1 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, joka koskee 6. päivänä kesäkuuta 2016 päivättyä asemakaavakarttaa 1076. Alueen määrittely IMATRA Kaupunginosa 79, Huhtanen Asemakaavan muutos: Kortteli 17 sekä katu- ja virkistysaluetta. Tonttijaon muutos. Asemakaavan muutoksella muodostuu: Osa kortteliin 17. Sitova tonttijako korttelin 17 tontille 6. Alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Huhtasen kaupunginosassa Ulaaninkujan ja Niskapietiläntien risteyksen tuntumassa. Kaavan vireilletulo: 3.3.2016 (kuulutus vireilletulosta kaavoituskatsauksessa) Kaavan laatija: Olli Ruokonen, puh. 020 617 4420 sähköposti: olli.ruokonen@imatra.fi osoite: Virastokatu 2, 55100 Imatra
2 1. TIIVISTELMÄ Asemakaavan muutoksella laajennetaan Ulaaninkujan ja Niskapietiläntien kulmauksessa olevaa asuinkorttelia katualueen ja virkistysalueen puolelle. Kaava-alueen pinta-ala on n. 0,78 ha. Kaava-alue on yksityisessä omistuksessa lukuun ottamatta katualueita sekä Ulaaninkujan ja Niskapietiläntien kulmauksessa olevaa virkistysaluetta. Asemakaavan muutos on käynnistetty yksityisen maanomistajan aloitteesta 4/2015. 2. SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT 2.1. Aloite Asemakaavan muutos on käynnistetty yksityisen maanomistajan aloitteesta 4/2015, jossa esitettiin korttelin 17 tonttien laajentamista katualueelle ja pienen virkistysalueen liittämistä tonttimaaksi. Lisäksi esitettiin liittymäkiellon supistamista Niskapietiläntien kohdalla. Aloitteen tekijän mukaan muutokset parantaisivat alueen kehittämistä ja hoitoa. 2.2. Alueen yleiskuvaus Kaavamuutosalue sijaitsee Huhtasen kaupunginosassa. Muutosalueen kolme erillispientalotonttia rajautuvat pohjoisessa Niskapietiläntien, lännessä Ulaaninkujan ja idässä Lotankujan katualueisiin. Tonttien eteläpuolella on Immalanjärven rantaan asti ulottuva metsä. Matkaa kaavamuutosalueelta on Vuoksenniskan keskustaan n. 6 km, Mansikkalaan n. 12 km ja Imatrankosken keskustaan n. 14 km. Kaava-alueen pinta-ala on n. 0,78 ha. Katualueet ja Ulaaninkujan ja Niskapietiläntien kulmauksessa oleva virkistysalueeksi merkitty alue ovat Imatran kaupungin omistuksessa. Korttelin 17 tontit ovat yksityisessä omistuksessa. Kuva 1. Kuva Ulaaninkujan eteläpäädystä. Kaavamuutosalue näkyy kadun oikealla puolella (OR 2.6.2016)
3 2.2.1. Rakennettu ympäristö Kaava-alue on osa Huhtasen pientaloaluetta. Kaavamuutosalueella on kaksi erillispientaloa, joista toinen on valmistunut 1930-luvulla ja toinen1950-luvulla. Kaavamuutosalueen käytetty rakennusoikeus on n. 220 k-m². Niskapietiläntie on luokiteltu valtakunnallisesti merkittäväksi rakennetuksi kulttuuriympäristöksi (RKY). Museotie on osa entistä Savonlinna-Viipuri maantietä. Maantielinjan historia ulottuu 1600-luvulle asti. Museotie on historiansa aikana toiminut mm. postitienä ja se on toiminut reittinä rajan yli. Niskapietiläntien eteläreunalla on kevyen liikenteen väylä. 2.2.2. Luonnonympäristö Kaavamuutosalue sijoittuu Niskapietiläntien ja Immalanjärven rannan väliselle alueelle, maasto viettää jyrkästi rannan suuntaan. Tonttien ja rannan välissä on sekametsää. 2.2.3. Maaperä Kaava-alue kuuluu karkearakeisten kitkamaalajien alueeseen (rakennettavuusluokka II), jossa vallitsevien hiekan, soran ja karkearakeisten moreenien ohella on pinnassa paikoin ohuita alle puolen metrin paksuisia koheesio- ja turvekerroksia. Kaava-alueen keskellä on kallioaluetta (rakennettavuusluokka I). 2.2.4. Pohjavesi Kaavamuutosalue on osa Vesioronkankaan 1. luokan pohjavesialuetta. Muutosalue kuuluu pohjavesialueen rajaukseen, mutta se ei kuitenkaan ole osa varsinaista pohjaveden muodostumisaluetta. Pohjavesialueelle ei saa sijoittaa pohjaveden laatua tai määrää vaarantavaa toimintaa. Toimintaan ei saa liittyä maaperän pilaantumisen riskiä. Pohjavesien suojelua määrittelee ympäristönsuojelulain (527/2014) pykälät 16 (maaperän pilaamiskielto) ja 17 (pohjaveden pilaamiskielto). 2.2.5. Radon Kaava-alueella ei ole tehty radonmittauksia. Mahdolliset radonriskit on otettava huomioon suunnittelussa ja rakentamisessa.
