Hallituksen rooli ja onnistunut korjaushanke - valmistelusta vastaanottoon

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Hallituksen rooli ja onnistunut korjaushanke - valmistelusta vastaanottoon"

Maija-Liisa Penttilä
8 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Hallituksen rooli ja onnistunut korjaushanke - valmistelusta vastaanottoon Hallitusforum Hallituksen jäsen Juhani Siikala, RI, Ekon, KJs Asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitusasiantuntijat AKHA ry

2011 Hallituksen jäsen Juhani Siikala, RI, Ekon,

4 Seuraavassa esityksessä hallitusammattilaisen rooli korjaushankkeessa

6 Roolit selkeiksi korjaushankkeissa Määritetään roolien välinen vastuunjako Asukkaat osakkaat hallitus isännöitsijä projektinjohtaja hanketukiryhmä pääsuunnittelija suunnittelijat valvoja urakoitsija aliurakoitsijat Hallitusammattilainen selkeyttää vastuunjaon korjaushankkeessa ja toimii puolueettomasti päätöksiä tehtäessä sekä tiedottamisessa Kun hallitusammattilainen toimii hallituksessa, korostuu puolueettomuus, joka tarkoittaa => olla puolueeton antamissaan neuvoissa, arvioinneissa ja tekemissään päätöksissä => tiedottaa tilaajalle kaikista toimeksiannon suorittamisessa ilmenevistä ristiriidoista

puolueettomasti päätöksiä tehtäessä sekä tiedottamisessa Kun hallitusammattilainen toimii hallituksessa, korostuu puolueettomuus, joka tarkoittaa =>

7 Asunto-osakeyhtiön vastuurakenne Juhani Siikala Suomen laki Oy laki As Oy laki As Oy:n yhtiöjärjestys As Oy:n osakkaat As Oy:n yhtiökokous Tilintarkastaja Hallitus Isännöitsijä Tilitoimisto Tilinpäätös Huoltoyhtiö Huoltoyhtiön alihankkija

As Oy:n yhtiökokous Tilintarkastaja Hallitus Isännöitsijä

8 Kuka tekee? Yhtiökokous: tärkeimmät päätökset, rahoitus, kustannusten jako Hallitus: toimeenpano- ja toteutusvastuu, suunnitelmien teettäminen, valvonnan järjestäminen, viranomaisyhteydet, viestintä, toteutuksen tekninen ja taloudellinen seuranta, osakkaiden yhdenvertainen kohtelu

Hallitus: toimeenpano- ja toteutusvastuu, suunnitelmien teettäminen,

9 Suunnitellaan yhdessä tarpeiden mukainen tavoitetaso Asiakas esittää tarpeet ja vaatimukset = tahdonilmaisu Hallitusammattilainen toimii tulkkina ja sovittelijana suunnittelijoiden, urakoitsijoiden ja osakkaiden välillä asiakaslähtöinen periaateratkaisu mahdollisuuksien rajoissa

tulkkina ja sovittelijana suunnittelijoiden, urakoitsijoiden ja

10 HALLITSE TOIMINTAPROSESSI HALLITSET YKSITYISKOHDAT Takuuajan tehtävät Urakan toteutus Tarjouspyynnöt Urakkasopimus Urakan valmistelu Suunnittelu ja valvontasopimukset Urakkalaskentaasiakirjat suunnittelu Hankevalmistelu Hankesuunnittelu päätös hankesuunnittelu Linjasaneeraus ohjelma Koko prosessin vaiheittainen hallitseminen auttaa hahmottamaan hankkeen ja sen mitä missäkin vaiheessa tehdään. Kiinteistöstrategi a Kunnossapito ohjelma Nykytilan ja korjaustarpeen selvitys Tarveselvitys/Osakaskysely Eino Rantala on AKHA:n asiantuntija ja on kehittänyt korjausprosesseja ja oli tämän vuoden putkistoremonttikilpailun voittaneessa hankkeessa EINO.RANTALA@EKOSTO.FI

hahmottamaan hankkeen ja sen mitä missäkin vaiheessa tehdään.

11 Päätettäviä asioita: Kuntoarvio - hallitus Hallitusammattilainen kannattaa PTS - yhtiökokous ottaa mukaan jo hankesuunnittelijaa valittaessa Asiantuntija-apu Kuntotutkimus - hallitus/yhtiökokous Hankkeen laajuus ja laatutaso Rahoitus Osakkaiden kuuleminen varustelun tasosta ja tason nostosta Suunnittelun käynnistyspäätös - yhtiökokous Suunnittelun rahoitus - yhtiökokous Suunnittelijan valinta - hallitus Hallitus kutsuu yhtiökokouksen: - Korjaushanke yksilöitynä - Vastikeosuuksista päättäminen - Lainanottovaltuuksien myöntämisestä hallitukselle - Suostumus yhtiön velkakirjojen panttaamiseen lainanvakuudeksi TAKUUAIKA valmiusaste YHTIÖKOKOUS RAKENTAMISEN OHJAUS Rakentamispäätös Hankkeeseen ryhtyminen Laajuus ja laatutaso RAKENTAMISEN VALMISTELU TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELUN VALMISTELU SUUNNITTELUN OHJAUS -12 kk 0 kk 6 kk 9 kk 15 kk 18 kk 30 kk 54 kk aika

valinta - hallitus Hallitus kutsuu yhtiökokouksen: - Korjaushanke yksilöitynä - Vastikeosuuksista päättäminen - Lainanottovaltuuksien myöntämisestä hallitukselle - Suostumus yhtiön velkakirjojen

12 SELVITYS KORJAUSTARPEESTA Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan 5 vuoden aikana Joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin Ohjaa suunnitelmalliseen korjaustoimintaan

seuraavan 5 vuoden aikana Joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen,

