TALOYHTIÖSTRATEGIAN ABC. Anu Norros, taloyhtiöstrategiat palveluvastaava Vahanen PRO Oy Taloyhtiö

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "TALOYHTIÖSTRATEGIAN ABC. Anu Norros, taloyhtiöstrategiat palveluvastaava Vahanen PRO Oy Taloyhtiö"

Jaakko Kivelä
7 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 TALOYHTIÖSTRATEGIAN ABC Anu Norros, taloyhtiöstrategiat palveluvastaava Vahanen PRO Oy Taloyhtiö

2 TALOYHTIÖSTRATEGIA HYVIN TEHTY TALOYHTIÖ- STRATEGIA ON YHDESSÄ SOVITTU SUUNTA SEURAAVALLE 30 VUODELLE Strategia on hallituksen ja isännöinnin työkalu, joka helpottaa asunto-osakeyhtiön johtamista. Se kiteyttää omistajien ja käyttäjien tavoitteet kiinteistön kehittämiseksi ja linjaa, millä periaatteilla taloyhtiössä tehdään valintoja esimerkiksi teknisen kunnon ja asumisviihtyisyyden osalta. Taloyhtiöstrategia palvelee asumiskustannusten ennakointia ja läpinäkyvyyttä. Lähde: Yhteinen tavoite taloyhtiön kehittämiseen: Näin laadimme strategian. Isännöintiliitto, Kiinteistöliitto, Rakli, Ympäristöministeriö. 2012

Suomessa on > 600 000 asuntoa 87 000:ssa asunto-osakeyhtiössä, joita hallinnoi yhdessä > 2 miljoonaa osakasta.

3 Suomessa on > asuntoa :ssa asunto-osakeyhtiössä, joita hallinnoi yhdessä > 2 miljoonaa osakasta. Nämä tavalliset kaupunkilaiset kohtaavat ylläpitovelan asumisen arjessaan: asuntoa Rakennuksen LVI-osilla on 50 vuoden elinkaari Uudisrakentaminen Kerrostalot yhteensä Asunto-osakeyhtiöt Putkiremontit Kerrostalot yhteensä Asunto-osakeyhtiöt NÄISSÄ TALOYHTIÖISSÄ ON IHMISTEN ELÄMÄ Lähde: Stat, VTT, PRH, taloyhtio.net

4 STRATEGISEN AJATTELUN PERUSPALIKAT 4

5 PITKÄ AIKAVÄLI

6 Maailma muuttuu, mikä muuttuu asumisessa ja rakentamisessa? Kuvissa on esimerkkinä As Oy Aslaluodon valitsemat asumisen ja rakentamisen kehitystrendit, joihin taloyhtiössä halutaan panostaa tulevaisuudessa

7 Kunnossapitotarveselvitys 5 vuodelle max. 0,28 /osake/kk 0,20 /osake/kk 10% = 0,18 /osake/kk 0,11 /osake/kk Ikkunaremontti Ilmanvaihto: puhdistus ja poistoilmakoneiden uusiminen Huoltokorjaus: saunaosastot, varastotilat ja porrashuoneet Kuntotutkimukset ja haitta-aineselvitykset Putkiremontti: LVISA, kph ja saunaosastot Kylmäkellareiden ja porrashuoneiden huoltokorjaus Piha-alueet: päällysrakenteet ja leikkialueet Kuvassa on esimerkkinä vuonna 1975 valmistuneen As Oy Pyytin taloyhtiöstrategiaan kuuluva taloussuunnitelma, jossa on arvioidut kiinteistönpidon ja korjausrakentamisen kustannukset tulevien 30 vuoden aikana yhtiövastikkeeksi muutettuna Julkisivuremontti: julkisivut, parvekkeet ja vesikatteet Pysäköinnin uudistaminen Uudet hissit

