Kuntoarvioilta Tervetuloa! Ohjelma klo alkaen. Peruskuntoarvio ja kunnossapitotarveselvitys:

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Kuntoarvioilta 7.3.2011. Tervetuloa! Ohjelma. 3.3.2011 klo 17.00 alkaen. Peruskuntoarvio ja kunnossapitotarveselvitys:"

Aarno Jääskeläinen
8 vuotta sitten
Katselukertoja:

Ohjelma Peruskuntoarvio ja kunnossapitotarveselvitys: Kuntoarvioilta 3.3.2011 klo 17.00 alkaen Oulun läänin kiinteistöyhdistyksen koulutustila Tervetuloa!

1 Ohjelma Peruskuntoarvio ja kunnossapitotarveselvitys: Kuntoarvioilta klo alkaen Oulun läänin kiinteistöyhdistyksen koulutustila Tervetuloa! Mitä laki sanoo viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksestä? Kuntoarvio - viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen pohjana Kuntoarvio - työkalu taloyhtiöille suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon - Peruskuntoarvion sisältö - Miksi suunnitelmallinen kiinteistönpito on edullisin vaihtoehto? Keskustelua Henkilöstö: Pohjois-Suomen Talokeskus Oy on oululainen asiantuntijayritys, joka tarjoaa monipuolisia konsulttipalveluita taloyhtiöiden tarpeisiin. Yrityksellä ja sen taustahenkilöillä on vahva kiinteistöalan tuntemus ja tietämys siitä, mitä taloyhtiöt todella tarvitsevat. Pohjois-Suomen Talokeskus Oy perustettiin kesällä Yrityksen tavoitteena on auttaa ja ohjata taloyhtiöt oikeanlaiseen, kiinteistön arvon säilyttävään kiinteistönpitoon sekä toimia isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden apuna ja asiantuntijana. Toimintamme perustuu palveluihin, jotka suoritetaan luotettavasti asiantuntevasti ehdottoman puolueettomasti. Päämäärämme on kiinteistöjen ja rakennusten teknisen kunnon ammattitaitoinen selvittäminen Yrityksen omistaa Oulun läänin kiinteistöyhdistys ry 51 % osake-enemmistöllään yhdessä kahdentoista kiinteistöalan ammattilaisen kanssa, joilla on yrityksestä 49 % osuus. Meillä on aito halu tuoda lisäarvoa kiinteistölle ja kiinteistöissä asuville! Tero Pyykkönen RI, tj pätevöitynyt kuntotarkastaja AKK pätevöitynyt energiatodistuksen antaja satoja kuntotarkastuksia ja -arvioita 2000-luvun alusta lukien erityisosaaminen kuntotutkimus-, sisäilmahaitta- ja vaurioselvitykset Pekka Seppänen LVI-insinööri pätevöitynyt kuntoarvioija pätevöitynyt energiatodistuksen antaja kuntoarvioita vuodesta 2008 useita kymmeniä putkistoremonttien johtamisia monipuolinen taloteknisten järjestelmien osaaminen Teemu Poikela, RI rakennesuunnittelija työnjohto kokemus Maarit Laikola, järjestösihteeri 1

Kuntoarvio - viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen pohjana Kuntoarvio - työkalu taloyhtiöille suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon - Peruskuntoarvion sisältö - Miksi suunnitelmallinen

2 Uusi asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiöt suunnitelmalliseen ja pitkäjänteiseen kunnossapitotyöhön. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että hallituksen on esitettävä vuosittain yhtiökokoukselle viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys. Ohjeistusta annettiin myös valvonnasta eli osakkeenomistajan tekemät korjaushankkeet ja yhtiössä tehtävät korjaushankkeet on valvottava. Mikä on kunnossapitotarveselvitys? Hallituksen kirjallinen esitys osakehuoneiston käyttämiseen, vastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin vaikuttavasta kunnossapitotarpeesta seuraavalle 5 vuodelle. sekä suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajat. Mitä kunnossapitotarveselvitys sisältää? Selvityksestä tulee ilmetä tulevat korjaukset, jotka vaikuttavat olennaisesti vastikkeeseen ja huoneiston käyttöön. Ainakin seuraavat remontit vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämiseen: putkiremontti märkätilaremontit yleensä julkisivu- ja parvekeremontti pihan kunnostus vesikattoremontti ikkuna- ja oviremontti Kuka tekee selvityksen ja milloin se esitetään yhtiökokoukselle? - Kuka vain? - Sellainen henkilö, jolla siihen on riittävä pätevyys. - Alan asiantuntija. Kunnossapitotarveselvitys esitetään yhtiökokoukselle kevään yhtiökokouksessa (kun tilikausi kalenterivuosi). 2

