Kiinteistön elinkaari ja suunnitelmallinen kiinteistönpito Energiaekspertin jatkokurssi

HTML
DOWNLOAD

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Kiinteistön elinkaari ja suunnitelmallinen kiinteistönpito Energiaekspertin jatkokurssi 14.4.2014"

Sanna Kivelä
9 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Kiinteistön elinkaari ja suunnitelmallinen kiinteistönpito Energiaekspertin jatkokurssi Jaakko Vihola Tampereen teknillinen yliopisto

2 Esityksen sisältö 1. Kiinteistön elinkaari 2. Suunnitelmallinen kiinteistönpito 3. Huoltokirja ja PTS 4. Kuntoarviot ja -tutkimukset 5. Kiinteistönpidon työkalut ja tietolähteet 2

3 Kiinteistön elinkaari 3

4 Rakennuksen tekninen arvo Ei tule sekoittaa kiinteistön markkina-arvoon! 4

5 Suunnitelmallinen kiinteistönpito Maankäyttö- ja rakennuslaki sanoo rakennuksen kunnossapidosta seuraavaa: Rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Tulisi pohjautua taloyhtiön strategiaan Edellyttää tietoa rakennuksen nykytilasta ja tulevaisuuden korjaustarpeista Lähtötietojen selvittämiseen käytettäviä työkaluja ovat mm. kuntoarviot, kuntotutkimukset ja energiakatselmukset Huoltokirja ja faktatietoihin perustuva PTS olennaisia asiakirjoja 5

6 Suunnitelmallisen kiinteistönpidon työnjako 1. Käyttäjät: Selvien vikojen ja puutteiden informoiminen kiinteistönpitoon, asuntokohtaisten laitteiden oikeaoppinen käyttö 2. Huoltoyhtiö: Rakenteiden ja laitteiden kunnon ja toiminnan seuranta sekä perushuollot 3. Isännöinti: Kulutusseuranta yms. Pienten vikaja huoltokorjausten teettäminen 4. Ulkopuoliset asiantuntijat: Kunnossapidon pitkän ajan suunnittelu, merkittävien korjaustarpeiden selvittäminen, mittavien korjaushankkeiden läpivieminen 6

Huoltoyhtiö: Rakenteiden ja laitteiden kunnon ja toiminnan seuranta sekä perushuollot 3. Isännöinti: Kulutusseuranta yms.

7 Laiminlyöntien seuraukset Rakenneosien elinkaaret jäävät suunniteltua lyhyemmiksi Välttämättömien korjaushankkeiden lykkääminen tulee kalliiksi kiinteistön ylläpitokustannusten kasvaessa vuosi vuodelta Korjausten laiminlyöminen voi johtaa terveyshaittoihin Vakuutusmaksujen kasvaminen (esim. putkiremontit) Vaikutus asuntojen arvoon ja viihtyisyyteen Pahimmillaan ajaudutaan tilanteeseen, jossa laajamittaisten remonttien kustannukset ylittävät asuntojen arvon 7

johtaa terveyshaittoihin Vakuutusmaksujen kasvaminen (esim.

8 Huoltokirja Suunnitelmallista kiinteistönpitoa tukeva kiinteistökohtainen asiakirjakokonaisuus. (paperinen tai sähköinen) Voi sisältää esimerkiksi seuraavia pääkohtia: Kiinteistön yleistiedot ja huoltokirjan käyttöohje Hoidon, huollon ja kunnossapidon lähtötiedot, tavoitteet, tehtävät ja ohjeet Ohjeet asukkaille ja tilojen käyttäjille Hyvän energiatalouden ja sisäilmaston edellyttämiä hoito- huolto- ja kunnossapitotehtäviä Energiankulutuksen seuranta Rakennukseen kohdistuvien toimenpiteiden dokumenttiarkisto Huoltokirja tulee laatia olemassa olevalle rakennukselle rakennuslupaa vaativan korjaus- tai muutostyön yhteydessä. Laatiminen ilman velvoitettakin suositeltavaa. Eri alojen asiantuntijat laativat yhteistyössä 8

tehtävät ja ohjeet Ohjeet asukkaille ja tilojen käyttäjille Hyvän energiatalouden ja sisäilmaston edellyttämiä hoito- huolto- ja kunnossapitotehtäviä Energiankulutuksen seuranta

9 Huoltokirja Kiinteistönpitoa tukeva asiakirjakokonaisuus (Lähde: KH Asuintalon huoltokirjan käyttö) 9

10 Huoltokirjasta saatava hyöty Suunnitelmallisuudella saavutetaan kiinteistön hoidolla saavutetaan rakenteiden ja laitteiden pitkät elinkaaret. Kiinteistönhoidon tarjouspyyntöasiakirjat yksiselitteiseksi. (Tarjousten vertailukelpoisuus) Odottamaton kiinteistönhoitoyrityksen lisälaskutus vähenee. Terveellisten ja viihtyisien asuinolojen ylläpito helpottuu Asukkaiden tyytyväisyys asuinoloihin kasvaa Asukkaiden tietämys asunnon hoidosta lisääntyy. 10

(Tarjousten vertailukelpoisuus) Odottamaton kiinteistönhoitoyrityksen lisälaskutus vähenee.

