ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, joka koskee 1.päivänä syyskuuta 2017 päivättyä asemakaavakarttaa 1086

Transkriptio

1 IMATRAN KAUPUNKI KAUPUNKIKEHITYS JA TEKNISET PALVELUT Kaupunkisuunnittelu ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, joka koskee 1.päivänä syyskuuta 2017 päivättyä asemakaavakarttaa 1086 Alueen määrittely IMATRA Kaupunginosa 31, Tuulikallio Asemakaavan muutos: Korttelin 7 osa. Alueen sijainti: Kaavamuutosalue sijaitsee Tuulikallion kaupunginosassa Kuusenkorvankadun ja Tilhenkadun välissä. Alue rajautuu katualueisiin ja toisiin tontteihin. Kaavan vireilletulo: (kuulutettu vireille kaavoituskatsauksessa) Kaavan laatija: Tiia Sillgren, puh sähköposti: tiia.sillgren@imatra.fi osoite: Virastokatu 2, Imatra

2 SISÄLLYSLUETTELO: 1. TIIVISTELMÄ Kaavamuutoksen tarve ja tavoitteet SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT Nykytilanne Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava Suunnittelutilanne Aloitteet, poikkeamispäätökset ja muut suunnitelmat SELVITYS ALUEESTA Maanomistus Rakennettu ympäristö Liikenne Yhdyskuntatekninen huolto Luonnonympäristö ASEMAKAAVAMUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET Asemakaavan perustelut ja rakenne Asemakaavan vaikutukset Tonttijako ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET Osalliset Yhteistyö sidosryhmien kanssa Kaavan vireilletulo ja laatimisvaiheen kuuleminen Lausunnot ja palautteet Nähtävilläolo (MRL 65, 27, 32 ) Hyväksyminen ASEMAKAAVAN TOTEUTUS / 16

3 1. TIIVISTELMÄ Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan kaupunkirakenteen tiivistäminen ja täydennysrakentaminen Tuulikallion kaupunginosaan jakamalla erillispientalotontti kahdeksi tontiksi. Kaavamuutoksen pinta-ala on noin 0,13 hehtaaria ja alue on kokonaisuudessaan yksityisessä omistuksessa. 1.1 Kaavamuutoksen tarve ja tavoitteet Asemakaavoitus on käynnistetty maanomistajan aloitteesta. Kaavamuutoksen tavoitteena on tontin tehokkaamman hyödyntämisen mahdollistaminen jakamalla se kahtia. 2. SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT 2.1 Nykytilanne Kaavamuutosalue sijaitsee Tuulikallion kaupunginosassa Kuusenkorvankadun ja Tilhenkadun välissä. Alue rajautuu katualueisiin, asuintontteihin sekä rakentamattomaan tonttiin. Kuva 1. Ortokuva kaava-alueesta. Aluerajaus punaisella. (Bloom 2016) Lähimmät kaupalliset palvelut sijaitsevat Mansikkalassa noin kilometrin päässä kaava-alueesta. Imatrankosken keskustaan on matkaa noin 3 kilometriä. Imatran juna- ja linja-autoliikenteen keskusasema sijaitsee alle 3 / 16

4 2.2 Maakuntakaava kilometrin päässä. Lähin leikkipaikka on noin 100 metrin päässä oleva Tuulikallion leikkipaikka, Kuusenkorvenkadun ja Tuulikallionkadun kulmauksessa. Kaavamuutosalue käsittää yhden erillispientalotontin ja alue on yksityisessä omistuksessa. Tontin pinta-ala on 1369 m2. Ympäristöministeriön vahvistamassa Etelä-Karjalan maakuntakaavassa suunnittelualue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi (A). Suunnittelualue kuuluu kasvukeskusalueen laatukäytävään (lk), kaupunki- / taajamarakenteen kehittämisen kohdealueeseen (kk), matkailun ja virkistyksen kehittämisen kohdealueeseen (mv). Kuva 2. Ote maakuntakaavasta. Alueen likimääräinen sijainti on osoitettu sinisellä soikiolla. 4 / 16

