Asunto-osakeyhtiölaki uudistui mitä muutoksia hallituksen toimintaan? Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto

Transkriptio

1 Asunto-osakeyhtiölaki uudistui mitä muutoksia hallituksen toimintaan? Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto

2 Yhtiökokousmenettelyyn liittyviä muutoksia Yhtiökokous (6 luku)

3 YHTIÖKOKOUS Varsinainen yhtiökokous pidettävä 6 kk:n kuluessa tilikauden päättymisestä Pakottava säännös, ohittaa yj:n määräyksen Yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä muusta määräajasta Kutsut toimitettava viimeistään 2 vkoa ja aikaisintaan 2 kk:ta ennen kokousta Pakottava säännös, ohittaa yj:n määräyksen

4 YHTIÖKOKOUSKUTSU Kirjallisesti kokouskutsu jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa tai joka on ilmoittanut yhtiölle sähköpostiosoitteen kutsun toimittamista varten Yhtiöjärjestyksessä voidaan tarkemmin määrätä miten toimitetaan esim. kirjattuna Yhtiöjärjestyksessä voi olla täydentäviä muita kutsutapoja esim. ilmoitustaulu

5 KOKOUSKUTSU Ennen yhtiökokousta aina nähtävillä (6:22): Hallituksen päätösehdotus, viimeinen tilinpäätös, toimintakertomus, toiminnantarkastuskertomus ja tilintarkastuskertomus Väh. 2 vkon ajan kutsussa ilmoitetussa paikassa Pyynnöstä lähetettävä viivytyksettä osakkaalle

6 Selvitys kunnossapitotarpeesta ja selvitys suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä

7 SELVITYS KUNNOSSAPITOTARPEESTA Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan 5 vuoden aikana (6:3) Joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin Ohjaa suunnitelmalliseen korjaustoimintaan

8 SELVITYS KUNNOSSAPITOTARPEESTA Laissa ei asetettu muotovaatimuksia Hyvän kiinteistönhoitotavan mukaan Hinta-arvioita ei selvityksessä vaadita Selvitys merkitään tiedoksi Ei ole korjaussuunnitelma/ohjelma - yhtiökokous Varsinaiset remonttipäätökset tehdään erikseen Kuntotutkimukset tulisi yleensä päättää yhtiökokouksessa Yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluvina asioina Hallituksen selvityksen perusteella

9 KUNNOSSAPITOTARVESELVITYKSEN LAATIMINEN Korjaustarpeet vaikuttaa olennaisesti asumiskustannuksiin Tarkoituksenmukaisin keino määräytyy yhtiökohtaisesti Pohdittava onko riittävää asiantuntemusta omasta takaa Kuntoarvio tms. asiantuntijaselvitys Onko aiemmin tehty kuntoarvio, kuntotutkimus tms., jota yhtiö voi täydentää Uudisrakennukset - huoltokirjan mukaiset toimet Rakennusosien ikä ja korjaustarve? Esitettävä lain voimaantulon jälkeen ensimmäisessä varsinaisessa yhtiökokouksessa - tilinpäätöskokouksessa Kun selvitys esitetty yhtiökokouksessa liitetään isännöitsijäntodistukseen

10 SELVITYS TEHDYISTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖISTÄ Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat Vastaavat tiedot kuin isännöitsijätodistuksessa Osakkaiden helpompi seurata yhtiön rakennusten kunnossapitoa

11 Osakkaiden kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset

12 KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖT Hallituksen ja isännöitsijän rooli Osakkaan kunnossapito- ja muutostöissä tarkistaa prosessin lainmukaisuuden Riittävä valvonta Työnjako isännöitsijä/hallitus Remonttirekisterin perustaminen Remonttirekisterin ylläpito vrt. osakeluettelo rekisteriin merkittävät remontit käsitellään hallituksen kokouksessa

13 OSAKKAAN KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖOIKEUS Ilmoitusvelvollisuus muutos- ja kunnossapitotöissä Etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle Kun työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai niiden käyttämiseen Riittävä selvittys

14 OSAKKAAN ILMOITUKSESTA Yhtiön annettava tieto ilmoituksesta viipymättä toiselle osakkaalle Jos lopputulos voi vaikuttaa toisen huoneistoon (ei pelkästä rakennustyön aikaisesta haitasta) Työtä suorittava osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista (kokouspalkkio)