Ohjeistusta annettiin myös valvonnasta eli osakkeenomistajan tekemät korjaushankkeet ja yhtiössä tehtävät korjaushankkeet on valvottava. Mikä on kunnossapitotarveselvitys?

3 Kuntoarvio kunnossapitotarveselvityksen perustana Kunnossapitotarveselvitys perustuu ajantasaiseen kuntoarvioon ja laadittuun pitkäntähtäimensuunnitelmaan, PTS Milloin on perusteltua teettää kuntoarvio? - rakennukset ovat yli 10 vuotta vanhoja - ei ole ajantasaista hoito- ja korjaussuunnitelmaa - kiinteistöön ei ole tehty korjaustoimenpiteitä - kiinteistön kuntoa ei ole kartoitettu tarkastustoimenpitein Vanhempiin kiinteistöihin ei suositella ns. kevennettyjä kuntoarvioita 2000 luvulla rakennettujen rakennusten kiinteistönpitoa ohjaa huoltokirja - huoltokirja tulee olla käytössä - (Grynderin vastuu voimassa) Miten kuntoarvio tehdään? - Yleensä kuntoarvion laadintaryhmään kuuluu kolme asiantuntijaa, joiden erikoisalat ovat rakennus-, LVI-, ja sähkötekniikka. - Silmämääräinen, aistinvarainen ja rakennetta rikkomaton tarkastus. - Perustuu asiantuntijoiden kokemukseen ja näkemykseen! - Sisältö on määritelty rakennustietosäätiön suoritusohjekortissa (KH kortti ). 3

- rakennukset ovat yli 10 vuotta vanhoja - ei ole ajantasaista hoito- ja korjaussuunnitelmaa - kiinteistöön ei ole tehty korjaustoimenpiteitä - kiinteistön kuntoa ei ole kartoitettu

4 Mitä kuntoarvio sisältää? - kirjallisen asukaskyselyn ja isännöitsijän haastattelun - perehtymisen teknisiin asiakirjoihin ja korjaushistorian selvittämisen => tarkastussuunnitelma tarkentuu saatujen tietojen perusteella - kiinteistökierroksen, jossa tarkastetaan rakennusosat ja talotekniikka - huoneistotarkastukset, märkätilat - kertaluonteiset mittaukset esim. lämpötilan, vedenvirtaamien, veden lämpötilan, kosteusmittaukset, lämpökamera? (kevyt mittakalusto) Kuntoarviossa tarkastellaan myös kiinteistön energiataloudellista kuntoa, sisäolosuhteita, terveellisyyttä ja turvallisuutta. Erikseen sovittaessa kuntoarviota voidaan laajentaa. (hissien kuntotarkastus, kosteuskartoitukset, energiataloudellinen selvitys) Raportointi Havainnoista kirjoitetaan raportti Havaituista puutteista laaditaan toimenpideehdotukset ja pitkäntähtäimen suunnitelma (PTS) Lisäksi raporttiin lisätään kuvia asioiden havainnollistamiseksi. Koska kaikkia kohteita tai niiden kuntoon vaikuttavia seikkoja ei aina voida tarkastaa eikä luotettavasti arvioida aistinvaraisesti, kuntoarvioija voi tarvittaessa suositella jollekin osa-alueelle erillisen kuntotutkimuksen tekemistä. Kuntotutkimuksella saadaan tarkempaa tietoa kyseisen kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja soveltuvista korjausmenetelmistä. 4

kiinteistökierroksen, jossa tarkastetaan rakennusosat ja talotekniikka - huoneistotarkastukset, märkätilat - kertaluonteiset mittaukset esim.