5 2.3 Yleiskaava Imatran yleiskaava Kestävä Imatra 2020 on hyväksytty kaupunginvaltuustossa Yleiskaavassa suunnittelualue on pientalovaltainen asuntoalue (AP). Asemakaavan muutos on yleiskaavan mukainen. 2.4 Asemakaava Kuva 3. Ote yleiskaavasta. Kaavamuutosalueen likimääräinen sijainti on esitetty punaisella soikiolla. Suunnittelualueella on voimassa sisäministeriön vahvistama kaava 317 ( ). Tontti on erillispientalojen korttelialuetta, jossa kerrosala saa olla enintään 250 m 2 (AO-1). Rakennuksessa tulee olla tontin rajan suuntainen julkisivu, jossa ikkunoita ei saa olla 4 m lähempänä naapuritalon rajaa. Rakennettaessa 4 m lähemmäksi naapuritontin rajaa menetellään kuten rajaan kiinni rakennettaessa, huomioiden sisäasiainministeriön päätöksen rakennusten palonkestävyydestä. Jokaisessa asuinhuoneistosta on oltava välitön yhteys sen yksinomaisessa käytössä olevaan tontinosaan. Tontilla on varattava 1 autopaikka jokaista asuntoa kohti ja suurin sallittu kerrosluku on yksi. 5 / 16

6 2.5 Suunnittelutilanne Rakennusjärjestys Imatran rakennusjärjestys on tullut voimaan (KV , 52). Pohjakartta Pohjakartta täyttää MRL 54a vaatimukset 2.6 Aloitteet, poikkeamispäätökset ja muut suunnitelmat Kaavamuutos on käynnistetty yksityisen maanomistajan aloitteesta (1/2015). Aloitteessa esitetään erillispientalotontin jakamista kahtia. Alueella on käynnistynyt katujen ja kunnallistekniikan saneeraaminen. Kaavamuutosalueella ei ole tehty poikkeamispäätöksiä. 3. SELVITYS ALUEESTA 3.1 Maanomistus Kaavan muutosalue on kokonaisuudessaan yksityisessä omistuksessa. 3.2 Rakennettu ympäristö Kaava-alue sijaitsee Tuulikallion pientaloalueella. Kaava-alueen tontilla on julkisivultaan vaalea asuinpientalo, joka on rakennettu vuonna Rakennuksen kerrosluku on yksi ja käytetty rakennusoikeus on 69 kem 2 (FACTA-kuntarekisteri). Kyseinen rakennus aiotaan purkaa ja kaavamuutoksen myötä syntyville kahdelle tontille on suunnitteilla rakentaa kaksi uutta erillispientaloa. Kaava-alueen ympäristön rakennuksilla ei ole selkeää yhtenäistä rakennustapaa, sillä ne ovat valmistuneet eri vuosikymmeninä. Tuulikallion alueella on sekoitus eri asumismuotoja; erillispientaloja, kerrostaloja sekä rivitaloja. Vanhin lähiympäristön rakennuksista on valmistunut vuonna 1927 ja uusin vuonna Kaava-alue sijaitsee valmiin kunnallistekniikan ja katuverkoston alueella. Alueen katujen ja kunnallistekniikan saneeraus on alkanut kesällä / 16

7 Kuva 4. Tontti Kuusenkorvankadulta nähden. ( / Else Luotinen) 3.3 Liikenne Kuva 5. Tontilla sijaitseva vanha rakennus, joka aiotaan purkaa. ( / Else Luotinen) Liikenne uusille tonteille ohjautuu Tilhenkadun ja Kuusenkorvankadun kautta. Tilhenkatu liittyy Kuusenkorvankatuun ja Kuusenkorvankatu liittyy taas Asemäentiehen, joka toimii merkittävän liikenteen kokoajana Tuulikallion alueella. Alueen teiden yhteydessä ei ole kevyenliikenteen väyliä, sillä ne ovat asuntokatuja. 7 / 16

