Kiinteistön kunnon hallinta tarkoitus ja työkalut

Transkriptio

1 Kiinteistön kunnon hallinta tarkoitus ja työkalut Taloyhtiöiden hallitusfoorum Messukeskus Toimitusjohtaja Jani Saarinen, Suomen Talokeskus Oy

2 Kiinteistön kunnon hallinta 1. Kunnossapitotarveselvitys asuntoosakeyhtiölaissa 2. Kunnossapitotarveselvityksen laatiminen 3. Kunnossapitosuunnitelman (PTS) laatiminen 4. Yhteenveto

3 1. Kunnossapitotarveselvitys asuntoosakeyhtiölaissa

4 Uusi asunto osakeyhtiölaki määrää kunnossapitoselvityksestä III OSA: HALLINTO, TILINPÄÄTÖS JA VAROJEN JAKAMINEN 6 LUKU: YHTIÖKOKOUS 3 Varsinainen yhtiökokous Kokouksessa on esitettävä: 1) tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus 2) hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin; sekä 3) hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat 4)

5 Mikä on kunnossapitotarveselvitys? Hallituksen kirjallinen käsitys osakehuoneiston käyttämiseen, vastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin vaikuttavasta kunnossapitotarpeesta Ei ole toteutusohjelma

6 2. Kunnossapitotarveselvityksen laatiminen

7 Mihin kunnossapitotarveselvitys perustuu? hyvän kiinteistönhoitotavan mukaiseen selvitykseen tai asiantuntijalausuntoon vanhassa yhtiössä 3-5 vuoden välein päivitettävään kuntoarvioon ja sitä täydentäviin kohdennettuihin kuntotutkimuksiin uudisrakennuksessa huoltokirjan mukaisen kunnossapidon dokumentointiin

8 Kuntoarvio KH-kortin mukainen kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden korjaustarpeiden arviointi Perustuu aistinvaraisiin havaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin Kuvaa rakennuksen kunnon ja tuottaa lähtötiedot kunnossapitotarveselvitykseen, pitkän aikavälin kunnossapidon suunnitteluun(pts) tai yksilöidyn korjaushankkeen toteuttamiseen Asuinrakennuksen kuntoarvion laadintaan voidaan myöntää avustusta, kun laaditun kuntoarvion taso vastaa alalla sovittua hyvää tasoa jne. (

9 Kuntoarvion laatiminen Nimensä mukaisesti asiantuntija-arvio. Laatijoina kolmen alan asiantuntijat rakennustekniikka LVI sähkötekniikka (hissit edellyttävät omaa asiantuntemusta) Kuntoarvioon voidaan liittää asukaskysely Jos aistinvarainen arviointi ei riitä, kohteeseen suositellaan erillistä kuntotutkimusta

10 Kuntoarviota tilattaessa on syytä varmistaa sen ohjeidenmukaisuus KH-kortti Asuinkerrostalojen kuntoarviot: Menettelyn toimivuus, kehittämisehdotuksia sekä asuinkerrostalojen korjaustarve kuntoarvioiden mukaan. Ympäristöministeriö. Suomen ympäristö Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvio. Ympäristöministeriö. Suomen ympäristö Asuinkiinteistön kuntoarvio: Tilaajan ohje, Suoritusohje, Esimerkkiraportti. Rakennustietosäätiö, KH , KH , KH Asuinkiinteistön kuntoarvio: Laajennettu energiatalouden selvitys, Rakennustietosäätiö, KH Pientalon kuntoarvio, Hekkanen M., Ympäristöministeriö. Rakennustieto Oy

11 Jos kuntoarvio ei yksin riitä?

12 Kuntotutkimus Rakennuksen kuntoarviota täydentävä tai tarkentava yksityiskohtainen tutkimus rakennuksen tai sen osien tai järjestelmien kunnon ja korjaustarpeen määrittämiseksi Kuntotutkimus voidaan myös tehdä korjaustoimenpiteiden suunnittelemiseksi tai kyseiseen kohteeseen parhaiten soveltuvien korjausmenetelmien valitsemiseksi Asuinrakennusten kuntotutkimuksen kustannuksiin voidaan myöntää avustusta, kun kyseessä on betonijulkisivun, rapatun julkisivun, sisäilmaston, vesi- ja viemäriverkoston, sähköjärjestelmän tai kosteusvaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus (

13 Kuntotutkimuksen laatiminen Kuntotutkimuksiin liittyy usein valmistelevia töitä, kuten nostolavan ja porauslaitteen hankinta. Tutkimuksissa käytetään usein ainetta rikkovia menetelmiä Esim. betonijulkisivun poranäytteiden otto ja laboratoriotutkimukset akkreditoidussa laboratoriossa Kuva: Betonialan Ohuthiekeskus FCM Oy

