sekä hallittu liitteiden ja dokumenttien säilytys- ja päivityspaikka. 4. Hallitus auttaa osakkaita hyödyntämään huoltokirjaa Osakkaat eivät yleensä käytä huoltokirjaa, vaan ilmoittavat vioista yhtiön yhteyshenkilölle, joka tekee vikailmoituksen. Kehittyneissä huoltokirjajärjestelmissä osakas voi tehdä vikailmoituksen myös henkilökohtaisesti internetin kautta. Huoltokirjan näkymiä voidaan linkittää esimerkiksi taloyhtiön kotisivulle. 5. Hallitus seuraa, miten huoltokirjaa hyödynnetään Tarvittaessa päivitetään kiinteistön huoltokirjaan liittyvät sopimukset ja koulutetaan asianomaiset henkilöt esimerkiksi huolto-ohjelman toteuttamisessa. Seurataan huoltokirjan hyödyntämistä säännöllisesti: miten havainnot kirjataan ja miten niihin reagoidaan. LOPPUTULOS Asuinkiinteistön käyttö- ja huolto-ohje (huoltokirja)

ammattilainen Mahdollisimman moni seuraavista: taloyhtiön strategia, kiinteistön perustiedot, piirustukset ja vikahistoria, tiedot hankevaiheessa asetetuista käyttöikätavoitteista, toteutusvaiheessa

14 1. Tilinpäätös 5. Pitkän aikavälin taloussuunnittelu 2. Hankebudjetit TALOUS 4. Hankebudjetin ja talousarvion seuranta ja raportointi 3. Talousarvio/hoito budjetti

15 1. Kiinteistöturvallisuus (lakisääteinen) 5. Oma seuranta ENERGIA JA TURVA 2. Kulutusseuranta 4. Energiakatselmus tai vastaava 3. Energiatodistus (lakisääteinen)

16 Kiinteistönpidon kulmakivet: suunnitelmallisuus ja yhteistyö Asunto-osakeyhtiön suunnitelmallisen kiinteistönpidon (KIPI) kehittämishankkeen tulokset löytyvät: stonpito/

kiinteistönpidon (KIPI) kehittämishankkeen

17 Yhteenveto Ennakoivan, suunnitelmallisen kiinteistönpidon merkitys korostuu Tavoitteena työkalut tehokkaaseen käyttöön Energiatehokkuuden ylläpito ja parantaminen osana muita korjaus- ja kunnossapitotoimenpiteitä Laadulliset ja taloudelliset asiat merkittäviä kiinteistön elinkaaren aikana Taloyhtiön strategian laatiminen

parantaminen osana muita korjaus- ja kunnossapitotoimenpiteitä Laadulliset ja

Samankaltaiset tiedostot

Korjausrakentamisen energiatehokkuusvaatimukset

Korjausrakentamisen energiatehokkuusvaatimukset PIDÄ HUOLTA messuseminaari OMA KOTI messut 12.4.2013 Helsinki Suomen Omakotiliitto Rakennusneuvos Erkki Laitinen Hallitusohjelman ilmasto- ja energia-asioita