8 Taloussuunnitelma 30 vuodelle max. 0,28 /osake/kk 0,20 /osake/kk 10% = 0,18 /osake/kk 0,11 /osake/kk Ikkunaremontti Ilmanvaihto: puhdistus ja poistoilmakoneiden uusiminen Huoltokorjaus: saunaosastot, varastotilat ja porrashuoneet Kuntotutkimukset ja haitta-aineselvitykset Putkiremontti: LVISA, kph ja saunaosastot Kylmäkellareiden ja porrashuoneiden huoltokorjaus Piha-alueet: päällysrakenteet ja leikkialueet Kuvassa on esimerkkinä vuonna 1975 valmistuneen As Oy Pyytin taloyhtiöstrategiaan kuuluva taloussuunnitelma, jossa on arvioidut kiinteistönpidon ja korjausrakentamisen kustannukset tulevien 30 vuoden aikana yhtiövastikkeeksi muutettuna Julkisivuremontti: julkisivut, parvekkeet ja vesikatteet Pysäköinnin uudistaminen Uudet hissit

9 max. 0,28 /osake/kk TALOUS HALLITUSYHTEISTYÖ Ikkunaremontti Ilmanvaihto: puhdistus ja poistoilmakoneiden uusiminen Kuntotutkimukset ja haitta-aineselvitykset Putkiremontti: LVISA, kph ja saunaosastot Kylmäkellareiden ja porrashuoneiden huoltokorjaus Piha-alueet: päällysrakenteet ja leikkialueet 0,11 /osake/kk 0,20 /osake/kk 10% = 0,18 /osake/kk OIKEA-AIKAINEN Huoltokorjaus: saunaosastot, varastotilat ja porrashuoneet Julkisivuremontti: julkisivut, parvekkeet ja vesikatteet Pysäköinnin uudistaminen Uudet hissit TOIMINTA 30 vuoden PTS:n avulla isännöitsijä ja hallitus tietävät mihin, milloin ja kuinka paljon pitää panostaa Kuvassa: As Oy Pyytin kiinteistönpidon ja korjaamisen PTS sekä taloussuunnitelma

10 AJATELLAAN KOKONAISVALTAISESTI

Huomioidaan olennaiset näkökulmat IHMISET Asumisviihtyvyyden lisäämiseen löytyy

Asukkaat sopivat yhdessä mihin satsataan ja sitoutuvat määriteltyihin

Taloyhtiön yhteistyökyky ja toimivuus paranee TEKNIIKKA Kiinteistönpito ja

Taloyhtiön historia, nykytila ja kehitystavoitteet tulee selvitettyä

Kiinteistön kunnossapidosta tulee pitkäjänteistä ja ennakoivaa 3.

11 Huomioidaan olennaiset näkökulmat IHMISET Asumisviihtyvyyden lisäämiseen löytyy keinoja 1. Asukkaiden tarpeet huomioidaan taloyhtiön johtamisessa 2. Asukkaat sopivat yhdessä mihin satsataan ja sitoutuvat määriteltyihin tavoitteisiin 3. Taloyhtiön yhteistyökyky ja toimivuus paranee TEKNIIKKA Kiinteistönpito ja korjaaminen otetaan hallintaan 1. Taloyhtiön historia, nykytila ja kehitystavoitteet tulee selvitettyä ammattitaitoisesti 2. Kiinteistön kunnossapidosta tulee pitkäjänteistä ja ennakoivaa 3. Valmistaudutaan suuriin korjauksiin ajoissa TALOUS Omaisuus ja asumisen kulut otetaan hallintaan 1. Vältetään turhia remontteja ja hallitsemattomia kustannuksia 2. Kiinteistön vetovoima paranee ja arvo säilyy tai jopa kasvaa 3. Taloyhtiön taloudesta tulee hallittua ja investointipäätökset ovat läpinäkyviä 11

12 HYVÄT NAAPURIT VIESTINTÄ RAUHALLINEN ALUE Minkälainen taloyhtiö olemme? KUNNOSSAPITO YLEISET TILAT SUUNNITELMALLINEN TALOUDENPITO Kuvassa: Helsinkiläisen taloyhtiön asukasilta Kuvassa: Helsinkiläisen taloyhtiön asukasilta 12

