1 KUNTOTARKASTUS ASUNTOKAUPPAA VARTEN OMAKOTITALO RANUANTIE 263 A 95255 Alaniemi 20.11.2013
2 Vastaanottaja: Länsi-Pohjan ulosottovirasto Valtakatu 28 94100 Kemi Tutkimusraportti Kohde: Omakotitalo Ranuantie 263 A 95255 Alaniemi Tutkimus pvm: 20.11.2013 Raportointi pvm: 21.11.2013 Yhteyshenkilö: Läsnä tutkimuksessa: Länsi-Pohjan ulosottovirasto / Crista Berndtson Ulosottovirastosta Crista Berndtson ja Pekka Tuovinen sekä Kemin LVI- Palvelun lämmityslaitteen tarkastajat osanaikaa. Tutkijat: Pekka Skog p. 0400 695 742 Tutkimuksen tarkoitus: Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Rakennuksen tiedot Kohteen pinta-ala 118 m² ei tarkemitattu Rakennusvuosi 1983 Omistushistoria Ei tiedossa Tarkastushetken Aurinkoinen, ulkoilman suhteellinen kosteus Rh 97 % lämpötila 5 *C olosuhteet Sisäilman suhteellinen kosteus Rh 65 % lämpötila 3 *C Käytettävissä olleet asiakirjat Rakennuksen pohja- sekä rakenneleikkauskuva Loppukatselmus -------------- Rajaukset kohteessa Rakennus on asumaton ja kylmillään. Tästä johtuen rakennekosteusmittauksin suhteelliset kosteusmittaustulokset eivät anna oikeaa kuvaa. Talotikkaiden puuttumisen johdosta vesikatteen tarkastus suoritettiin maasta käsin. Kodinkoneiden ja kalusteiden alta sekä takaa ei voitu pintakosteudentunnistimella mitata kosteutta. Kyseisistä kohtaan havainnot on tehty kalusteiden edestä sekä väleistä silmämääräisesti tarkasteltuna. Yläpohjatilan rakenteet eivät olleet kaikilta osin tarkastettavissa.
3 Mittalaitteet, käyttö tarpeen mukaan. Mittarin valmistajan ohjearvot: asteikolla 1----199, Gann Uni 2 / B 60 pintakosteudentunnistin, RH-T 37, lämpötilan- ja suhteellisen kosteuden RH% mittalaite HD 2301. OK / 500 mm Testo 605, Gann Uni 2 / M20 HW200 puunkosteuden mittalaite. Raynger ST 20 pintalämpötilan mittalaite, Videoskooppi betoni 50 70 80 110 kosteus koholla > 110 märkä parketti 25 40 40 80 > 80 kipsilevyt 25 40 40 50 > 50 Tekniset käyttöiät Tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne tai laite on tarkoituksenmukaista korvata uudella. ( Rakennustieto Oy, TK 260, 2007 ) Viittaukset nykyisiin rakentamisohjeisiin Rakennukset ovat yleensä tehty oman aikakautensa ohjeiden mukaan, eivätkä nykyiset määräykset ole jälkikäteen velvoittavia. Nykyisistä ohjeista ja määräyksistä saadaan kuitenkin viitteitä siihen mitä nykyisin pidetään rakennuksen kestävyyden ja turvallisuuden kannalta hyvänä rakennustapana. RAKENNUSTEKNISIA TIETOJA KOHTEESTA Rakennustapa Perustamistapa Alapohjarakenteet Ulkoseinärakenteet Julkisivupinnoitteet Väliseinät Yläpohja Paikalla rakennettu Paikalla valettu betoniantura sekä anturan päällä harkkomuuraus. Rakenne poikkeaa asuintilojen osalta piirustuksista. Märkätilat sekä varastopääty, maanvarainen betonilaatta. Asuinhuoneet, hiekkapenkan päällä styrox levyt 50 100 mm, lastulevy 22 mm sekä lattiapinnoite. Puu, lämmöneristeenä mineraalivilla. Tiiliverhous Rankarakenteisia levyverhoiltuja väliseiniä Puu, lämmöneristeenä mineraalivilla. Välipohja ------------------- Kattomuoto Vesikate Lämmitysjärjestelmä Lämmönjako Ilmanvaihtojärjestelmä Harjakatto Profiloitu peltikate. Ei aluskatetta. Öljylämmitys, lämminvesivaraaja missä sähkövastukset. Keskuslämmitys Painovoimainen Kunnallistekniikka Vesijohto. Omat saostuskaivot + maaperä.
