Riskienhallinta taloyhtiössä

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "Riskienhallinta taloyhtiössä"

Sakari Niemi
8 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Riskienhallinta taloyhtiössä Taloyhtiö 2014 Maria Kulomäki

2 Asunto-osakeyhtiölaki: asunto-osakeyhtiön toiminta Tarkoituksensa toteuttamiseksi asunto-osakeyhtiö huolehtii hallinnassaan olevien kiinteistöjen ja rakennusten pidosta siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa säädetään ja yhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätään. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös yhtiön muusta toiminnasta, joka liittyy kiinteistön tai rakennuksen käyttöön.

kuin asunto-osakeyhtiölaissa säädetään ja yhtiön yhtiöjärjestyksessä määrätään.

3 Kuuluuko taloyhtiön ottaa riskejä?

4 Mikä on riski? Vahinkotapahtuman uhka jossa vaaran todennäköisyys ja suuruus ei ole tarkkaan tiedossa Riski on ajatus, että johonkin tavoittelemisen arvoiseen asiaan liittyy myös mahdollisuus negatiivisesta lopputuloksesta Hallittu riski on sitä, että myös mahdollisen negatiivisen lopputuloksen riskit pystyy kantamaan Riski on mahdollisuus jos sen hoitaa hallitusti!

Riski on ajatus, että johonkin tavoittelemisen arvoiseen asiaan liittyy myös mahdollisuus

5 Kuuluuko taloyhtiön ottaa riskejä Perinteinen ajattelu, että taloyhtiö ei ota riskejä on väärä Taloyhtiön tulisikin Tunnistaa ja määrittää riskit Ymmärtää minkälaiset riskit kuuluvat taloyhtiön toimintaan Panostaa riskienhallintaan

tulisikin Tunnistaa ja määrittää riskit Ymmärtää

6 Minkälaisia riskejä taloyhtiö voi ottaa? Taloyhtiö tekee harkittuja valintoja ja voi ottaa riskejä taloyhtiön kantokyvyn rajoissa Tunnistettava mikä on riski ja miten se heijastuu taloyhtiön toimintaan (tunnistaminen) Määriteltävä mitä seurauksia riskillä on ja mikä on sen toteutumisen todennäköisyys (analysointi) Tehtävä päätös miten riskin kanssa toimitaan (arviointi) Taloyhtiön hallitustyöhön kuuluu riskejä mutta riskejä tulisi ottaa hallitusti Riskit tunnistettava ja arvioitava hallituksessa säännöllisesti esim. vuosittain hallituksen kokouksessa

taloyhtiön toimintaan (tunnistaminen) Määriteltävä mitä seurauksia riskillä on ja mikä on sen toteutumisen todennäköisyys (analysointi)

7 Taloyhtiön riskien luokittelua Vakuutettavissa olevat riskit Kiinteistövakuutus Kotivakuutus Talkoovakuutus Sopimuksin hallittavat riskit Isännöintisopimus (ISE 2007 ja KSE 95) Huoltosopimus (YSE) Muut sopimukset Tiedottamalla / kouluttamalla / neuvomalla hallittavat riskit Osa riskeistä kannetaan itse

riskit Isännöintisopimus (ISE 2007 ja KSE 95) Huoltosopimus (YSE) Muut

8 Hyvä hallintotapasuositus taloyhtiöille suositus 2011 Riskienhallinta Suositus 1: Riskienhallinnan järjestäminen Hallituksen on selostettava osakkaille periaatteet, joiden mukaan riskienhallinta on yhtiössä järjestetty.

järjestäminen Hallituksen on selostettava osakkaille

9 Tehtävät ja vastuut Yhtiökokous Epätavalliset ja laajakantoiset toimet ja toimet, jotka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen tai osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta Hallitus AOYL: Yhtiön hallinnon, kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukainen järjestäminen. (kunnossapitotarveselvitys) Isännöitsijä AOYL: Huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti Isännöintisopimuksen mukaiset tehtävät Huoltoliike ja palveluntuottajat Sopimuksen mukaiset tehtävät

muun toiminnan asianmukainen järjestäminen.