14 Kuntotutkimuksista annetut ohjeet Kiinteistön vesi- ja viemärilaitteistojen kuntotutkimusohje. Helenius T., Seppänen O., Jokiranta K., Teknillinen korkeakoulu, LVI-tekniikan laboratorio. Suomen LVI-Liitto ry julkaisu 7. Helsinki 1998 Kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus. Ympäristöministeriö. Ympäristöopas Sisäilmasto- ja kosteustekninen kuntotutkimus kouluille ja päiväkodeille. Sisäilmayhdistys, raportti 12 Sisäilmaston kuntotutkimus, Ruotsalainen R., Palonen J., Jokiranta K., Seppänen O., SuLVI julkaisu 4. Helsinki 1997 Betonijulkisivun kuntotutkimus. Suomen Betoniyhdistys, BY Rapattujen julkisivujen kuntotutkimusohje. Suomen Betoniyhdistys, BY Sähkölaitteistojen kuntotutkimus

15 Kiinteistön kunto voidaan todeta kuntotodistuksella

16 Kuntotodistus Kuntotodistus määrittelee kiinteistön kunnon 5-portaisella tähtiluokituksella Kuntotodistus perustuu kuntoluokitusohjeeseen sekä kuntotodistuksen sisältökuvaukseen ja tulkintaohjeeseen (www-kuntoluokitusohje.fi) Kuntotodistus laaditaan aina KH-ohjeiston mukaisen kuntoarvion perusteella Kohteen kunto (kuntoluokitus) määräytyy teknisen kunnon (80 %) ja korjaustoiminnan suunnitelmallisuuden (20 %) perusteella Kuntotodistuksen tarkoituksena on lisätä osakkeenomistajien ja -ostajien tietoa kiinteistön todellisesta kunnosta ja sen korjaustarpeista sekä näin edistää ja lisätä asuntokaupan turvallisuutta ennakoivaa ja suunnitelmallista korjaustoimintaa taloyhtiöissä

17 Kiinteistön kuntoa pitäisi aina arvioida myös sen energiankulutuksen näkökulmasta

18 Kulutusseuranta Kiinteistön energiatehokkuuden parantamisen edellytyksenä on säännöllinen energian ja veden kuukausi-, viikko- tai tuntitasoinen kulutusseuranta Kiinteistön lämmön, sähkön ja veden kulutukset aiheuttavat noin % ylläpitokustannuksista Tilastolliset tutkimukset osoittavat, että säännöllisesti kulutuksiaan seuraavien kiinteistöjen kulutukset ovat noin 10 % pienemmät kuin muilla kiinteistöillä

19 Energiakatselmus Kiinteistön energiataloudellisen tilan ja kunnon selvitys energian säästömahdollisuuksien, tarvittavien korjausinvestointien ja niiden kannattavuuden arvioimiseksi kattaen kaikki energian- ja vedenkulutukseen liittyvät kokonaisuudet: lämmitysjärjestelmät Kiinteistösähköjärjestelmät käyttövesijärjestelmät ilmanvaihtojärjestelmät lämmitetyt tilat rakennuksen vaipan Korjaus- ja energia-avustusjärjestelmän mukaisista energiaavustuksista myönnetään vuonna 2010 pientalojen energiaavustusten lisäksi avustuksia vain energiakatselmusten laadintaan. Kerros- ja rivitalojen energiapainotteisiin toimenpiteisiin voi sen sijaan hakea kunnalta suhdanneluonteista energia-avustusta lukien (ks. Suhdanneluonteiset energia-avustukset).

20 LVI tekninen tarkastuspalvelu Kiinteistöjen teknisessä tarkastuspalvelussa selvitetään ja testataan säännöllisesti LVI-teknisten laitteiden tekninen kunto käyttö, hoito ja huollon toimivuus toiminnan ja tavoitteiden vastaavuus korjaus- ja uusimistarpeet Lämmityskulut ovat asuinkerrostaloissa ja rivitaloissa noin % hoitokuluista. Usein lämmityskuluja vielä lisäävät erilaiset laiteviat ja käyttövirheet. Tarkastuspalvelun tavoitteena on seurata LVI-teknisten laitteiden toimintaa ja reagoida ennaltaehkäisevästi niiden toiminnassa ilmeneviin ongelmiin.