4 Suoritetut korjaukset ----------------------- Omistajan havaitsemat puutteet ja vauriot Omistajaa ei ole haastateltu TOIMEKSIANTO: Myyntitapahtumaan liittyvä kosteusmittaus, rakenteita avaamatta. TARKASTUSMENETTELYSTÄ Käytetyn kohteen kaupassa ostajan tulee varautua tiettyihin virheisiin, ennen kaikkea erityyppisiin kulumisvikoihin ja vanhoja normeja vastaaviin teknisiin ratkaisuihin. Tässä tarkastuksessa rakennuksen kunto arvioidaan vertaamalla sitä vastaavan ikäisiin rakennuksiin eikä uusiin nykyisten laatuvaatimusten mukaisesti rakennettuihin kohteisiin. Kuntotarkastusraportti perustuu kohteesta tehtyihin havaintoihin, sekä tarkastuksen yhteydessä omistajalta ja kohteeseen liittyvistä asiakirjoista saatuihin tietoihin ja kohteesta otettuihin valokuviin. Kuntotarkastus on tehty pääosin aistinvaraisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin Kuntotarkastus asuntokauppaa varten, suoritusohjeen ( LVI 01-10414, KH 90-00394 ) mukaisesti. Tarkastuksessa on kiinnitetty huomiota pintapuolisella tarkastelulla havaittaviin rakenteelliseen kestävyyteen, turvallisuuteen ja asumiskelpoisuuteen vaikuttaviin oleellisiin puutteisiin, vikoihin ja riskeihin. Rakennetta rikkomattomalla menetelmällä ei voi havaita rakenteiden sisäisiä piileviä vaurioita, ellei niistä ole tarkastushetkellä kosteudentunnistimella havaittavaa, muulla tavalla aistittavaa tai rakenteiden pinnalla näkyvää viitettä. Edes rakenteita avaamalla ei voi saada täydellistä varmuutta rakenteiden kunnosta tekemättä erittäin laajoja ja kattavia rakenteiden purkutöitä. Tämän takia epäilyttävissä tapauksissa tulee aina tehdä lisäselvityksiä tai kuntotutkimuksia. Epäilyttävissä kohdissa voidaan tilaajan suostumuksella suorittaa porareikämittaus ko. rakenteesta. Porareikämittaus paljastaa rakenteen sisäisen kosteuden ja antaa luotettavamman arvion mm. rakenteen osittaisen purkamisen tarpeellisuudesta. Porareikämittauksellakaan ei välttämättä pystytä paljastamaan lahovikaa joka on ajan myötä kuivunut. Pintapuolisella tarkastuksella ei voida arvioida maanalaisten rakenteiden ja järjestelmien, kuten salaojien olemassaoloa, kuntoa ja toimivuutta tai sokkelin ulkopuolisen vedeneristyksen kuntoa ja korjaustarvetta. Kuntotarkastajalla on oikeus ja velvollisuus oikaista kuntotarkastussuoritteessa mahdollisesti havaittava virhe. Kaikista virheistä tulee reklamoida kuntotarkastajaa kohtuullisessa ajassa ( 3 kk sisällä kuntotutkimuksen tarkastuspäivästä). Tilaajan on tiedostettava, että kuntotarkastus koskee vain ja ainoastaan tilannetta tarkastusajankohtana ja tilanne kohteessa saattaa muuttua oleellisesti hyvinkin lyhyen ajan kuluessa tarkastuksesta. Lisäksi tarkastuksessa noudatetaan konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja RT 13-10574 ja kuluttajansuojalakia. Konsulttitoiminnan ehdoissa on konsultin vahingonkorvauksen määrä rajattu enintään kokonaispalkkion suuruiseksi. Vaurioiden korjaaminen ja korjaamatta jättämisen riski Rakenteet tulee tehdä ja korjata käyttötarkoituksen asettamien vaatimusten mukaisiksi tarkoitukseen soveltuvista rakennusmateriaaleista siten, että ne eivät pääse mm. kosteudesta vaurioitumaan. Jos vaurioita tai puutteita on tarkastuksessa havaittu, eikä toimenpiteisiin ryhdytä, vaurio tai haitta yleensä pahenee ja laajenee, korjaaminen hankaloituu ja korjauskustannukset kasvavat. Korjaamaton vaurio voi muodostaa haitan asumiselle.