13 Viestinnän tarkoitus: Avointa Jos viestintä toimiin, onnistuu projekti Auttaa saavuttamaan asetetut tavoitteet Jos viestinnässä tökkii, tökkii hankkeessakin Tiedon jakamista Tiedottamista tutkimustuloksista, suunnitteluratkaisuista Vastauksia kysymyksiin Pyritään huomioimaan tarpeet ja toiveet asukaskyselyt Mikä on tilanne ja miten edetään Palautekyselyt Infotilaisuudet Yhtiökokoukset Infopiste TAKUUAIKA valmiusaste YHTIÖKOKOUS ASUKASINFO RAKENTAMISEN OHJAUS Urakoitsijan esittely Hankesuunnitelman esittely Luonnossuunnitelmien esittely RAKENTAMISEN VALMISTELU TARVESELVITYS HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELUN VALMISTELU SUUNNITTELUN OHJAUS -12 kk 0 kk 6 kk 9 kk 15 kk 18kk 30 kk 54 kk aika

edetään Palautekyselyt Infotilaisuudet Yhtiökokoukset Infopiste TAKUUAIKA valmiusaste YHTIÖKOKOUS ASUKASINFO RAKENTAMISEN OHJAUS Urakoitsijan esittely Hankesuunnitelman

14 Viestintä korjaushankkeessa Hanke Rakennuttajakonsultti Valvoja Pääsuunnittelija Suunnittelijat Arkkitehti Pääurakoitsija Aliurakoitsijat Huoltoyhtiö Viranomaiset Pankki Vakuutus Viestintävastaava ISÄNNÖINTI Taloyhtiö Hallitus Hanketyöryhmä Omistajat Käyttäjät

Aliurakoitsijat Huoltoyhtiö Viranomaiset Pankki Vakuutus

15 Putkiremontin suunnittelun käynnistämisen syyt Putkistossa ilmeni vuotoja, jotka käynnistivät remontin suunnittelun Viemäriputkiston sisäisessä kuntotutkimuksessa tehtyjen havaintojen perusteella Käyttövesiputkiston sisäisessä kuntotutkimuksessa tehtyjen havaintojen perusteella PTS:ssä oli otettu kantaa remontin ajankohtaan Kiinteistön kuntoarviossa tehtyjen havaintojen perusteella 22 % 18 % 14 % 12 % 45 % Useat tekijöistä vaihtelevat vastaajan taustan ja remontoidun kohteen suhteen. Erityisen paljon vaihtelua on seuraavissa syissä: Putkistossa ilmenneiden vuodot Käyttövesiputkiston sisäiset kuntotarkastukset PTS:n kanta remontin ajankohtaan Käyttöveden heikentyneen laadun perusteella 6 % Kiinteistöä ei voitu enää vakuuttaa vesivahinkojen varalle 4 % En osaa sanoa / Ei vastausta 2 % 0 % 20 % 40 % 60 % Hallitusammattilainen ehdottaa tuntemiinsa tutkimuksiin pohjautuen sen, miksi jonkin korjauksen kuntoarvio, kuntotutkimus tai hankesuunnittelu tulee käynnistää

14 % 12 % 45 % Useat tekijöistä vaihtelevat vastaajan taustan ja remontoidun kohteen suhteen.

16 Hallitusammattilainen kertoo osakkaille korjaushankkeiden yhteydessä saatavat myönteisetkin asiat

17 OIKEA-AIKAISET KORJAUSTOIMET: * Asunnon arvon nousua * Asumisen miellyttävyyden kasvua * Turvallisuuden tunteen parannusta

18 Hallitusammattilainen kertoo hallitukselle ja osakkaille sen, mihin asioihin toteutuneissa korjaushankkeissa on asioihin suhtauduttu

19 SITÄ SAA MITÄ TILAA 3D HELPOTTAA YMMÄRTÄMÄÄN JA TILAAMAAN Hallitusammattilainen toimii asukkaitten ja ammattilaisten välissä viestittämässä tarjolla olevista päätöstä helpottavista toimintamalleista

20 Palvelun vaiheet 1. Valitse tilaratkaisu 2. Valitse mallisto Kokenut hallitusammattilainen kertoo mistä asioista muutostöissä tulee missäkin vaiheessa esittää toivomus tai tehdä päätös 4. Katso hinta 3. Valitse materiaalit Kokenut hallitusammattilainen voi edesauttaa usein isoja ongelmia synnyttäneiden osakkaiden muutostöiden hallinnoinnissa

tulee missäkin vaiheessa esittää toivomus tai tehdä päätös 4. Katso hinta 3.

21 Lukitusjärjestelmä kannattaa selvittää jo ennen putki- tai julkisivuremonttia

22 Hallitusammattilainen kannattaa ottaa mukaan jo hankesuunnittelijaa valittaessa kertomaan painotuksista

23 Hallitusammattilainen kertoo hallitukselle ja osakkaille eri toimintamallien riskit

24 Hallitusammattilainen kertoo hallitukselle ja osakkaille eri urakkamuotojen periaatteet ja vastuunjaot

25 Voittaneen taloyhtiön puheenjohtajana on hallitusammattilainen Mika Artesola Hallitusammattilainen esitti, miten osakkaiden tahdonilmaisu saatiin onnistumaan

Samankaltaiset tiedostot

Hallitusammattilaisen toiminta ja onnistunut korjaushanke

Hallitusammattilaisen toiminta ja onnistunut korjaushanke Hallitusfoorumi 6.10.2012 Hallituksen jäsen Juhani Siikala, RI, Ekon, KJs Asunto- ja kiinteistöyhtiöiden hallitusasiantuntijat AKHA ry www.akha.fi