15 ILMOITUKSEN KÄSITTELYSTÄ JA MUUTOSTÖIDEN ALOITTAMISESTA Yhtiölle (ja mahdollisesti toiselle osakkaalle) jäätävä kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn Ilmoitus käsiteltävä viivytyksettä Yhtiö ilmoittaa Työn sallimisesta, ehdoista, kieltämisestä, ilmoituksen käsittelyajasta Yhtiön päätös annetaan pyydettäessä kirjallisesti Kieltävä päätös perusteltava

16 YHTIÖN VALVONTA Yhtiöllä oikeus valvoa, että työt suoritetaan Rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaan Yhtiön huolehdittava, että valvonta on riittävällä tavalla järjestetty Yhtiön ja muiden osakkaiden etu Asetettujen ehtojen täyttyminen Osakkaan myötävaikutusvelvollisuus Osakas vastaa yhtiön valvontakuluista Tarpeelliset ja kohtuulliset kulut Asiantuntija, ylimääräiset hallinnolliset kulut

17 ILMOITUSTEN SÄILYTTÄMINEN (7:28) Kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset Hallitus huolehtii, että ylläpidetään luetteloa Osakehuoneistokohtaisesti Säilytettävä luotettavalla tavalla Oikeus saada jäljennös Huoneiston osakkaalla Välittäjällä, jolla voimassa oleva ko. osakkeita koskeva myynti- tai vuokraustoimeksianto Ilmoitettava isännöitsijäntodistuksessa (7:27)

18 KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖREKISTERI Hallitus ylläpitää - vrt. osakeluettelo Tehtävä siirretään yleensä isännöitsijälle Rekisterin perustaminen yhtiössä Muutokset rekisteriin käsitellään hallituksen kokouksessa Isännöitsijä ilmoittaa käsittelemänsä osakkaiden ilmoitukset

19 MITÄ OSAKKAAN TULEE ILMOITTAA Kunnossapito- tai muutostyö: kylpyhuoneremontti Rakennustekniset työt Esim. vedeneristys rakennusteknisten töiden suunnittelja ja suorittaja Lämpö, -vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtotyöt Esim. hanan vaihto LVI-töiden suunnittelija ja suorittaja Sähkötyöt Esim. pistorasian asennus Sähkötöiden suunnittelija ja suorittaja Ilmoitetaan urakoitsijan nimi, osoite ja y-tunnus. Y- tunnus voidaan selvittää osoitteesta

20 MITÄ OSAKKAAN TULEE ILMOITTAA Osakkaan asettama valvoja/työnjohto: valvojalla ja työnjohtajalla tulee olla riittävä ammattitaito ja pätevyys Arvioitu aloituspvm. ja päättymispvm: Liitteenä olevat suunnitelmat ja piirustukset sekä työtapaselostukset Viranomaislupa tarvitaanko lupaa

21 MITÄ YHTIÖ VASTAA OSAKKAAN REMONTTI-ILMOITUKSEEN Ilmoitus otettu vastaan pvm: Pyydetään seuraavat lisäselvitykset pvm., mihin mennessä Taloyhtiö on ilmoittanut osakkaan työstä toiselle osakkaalle Taloyhtiön edustajan lausunto: voiko osakas aloittaa työn, ehdot, työ kielletään - perusteltava Taloyhtiö käyttää asunto-osakeyhtiölain mukaista oikeuttaan valvoa työtä Taloyhtiölle kuuluvan valvontaoikeuden suorittaa Vaaditaan seuraavat tarkastukset Osakkaan ilmoitettava valvottavat työvaiheet

22 MITEN YHTIÖ TOIMII KUN TYÖ ON SUORITETTU Pvm, jolloin yhtiön edustaja on katselmoinut työn ja todennut loppuunsaatetuksi Valvonta ei siirrä vastuuta remontin hyvän rakennustavan mukaisuudesta yhtiölle (vahingonkorvaus) Valvonta ei siirrä kunnossapitovastuuta osakkaan muutostyötasosta yhtiölle Yhtiön perimistä valvontakuluista selvitys osakkaalle Jos osakkaan palkkaama valvoja yhtiö hyväksyy ja saa selvityksen suoritetuista valvontatöistä

23 KIITOS!