Julkisivukorjaus taloyhtiössä Kuva: Jari Virta, Pori 2006 Rakennuskanta Ylläpito- ja korjaustarpeet Ylläpidon merkitys Kuntotutkimus Korjauksen vaiheet Yleisimmät korjausvaihtoehdot Päätelmät Jari Virta, Kiinteistöliitto
Rivi- ja asuinkerrostalot (lkm) Oulu 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1940-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 2010 - Rivi- ja ketjutalot Asuinkerrostalot Lähde: Tilastokeskus 2017
Ylläpito- ja korjaustarpeet 2016-2020 Kyllä-vastausten %-osuus 0 5 10 15 20 25 30 35 Piharakenteet, ml. salaojat Julkisivut Ikkunat ja ulko-ovet Vesikatto Vesi- ja viemärijärjestelmä Ilmanvaihtojärjestelmä Huoneistojen märkätilat Parvekkeet Sähkö- ja tietojärjestelmä Lämmitysjärjestelmä Yleiset tilat Muut rakennusosat Hissit Perustukset ja runko Esteettömyyskorjaukset Lähde: Korjausrakentamisbarometri kevät 2016, Kiinteistöliitto
Kustannusten määräytyminen ja kertyminen kiinteistönpidossa Korjausten lykkääminen kiinteistön ylläpidossa voi johtaa siihen, että tiettyjä korjausratkaisuja putoaa pois mahdollisten vaihtoehtojen listalta.
Mihin teknisen kunnon arviointi perustuu? Tekniseen käyttöikään Vauriohistoriaan Kuntoarvioon, kuntotutkimuksiin Energiatodistukseen, energiakatselmukseen Pelkkiin arvauksiin!
Miten taloyhtiön kuntoa on selvitetty Osuus vastaajista, % 0 10 20 30 40 50 60 70 Kuntoarvio 48 58 Kuntotutkimus 18 45 Energiakatselmus 12 20 Kerrostalo Rivitalo Muulla tavoin 12 15 Ei ole / en tiedä onko selvitetty 11 29 Lähde: Korjausrakentamisbarometri, kevät 2013
Prosenttiosuus Miten taloyhtiön hallitus laatii asuntoosakeyhtiölain edellyttämän kunnossapitotarveselvityksen? 40 35 30 25 kevät 2013 kevät 2014 kevät 2015 kevät 2016 20 15 10 5 0 Tukeutumalla omaan ja isännöitsijän asiantuntemukseen (ilman kuntoselvityksiä)* Tukeutumalla omaan ja isännöitsijän asiantuntemukseen (pohjana kuntoselvitykset)* Käyttämällä muulla tavoin asiantuntijaa Teettämällä tai päivittämällä kuntoarvio Ei ole laadittu / Ei tiedä onko laadittu tai muulla tavalla Lähde: Korjausrakentamisbarometri, kevät 2016
Tulevien remonttien ajankohtaa voidaan arvioida myös maalaisjärjellä! Keskimääräinen tekninen käyttöikä Tiiliverhous Raken. ikä Luonnonkiviverhous Raken. ikä Rappaus 50 v. Betoni 50 v. Elementtien sauma 20 v. Kuitusementtilevy 50 v. Lähde: www.rakennustieto.fi
Miksi teettää kuntotutkimus? Kuntotutkimuksesta tietoa: ylläpitoon, toimenpiteiden ennakointiin ja korjausten suunnitteluun. Kuntotutkimuksen hinta on noin 1% tyypillisestä julkisivuremontista Tutkimuksen antaman tiedon avulla voidaan jopa välttää kalliita korjauksia. Lähde: Matti Herranen, Vahanen
Milloin kuntotutkimus tehdään? Ensimmäinen kuntotutkimus tehdään yleensä 15-20 vuotta valmistumisen jälkeen Seuraavat 10 vuoden välein Mikäli näkyy esimerkiksi runsasta halkeilua, tutkittava heti Tutkittaessa näkyviä vaurioita ollaan usein jo myöhässä Tutkimusprosessi tarjouspyyntöineen kestää yleensä 4-6 kk Lähde: Matti Herranen, Vahanen
Huomioitava korjaushankkeissa HYVÄT SUUNNITELMAT VÄHEMMÄN LISÄTÖITÄ RIITTÄVÄT LÄHTÖTIEDOT HYVÄT SUUNNITELMAT LAADUKAS TARJOUS Korjaus- tai muutostarve Suunnittelu Urakoitsijan valinta Korjaaminen Takuuaika Suunnittelu- ja valvontasopimus Urakkasopimus SOPIMUKSISSA HUOMIOON?
Hankesuunnittelu tärkein vaihe Organisointi Hankesuunnittelijan toimeksianto Kuka tekee mitäkin ja millä valtuuksilla Hankesuunnittelutyö Vaihtoehdot, toteutusmuodot, rahoitusvaihtoehdot jne. INFOTILAISUUS (vähintään yksi) Yhtiökokous Hyväksytty hankesuunnitelma Investointipäätös eli päätös suunnittelun aloittamiseen Lähde: www.rakennustieto.fi
YLLÄPITO HANKE- SUUNNITTELU SUUNNITTELU RAKENTAMISEN VALMISTELU Toimeksiannon laadinnassa huomioitava Mitä halutaan korjata ja miten laajasti? Mitä remontteja halutaan tehdä samaan aikaan? Onko hankkeelle varattu riittävästi aikaa? Onko tarvittavat arviot, tutkimukset ja selvitykset tehty? Halutaanko tehdä yhteistyötä naapuriyhtiöiden kanssa? Onko yhtiökokouksessa tehty hankepäätös?
Toteutusmuotojen soveltuvuus Lähde: Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa.
Toteutusmuotojen perustapaukset Kiinteähintainen kokonaisurakka hintakilpailulla Kiinteähintainen ST-urakka hinta- ja ratkaisukilpailulla Tavoitehintainen projektinjohtourakka hinta- ja laatukilpailulla Tavoitehintainen ja suoritusbonuksella täydennetty yhteistoimintaurakka neuvottelumenettelyllä Lähde: www.rakennustieto.fi
Toteutusmuotojen vertailu KOKONAISURAKKA ST-URAKKA PROJEKTINJOHTOURAKKA YHTEISTOIMINTAURAKKA + Soveltuu nykyiseen osaamiseen ja on perinteinen tapa toimia. + Tarjouskilpailuun osallistuu suuri määrä tarjoajia (ei välttämättä korkeasuhdanteessa). + On olemassa selkeät sopimusmallit. + Tarjousten vertailu on helppoa. + Selkeät sopimus- ja vastuusuhteet. + Nopea hankkeen läpivienti. + Hyvä kustannusten hallittavuus. + Urakoitsija pääsee hyödyntämään erityisosaamistaan sekä hyviksi kokemiaan ratkaisuja ja tuotantotapoja. + Taloyhtiön ei tarvitse puuttua eri suunnittelijoiden ja osaurakoitsijoiden töiden yhteensovittamiseen. + Laajin takuu, kattaa myös suunnitteluratkaisun. + Joustava malli, jossa taloyhtiön vaikutusmahdollisuudet ovat hyvät. + Kustannusten läpinäkyvyys auttaa ylläpitämään luottamusta. + Mahdollistaa hankkeen käynnistämisen vajaillakin suunnitelmilla ja nopean toteutuksen. + Taloyhtiö hyötyy mahdollisesta kustannusten alittumisesta. + Yhtenäistää taloyhtiön ja toteuttajan tavoitteet, jolloin yhteistyö paranee. + Huomio on riskien hallinnassa eikä niiden siirtelyssä osapuolelta toiselle. + Yhteinen suunnittelu- tai kehitysvaihe auttaa pysymään tavoitekustannuksissa. + Mahdollistaa ratkaisujen kehittämisen ja innovaatioiden hyödyntämisen taloyhtiön tavoitteista käsin. Hidas hankkeen läpivienti. Sopimusmalli perustuu ristiriitaisille intresseille ja riitojen ratkaisulle, ei niiden estämiselle. Muutokset suunnitelmiin tehdään lisätöinä, jotka voivat nostaa loppuhintaa (kokonaiskustannus ei juuri koskaan ole se, mitä on tarjottu). Suunnittelun ja toteutuksen limitys ei toimi; urakoitsijan osaamista, innovaatioita ja tuotteita voidaan hyödyntää vain rajallisesti. Lopputuloksen laadusta ja ominaisuuksista voi taloyhtiöllä ja toteuttajalla olla eri näkemys. Vaikuttaminen suunnitelmiin vaatii taloyhtiöltä aktiivisutta ja osaamista. Tarjoajia ei osallistu tarjouskilpailuun kovin paljoa, ellei mukaan saada pienistä tai keskisuurista toimijoista muodostettuja yritysryhmiä. Voi olla joskus vaikea osoittaa, että takuuajan ongelma johtuu tehdystä korjauksesta, jos vain osa rakennuksesta on korjattu. Yllätykset toteutusvaiheessa saattavat nostaa kustannuksia ja pitkittää aikataulua; kustannukset ja aikataulu täsmentyvät hankkeen edetessä. Vastuukysymykset eivät ole aina selkeitä, ja riskit voivat kaatua taloyhtiön päälle. Raportointivelvoitteet ja urakkamuodon tuntemattomuus karsivat tarjoajia. Johtamismalli ja kokonaisuuden hallinta voivat olla haasteellisia. Asettaa paineita hankintavaiheen onnistumiselle. Kokemusta yhteistyöurakan johtamisesta ja riitatilanteiden ratkaisusta on toistaiseksi vähän. Vaatii taloyhtiön aktiivista osallistumista projektiin (jos sitä halutaan, se on myös etu). Hankintavaihe voidaan kokea raskaaksi, koska se vaatii monelle uuden toimintatavan opettelua. 26 Toteutusmuoto on uusi ja sen ongelmakohdista ei ole kokemuksia.
