Isännöitsijän rooli putkiremontissa Kiinteistöliitto Oulu Putkiremontti-iltapäivä

Transkriptio

1 Mauri Niemelä Oulun Isännöitsijätoimisto Oy Isännöitsijän rooli putkiremontissa Kiinteistöliitto Oulu Putkiremontti-iltapäivä Mauri Niemelä, Oulun Kiint.yhdistys ry. Putkiremontti-iltapäivä

2 Mauri Niemelä Isännöitsijä vuodesta 1981 Vuoden isännöitsijä 2011, Isännöintiliitto ry Yrittäjä, isännöitsijä, toimitusjohtaja

3 Kokemuksia peruskorjauksista Linjasaneeraushankkeita 13 kpl Pinnoituksia 1kpl Käyttövesiputkistojen uusintoja 5 kpl, Julkisivujen-, vesikattojen-, piha-alueiden jne. peruskorjauksia lukuisia. Hankeselvityksiä nyt vireillä 2 yhtiössä

4 Isännöitsijän rooli putkiremontissa 1. Asiantuntija 2. Hallituksen työrukkanen 3. Hallituksen sparraaja 4. Suunnittelun ohjaaja 5. Kielen kääntäjä 6. Tiedottaja 7. Perustelija osakkaille 8. Talousvastaava 9. Ym, ym

5 1. Asiantuntija Isännöitsijä ja hallitus tuntee talon ja asukkaat Tuntee talon historian ja tekniikan Selvittää hallituksen ja asukkaiden tarpeet Kilpailuttaa projektin vetäjät, suunnittelijat, valvojat Valmentaa hallituksen tulevaan korjaushankkeeseen

6 2. Hallituksen työrukkanen Alustaa korjaustarpeet ja korjausvaihtoehdot Opastaa aikataulussa sekä hankkeen käynnistämisessä Käynnistää hankeselvityksen Huolehtii asian etenemisestä Hankkii lisätietoja ja asiantuntijoita

7 3. Hallituksen sparraaja Hallitus koostuu oman alansa asinantuntijoita Isännöitsijä on kiinteistöalan asiantuntija Hallituksen motivointi ja asioiden esille tuonti on isännöitsijän tehtävä Käsikirja ja tsekkauslistat auttavat asiassa

8 4. Suunnittelun ohjaaja Projektin vetäjä ja/tai isännöitsijä ohjaa suunnittelua Suunnittelukokouksia riittävän usein, että kaikki tietävät miten edetään Aikataulu on isännöitsijän vastuulla Suunnittelun aikana päätetään tasosta ja kustannuksista

9 5. Kielen kääntäjä Ammattilaiset puhuvat ammattikieltä Isännöitsijä kääntää sen ymmärrettävään muotoon Isännöitsijä tekee tarkentavat kysymykset, jotta hallitus pysyy kärryillä Isännöitsijä kaivaa ammattilaisilta tiedot vaihtoehdoista ja perusteluista, jotta päätös voidaan tehdä

10 6. Tiedottaja Tiedotus on merkittävä heti hankkeen alusta lukien Suunnittelun aikana informoidaan, jotta ajatus kypsyy Päätöksenteko perustuu suunnitelmiin ja kustannuksiin sekä muihin TOSIASIOIHIN Urakan aikana tiedotuksen merkitys on äärimmäisen tärkeä

11 Urakan aikainen tiedotus Tiedotusta ei voi sälyttää urakoitsijalle Yleistiedotus on isännöitsijän vastuulla Osakkailla on oikeus tietää miten hanke etenee Jos ei tiedetä, luullaan ja kerrotaan epätosia Mietipä, jos itse asuisit remontin keskellä

12 7. Perustelija osakkaille Kaikki tekniset ratkaisut pitää perustella Myös hylätyt ratkaisut pitää perustella Hanke tulee esitellä niin, että jokainen ymmärtää Suunnitelmat kannattaa jakaa ja esitellä ainakin kahdesti ennen päätöstä Osakkaiden pitää aidosti päästä vaikuttamaan johonkin

13 8. Talousvastaava Isännöitsijä laatii realistisen rahoitusesityksen Huomioi tehdyt korjaukset ja ennen kaikkea tulevat korjaukset, jotta maksurasitus on kohtuullinen Pitää muistaa osakkaiden intressit sekä yhtiön etu Asuva osakas, sijoittaja osakas, Ennakkorahastointi, laina, kertasuoritus, rahastointi, lainaosuus-suoritus, poistovarat, verot, Rahoituspäätös tulee tehdä huolellisesti. Perustele miksi Huomioi lisälaskut ja hyvitykset

14 9. Ym, ym. Lisäksi kaikki muut, joita ei nyt otettu esille NIITÄ TULEE!

15 Kiireellä tehdään isoja vahinkoja Ei ehditä suunnitella hyvin Maksetaan kuitenkin täysi hinta Ei ehditä esitellä osakkaille ja ottaa palautetta Tehdään korjaus, jossa lopputulos on vain kohtuullinen ja virheet jäävät lopuksi ikää Kustannuksissa tulee yllätyksiä Tehdään henkisiä vaurioita

16 Hallituksen on toimittava vastuullisesti Hallitus ja isännöitsijä ennakoivat Vrt. uusi AsOyL 2010 Korjauksiin ei ajelehdita, vaan ne ennakoidaan. Korjausten pts. Huolellinen mies Vanha käytäntökin edellytti pts-ajattelua

17 Miksi korjataan? Korjauksiin ei mennä hetken mielijohteesta Ei henkilökohtaisista intresseistä Ei suhdanneluonteisen korjausavustuksen innostamana Ei naapurin esimerkin vuoksi Ei muotioikkujen perässä Ei huhujen vuoksi

18 Isännöitsijän tulee olla motivoitunut ja osaava Korjaushankkeita ei voi hoitaa siinä sivussa Pitää ymmärtää tekniikkaa, vaikka käytetään konsultteja Isännöitsijä on kuitenkin hankkeen koordinaattori, halusi tai ei

19 KIITOS! Kysymyksiä ja kritiikkiä.