Julkisivukorjaus taloyhtiössä

Transkriptio

1 Julkisivukorjaus taloyhtiössä Rakennuskanta Ylläpito- ja korjaustarpeet Ylläpidon merkitys Kuntotutkimus Korjauksen vaiheet Yleisimmät korjausvaihtoehdot Päätelmät Jari Virta, Kiinteistöliitto

2 Rivi- ja asuinkerrostalot (lkm) Oulu Rivi- ja ketjutalot Asuinkerrostalot Lähde: Tilastokeskus 2017

3 Rakenteiden tavoitteelliset U-arvot. Kahden ensimmäisen sarakkeen arvot ovat Suomen Rakennusinsinöörien Liitto RIL ry:n esittämiä ohjearvoja, loput (1976 alkaen) perustuvat Suomen rakentamismääräyskokoelman määräyksiin. Rakennusluvan vireilletulovuosi -1969* 1969-* Lämpimät tilat Ulkoseinä 0,81 0,81 0,40 0,35 0,28 0,25 0,24 0,17 0,17 Maavarainen alapohja 0,47 0,47 0,40 0,40 0,36 0,25 0,24 0,16 0,16 Ryömintätilainen alapohja Ulkoilmaan rajoittuvat alapohja 0,47 0,47 0,40 0,40 0,40 0,20 0,20 0,17 0,17 0,35 0,35 0,35 0,29 0,22 0,16 0,16 0,09 0,09 Yläpohja 0,47 0,47 0,35 0,29 0,22 0,16 0,15 0,09 0,09 Ovi 2,2 2,2 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,0 1,0 Ikkuna 2,8 2,8 2,1 2,1 2,1 1,4 1,4 1,0 1,0 Lähde: Nieminen, J. & Virta, J Rakennusten lisälämmöneristäminen.

4 Rakennusosien ja talotekniikkajärjestelmien korjaamiseen liittyvät vaatimukset Korjattava rakennusosa Korjauksen U-arvovaatimukset ja muut vaatimukset Ulkoseinä 1) Alkuperäinen U-arvo*0,5 tai U-arvo enintään 0,17 W/m 2 K. 2) Rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä kuten kohdassa 1 tai U-arvo vähintään 0,60 W/m 2 K. Katto 1) Alkuperäinen U-arvo*0,5 tai U-arvo enintään 0,09 W/m 2 K. 2) Rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä kuten kohdassa 1 tai U-arvo vähintään 0,60 W/m 2 K. Alapohja U-arvoa parannetaan mahdollisuuksien mukaan; arvo ei saa heikentyä. Ikkunat ja ovet 1) Uudet ikkunat ja ovet: U-arvo enintään 1,0 W/m 2 K. 2) Vanhat ikkunat ja ovet: korjattaessa parannetaan U-arvoa mahdollisuuksien mukaan. Lähde: Ympäristöministeriön asetus (YMa 4/13)

5 Ylläpito- ja korjaustarpeet Kyllä-vastausten %-osuus Piharakenteet, ml. salaojat Julkisivut Ikkunat ja ulko-ovet Vesikatto Vesi- ja viemärijärjestelmä Ilmanvaihtojärjestelmä Huoneistojen märkätilat Parvekkeet Sähkö- ja tietojärjestelmä Lämmitysjärjestelmä Yleiset tilat Muut rakennusosat Hissit Perustukset ja runko Esteettömyyskorjaukset Lähde: Korjausrakentamisbarometri kevät 2016, Kiinteistöliitto

6 Kustannusten määräytyminen ja kertyminen kiinteistönpidossa Lähde: Asunto-osakeyhtiön korjaushankkeen hankesuunnittelu, RTS

7 Kiinteistön ylläpidon suunnitelmallisuus Lähde: Korjausrakentamisbarometri, kevät 2017

8 Mihin teknisen kunnon arviointi perustuu? Tekniseen käyttöikään Vauriohistoriaan Kuntoarvioon, kuntotutkimuksiin Energiatodistukseen, energiakatselmukseen Pelkkiin arvauksiin!

9 Miten taloyhtiön kuntoa on selvitetty Osuus vastaajista, % Kuntoarvio Kuntotutkimus Energiakatselmus Kerrostalo Rivitalo Muulla tavoin Ei ole / en tiedä onko selvitetty Lähde: Korjausrakentamisbarometri, kevät 2013

10 Tulevien remonttien ajankohtaa voidaan arvioida myös maalaisjärjellä! Keskimääräinen tekninen käyttöikä Tiiliverhous Raken. ikä Luonnonkiviverhous Raken. ikä Rappaus 50 v. Betoni 50 v. Elementtien sauma 20 v. Kuitusementtilevy 50 v. Lähde:

11 Miksi teettää kuntotutkimus? Kuntotutkimuksesta tietoa: ylläpitoon, toimenpiteiden ennakointiin ja korjausten suunnitteluun. Kuntotutkimuksen hinta on noin 1% tyypillisestä julkisivuremontista Tutkimuksen antaman tiedon avulla voidaan jopa välttää kalliita korjauksia. Lähde: Matti Herranen, Vahanen

12 Puutteellisen tutkimuksen riskit Korjausten teko vajailla tiedoilla: Vaurion syy jää selvittämättä, korjataan oiretta eikä syytä Korjataan liian kevyesti tai korjaustapa on väärä Korjataan varman päälle liian raskaasti ja maksetaan turhasta Pahimmillaan jokin turvallisuuteen liittyvä asia jää selvittämättä Lähde: Matti Herranen, Vahanen

13 Milloin kuntotutkimus tehdään? Ensimmäinen kuntotutkimus tehdään yleensä vuotta valmistumisen jälkeen Seuraavat 10 vuoden välein Mikäli näkyy esimerkiksi runsasta halkeilua, tutkittava heti Tutkittaessa näkyviä vaurioita ollaan usein jo myöhässä Tutkimusprosessi tarjouspyyntöineen kestää yleensä 4-6 kk Lähde: Matti Herranen, Vahanen

14 Huomioitava suunnittelussa!

15 Organisointi Hankitaan ja nimetään pätevä henkilöstö hankkeen vaativuuden mukaan Toimeksiantojen laadinnassa otettava huomioon mm. tavoitteet, tehtävät ja aikataulu Hankesuunnittelutyö Soveltuvat korjausvaihtoehdot, toteutusmuodot jne. INFOTILAISUUS Yhtiökokous Hyväksytty hankesuunnitelma ja investointipäätös. Lähde:

16 Mitä halutaan korjata ja miten? Mitä remontteja halutaan yhdistää? Onko remontille varattu riittävästi aikaa? Onko tarvittavat arviot, tutkimukset ja selvitykset tehty? Halutaanko tehdä yhteistyötä naapuriyhtiöiden kanssa? Osakkaiden päätettävä

17 Toteutusmuotojen soveltuvuus Lähde: Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa, Kiinteistöalan Kustannus

18 Toteutusmuodot taloyhtiöiden remonteissa Lähde: Putkiremonttibarometri, kevät 2017, Isännöintiliitto

19 Kokonaisurakka Sopimusmalli ja maksuperuste Osapuolet ja sopimukset Maksuperuste Taloyhtiö Konsulttisopimukset, KSE Aliurakoitsijat Kokonaishinta Kokonaisurakkasopimus, YSE Osakas Muutostyöt RYS-9 REYS-8 Projektinjohtaja, suunnittelijat Lisätyöt Aliurakkasopimukset, YSE Päätoteuttaja Lähde: Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa, 2015, Kiinteistöalan Kustannus Oy

20 Kokonaisurakka Muokattu lähteestä: Rakennushankkeen uudistuvat toteutusmuodot RTS.

21 Suunnittele ja rakenna -urakka (SR-urakka) Sopimusmuoto ja maksuperuste Osapuolet ja sopimukset Maksuperuste Osakas Muutostyöt ST-urakkasopimus, YSE RYS-9 REYS-8 Taloyhtiö Konsulttisopimus, KSE Projektinjohtaja, valvojat Aliurakoitsijat Kokonaishinta Konsulttisopimukset, KSE Aliurakkasopimukset, YSE Suunnittelijat Päätoteuttaja Lähde: Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa, 2015, Kiinteistöalan Kustannus Oy