11 PTS (Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma) 11

12 PTS As Oy-Laki edellyttää taloyhtiön hallitukselta pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman laatimista. Kirjallinen selvitys on käsiteltävä taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa vuosittain. Suunnitelman tulee pitää sisällään kuvaus vähintään seuraavien viiden vuoden aikana kiinteistöön kohdistuvista kunnossapitotarpeista (arvio ajankohdista ja aiheutuvista kustannuksista). Mahdollistaa osakkaiden varautumisen taloudellisiin ja muihin korjaustoiminnan vaikutuksiin. Hallitus voi laatia suunnitelman itse, isännöitsijä voi tehdä suunnitelman erikseen veloitettavana työnnä tai suunnitelma voidaan teettää ulkopuolisella taholla. 12

Suunnitelman tulee pitää sisällään kuvaus vähintään seuraavien viiden vuoden aikana kiinteistöön kohdistuvista kunnossapitotarpeista (arvio ajankohdista ja

13 PTS:n taustalla kuntoarviot/- tutkimukset ja energiakatselmukset Kuntoarvio (vauriokartoitus) Ei mittauslaitteita Ainetta rikkomaton Näkyviin vaurioihin perustuva arvio rakenteiden kunnosta Toistetaan säännöllisin väliajoin Pohjana kiinteistön PTS:lle Tuodaan esille tarkempien kuntotutkimusten tarpeellisuus Kuntotutkimus (ennuste tulevasta) Mittauslaitteita/laboratoriokokeita Ainetta rikkova Kokeisiin perustuva arvio turmeltumisilmiöiden ja muiden ongelmien tilanteesta Lähtötietona korjaussuunnittelun pohjaksi (Lähde: Jussi Mattilan luennot kurssilla Suunnittelun ohjaus rakennushankkeessa ) 13

kuntotutkimusten tarpeellisuus Kuntotutkimus (ennuste tulevasta) Mittauslaitteita/laboratoriokokeita Ainetta rikkova Kokeisiin perustuva arvio

14 Ongelmakohtia Keskikokoisen betonielementtikerrostalon julkisivujen korjausvaihtoehdot: Kunnostus 50 /m Korjaus 150 /m Uusiminen 250 /m Kunnon selvittäminen 5000 Jos kelvottoman kuntotutkimuksen perusteella valitaan liian kevyt (pahempi vaihtoehto) tai raskas korjaus, voi virhe tulla todella kalliiksi! (Lähde: Jussi Mattilan luennot kurssilla Suunnittelun ohjaus rakennushankkeessa ) 14

kuntotutkimuksen perusteella valitaan liian kevyt (pahempi vaihtoehto) tai raskas korjaus, voi virhe

15 Suunnitelmallisen kiinteistönpidon työkaluja KORTY-laskuri (tekeillä) Pienellä määrällä lähtötietoja saadaan arvio rakennuksen korjaustarpeista. 15

kiireisten korjausten suunnittelun käynnistäminen ne rakennusosat, joissa käyttöikä lähellä loppua (hajonnan

16 Tuloksia Kiireisten korjausten Kuntotutkimuksen suunnittelun käynnistäminen käynnistäminen Julkisivut ei vielä ajankohtainen Vesikatto kiireellinen ajankohtainen Ikkunat ei vielä ajankohtainen Ovet kiireellinen ajankohtainen kiireisten korjausten suunnittelun käynnistäminen ne rakennusosat, joissa käyttöikä lähellä loppua (hajonnan yläraja -5vuotta) kuntotutkimusten käynnistäminen ne rakennusosat, joissa käyttöikä lähellä loppua (keskiarvo -5vuotta) 16

17 Työkaluja/tietolähteitä 17

18 Työkaluja/tietolähteitä RT Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot RT Asuintalon huoltokirjan laadinta. Käytössä oleva talo RakMk osa A4 Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje 4/2013 Ympäristöministeriön asetus rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä 18

Käytössä oleva talo RakMk osa A4 Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje 4/2013

19 Kaukajärven kerrostalokanta Ryhmäkorjaaminen? 19

20 Kiitos mielenkiinnosta! 20

Samankaltaiset tiedostot

Tarmo 3.4.2013 Laskurien käyttö energiahallinnan tukena

Tarmo 3.4.2013 Laskurien käyttö energiahallinnan tukena Juhani Heljo, projektipäällikkö Tampereen teknillinen yliopisto Ensimmäinen karkea laskelma tehdään hyvin vähäisillä lähtötiedoilla. Niitä voi tarkentaa