4 2.3. Voimassa oleva kaavatilanne 2.3.1. Maakuntakaava Ympäristöministeriön 21.12.2011 vahvistamassa Etelä-Karjalan maakuntakaavassa kaavamuutosalue on osa taajamatoimintojen aluetta (A), kasvukeskuksen laatukäytävää (lk) ja tärkeää pohjavesialuetta (pv). Niskapietiläntie on yhdystie (yt), kehitettävä matkailu- ja maisematie sekä valtakunnallisesti merkittävä kulttuurihistoriallinen tie. Alueelle tehtävien toimenpiteiden yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on otettava huomioon kulttuuriympäristön vaaliminen ja turvattava merkittävien maisema- ja kulttuuriarvojen säilyminen. Ympäristöministeriön 19.10.2015 vahvistaman Etelä-Karjalan 1. vaihemaakuntakaavan tavoitteena on kaupan sijoittumisen ohjaaminen, keskustojen kehittäminen, Etelä-Karjalan elinkeinoelämän ja kilpailukyvyn vahvistaminen sekä kaupan palveluverkon suunnitteleminen siten, että se palvelee koko maakuntaa sekä matkailijavirtaa. Vaihemaakuntakaavassa on koko maakuntakaava-aluetta koskeva yleismääräys, jonka mukaan maakunnan alueidenkäytön jatkosuunnittelussa tulee ottaa huomioon tervehdyttävän ympäristön kehittäminen. Kaavoitus- ja rakennushankkeissa tulee ottaa kohtuullisessa määrin huomioon taiteelliset ja visuaaliset sekä kulttuuriympäristöön liittyvät tavoitteet 2.3.2. Yleiskaava Imatran yleiskaava Kestävä Imatra 2020 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 19.4.2004. Yleiskaavassa muutosalue on merkitty pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP). Kaavamuutosalue on osa pohjavesialuetta (pv), jolla alueiden käyttö tulee suunnitella siten, ettei pohjaveden pilaantumista tapahdu. Niskapietiläntie on yleiskaavatasolla merkitty katualue. Asemakaavamuutos on yleiskaavan mukainen. 2.3.3. Asemakaava Alueella on voimassa kaupunginvaltuuston 20.5.2002 hyväksymä asemakaava 900. Muutosalueella on asemakaavassa esitetty kolme erillispientalotonttia (AO-1), joissa kerrosala saa olla enintään 250 m². Tontit muodostavat korttelin 17, suurin sallittu kerrosluku on kaksi. Tontteja rajaa lännessä Ulaaninkuja, joka on kaavassa hidaskatu (hk). Pohjoisessa tontteja rajaa Niskapietiläntien katualue. Tonttien Niskapietiläntien puoleinen reuna on merkitty katualueen rajaksi, jonka kohdalta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää. Tonteilla rakennusalojen rajat on merkitty noin neljän metrin päähän tontin rajasta. Niskapietiläntien puoleisilla rakennusalojen rajoilla on merkintä ulkoseinien, ikkunoiden ja muiden rakenteiden äänieristävyydestä. Äänieristävyyden liikennemelua vastaan
5 on oltava vähintään 35 dba. Tonttien reunat on merkitty istutettaviksi alueen osiksi. Ulaaninkujan katualue on 12 metriä leveä. Niskapietiläntien katualueen leveys vaihtelee kaavamuutosalueen kohdalla n. 23 26 metrin välillä. Katujen risteyksessä on pinta-alaltaan n. 280 m² suuruinen puistoalue (VP). Yleismääräyksissä on todettu että kaava-alue sijaitsee vedenhankinnalle tärkeällä 1-luokan pohjavesialueella ja alueiden käyttö tulee suunnitella ja toteuttaa siten, ettei pohjaveden pilaantumista tapahdu. Autopaikkoja on varattava 2 ap/asunto. Kaavamuutosalueen rakennusoikeus on 750 k-m². 2.4. Rakennusjärjestys 2.5. Pohjakartta Imatran rakennusjärjestys on tullut voimaan 1.8.2016. (KV 20.6.2016, 52). Pohjakartta täyttää MRL 54a vaatimukset. Pohjakartan laadusta vastaa Imatran kaupunki. 3. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1. Asemakaavan suunnittelun tarve ja käynnistäminen Asemakaavan muutos on käynnistetty yksityisen maanomistajan aloitteesta 4/2015, jossa esitettiin korttelin 17 tonttien laajentamista katualueelle ja pienen virkistysalueen liittämistä tonttimaaksi. Lisäksi esitettiin liittymäkiellon supistamista Niskapietiläntien kohdalla. Aloitteen tekijän mukaan muutokset parantaisivat alueen kehittämistä ja hoitoa. 3.2. Osallistuminen, vuorovaikutus ja viranomaisyhteistyö (MRL 6, 62 ja 63, MRA 30 ) 3.2.1. Osalliset Kaava-alueen ja naapurikiinteistöjen maanomistajat Sähkö- ja puhelinyhtiöt 3.2.2. Yhteistyö sidosryhmien kanssa Asemakaavan muutosluonnoksesta pyydettiin palautetta kaupunkikehitys ja tekniset palvelut vastuualueelta sekä sähkö- ja puhelinyhtiöiltä. Palautetta pyydettiin 30.6.2016 mennessä. Luonnosvaiheessa kortteli oli jaettu kolmeen tonttiin ohjeellisella tonttirajalla. Sidosryhmäpalautteessa otettiin kantaa alueen tonttijakoon ja rakennusoikeuteen. Tonttijakoa ja rakennusoikeutta on muokattu kaavaehdotukseen yhdes-
6 sä sidosryhmien ja kaava-aloitteen tekijän kanssa ja korttelista päädyttiin muodostamaan yksi yhtenäinen tontti. Imatran Vesi selvitti tonttijohtojen tarkat sijainnit korttelissa. Palautteessa ehdotettiin johtovarausta Ulaaninkujan runkoviemäriltä lähteville tonttijohdoille. Luonnosvaiheen jälkeen päädyttiin siihen ratkaisuun, että korttelista muodostetaan vain yksi tontti, joten johtovarauksille ei ole tarvetta. Mikäli korttelia myöhemmin jaetaan useaksi tontiksi, tulee kiinnittää huomiota vesihuoltojohtojen sijaintiin ja niiden mahdollisesti aiheuttamiin rasitteisiin uusille muodostettaville tonteille. Ympäristövalvonnan palautteessa pidettiin hyvänä melun huomioimista asemakaavassa. 3.2.3. Kaavan vireilletulo ja laatimisvaiheen kuuleminen Kaavamuutos on tullut vireille kaavoituskatsauksen yhteydessä 3.3.2016. Kaavaluonnoksen esittelytilaisuudesta on ilmoitettu kuulutuksella kaupungin virallisessa ilmoituslehdessä Uutisvuoksessa, kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla 16.6.2016. Kaavaluonnoksen esittelytilaisuudesta on lähetetty kutsukirjeet esittelytilaisuuteen kaava-alueen sekä naapurikiinteistöjen omistajille ja haltijoille. Kaavahankkeen luonnosvaiheen kuulemiseen liittyvä esittely- ja tiedotustilaisuus järjestettiin Imatran kaupungintalolla 21.6.2016. Osallisilla oli mahdollisuus lausua mielipiteensä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä kaavaluonnoksesta sekä arvioida kaavan vaikutuksia. Kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli jakelussa. Palautetta pyydettiin 7.7.2016 mennessä. Kaavan esittely- ja tiedotustilaisuudessa ei käynyt yhtään kuntalaista. Tietoja kaavasta kyseltiin puhelimitse, mutta kaavamuutoksesta ei ollut huomautettavaa. 3.2.4. Lausunnot Kaavan vaikutusten vähäisyyden vuoksi lausuntopyyntöjä ei ole katsottu tarpeellisiksi. 3.2.5. Nähtävilläolo (MRL 65, 27, 32 ) Kaavaehdotus on nähtävillä Asiakaspalvelu Imatrassa (kaupungintalo 1.krs) vähintään 14 päivää; kuulutus kaupungin virallisessa kuulutuslehdessä Uutisvuoksessa, kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla sekä kirjeitse tiedoksi ulkopaikkakuntalaisille kaava-alueen ja naapurikiinteistöjen maanomistajille. Mahdollinen muistutus kaavaehdotusta vastaan on tehtävä kirjallisena ja jätettävä yhteystietoineen kaupunkikehittämislautakunnalle osoitettuna kaupunginkanslian kirjaamoon, osoite Virastokatu 2, 55100 Imatra tai kirjaamo@imatra.fi