10 Kuka johtaa taloyhtiötä?

11 Kuka johtaa taloyhtiötä? Isännöitsijä ei ole toimitusjohtaja Hallituksen puheenjohtajalla ei ole päätäntävaltaa eikä juurikaan lain mukaisia itsenäisiä tehtäviä Voiko hallitus johtaa kollektiivisesti Puheenjohtajan roolia voitaneen painottaa: pitää lankoja käsissään Ei selvyyttä siitä kuka johtaa taloyhtiötä. Huonoon johtamiseen liittyvät riskit kasvavat jos roolitus ei ole selvillä

juurikaan lain mukaisia itsenäisiä tehtäviä Voiko hallitus johtaa kollektiivisesti

12 Kunnossapitoon liittyvät riskit Yhtiökokous voi lähtökohtaisesti päättää enemmistöllä kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta sekä perusparannuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta (uudistus). Kulut katetaan yhtiövastikkeella. Laki ei velvoita korjaamaan Yhtiön valittava strategia Tasoa nostava Uudenveroisena pitäminen Teknistaloudellinen lähtökohta Minimitaso Alasajo Korjaamattomuuteen liittyy aina riski ennakoimattomista vahingoista

13 Korjaushankkeeseen liittyviä riskejä Millaisia vahinkoja taloyhtiöille on sattunut? Korjaushankkeen aloittamisessa viivytelty Remonttitarjouksia ei ole pyydetty tai pyydetty vääriltä urakoitsijoilta Valittu väärä urakoitsija Hyväksytty väärä hinta, hinta valuu lisätöihin Urakkaa ei ole valvottu Avustuksia ei ole haettu Lähde: Colemont

pyydetty vääriltä urakoitsijoilta Valittu väärä urakoitsija Hyväksytty väärä hinta,

14 Korjaushankkeeseen liittyviä riskejä: Urakkamuodon valinta Suunnittele ja rakenna: KVR- ja ST urakka Kokonaisvastuu-urakka sisältää toteutuksen lisäksi myös suunnittelun Kokonaisurakka Valitaan halvin/kokonaistaloudellisesti paras pääurakoitsija Pääurakoitsija vastaa aliurakoitsijoista Suunnitelmien oltava kunnossa, muuten riski hallitsemattomista lisä-/muutostöistä Jaettu-urakka Kohde jaetaan useampiin urakkakokonaisuuksiin Rakennuttaja vastaa töiden yhteensovittamisesta, vaatii osaamista Osaurakkamuodot Rakennustyö jaetaan useampiin urakka- ja hankintakokonaisuuksiin (paikallisesti, toimialakohtaisesti tai ajallisesti) Pääurakoitsijaa ei ole

muuten riski hallitsemattomista lisä-/muutostöistä Jaettu-urakka Kohde jaetaan useampiin urakkakokonaisuuksiin Rakennuttaja vastaa töiden yhteensovittamisesta,

15 > Riski <

16 Uudistushankkeisiin liittyvät riskit Uudistushankkeiden yhteydessä arvioitava tapauskohtaisesti, milloin kysymys yhtiön tarkoituksen toteuttamisen kannalta perustellusta hankkeesta ja milloin kyse niin riskipitoisesta hankkeesta, ettei se ole taloyhtiön tarkoituksen toteuttamisen kannalta perusteltua Taloyhtiö voi esim. toteuttaa hankkeen, jossa ullakkotila otetaan asuin käyttöön. Lähtökohtaisesti yhtiö tulee luovuttaa rakennusoikeus kolmannelle, niin, että liikeriski tulee hankkeen toteuttajalle Taloyhtiö voi toimia uudistushankkeen rakennuttajana vain poikkeuksellisesti ja perustellusta syystä. Yhtiöllä tulee olla kyky kantaa siihen liittyvä riski

toteuttaa hankkeen, jossa ullakkotila otetaan asuin käyttöön.

17 Välineitä riskien hallintaan Riskien määrittäminen ja hallinta taloyhtiön tavoitteiden määrittämisen kautta. Hallitus itse tunnistaa ja määrittelee oman taloyhtiön riskitekijät, isännöitsijä toimii suuntaa/ohjeita antavana kiihdyttimenä Tavoitteita asunto-osakeyhtiöön: Turvallisen asumisen tavoitteet: ei tulipaloja ei vesi- tai kosteusvahinkoja ei varkauksia ei henkilö- tai omaisuusvahinkoja Viihtyisän asumisen tavoitteet: ei ilkivaltaa ei ulkoista/sisäistä häiriökäyttäytymistä asukkaiden yhteishengen ja työn parantaminen Taloudellisen asumisen tavoitteet asumiskustannukset hallinnassa kulutuskustannukset (lämpö-, sähkö-, vesi) hallinnassa huolto-, remontti- ja parannuskustannukset hallinnassa

asumisen tavoitteet: ei tulipaloja ei vesi- tai kosteusvahinkoja ei varkauksia ei henkilö- tai omaisuusvahinkoja Viihtyisän asumisen tavoitteet: ei ilkivaltaa ei

18 KIITOS! Kysyttävää?

Samankaltaiset tiedostot

RISKIEN HALLINTA TALOYHTIÖSSÄ

RISKIEN HALLINTA TALOYHTIÖSSÄ Hyvä hallintotapasuositus taloyhtiöille suositus 2011 Riskienhallinta Suositus 1: Riskienhallinnan järjestäminen Hallituksen on selostettava osakkaille periaatteet, joiden