5 Kosteuden tai kosteusvaurioiden mahdollistamat mikrobikasvustot rakenteissa tai rakenteiden pinnoilla voivat aiheuttaa terveyshaittaa. Asbestin esiintyminen Rakennus on rakennettu aikana, jolloin rakennusmateriaaleissa ei pääsääntöisesti käytetty asbestia. Asbestikartoituksen tekeminen on kiinteistönomistajan vastuulla. HAVAINNOT KOHTEESTA JA TOIMENPIDE EHDOTUKSET Raporttiin on kirjattu havainnot, johtopäätökset, toimenpide-ehdotukset sekä mahdolliset perusteet suositelluille toimenpiteille. Raportti on toteava ja ohjaa jatkotoimenpiteitä, raportti ei ole työselostus. Omakotitalo on tyypillinen 1980 luvun matalanmallinen peltikattoinen rakennus. Lämmitysjärjestelmänä öljylämmitys, lämmönjako lämminvesivaraajan kautta keskuslämmitys. Saatujen tietojen mukaan rakennus on ollut asumattomana noin 2 vuotta. Tarkastushetkellä rakennus oli kylmillään. Perustukset, alapohja ja rakennuksen vierusta Harkkosokkelin näkyvillä osilla ei havaittu merkkejä perustusten haitallisista halkeamista tai painumista. Sokkelin vierustoilla on nurmikkoa. Rakennuksen vierustoilla on tasamaa tai maanpinta viettää loivasti sokkeliin päin. Maanpintoja tulee muokata siten että sade- ja sulamisvedet valuvat esteettä pois rakennuksen vierustoilta. Suositeltava kaltevuus sokkelista poispäin on 150 mm noin 3 metrin matkalla sokkelista. Sokkelin korkeus on noin 250 300 mm. Lattiat sijaitsevat noin 350 mm ympäröivän maanpinnan tason yläpuolella. Puurunko lähtee sokkelin päältä. Rakennuksen alapohjan rakenne poikkeaa rakennuspiirustuksista siten, että asuinhuoneiden osalla rakenne on hiekkapenkan päällä on styrox- levytys 50 100 mm, 22 mm lastulevy ja lattiapinnoite. Saunaosasto sekä varastopääty valettu betonilaatta. Tarkastuksessa ei havaittu salaojia. Rakennuksen ympärille suositellaan rakennettavan salaojat ( mikäli niiden puuttuminen havaitaan maatöiden yhteydessä ) Vesikourujen sekä syöksytorvien puuttumisen vuoksi kattovedet valuvat suoraan rakennuksen vierustoille. Suositellaan sadevesijärjestelmän asentamista ja kattovesien hallittua poisjohtamista rakennuksen vierustoilta. Varastohuoneen alla on betonirakenteinen talouskellari. Kellarissa olevat puurakenteet ovat lahonneet ja seinien alaosissa oli havaittavissa mikrobikasvustoa.
6 Ulkoseinät ja julkisivut Tiiliverhoiluissa havaittiin muutamin paikoin hiushalkeamia. Ei välittömiä korjaustarpeita. Ulkopuoliset lautaverhoilut ovat ikääntyneet ja osin lahonneet. Suositellaan Lautaverhouksien uusimista.. Ulkoseinän runko Ulkoseinän runko lähtee sokkelin päältä. Ulkoseinien rungon alaosasta ei puunkosteudentunnistimella havaittu poikkeavaa kosteutta, lukuun ottamatta lämmönjakohuoneen kohdalla rungon alaosa oli märkä. Lämminvesivaraaja on vuotanut tyhjäksi ja vesi on valunut betonilaatan ja seinänvälisestä raosta maaperään kastellen runkorakenteita. Vaatii lattia- ja seinärakenteiden purkamista niin, että voidaan havaita ja korjata kastuneet alueet. Ikkunat ja ulko-ovet Ikkunat ovat alkuperäisiä avattavia puukarmisia ikkunoita. Ulko-ovet ovat alkuperäisiä. Ikkunat ja ulko-ovet olisi syytä korvata uusilla. Yläpohja ja vesikatto Talotikkaiden puuttumisen johdosta sekä katon kuuraisuudesta johtuen vesikate tarkastettiin maasta käsin. Yläpohjatilasta tarkasteltuna havaittiin, että vesikate on asennettu ilman aluskatettu ( sen ajan tapa ) Vesikatteen savupiipun sekä ilmanvaihtohormien läpiviennit ovat puutteelliset. Puutteellisten läpivientien kautta, lumi ja sadevedet pääsevät kastelemaan yläpohjatilan lämmöneristeitä. Ko. kohdissa läpiviennit tulee tiivistää ja kastuneet lämmöneristeen tulee poistaa ja uusia. Savupiipun näkyvillä osilla ei havaittu korjausta vaativia vaurioita. Talotikkaan ja savupiipulle johtavat lapetikkaat tulee asentaa. Vesikourut ja syöksytorvet tulee asentaa. Kylpyhuoneen ja saunan ilmankosteus RH % sekä lämpötila Tila Ilmankosteus Lämpötila *c Vesihöyry g / m³ rh % Kylpyhuone rh 65 % 3 *C Sauna Keittiö Märkä- tai kosteat tilat Ainetta ja materiaaleja rikkomattomalla menettelyllä ei voi todeta veden- tai kosteudeneristyksien olemassaoloa tai kuntoa.