7 3.2.6. Hyväksyminen (MRL 52 ) Koska kaavamuutos on vaikutuksiltaan vähäinen, asemakaavan muutoksen hyväksyy hallintosääntöön (16 kohta 2) perustuen kaupunkikehittämislautakunta. Tieto hyväksymisestä lähetetään niille, jotka ovat kirjallisesti sitä pyytäneet (MRL 67 ). Kaavan hyväksymispäätöksestä on mahdollisuus valittaa Itä-Suomen hallinto-oikeudelle osoitteella: Itä-Suomen hallinto-oikeus PL 1744 70101 Kuopio 3.3. Asemakaavan tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on tutkia Ulaaninkujan ja Niskapietiläntien kulmauksessa olevien tonttien laajennusmahdollisuuksia. 4. ASEMAKAAVAN KUVAUS 4.1. Kaavan perustelut ja rakenne Asemakaavan muutoksella on muutettu korttelin 17 rajoja. Ulaaninkujan ja Niskapietiläntien kulmauksessa oleva 275 m² kokoinen virkistysalueeksi merkitty alue on liitetty kortteliin 17. Virkistysalue on jäänne vuoden 1972 kaavasta 381, jossa oli tarkoituksena muuttaa Niskapietiläntien linjaus kulkemaan korttelin 19 pohjoispuolelta ja nykyinen Niskapietiläntie oli tarkoitus katkaista kahdeksi eri kaduksi. Vuonna 2002 kaavaa muutettiin siten, että Niskapietiläntie rajattiin asemakaavassa yhtenäiseksi katualueeksi sen olemassa olevalle sijainnille, mutta korttelin 17 tonttien rajat ovat jääneet noudattamaan vuoden 1972 rajausta. Poistuvalla virkistysalueella ei ole varsinaista virkistyskäyttöä, sillä alue on pieni ja sijaitsee katujen risteysalueella. Korttelin rajoja on laajennettu Niskapietiläntien suuntaan n. 1-3 metriä ja Ulaaninkujan suuntaan n. 4 metriä. Laajennuksia tehtäessä on otettu huomioon valaisinpylväiden sijainti katualueella ja kadun riittävä lumitila. Ulaaninkuja on asemakaavassa 12 metriä leveä hidaskatu. Varsinainen ajorata sijaitsee kaavan katualueen länsireunassa, mikä mahdollistaa katualueen kaventamisen tonttikadulle sopivaan kahdeksaan metriin. Katualueen kaventamisella ei ole vaikutusta Ulaaninkujan käyttöön. Ulaaninkujan varsinainen rakennettu katuosuus on kapea ja se säilytetään hidaskatuna. Niskapietiläntien katualueen leveys vaihtelee kavennettavan alueen kohdalla 22 24 metrin välillä. Katualueen kaventamisella ei ole vaikutusta Niskapietiläntien tai kevyen liikenteen väylän käyttöön. Korttelin 17 Niskapietiläntien puoleisella rajalla olevaa liittymäkieltoa on pienennetty siten, että rajataan nykyinen käytössä oleva Niskapietiläntien ja Ulaaninkujan kulmauksessa olevan tontin liittymä pois liittymäkieltoalueelta. Tien luonne huomioiden suora liittyminen Niskapietiläntieltä tontille voidaan tässä tapauksessa sallia. Niskapietiläntien pienellä kavennuksella ei ole vaikutusta museotien kulttuurihistorialli-