22 Suunnittele ja rakenna -urakka (SR) Muokattu lähteestä: Rakennushankkeen uudistuvat toteutusmuodot RTS.

23 Toteutusmuotojen vertailu taloyhtiöiden näkökulmasta KOKONAISURAKKA SR-URAKKA PROJEKTINJOHTOURAKKA YHTEISTOIMINTAURAKKA + Soveltuu nykyiseen osaamiseen ja on perinteinen tapa toimia. + Tarjouskilpailuun osallistuu suuri määrä tarjoajia (ei välttämättä korkeasuhdanteessa). + On olemassa selkeät sopimusmallit. + Tarjousten vertailu on helppoa. + Selkeät sopimus- ja vastuusuhteet. + Nopea hankkeen läpivienti. + Hyvä kustannusten hallittavuus. + Urakoitsija pääsee hyödyntämään erityisosaamistaan sekä hyviksi kokemiaan ratkaisuja ja tuotantotapoja. + Taloyhtiön ei tarvitse puuttua eri suunnittelijoiden ja osaurakoitsijoiden töiden yhteensovittamiseen. + Laajin takuu, kattaa myös suunnitteluratkaisun. + Joustava malli, jossa taloyhtiön vaikutusmahdollisuudet ovat hyvät. + Kustannusten läpinäkyvyys auttaa ylläpitämään luottamusta. + Mahdollistaa hankkeen käynnistämisen vajaillakin suunnitelmilla ja nopean toteutuksen. + Taloyhtiö hyötyy mahdollisesta kustannusten alittumisesta. + Yhtenäistää taloyhtiön ja toteuttajan tavoitteet, jolloin yhteistyö paranee. + Huomio on riskien hallinnassa eikä niiden siirtelyssä osapuolelta toiselle. + Yhteinen suunnittelu- tai kehitysvaihe auttaa pysymään tavoitekustannuksissa. + Mahdollistaa ratkaisujen kehittämisen ja innovaatioiden hyödyntämisen taloyhtiön tavoitteista käsin. Hidas hankkeen läpivienti. Sopimusmalli perustuu ristiriitaisille intresseille ja riitojen ratkaisulle, ei niiden estämiselle. Muutokset suunnitelmiin tehdään lisätöinä, jotka voivat nostaa loppuhintaa (kokonaiskustannus ei juuri koskaan ole se, mitä on tarjottu). Suunnittelun ja toteutuksen limitys ei toimi; urakoitsijan osaamista, innovaatioita ja tuotteita voidaan hyödyntää vain rajallisesti. Lopputuloksen laadusta ja ominaisuuksista voi taloyhtiöllä ja toteuttajalla olla eri näkemys. Vaikuttaminen suunnitelmiin vaatii taloyhtiöltä aktiivisutta ja osaamista. Tarjoajia ei osallistu tarjouskilpailuun kovin paljoa, ellei mukaan saada pienistä tai keskisuurista toimijoista muodostettuja yritysryhmiä. Voi olla joskus vaikea osoittaa, että takuuajan ongelma johtuu tehdystä korjauksesta, jos vain osa rakennuksesta on korjattu. Yllätykset toteutusvaiheessa saattavat nostaa kustannuksia ja pitkittää aikataulua; kustannukset ja aikataulu täsmentyvät hankkeen edetessä. Vastuukysymykset eivät ole aina selkeitä, ja riskit voivat kaatua taloyhtiön päälle. Raportointivelvoitteet ja urakkamuodon tuntemattomuus karsivat tarjoajia. Johtamismalli ja kokonaisuuden hallinta voivat olla haasteellisia. Asettaa paineita hankintavaiheen onnistumiselle. Kokemusta yhteistyöurakan johtamisesta ja riitatilanteiden ratkaisusta on toistaiseksi vähän. Vaatii taloyhtiön aktiivista osallistumista projektiin (jos sitä halutaan, se on myös etu). Hankintavaihe voidaan kokea raskaaksi, koska se vaatii monelle uuden toimintatavan opettelua. 23 Toteutusmuoto on uusi ja sen ongelmakohdista ei ole kokemuksia.

24 Asuinkerrostalon ulkoseinärakenteita Lähde: TES Energy Facade

25 Lämpöenergiatase Asuinkerrostalot , 2 henkilöä asuntoa kohden Lähde: Virta, J. & Pylsy, P Taloyhtiön energiakirja

26 Massiivitiiliseinän korjausvaihtoehtoja Lähtötilanne Viistosaderasitus Mallinnuskuvat: 3Dolli Oy, TaloPeli - Visual computing Oy

27 Kuorimuurin korjausvaihtoehtoja Lähtötilanne Viistosaderasitus Mallinnuskuvat: 3Dolli Oy, TaloPeli - Visual computing Oy

28 Betonisandwich-elementin korjausvaihtoehtoja Lähtötilanne Viistosaderasitus Mallinnuskuvat: 3Dolli Oy, TaloPeli - Visual computing Oy

29 Ikkunaremontit

30 Ikkunoiden vaihtamisen vaikutus Hinta-arviot asennettuna vanhojen ikkunoiden tilalle Lähde: Virta, J. & Pylsy, P Taloyhtiön energiakirja

31 Yhdistelmäkorjaukset

32 Asuinkerrostalo 1970 ulkoseinä- ja ikkunaremontti Lisälämmöneristys mineraalivilla 100 mm + uudet ikkunat U-arvoltaan 1,0 W/m 2 K kwh/asm 2 /v Lähtötilanne Kiinteistösähkö Kaukolämpö Ulkoseinä- ja ikkunaremontin jälkeen /v Lähtötilanne Vesi Kiinteistösähkö Kaukolämpö Ulkoseinä- ja ikkunaremontin jälkeen Ulkoseinäkorjauksen arvioidaan maksavan kokonaisuudessaan euroa (116 /asm 2 ). Ikkunoiden vaihdon kokonaiskustannus on euroa (77 /asm 2 ). Lähde: Virta, J. & Pylsy, P Taloyhtiön energiakirja

33 Kiinteistön ylläpito PÄÄTELMÄT Säännöllinen kunnon seuranta Hankesuunnittelu Tarvittaessa haitta-ainekartoitus Soveltuvien vaihtoehtojen ja toteutusmuotojen vertailu Suunnittelu Kosteudenhallintasuunnitelma, haitta-aineet jne. Työmaavalvonta Kosteudenhallinta jne.

34 TILAAJAN OHJE Ladattavissa osoitteesta: julkaisut by 42 tilaajan ohje

35 Kiinteistöalan Kustannus Oy Maksuton ohje ladattavissa ympäristöministeriön sivustolta: