Transkriptio

1

2

3 Sisältö Taloyhtiön elinkaari Elinkaaressa elämistä PTS Hallituksen vuosikello Taloyhtiön tietojen ylläpito Taloyhtiön strategia Asumisen hinta Taloyhtiön arvo 3D piirustukset Valmistautuminen hankkeeseen

4 Mikä on ympäristömme Asunto-osakeyhtiö Y-tunnus: Asunto-osakeyhtiölaki Taloyhtiö Yhtiökokous Isännöitsijä Taloyhtiön hallitus Huoltoyhtiö Asukkaat Muut palveluntarjoajat

5

6 Volyymi Aika Volyymi Toimenpiteitä Aika

7 Hyväksyttävä tilanne Aika Kestämätön tilanne Lainan määrä (100% lainoitettu) Aika

8 Hyväksyttävä tilanne Aika Kestämätön tilanne Lainan määrä (100% lainoitettu) Aika

9 Hyväksyttävä tilanne Aika Kestämätön tilanne Lainan määrä (100% lainoitettu) Aika

10 Elinkaaressa elämistä Taloyhtiön tietojen ylläpitoa Aktiivista osakaskyselyä Kartoituksien ja tutkimuksien tekemistä hallitusti Jatkuvaa taloussuunnittelua Korjausrakentamisen markkinatuntemuksen ylläpitoa Tiedottamista Tarpeiden suunnittelua Tulevan turvaamista

11 PTS Pitkän Tähtäimen Suunnitelma Hallitus tekee tai teettää Yhtiökokous hyväksyy Huomioidaan kiinteistön eri osien elinkaarten pituudet Kattaa noin 15 kiinteistön tärkeitä rakennusosaa kuten piha, katto, julkisivu, parvekkeet, ovet, ikkunat, saumaukset, lämmitys, vesi, viemäröinti, ilmanvaihto, sähköistys, teletekniikka, lukitus, porraskäytävät, hissit, jne Jokaisella rakennusosalla on yksilöllinen elinkaari Katso esim. RT kortti KIINTEISTÖN TEKNISET KÄYTTÖIÄT JA KUNNOSSAPITOJAKSOT RT ja NCC:n As Oy Korjauskalenteri taloyhtiön kunnossapitoon

12 Hyvä PTS antaa kokonaiskuvan kiinteistön tulevista korjauksista, niiden aikataulusta ja niiden kustannuksista PTS:n pohjana on yleensä Kuntoarvio PTS tehdään vähintään viideksi vuodeksi eteenpäin, mieluummin kymmeneksi Arvioidaan ja päivitetään mielellään vuosittain kun korjausinvestoinnit lähestyvät As Oy laki velvoittaa yhtiön hallitusta esittämään yhtiökokoukselle kirjallisen selvityksen yhtiön rakennusten kunnossapitotarpeesta kokousta seuraavan viiden vuoden aikana Tavoite: Korjausinvestoinnin optimaalinen ajoitus

13 Hallituksen vuosikello Rutiini, joka noudattelee asunto-osakeyhtiölaissa säädettyjä aikamääreitä ja taloyhtiön asettamia tavoitteita. Dokumentoituna periytyy helposti uusille hallituksen jäsenille Toimii osakkaiden ja asukkaiden ennakkotiedotuksena tulevista toimenpiteistä vuoden aikana Toteuttaa toimenpiteitä optimaaliseen aikaan vuodesta

14

15 Taloyhtiön tietojen ylläpito Huoltokirjassa, isännöitsijällä, pannuhuoneessa, kerhotilassa, kotisivuilla, projektipankissa, hallituksen puheenjohtajan tiedostoissa Miten vain kunhan tiedot ovat kootusti, ajan tasalla ja asianosaisten tiedossa Tarkkana aina korjaustoimenpiteiden jälkeen!

16 Taloyhtiön strategia Osakkaiden ja asukkaiden pitkäkantoinen näkemys taloyhtiön pidosta - eli strategiset linjaukset Hyvä strategia; on A4 mittainen summaa tärkeimmät tavoitteet ohjaa taloyhtiön toimintaa tavoitteiden saavuttamiseksi Hyviä strategisia valintoja ovat ennakoivat korjaukset, huolellinen suunnittelu, selkeä tiedottaminen, ammattilaisten käyttäminen ja säännöllinen kommunikointi.

17 Hyödyt materialisoituvat kun ennakoimattomat korjaustoimenpiteet vähenevät, näkemysristiriidat vähenevät ja turhat aikaa vievät riesat saadaan minimoitua. Strategian kavereita ovat kuntoarviot, kuntotutkimukset, kustannusarviot, osakaskyselyt, PTS ja budjetointi. Strategisena valintana voi olla esimerkiksi, että painopistealueena on turvallisuus tai vaikkapa energiatehtokkuus Strategian olemassaolo on positiivinen merkki taloyhtiön pidosta

18 Miinus tuotot Asumisen hinta Suunniteltu korjaus /m 2 Suunnittelematon korjaus /m 2 Suunnitellun korjauksen keinovalikoima isompi kuin suunnittelemattoman Korjausinvestointia seuraa aina asumisen hinnan nousu, millainen nousu on kestettävissä? Investoitaessa 2 /m 2 /kk voidaan saada puolen miljoonan euron tasoa korottava ominaisuus (hissi, parvekkeet tai vaikkapa talotekninen parannus) = monesti iso päätös Korjaamattomat rakennusosat voivat pitää hoitovastiketta saman verran liian korkeana = monesti ei aiheuta toimenpiteitä

19 Taloyhtiön arvo Hyvällä taloyhtiön strategialla ja kiinteistön pidolla voidaan vaikuttaa merkittävimpiin taloyhtiön arvonmuodostus-tekijöihin, poislukien sijainti Arvokkuus näkyy mm. Kun myyntiaika on lyhyt - ei ehdi lehteen asti Talossa asuu sitä parempaa väkeä Turvallisuus ja hyvinvointi on asukkaiden päällimmäisiä arvoja Häiriöt, varkaudet ja ilkivalta harvinaista Luotettavuus sijoitusta kohtaa

20 Hallintaa helpottamaan havainnolliset ja sähköisessä muodossa olevat piirustukset Case: Millin tarkkaa visualisointia As Oy Mäkilinna Case: Hormit esille As Oy Tammitie Esitystyökalut: Google Earth ja Tekla BIMSight

21 Valmistautuminen hankkeeseen Lähtötiedot ajan tasalla Ammattimainen ja dokumentoitu osakaskysely Kartoitukset ja tutkimukset Digitaalisten piirustusten teettäminen Taloussuunnittelu Korjausrakentamisen markkinatuntemus Tiedottaminen tulevan korjauksen hyväksyminen tapaa ottaa aikaa

22 Tavoitteiden asettaminen Laajuus ja laatutaso Tarpeiden suunnittelu Maankäyttö- ja rakennuslain 132/1999 ( 199) rakennuttajan vastuu edellyttää, että rakennushankkeeseen ryhtyvällä on huolehtimisvelvollisuus. Käytännössä asia hoidetaan niin, että asuntoyhtiö käyttää päteviä suunnittelijoita, valvojia ja työnjohtajia. Eteneminen hankevaihe kerrallaan Lähteet: Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy prosessikuvaukset, RT kortti ASUNTOYHTIÖN KORJAUSHANKKEEN KULKU RT

23 Kiitos Vesa Koskelainen ASTETTA PAREMMIN