8 siin arvoihin. Kortteli 17 on erillispientalojen korttelialuetta (AO). Rakennusoikeuden määrä ilmoitetaan tehokkuusluvulla e=0,20. Korttelissa on rakennusoikeutta yhteensä n. 884 k-m². Rakennusoikeus nousee 134 k-m². Suurin sallittu kerrosluku on kaksi. Kortteli muodostaa yhden tontin. Uutta rakennettaessa tai vanhoja asuinrakennuksia peruskorjatessa Niskapietiläntien puoleisten rakennusten ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden äänieristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 35 dba, mikä vastaa poistuvan kaavan määräyksiä. Niskapietiläntien varrella sijaitseville rakennuksille on alueen asemakaavoissa yleisesti osoitettu rakenteiden äänieristävyydeksi 35 dba. 4.2. Tonttijako Asemakaavan laadinnan yhteydessä on laadittu sitova tonttijako korttelin 17 tontille 6. 4.3. Kaavan vaikutukset Kaavan laadinnan yhteydessä ei ole tehty erillisiä vaikutusselvityksiä. Hankkeen vaikutuksia on arvioitu kaavasuunnittelun eri vaiheissa. Kaavamuutoksella ei ole merkittävää vaikutusta kaupunkirakenteeseen, kaupunkikuvaan tai ympäristöön. Kaavamuutos sijoittuu rakennetulle alueelle, eikä rakennusoikeus lisäänny merkittävästi. Kaavamuutos pienentää asemakaavan mukaista katualuetta, mutta se ei vaikeuta Ulaaninkujan tai Niskapietiläntien käyttöä. Niskapietiläntien pienellä kavennuksella ei ole vaikutusta museotien kulttuurihistoriallisiin arvoihin. Asemakaavan vaikutus virkistysalueisiin on vähäinen. Poistuva virkistysalueen osa on pinta-alaltaan hyvin pieni. Poistuvalla virkistysalueen osalla ei käytännössä ole virkistysarvoa, sillä alue sijaitsee katujen risteyksessä eikä se ole yhteydessä laajempaan virkistysaluekokonaisuuteen. Huhtasen alueella on laajoja virkistysalueiksi merkittyjä alueita. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Katualueet sekä Ulaaninkujan ja Niskapietiläntien kulmauksessa oleva virkistysalue ovat Imatran kaupungin omistuksessa. Kaavan toteutuminen edellyttää maakauppoja kaava-aloitteen tekijän ja Imatran kaupungin kanssa. Tonttien lohkominen voidaan käynnistää asemakaavamuutoksen tullessa voimaan.
Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 153 Imatra Täyttämispvm 19.08.2016 Kaavan nimi Huhtanen, Ulaaninkuja Hyväksymispvm Ehdotuspvm Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm 03.03.2016 Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus 1076 Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] 0,7776 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 0,7776 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 0,7776 100,0 884 0,11 0,0000 134 A yhteensä 0,4418 56,8 884 0,20 0,0618 134 P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä -0,0275 R yhteensä L yhteensä 0,3358 43,2-0,0343 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos Rakennussuojelu [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Yhteensä
Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 0,7776 100,0 884 0,11 0,0000 134 A yhteensä 0,4418 56,8 884 0,20 0,0618 134 AO 0,4418 100,0 884 0,20 0,0618 134 P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä -0,0275 VP -0,0275 R yhteensä L yhteensä 0,3358 43,2-0,0343 Kadut 0,3358 100,0-0,0343 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä
LIITE 2 POISTUVA KAAVA 1:1000 900
POISTUVAT ASEMAKAAVAMERKINNÄT- JA MÄÄRÄYKSET 900