8 3.4 Yhdyskuntatekninen huolto Kaavamuutosalue on valmiin kunnallistekniikan piirissä. Alueen katujen ja kunnallistekniikan saneeraus on alkanut kesällä Luonnonympäristö Kaava-alueen kasvillisuus muodostuu tontilla kasvavista puista, pensaista ja rikkakasvillisuudesta. Piha-alue ei ole hoidettua, vaan se on heinittynyt. Pihalla esiintyy runsaasti voikukkia ja lupiineita. Maaperä ja rakennettavuus Kaava-alue on hienorakeisten kitka- ja silttimaalajien aluetta (rakennettavuusluokka III), jossa vallitsevien hiekka-hiedan, hiesun ja hienorakeisten moreenien ohella on paikoin ohuita alle puolen metrin savi-, lieju- tai turvekerroksia. Maapohjan kantavuus III-luokkaan kuuluvilla alueilla on yleensä hyvä. Kaivettavuus vaihtelee suuresti. Hiekka-hietamaat ovat yleensä suhteellisen helposti kaivettavia, samoin osa moreeneista. Sen sijaan silttiaines on paikoin hyvin kovaa. III-alueella esiintyvät maalajit hiekkaa lukuun ottamatta löystyvät helposti veden vaikutuksesta, mikä saattaa märkinä vuodenaikoina ja pohjaveden tuntumassa kaivettaessa aiheuttaa huomattavia vaikeuksia. Radon Kaava-alue sijaitsee Säteilyturvallisuuskeskuksen vuonna 1995 ja ympäristöasiainpalvelukeskuksen vuonna 1996 tekemän selvityksen mukaan erittäin korkean radontason alueella, jolla mittaustuloksista yli 49 % ylittää 400 Bg/m 3. Radonriski tulee ottaa huomioon suunnittelussa ja rakentamisessa haittojen ehkäisemiseksi. Ympäristöhäiriöt Kaakkois-Suomen ympäristökeskuksen vuonna 2000 julkaisemassa kartassa on merkitty maaperälle tai pohjavedelle mahdollista riskiä aiheuttavat kohteet. Kaavamuutosalueen viereisellä tyhjällä tontilla on toiminut autokorjaamo. Tontti on tällä hetkellä rakentamaton. 4. ASEMAKAAVAMUUTOKSEN KUVAUS JA VAIKUTUKSET 4.1 Asemakaavan perustelut ja rakenne Asemakaavan muutoksella erillispientalotontti on jaettu kahdeksi erillispientalotontiksi. Muutoksella tontit on merkitty kaksikerroksisten erillispientalojen korttelialueeksi (AO), jossa rakennusoikeus on määritelty kerrosalaneliömetreinä tonttien koko huomioonottaen. Kaavamuutos mahdollistaa täydennysrakentamisen ja tiivistää kaupunkirakennetta. 8 / 16

9 Erillispientalotonttien koot ovat 638 m 2 (Kuusenkorvankadun puoleinen tontti) ja 730 m 2 (Tilhenkadun puoleinen tontti). Molemmilla tonteilla rakennusoikeus on 200 kem 2 ja suurin sallittu kerroskorkeus on kaksi. Alueen rakennusoikeus kasvaa 250 kerrosneliömetristä yhteensä 400 kerrosneliömetriin, mikä mahdollistaa asuinrakennuksen ja talousrakennuksen rakentamisen tonteille. Rakennusoikeuden mitoittamisessa on huomioitu tonttien pinta-ala suhteessa rakentamistehokkuuteen. Kaava-alueen pinta-ala on yhteensä 1368 m 2, josta kaikki on korttelialuetta. Rakennusoikeus kasvaa kaavamuutosalueella 150 kem 2 verrattuna poistuvan asemakaavan rakennusoikeuteen. Rakennusoikeutta on lisätty, jotta uusille muodostettaville tonteille on mahdollista rakentaa asuinrakennus ja tarvittavat talousrakennukset. 4.2 Asemakaavan vaikutukset 4.3 Tonttijako Asemakaavan muutoksen vaikutuksia kaupunkirakenteeseen, kaupunkikuvaan ja ympäristöön on arvioitu kaavan laatimisen yhteydessä. Erillisiä vaikutusselvityksiä ei ole tehty. Kaupunkikuva Kuusenkorvankadun ja Tilhenkadun lähiympäristössä on nykyisellään pientalovaltainen. Suunniteltujen uusien pientalojen rakentaminen ei muuta kaupunkikuvan kokonaisvaikutelmaa. Kaavamuutos mahdollistaa kaava-alueen monipuolisemman käytön sekä lisää asukkaiden viihtyvyyttä ympäristön siistiytyessä ja muuttuessa rakennetummaksi ympäristöksi. Täydennysrakentaminen alueella on yhdyskunta- ja energiataloudellisesti edullista uusien erillispientalotonttien sijaitessa teknisiltä verkostoiltaan valmiin kaupunkirakenteen sisällä. Uusien tonttien myötä alueen liikenteeseen ei odoteta merkittäviä muutoksia. Etäisyydet alueelta palveluihin ovat kohtuulliset ja ne ovat saavutettavissa myös kävellen ja pyöräillen. Asemakaavan laadinnan yhteydessä on laadittu sitova tonttijako korttelin 7 tonteille 10 ja ASEMAKAAVAMUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET 5.1 Osalliset Kaava-alueen ja naapurikiinteistöjen maanomistajat Sähkö- ja puhelinyhtiöt 9 / 16

10 5.2 Yhteistyö sidosryhmien kanssa Asemakaavan muutosluonnoksesta pyydetään palautetta kaupunkikehitys ja tekniset palvelut vastuualueen sidosryhmiltä sekä sähkö- ja puhelinyhtiöiltä. 5.3 Kaavan vireilletulo ja laatimisvaiheen kuuleminen Kuusenkorvankadun ja Tilhenkadun välisen pientalotontin kaavamuutos on tullut vireille kaavoituskatsauksen yhteydessä Osallistumis- ja arviointisuunnitelman ja kaavaluonnoksen esittelytilaisuudesta tiedotetaan Uutisvuoksessa, kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla. Lisäksi on lähetetty kutsukirjeet esittelytilaisuuteen kaava-alueen sekä naapurikiinteistöjen omistajille ja haltijoille. Kaavahankkeen luonnosvaiheen kuulemiseen liittyvä esittely- ja tiedotustilaisuus järjestetään Imatran kaupungintalolla Osallisilla on mahdollisuus lausua mielipiteensä osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä kaavaluonnoksesta sekä arvioida kaavan vaikutuksia. Kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma on jakelussa. Palautetta pyydetään mennessä. 5.4 Lausunnot ja palautteet Asemakaavaluonnoksesta pyydetään palautetta osallisena olevilta. Kaavan vaikutusten vähäisyyden vuoksi lausuntopyyntöjä ei ole katsottu tarpeellisiksi. 5.5 Nähtävilläolo (MRL 65, 27, 32 ) Kaavaehdotus on nähtävillä vähintään 14 päivää; kuulutus kaupungin ilmoituslehti Uutisvuoksessa, kaupungin ilmoitustaululla ja internetsivuilla. Kaavaehdotus asetetaan nähtäville kaupungintalolle kaupungin Asiakaspalveluun, jolloin on mahdollisuus muistutusten tekoon. Mahdollinen muistutus kaavaehdotusta vastaan on tehtävä kirjallisena ja jätettävä yhteystietoineen kaupunginkehittämislautakunnalle osoitettuna kaupunginkanslian kirjaamoon, osoite Virastokatu 2, Imatra, tai kirjaamo@imatra.fi. 5.6 Hyväksyminen Koska kaava on vaikutuksiltaan vähäinen, asemakaavan muutoksen hyväksyy Imatran kaupungin hallintosääntöön (19 kohta 2) perustuen kaupunkikehittämislautakunta. Kaavan hyväksymispäätöksestä on mahdollisuus valittaa Itä-Suomen hallintooikeudelle osoitteella: Itä-Suomen hallinto-oikeus PL Kuopio 10 / 16

11 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Mikäli kaavasta ei ole muistutettu ja kaava on edennyt muutoin oletetun aikataulun mukaisesti, kaava saanee lainvoiman alkuvuodesta Imatra Laatinut Hyväksynyt Tiia Sillgren kaavoitusinsinööri Jaana Huovinen asemakaava-arkkitehti LIITTEET 1. Seurantalomake 2. Poistuva kaava 3. Johtokartta Valmistellut: Else Luotinen, arkkitehti yo, Tampereen teknillinen yliopisto 11 / 16

12 Liite / 16

13 13 / 16

14 14 / 16

15 POISTUVAT ASEMAKAAVAMÄÄRÄYKSET 15 / 16

16 Ote johtokartasta (KeyAqua ) Liite / 16