13 KESKITYTÄÄN OIKEISIIN ASIOIHIN Suunnitelmallisessa kiinteistönpidossa tekniset toimenpiteet ovat keino kehittää asumisviihtyvyyttä

14 YHDESSÄ TEKEMINEN

Tekninen asiantuntija Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen jäsen Hallituksen jäsenet ISTUTETAAN YHTEISEN ASIAN ÄÄRELLE Hallitus ja isännöitsijä ottavat ajan taloyhtiön

15 Tekninen asiantuntija Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen jäsen Hallituksen jäsenet ISTUTETAAN YHTEISEN ASIAN ÄÄRELLE Hallitus ja isännöitsijä ottavat ajan taloyhtiön tulevaisuuden miettimiselle Isännöitsijä Fasilitaattori Kuvassa: Helsinkiläisen taloyhtiön hallituksen strategiatapaaminen. Mukana isännöitsijä ja Vahasen asiantuntijat.

16 KASVATETAAN KOKO TALOYHTIÖN ASIAKSI Tutustutaan taloyhtiöön ja tehdään strategiatyö tutuksi asukkaille ja osakkaille Kuvassa: Remonttikaverin kahvitustilaisuus remonttirekalla 16

KEHITYKSEN KÄRJESSÄ KULKIJA As Oy Häränkello YHDESSÄ TEKEMINEN ON HYVÄÄ ASUMISTA As Oy Vaulo TEHDÄÄN YHDESSÄ NYKYAIKAINEN TALOYHTIÖ As Oy Terviluoto HYVÄN ASUINYMPÄRISTÖN YLLÄPITÄJÄ As Oy Häränsilta

17 KEHITYKSEN KÄRJESSÄ KULKIJA As Oy Häränkello YHDESSÄ TEKEMINEN ON HYVÄÄ ASUMISTA As Oy Vaulo TEHDÄÄN YHDESSÄ NYKYAIKAINEN TALOYHTIÖ As Oy Terviluoto HYVÄN ASUINYMPÄRISTÖN YLLÄPITÄJÄ As Oy Häränsilta AKTIIVISTA ALUEEN KEHITTÄMISTÄ As Oy Monttiluoto YHTEISÖLLISESTI HYVÄ ASUINYMPÄRISTÖ As Oy Lattoluoto HOUKUTTELEVA TALOYHTIÖ NYKYISILLE JA UUSILLE ASUKKAILLE As Oy Aslaluoto YHDESSÄ ENEMMÄN As Oy Pirttikari ASUMISEN EDELLÄKÄVIJÄ As Oy Kramppi KAIKILLE HYVÄÄ ASUMISTA NYKYAIKAISIN MUKAVUUKSIN As Oy Seili KUKKARUUKKU - KESKUSTELUT VÄHENEVÄT Syntyy yhteisymmärrys mikä taloyhtiössä on tärkeää ja miten asioita hoidetaan YHDESSÄ TEKEMINEN ON HYVÄÄ ASUMISTA As Oy Pyytti Kuvassa: 11:sta taloyhtiön iskulauseet kiteyttävät strategiset tavoitteet Turun Härkämäessä

18 YHTEENVETONA

19 Strategisen ajattelun aakkoset PITKÄ AIKAJÄNNE Taloyhtiön tulevaisuutta ennakoidaan 30 vuotta eteenpäin ja huomioidaan opit menneestä KOKONAISVALTAISESTI Tulevaisuuden suunnittelussa otetaan huomioidaan erilaiset näkökulmat YHDESSÄ TEKEMINEN Strategia tehdään vuorovaikutteisesti ja yhdessä oppien* ASUKKAAT RAKENNUS VALMISTUU 2047 OSAKKAAT HALLITUS NYT IHMISET TEKNIIKKA TALOUS ISÄNNÖITSIJÄ MONIALAINEN ASIANTUNTIJATIIMI *Vahanen-yhtiöiden konsultoimassa Härkämäen strategiahankkeessa asukkaista ja osakkaista 40 50% on osallistunut strategiatyöskentelyyn hallitusjäsenenä, vastaamalla asukas- ja osakaskyselyyn ja osallistumalla asukasiltaan. Hankkeessa tehdään myös tiivistä yhteistyötä Härkämäkiseuran kanssa.

ASUMISEN KEHITTÄMINEN LOPPUTULOKSENA YKSILÖLLINEN TALOYHTIÖSTRATEGIA IHMISET KEHITYS- TAVOITE 1 TILAA JA TAPAHTUMIA Kaupungistumiseen ja Turun kaupungin laajenemiseen vastaaminen LOPPUTULOKSENA

3 ÄLYKÄS RAKENNUS Digitaalisuuden hyödyntäminen asumisessa ENERGIATEHOKAS RAKENNUS Ilmastonmuutokseen vastaaminen KUNNOSSAPIDON JA KORJAAMISEN PTS Yhdessä tehty strategia sitouttaa asukkaat

korjausrakentamisen hankkeet tulevien 30 vuoden aikana 30 VUODEN TALOUSSUUNNITELMA Viereisissä kuvissa on esimerkkinä otteita vuonna 1976 valmistuneen Turun Härkämäessä sijaitsevan As Oy Aslaluodon

20 ASUMISEN KEHITTÄMINEN LOPPUTULOKSENA YKSILÖLLINEN TALOYHTIÖSTRATEGIA IHMISET KEHITYS- TAVOITE 1 TILAA JA TAPAHTUMIA Kaupungistumiseen ja Turun kaupungin laajenemiseen vastaaminen LOPPUTULOKSENA KOKONAISVALTAINEN STRATEGIA TEKNIIKKA HOUKUTTELEVA TALOYHTIÖ NYKYISILLE JA UUSILLE ASUKKAILLE As Oy Aslaluodon iskulause ja asumisviihtyvyyden kehittämistavoitteet KEHITYS- TAVOITE 2 KEHITYS- TAVOITE 3 ÄLYKÄS RAKENNUS Digitaalisuuden hyödyntäminen asumisessa ENERGIATEHOKAS RAKENNUS Ilmastonmuutokseen vastaaminen KUNNOSSAPIDON JA KORJAAMISEN PTS Yhdessä tehty strategia sitouttaa asukkaat taloyhtiön toimintaan, helpottaa päätöksentekoa ja antaa hallinnolle luvan toimia PUTKIREMONTTI: LVISA, kph ja saunaosastot JULKISIVUREMONTTI As Oy Aslaluodon merkittävimmät kiinteistönpidon ja korjausrakentamisen hankkeet tulevien 30 vuoden aikana 30 VUODEN TALOUSSUUNNITELMA Viereisissä kuvissa on esimerkkinä otteita vuonna 1976 valmistuneen Turun Härkämäessä sijaitsevan As Oy Aslaluodon taloyhtiöstrategiasta TALOUS LASKENNALLINEN VASTIKE max. 9,3 /m 2 /kk KESKIMÄÄRÄINEN VASTIKE 6,7 /m 2 /kk TAVOITTEELLINEN VASTIKE 6,3 /m 2 /kk OLEVA HOITOVASTIKE 3,59 /m 2 /kk 20 As Oy Aslaluodon arvioidut kiinteistönpidon kustannukset tulevien 30 vuoden aikana yhtiövastikkeeksi muutettuna

21 MITÄ TEIDÄN TALOYHTIÖLLE KUULUU? LISÄTIEDOT vahanen.com/abc Anu Norros, Vahanen PRO Oy

Samankaltaiset tiedostot

Asiantuntijat avuksi taloyhtiöstrategian työstämiseen

Asiantuntijat avuksi taloyhtiöstrategian työstämiseen ANU NORROS ILMASTOINFON SUUNNITELMALLISEN KIINTEISTÖNPIDON KOULUTUS SYKSY 2017 TALOYHTIÖSTRATEGIA HYVIN TEHTY TALOYHTIÖ- STRATEGIA ON YHDESSÄ SOVITTU