21 Kiinteistön energiatehokkuus voidaan todeta energiatodistuksella

22 Energiatodistus Energiatodistus määrittää rakennuksen energiatehokkuusluvun (ET-luku) ja energiatehokkuusluokan (ET-luokka, A-G) Energiatodistus perustuu energiatodistuksesta annettuun asetukseen Energiatodistus voidaan antaa rakennuslupamenettelyn tai energiakatselmuksen yhteydessä, osana isännöitsijäntodistusta tai erillisenä todistuksena Energiatodistus on esitettävä rakennusta tai sen osaa myytäessä tai vuokrattaessa. Uuden energiatehokkuusdirektiivin mukaan energiatodistukset tulee myös tietyin edellytyksin asettaa julkisesti nähtäville Voimassa 1, 4 tai 10 vuotta

23 Kiinteistön tilaa voidaan selvittää myös muilla kohdennetuilla tutkimuksilla

24 Muut tutkimukset ja selvitykset Kosteusselvitykset Asbestikartoitukset Kylpyhuonetarkastukset Hormitarkastukset Tele- ja datayhteyksien tarkastukset Turvallisuus ja pelastussuunnitelmien tarkastukset Esteettömyystarkastukset Kaava- ja lupaehtojen noudattamisen tarkastukset Kiinteistön käytön ja huollon auditoinnit (huoltokirjat) Tekniset Due Diligence selvitykset Ympäristösertifikaatit yms.

25 3. Kunnossapitosuunnitelman (PTS) laatiminen

26 Kunnossapitotarveselvitys vs. PTS Kunnossapitotarveselvitys täyttää lain vaatimuksen Hyvin johdettu kiinteistö tarvitsee kunnossapitosuunnitelman tai -ohjelman Kunnossapito-ohjelma voidaan kuvata 5-10 vuodeksi laadittavalla pitkän aikavälin suunnitelmalla (PTS) PTS esittää kiinteistön kunnossapitotoimenpiteet, niiden ajankohdat ja kustannusarviot sekä niiden vaikutuksen yhtiövastikkeisiin PTS tulee päivittää vuosittain ja täydentää 3-7 välein toistuvin kuntoarvioin ja tutkimuksin Suunnitelmien ja hankkeiden hyväksyminen ja niistä päättäminen kuuluu taloyhtiön hallintoelimille

27 Kunnossapidon suunnittelu on jatkuva prosessi Piharakenteiden uusiminen Vesikaton uusiminen Julkisivun maalaus Julkisivun maalaus Huoltokirja Energiatodistus Kuntoarvio ja PTS Vastaanottotarkastus Energiakatselmus LVI tekninen tarkastus Rakennuksen kuntoarvio LVI tekninen tarkastus Rakennuksen kuntoarvio LVI tekninen tarkastus Vesikaton kuntotarkastus Rakennuksen kuntoarvio LVI tekninen tarkastus Energiakulutuksen seuranta ja benchmarkkaus Ympäristösertifikaatti 25 30

28 As. Oy Esimerkin PTS suunnitelma Kunnossapitotarve Yhteensä Diskonttauskertoimet 1 0,980 0,961 0,942 0,924 0,906 0,888 0,871 0,853 0,837 0,820 Piharakenteet - pihalaatoituksen uusiminen jätekatoksen rakentaminen Perustukset ja runko - kivijalan rappaus Julkisivut - pesu Parvekkeet - parvekkeiden lasitus Ikkunat ja ulko-ovet - ulko-ovien maalaus ikkunoiden vaihto Katto - katon peruskorjaus Huoneistojen märkätilat - vesieristeiden uusiminen vesikalusteiden uusiminen Yleiset tilat - pesutilojen ja saunan peruskorjaus Lämmitysjärjestelmä Vesi- ja viemärijärjestelmä - viemärijärjestelmän tarkastus vesi- ja viemärijärjestelmän peruskorjaus Ilmanvaihtojärjestelmä - kanavien nuohous Sähkö- ja tietojärjestelmä - laajakaista- ja antennikaapelointi Hissit Kuntotarkastukset - kuntoarvion ja PTS:n laatiminen kuntotarkastus; katto energiakatselmus LVI-tekninen tarkastus Muut Ympäristösertifikaatti Yhteensä Yhteensä /m2 3,09 20,18 10,00 8,18 27,27 482,73 4,91 27,27 13,64 45,45 0,00 642,73 Suomen Talokeskus Oy

29 4. Yhteenveto

30 Kunnossapitoa ei voi toteuttaa yksittäisin todistuksin tai kuntoarvioin Kulutusseuranta Kuntotodistus Kuntotarkastus Kuntoarvio Energiatodistus Huoltokirja Kunnossapitotarveselvitys Ympäristösertifikaatti

31 Yhteenveto Laki ohjaa systemaattiseen kunnossapitoon Lain edellyttämä kunnossapitotarveselvitys on minimitavoite hyvin johdetulle yhtiölle Selvityksen jatkoksi tulee laatia yhtiön vuosittain vahvistama 5-10 vuoden PTS-suunnitelma PTS tulee perustaa 3-7 vuoden välein teetettäviin kuntoarvioihin ja / tai kuntotutkimuksiin sekä energiakulutuksen seurantaan PTS tulee päivittää vuosittain ja täydentää selvityksellä yhtiössä suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä PTS-suunnitelmien laatiminen on hankittavissa asiansa osaavalta insinööritoimistolta monivuotisena kokonaispalveluna: