Elinkaarimallit kiinteistöjen ylläpidossa Yhtiön kunnossapitotarveselvitys, huoltokirja, kuntoarviot ja -tutkimukset

Transkriptio

1 Elinkaarimallit kiinteistöjen ylläpidossa Yhtiön kunnossapitotarveselvitys, huoltokirja, kuntoarviot ja -tutkimukset Taloyhtiö 2015-tapahtuma, Jari Hännikäinen neuvontainsinööri

2 Kiinteistön elinkaari Kiinteistön vaiheet maanhankinnasta ja kiinteistön mahdollisesta rakentamisesta ja sen hyödyntämisestä luopumiseen. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto ( ja sieltä kohta RAKLI:n T&K hankkeet, päättyneet hankkeet).

3 Kiinteistön elinkaari Teknisen käyttöiän saavuttaminen edellyttää, että rakennus tai järjestelmä on suunniteltu ja toteutettu rakennusajankohtana voimassa olevien määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Lisäksi edellytetään, että on noudatettu hyvää rakennustapaa ja että asianmukaiset kunnossapito-, hoito- ja huoltotoimenpiteet on tehty ja käyttöohjeita on noudatettu

4 Kunnossapitotarveselvitys Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys sellaisesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitotarpeesta yhtiökokousta seuraavan 5 vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin.

5 Kunnossapitotarveselvitys Yllä olevilta sivuilta on rekisteröitymällä saatavana kunnossapitotarveselvityslomake sekä sen esitäytetty malli.

6 Huoltokirja Uudet kiinteistöt (v.-99 jälkeen valmistuneet) Maankäyttö- ja rakennuslaissa ja asetuksessa sekä Suomen rakentamismääräyskokoelman osassa A4 on määräyksiä ja ohjeita rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeesta, mikä tarkoittaa huoltokirjaa.

7 Huoltokirja Uudet kiinteistöt (v.-99 jälkeen valmistuneet) Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan huoltokirja on laadittava sellaisiin uudisrakennuskohteisiin tai rakennuslupaa vaativiin korjauskohteisiin, joita käytetään pysyvään asumiseen tai työskentelyyn.

8 Huoltokirja Uudet kiinteistöt (v.-99 jälkeen valmistuneet) Huoltokirjan vähimmäissisältö on määritelty Suomen rakentamismääräyskokoelman osassa A4. Huoltokirjan kokoaminen on kohteen rakennuttajan vastuulla.

9 Huoltokirja Huoltokirjan tärkeimmät hyödyt kiinteistölle ovat: Huollon tarjouspyyntöihin ja sopimuksiin on käytettävissä selkeät laajuus- ja tehtävämäärittelyt Kiinteistönhoito on ennakoivaa, suunnitelmallista ja tarpeen mukaista, yllättävät vikakorjaukset ja kiiretilanteet vähenevät Kiinteistön energiatalous pysyy asianmukaisella tasolla, viihtyisien ja terveellisten asumisolosuhteiden ylläpitäminen helpottuu Huoltokirjan PTS-osaa voidaan käyttää kunnossapitotarveselvityksen laadinnan apuna

10 Huoltokirja Huoltokirjan tärkeimmät hyödyt kiinteistölle ovat: Rakennusosien ja laitteiden optimaalisen elinkaaren saavuttaminen tulee mahdolliseksi asianmukaisen huollon avulla Kiinteistönhoitoliikkeen työn suunnittelu tarkentuu ja työnjohto helpottuu Huoltotyöstä syntyy palautetietoa tilaajalle, seuranta helpottuu Kiinteistön tekniikka ja huoltokohteet sekä huoltohistoria on dokumentoitu helposti käytettävään muotoon

11 Kiinteistönpidon terminologiaa Kunnossapito: toimintaa, jossa kohteen ominaisuudet pysytetään uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat (ei olennaista muutosta laatutasossa). Kunnossapitosuunnitelma (kuntoarvion PTS-osa): tekniset näkökohdat huomioon ottava tietyn aikavälin suunnitelma kunnossapitoa varten Korjausrakentaminen: muuttaa aiemmin rakennettua kohdetta toivottuun suuntaan. Korjausohjelma: kunnossapitoa ohjaava tietyn aikavälin suunnitelma, jossa otetaan teknisten ja taloudellisten näkökulmien lisäksi huomioon kiinteistön käyttäjien ja omistajien tarpeet

12 Kiinteistön elinkaaren vaiheen määritys Uudet kiinteistöt (v.-99 jälkeen valmistuneet) sekä myös vanhemmat kiinteistöt, huomioitavaa: Korjaushistoria, kiinteistöltä tai isännöinnistä löytyvä tekninen ja taloudellinen dokumentaatio tehdyistä korjauksista (urakkasopimusdokumentit, hallituksen- ja yhtiökokouksen pöytäkirjat) Hyvä apuneuvo korjaustarpeen ennakoinnissa sekä kiinteistön elinkaaren vaiheen määrityksessä on Rakennustietosäätiön (RT) tammikuussa 2008 julkaisema KIINTEISTÖN TEKNISET KÄYTTÖIÄT JA KUNNOSSAPITOJAKSOT -kortti, joka on saatavana numeroilla LVI sekä KH

13 Peruskuntoarvio Kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden kunnon Aistinvarainen selvittäminen ja korjaustarpeiden yleispiirteinen arviointi.

14 Peruskuntoarvio Rakenteista, rakennusosista, järjestelmistä ja laitteistoista arvioidaan: kunto korjaustarve korjausten kiireellisyys ja korjausmenetelmät

15 Peruskuntoarvio Kuntoarvio painottuu: Terveellisyyteen ja turvallisuuteen vaikuttaviin tekijöihin Kustannuksiltaan ja laajuudeltaan merkittävien rakennusosien korjaustarpeen määrittelyyn sekä Riskivaikutuksiltaan merkittäviin asioihin

16 Peruskuntoarvio Lisäksi huomioidaan: Tarkastettavien kohteiden energiataloudellinen kunto Sisäolot ja Ympäristövaikutukset

17 Peruskuntoarvio Tarkastuksessa etsitään systemaattisesti merkkejä vaurioprosesseista ja toimivuuspuutteista! Passiivinen pelkkä näkyvien vaurioiden kirjaaminen ei riitä.

18 Peruskuntoarvio Asuinrakennukset / ohjeistus: KH Asuinkiinteistön kuntoarvio. Tilaajan ohje KH Asuinkiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohje. 2012

19 Kuntotutkimukset Kuntotutkimuksella tarkoitetaan: Rakennusosan tai rakennuskokonaisuuden kunnon ja toimivuuden sekä Korjaustarpeen selvittämistä systemaattisesti eri vauriotapojen suhteen käyttäen erilaisia tutkimusmenetelmiä, joita ovat mm.

20 Kuntotutkimukset Tutkimusmenetelmiä: Silmämääräiset tarkastelut Mittaukset ja tutkimukset kentällä Suunnitelma-asiakirjojen tarkasteleminen Näytteenotto ja laboratoriotutkimukset

21 Kuntotutkimukset Kuntotutkimuksella: Selvitetään olemassa olevien vaurioiden syyt, laajuus ja vaikutukset Ennakoidaan tulevaisuudessa syntyviä vaurioita (jo ennen kuin näkyviä vaurioita on olemassa)

22 Kuntotutkimukset Rakenteiden kuntotutkimuksia: Vaipparakenteet (säärasitetut rak.) Ulkoseinät, sokkeli Ikkunat ja ovet Parvekerakenteet Vesikatto Pysäköintitasot, pihakannet

23 Kuntotutkimukset Rakenteiden kuntotutkimuksia: Märkätilojen kuntotutkimukset Ryömintätilojen kuntotutkimukset Kantavuusselvitykset Talotekniikan (LVISA) kuntotutkimuksia: Putkien, viemäreiden ja salaojien kuntotutkimukset Sisäilmaston kuntotutkimukset

24 Selvitetään järjestelmien kunto ja ylläpidon taso yksityiskohtaisesti 1. Lähtötietoihin tutustuminen 2. Haastattelut, mahdolliset asukaskyselyt 3. Kiinteistötarkastus 4. Tietojen analysointi ja toimenpide-ehdotukset 5. Raportointi ja tulosten esittely Saadaan tieto nykyisen järjestelmän jäljellä olevasta teknisestä käyttöiästä suositukset, mitä järjestelmälle on tehtävä asetettujen vaatimusten saavuttamiseksi tai ongelman ratkaisemiseksi Kuntotutkimukset asuinrakennuksissa liittyvät yleensä kiinteistön elinkaareen, vanhenemiseen ja energiatehokkuuteen tai todetun sisäilmaongelman selvittämiseen ja sen edellyttämään korjausselvitykseen Ilmanvaihto- ja ilmastointijärjestelmien ja laitteiden kuntotutkimus IV-kuntotutkimus Suomen LVI-liitto ry on kehittänyt ohjeet yhdessä yhteistyökumppanien, esim. Kiinteistöliitto, IV-kuntotutkimusta varten Suomen Kiinteistöliitto ry 24

25 Ohjeistuksen pilotointi jatkohankkeessa Rahallista tukea hankkeelta IV-kuntotutkimuksen toteuttamiseen Tuki tapauskohtaisesti, todennäköisesti noin 50 % prosenttia IV-kuntotutkimuksen kustannuksista Mukaan mahtuu noin 10 taloyhtiötä Lähtötilanteen selvittämiseksi, esimerkiksi painovoimaisen tai koneellisen poistoilmanvaihtojärjestelmän uudistaminen poistoilman lämmöntalteenoton toteuttaminen lämpöpumpputekniikalla esimerkiksi putkiremontin yhteydessä Ilmanvaihdon kuntotutkimus SuLVIn koordinoima IVkuntotutkimusmenettelyn jatkohanke Kysyy lisää mahdollisuudesta osallistua pilotointiin tai yleisesti IVkuntotutkimuksesta Lisätietoja Projektin vetäjä Markku Rantama/SuLVI (markku.rantama@rantama.fi, p ) Kiinteistöliitto Petri Pylsy (petri.pylsy@kiinteistoliitto.fi) Suomen Kiinteistöliitto ry 25

26 Korjaustarpeen ennakointi, kuntoarviot ja -tutkimukset Yhteiskunnan myöntämät tuet selvityksille: Suunnitelmallisen korjaamisen edistäminen

27 Korjaustarpeen ennakointi, kuntoarviot ja -tutkimukset Suunnitelmallisen korjaamisen edistäminen: Näitä ovat avustukset asuinrakennusta koskevan kuntoarvion laadinnan kustannuksiin Asuinrakennukselle suoritettavan kuntotutkimuksen kustannuksiin ja Perusparannustoimenpiteiden suunnitteluun.

28 Korjaustarpeen ennakointi, kuntoarviot ja -tutkimukset Suunnitelmallisen korjaamisen edistäminen: Kuntotutkimuksen kustannuksiin voidaan myöntää avustusta, kun kyseessä on betonijulkisivun, rapatun julkisivun, sisäilmaston, vesi- ja viemäriverkoston, sähköjärjestelmän tai kosteusvaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus.

29 Korjaustarpeen ennakointi, kuntoarviot ja -tutkimukset Kuntoarvion laadintaan voidaan myöntää avustusta, kun laaditun kuntoarvion taso vastaa alalla sovittua hyvää tasoa ja sen tulee sisältää rakenteiden ja rakennusosien, lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmän, vesi- ja viemärilaitteiden, sähköjärjestelmän sekä piha-alueen kunnon arviointi tekniseltä ja laajennetusti energiataloudelliselta sekä tarvittaessa toiminnalliselta kannalta. (KH-/LVI-kortin mukainen)

30 Korjaustarpeen ennakointi, kuntoarviot ja -tutkimukset Perusparannuksen suunnittelua voidaan avustaa, jos arvioidut perusparannuskustannukset ovat vähintään 50 euroa/m2 tai kyseessä on hissin rakentaminen vanhaan kerrostaloon. Suunnitelmallisten korjausten edistämiseksi avustusta voidaan myöntää enintään 50 % hyväksyttävistä kustannuksista.

31 Korjaustarpeen ennakointi, kuntoarviot ja -tutkimukset Kunta myöntää avustuksen. ARA myöntää avustuksen kunnalle tai kuntayhtymälle ja perusparannuksen suunnitteluun sekä kohteille, joihin on tarkoitus asentaa hissi. Päätös avustuksen myöntämisestä on saatava ennen töiden aloittamista.

32 Jäsenkiinteistöille: Kiinteistöliitto Uusimaan maksuton puhelinneuvonta alla mainituissa asioissa arkisin klo 9-15 puh. (09) Juridista neuvontaa Teknistä neuvontaa, rakennus- ja LVI-tekniikka Toimisto puh. (09)

33 Jäsenkiinteistöille: Vain Kiinteistöliitto Uusimaan jäsenyhtiöille tarjottavat maksulliset tekniset lisäpalvelut: Kiinteistökäynnit / -katselmukset (raportteineen) Neuvottelut toimistolla ja sen ulkopuolella Asiantuntijana toimiminen yhtiö- ja hallituksen kokouksissa ja informaatiotilaisuuksissa Korjaushankkeen ohjaus Rakennuttamisen tarveselvitykset Muu tekninen neuvonta (esim. suunnitelmien tarkastukset)

34 Elinkaarimallit kiinteistöjen ylläpidossa Yhtiön kunnossapitotarveselvitys, huoltokirja, kuntoarviot ja -tutkimukset Taloyhtiö 2015-tapahtuma, Jari Hännikäinen, neuvontainsinööri