Taloyhtiöiden ennakointi ja varautuminen korjauksiin Hissi- ja esteettömyysseminaari Oulu 17.11.2016 Pekka Luoto toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi
Kiinteistöyhdistykset yhdessä Kiinteistöliiton kanssa on yhtiömuotoisten kiinteistöjen ja vuokranantajien etujärjestö Suomen Kiinteistöliitto ry
Kiinteistöliiton ja yhdistyksen palveluja Neuvonta Tiedotus, ajan tasalla pitäminen Edunvalvonta Koulutus- ja jäsentilaisuudet Tutkimukset Jäsenalennukset Suomen Kiinteistöliitto ry
Korjaustarve kasvaa Syitä mm. Rakennuskanta vanhenee Asukkaiden vaatimustaso nousee Ominaisuuksia ja toimivuutta tarve parantaa Uudet energiamääräykset
RAKENNUSKANTA POHJOIS-POHJANMAA ( 1000 m 3 ) 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0-1919 1920-1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999
Tulevat korjaustarpeet Kustannus MRD 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1990-luku 2000-luku 2010-luku 2020-luku 2030-luku 2040-luku Kaavio: Ins.tsto Mikko Vahanen Oy / IKE-raportti 2005 Vaippakorjaukset Linjasaneeraukset
Suunnitelmallinen kiinteistönpito
Hallituksen rooli suunnitelmallisessa korjaustoiminnassa Hallituksen tehtävänä on tehdä yhtiökokoukselle esityksiä millaista tasoa kiinteistön ja rakennusten pidossa noudatetaan. Hallituksella ja isännöitsijällä oltava käsitys yhtiön sekä nykyisestä että tulevasta tilasta sekä kokonaisvaltainen ote miten toimitaan ja miten mennään tulevaisuuteen = STRATEGIA
Miksi suunnitelmallinen kiinteistönpito kannattaa? Kallein vaihtoehto yleensä on, jos korjaustoimenpiteisiin ryhdytään vasta, kun on pakko kannattaa siis valita halvempi vaihtoehto! Korjauksiin mentävä suunnitelmallisesti. Esimerkiksi onnistunut putkiremontti edellyttää useamman vuoden valmistautumista Suunnitelmallisella kiinteistönpidolla ja korjauksilla saavutetaan merkittäviä säästöjä rakennuksen elinkaarin aikana, vrt. auton huolto Osakkaiden omaisuuden arvo voidaan säilyttää ja asumismukavuutta voidaan parantaa
Työkaluja suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon Strategia Hallituksen kunnossapitotarveselvitys Kuntoarvio Kuntotutkimukset PTS Korjausohjelma Hankesuunnitelmat
Taloyhtiön strategia Pitkänaikavälin suunnittelua Strategiassa määritetään päälinjaukset miten yhtiössä toimitaan, jotta osakkaiden hyvä asuminen voidaan tyydyttää ja sijoituksen arvo turvata. Strategian avulla pyritään siihen, että yhtiön toiminta on suunnitelmallista, päämäärähakuista, tosiasioihin ja osakkeenomistajien tahtoon perustuvaa. Strategia perustuu osakaskyselyyn (osakkaiden tahto) Erityistä huomiota strategiassa on kiinnitettävä suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon ja ennakoiviin korjauksiin
Haluttu kiinteistön ja rakennuksen kunto ja taso 10-20 vuoden kuluttua T A S O / K U N T O 0 Uudisrakentamisen taso Lähtötilanne Nostetaan tasoa vastaamaan uudisrakentamisen tasoa Parannetaan hiukan nykyistä tasoa Säilytetään nykyinen taso Kunnon lasku kuvaa myös arvon kehitystä Ei tehdä mitään, annetaan kunnon laskea Aika
Yhdistys tarjoaa jäsenilleen työkalut strategian tekoon Ohjeet Osakaskysely Mallistrategioita Kyselyssä ja sen analysoinnissa mahdollisuus käyttää yhdistyksen Webropol- ohjelmistoa
Hallituksen kunnossapitotarveselvitys Laki edellyttää, että hallitus tekee yhtiökokoukselle vuosittain selvityksen 5 seuraavan vuoden kunnossapidosta (korjaustarpeista) Ei välttämättä edellytetä asiantuntijoiden käyttöä Vain merkittävimmät korjaukset, joilla on vaikutusta yhtiövastikkeeseen ja asumiseen
Kuntoarvio Antaa kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista Laaditaan julkaistujen ohjeiden ja KH-korttien mukaisesti Silmämääräinen Kuntoarvion tekoon osallistuu yleensä rakennus-, LVI- ja sähkötekniikan asiantuntijat Kuntoarviossa selvitetään energiataloudellista kuntoa sisäolosuhteita terveellisyyttä ja turvallisuutta ehdotetaan tarvittaessa niihin liittyviä korjaustoimenpiteitä Suositeltava varsinkin yli 10 vuotta vanhoille rakennuksille
Kuntotutkimus Kuntotutkimus tehdään, jos tarvitaan kuntoarvioita tarkempaa tietoa Esimerkiksi putkisto julkisivut katto lämmitysjärjestelmä Asiantuntija tutkii jonkin osa-alueen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteiston todellisen kunnon kunto ja toimivuus mistä vaurio johtuu? soveltuvat korjausmenetelmät korjausten suositeltava ajankohta tarkkuudella.
PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma, PTS korjausohjelma Sisältyy yleensä kuntoarvioon PTS antaa taloyhtiön päättäjille kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista Korjausohjelma Korjausohjelma sisältää tietylle aikavälille suunnittelut korjaushankkeet sekä niiden aikataulun ja kustannusarviot. Ks. Korjausten aikataulutus
Hallituksen vuosisuunnittelu Asiat, jotka on saatava valmiiksi Asiat, joiden valmistelu tulee aloittaa Asiat, joiden aloittamista on tehtävä päätökset Mihin asioihin yhtiön erityisesti tulee panostaa, jotta asiat sujuvat suunnitellulla tavalla
Valmistautuminen remonttiin
Hankesuunnittelu Hankesuunnitelma on yksityiskohtainen selvitys korjaustyön tarvittavasta laajuudesta käytössä olevista vaihtoehdoista ja menetelmistä kustannuksista laadusta riskeistä yms.
Osakkaat mukaan hankesuunnitteluun Mihin ongelmaan ratkaisua ollaan hakemassa? Osakkaiden omien materiaalihankintojen huomioiminen Mitä vaihtoehtoja on tarjolla? Miltä vaihtoehdot näyttävät (esim. 3Dmallinnus) Paljonko vaihtoehdot maksavat? Vaihtoehtoihin sisältyvät riskit Rahoitussuunnitelma Aikaa hankesuunnitteluun varattava riittävästi!
Kiitos