Lämpöenergiatase Asuinkerrostalot 1960-1980, 2 henkilöä asuntoa kohden Lähde: Virta, J. & Pylsy, P. 2011. Taloyhtiön energiakirja
Kuorimuurin korjausvaihtoehtoja Lähtötilanne Viistosaderasitus Mallinnuskuvat: 3Dolli Oy, TaloPeli - Visual computing Oy
Korjaus vanhan ulkokuoren tilalle Kuva: Jari Virta, Espoo 2007
Betonisandwich-elementin korjausvaihtoehtoja Lähtötilanne Mallinnuskuvat: 3Dolli Oy, TaloPeli - Visual computing Oy
Korjaus vanhan ulkokuoren päälle Kuva: Jari Virta, Pori 2009
Ikkunaremontit
Ikkunoiden vaihtamisen vaikutus Hinta-arviot asennettuna vanhojen ikkunoiden tilalle Lähde: Virta, J. & Pylsy, P. 2011. Taloyhtiön energiakirja
Yhdistelmäkorjaukset
kwh/asm 2 /v /v Asuinkerrostalo 1970 ulkoseinä- ja ikkunaremontti Lisälämmöneristys mineraalivilla 100 mm + uudet ikkunat U-arvoltaan 1,0 W/m 2 K 210 200 190 180 170 160 150 140 17 188 Lähtötilanne Kiinteistösähkö Kaukolämpö 17 160 Ulkoseinä- ja ikkunaremontin jälkeen 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 13140 4800 24767 Lähtötilanne Vesi Kiinteistösähkö Kaukolämpö 13140 4800 21132 Ulkoseinä- ja ikkunaremontin jälkeen Ulkoseinäkorjauksen arvioidaan maksavan kokonaisuudessaan 280 000 euroa (116 /asm 2 ). Ikkunoiden vaihdon kokonaiskustannus on 185 500 euroa (77 /asm 2 ). Lähde: Virta, J. & Pylsy, P. 2011. Taloyhtiön energiakirja
Toimenpidevaihtoehdot Laskentakorko 0% Laskentakorko 3 % Asuinkerrostalon ulkoseinä- ja ikkunakorjaus Rakennettu 1970, kaukolämpö 55 e/mwh, sähkö 130 e/mwh Korjaus, koko investointi laskennassa Korjaus, investoinnissa vain energiatehookkuusosa Lähtötilanne, ei korjata mitään Investointikustannus, (US) Investointikustannus, (IK) Kaukolämpökustannus (KL) Kiinteistösähkökustannus (KS) Korjaus, koko investointi laskennassa Korjaus, investoinnissa vain energiatehokkuusosa Lähtötilanne, ei korjata mitään 0 200000 400000 600000 800000 1000000 Nykyarvo euroina 20 vuoden LCC laskennassa Lähde: Virta, J. & Pylsy, P. 2011. Taloyhtiön energiakirja
PÄÄTELMÄT Suunnitelmallinen kiinteistönpito Tarvittaessa kuntotutkimus Hankesuunnittelu Tarvittaessa haitta-ainekartoitus Soveltuvien vaihtoehtojen ja toteusmuotojen vertailu Suunnittelu Kosteudenhallintasuunnitelma, haitta-aineet jne. Työmaavalvonta Kosteudenhallinta jne.
TILAAJAN OHJE Ladattavissa osoitteesta: www.betoniyhdistys.fi julkaisut by 42 tilaajan ohje
Kiinteistöalan Kustannus Oy www.kiinkust.fi Maksuton ohje ladattavissa ympäristöministeriön sivustolta: www.ym.fi/rakentamismaaraykset