5 Kuka tilaa kuntoarvion, kilpailuttaa tarjoukset ja tekee valinnan? - pääsääntöisesti yhtiökokous - hallitus tai hallituksen valtuuttama isännöitsijä Milloin syytä käyttää asiantuntijoiden palveluksia? - kun taloyhtiössä ei ole riittävää osaamista - kun rakennukset alkavat olla iäkkäitä - korjauksia ei ole tehty suunnitelmallisesti Miten varmistan asiantuntijan pätevyyden? Ominaisuudet Ammattitaito ja kokemus Asiakastyytyväisyys Toimitusvarmuus Riippumattomuus Vastuuvakuutukset Harmaan talouden välttäminen Toteamistapa Koulutus, pätevyydet, referenssit Tiedustele aiemmilta tilaajilta Pyydä selvitys, laadi aikataulu Selvitys yrityksen omistuksista Pyydä todistukset Verotodistus Miten kuntoarvio palvelee ja mitä hyötyä siitä on taloyhtiölle ja sen osakkaille? Kuntoarvio ja kymmenelle vuodelle laadittu pitkäntähtäimen suunnitelma PTS antavat taloyhtiön päättäjille kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista ja niiden ajankohdista sekä kustannuksista. 5

Ominaisuudet Ammattitaito ja kokemus Asiakastyytyväisyys Toimitusvarmuus Riippumattomuus Vastuuvakuutukset Harmaan talouden välttäminen Toteamistapa Koulutus, pätevyydet, referenssit Tiedustele

6 Rakennusten ylläpitoon ja korjauksiin menevä kustannus on tiedossa jo useammalle vuodelle. (vastikkeiden suunnittelu, mahdolliset rahoituksen järjestelyt) Ei yllätyksiä, ei epätietoisuutta, ei riitoja. - Suunnittelemattomana välttämättömimmätkin korjaukset kasaantuvat Asioita on helppo lykätä kun ei ole päätöksiä Lisäksi, suunnittelemattomat korjaukset joudutaan tekemään kiireellä, josta seuraa huonoja ratkaisuja => korjauskierre, kun korjataan vain vaurioita; syytä ei selvitetä riittävästi ja poisteta Esimerkki: On laskettu, että kiinteistön elinkaaren aikana (50 vuotta) rakennuksen ylläpitokustannukset ovat kaksinkertaiset rakennuskustannuksiin verrattuna. Rakennuskustannus 3 milj. => 50 vuodessa kiinteistöön on mennyt 6 milj. On myös tutkittu, että suunnitelmallisella kiinteistönpidolla voidaan saavuttaa % säästöt remontointikuluissa, eli 2 milj /vuosi 6

- Suunnittelemattomana välttämättömimmätkin korjaukset kasaantuvat Asioita on helppo lykätä kun ei ole päätöksiä Lisäksi, suunnittelemattomat korjaukset joudutaan tekemään kiireellä, josta seuraa

7 PTS Kunnossapitosuunnitelma Korjausohjelma Hanke Hanke Hanke Hanke Hanke Kuntotutkimukset Omistajat ja käyttäjät Muut lisäselvitykset Suunnitelmallinen ja ennakoiva kiinteistönpito vaatii: - sitoutumista suunnitelmaan - korjausohjelman noudattamista - suunnitelman ajan tasalla pitämistä - paneutumista - pitkäjänteisyyttä Kuvia kuntoarviokierroksilta 7

ennakoiva kiinteistönpito vaatii: - sitoutumista suunnitelmaan - korjausohjelman

8 8

11 11

13 13

14 14

15 Lämmönsiirrin vuotaa 15

16 ... 16

17 No, kannattaako korjata? 17

18 Satojen tarkastusten kokemuksella! Pohjois-Suomen Talokeskus Oy Kirkkokatu 53, Oulu p

Samankaltaiset tiedostot

POHJOIS-SUOMEN TALOKESKUS OY

POHJOIS-SUOMEN TALOKESKUS OY KUNTOARVIO JA KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS Pekka Seppänen LVI- Insinööri Kuntoarvioija, PKA Tero Pyykkönen Rakennusinsinööri Kuntotarkastaja, AKK Molemmilla energiatodistuksen antajan pätevyys, PETA Kuka