7 Pesuhuone Suositellaan varautumaan tilojen uusimiseen. Kun pesutiloissa suoritetaan korjaustöitä, tulisi korjaustyössä noudattaa Ympäristöministeriön julkaiseman Suomen rakennusmääräyskokoelman osan C2 ohjeita ja määräyksiä joiden mukaan; Märkätilan lattianpäällysteen ja seinäpinnoitteen on toimittava vedeneristyksenä tai lattiaan päällysteen alle ja seinään pinnoitteen taakse on tehtävä erillinen vedeneristys. Mainittu teksti on velvoittava ja määräys on tullut voimaan 1.1.1999, kyseisessä julkaisussa viitataan rakennuslain 13 :ään. Edellä mainittu tarkoittaa sitä, että päällysteen korjauksen yhteydessä pesuhuoneen lattia- ja seinäpintoihin olisi asennettava vedeneriste, jotta voimassa olevat laatuvaatimukset tulisivat täytetyiksi. Sauna Suositellaan varautumaan tilojen uusimiseen. WC Suositellaan varautumaan tilojen uusimiseen. Kodinhoitohuone ------------------------ Keittiö Suositellaan varautumaan kaapistojen ja kodinkoneiden sekä pintojen uusimiseen. Keittiön ja pannuhuoneen väliseinärakenteiden alaosat ovat kastuneet. Muut sisätilat Pinnat ovat ikääntyneet ja kuluneet. Varastotilat Samassa yhteydessä on lämmittämättömiä varastotiloja sekä puuliiteri. Tiloissa oli havaittavissa tunkkaista hajua. Lämmitys Öljylämmityskattila sekä lämminvesivaraaja on todennäköisesti alkuperäiset. Lämmitysputkisto on muovia, osin rautaa ja asennettu suojaputkissa lattiarakenteisiin. LVI- tarkastajien mukaan lämminvesivaraaja on viallinen ja vuotanut tyhjäksi. Vaurion laajuuden selvittäminen vaatii laajamittaisen rakenteiden avaamisen Öljysäiliö Öljysäiliöstä ei ole tietoa. Tulisijat Tulisijojen toimivuuden testaaminen ei kuulu tarkastuksen sisältöön.
8 Nuohooja tarkastaa hormiston nuohouksen yhteydessä. Nuohooja on ilmoitusvelvollinen mikäli havaitsee käyttöturvallisuuteen vaikuttavia vikoja tai puutteita. Vesi- ja viemärilaitteet Vesiputkisto on muovia, osin kuparia. Vesiputkisto on asennettu suojaputkissa. Viemäriputkisto ja lattiakaivot on muovia. Jätevesien poisjohtamista ei voitu selvittää. Tarkastushetkellä vesijohdot oli suljettu, jonka vuoksi niiden toimivuutta ei voitu testata. Viemärin ilmanvaihtoputki on wc: n nurkassa Vesi- ja viemäriputkiston tekninen käyttöikä on materiaalista ja olosuhteista riippuen noin 30 50 vuotta. Vesi- ja viemärikalusteiden tekninen käyttöikä on noin 20 25 vuotta. Asumisterveysohjeen mukaan lämpimän vesijohtoveden tyydyttävä lämpötila on + 55 *C. Välttävä lämpötila on + 50 *C. Välttävän lämpötilan alittuessa on ryhdyttävä korjaustoimiin alhaisen lämpötilan aiheuttaman mahdollisen terveyshaitan poistamiseksi. Tapaturmien välttämiseksi lämminvesikalusteista saatavan veden lämpötila ei saa olla yli + 65 *C Ilmanvaihto Painovoimainen poisto. Koska rakennus on ollut kylmillään, niin Ilmanvaihdon toimintaa ei voitu testata. Sähköistys Sähköjärjestelmässä ei havaittu päällepäin näkyviä, käyttöturvallisuuteen vaikuttavia vikoja tai puutteita. Sähköjärjestelmän tarkastus suositellaan tehtäväksi 30 vuoden välein asuinrakennuksiin. Sähköjohtojen tekninen käyttöikä on noin 30 50 vuotta. KH 90-00159 / KH 90-40016 Rakennustietosäätiön julkaisemien KH- korttien mukaiset tekniset käyttöiät kuvaavat tyypillistä uusimisväliä, todellinen käyttöikä vaihtelee runsaasti käytettyjen materiaalien ja olosuhteiden mukaan. Kun tekninen käyttöikä täyttyy, on uusimistarpeeseen varauduttava. Palovaroittimet Varoittimien hankinta kuuluu asukkaan vastuulle. Varoittimien paristo tulee uusia kerran vuodessa ( yhden vuoden paristo ) Varoittimien määrässä, sijoituksessa ja toiminnan testauksessa tulee noudattaa Suomen Pelastusalan Keskusjärjestön suosituksia.
9 YHTEENVETO HAVAINNOISTA KOHTEESSA Tarkastuksen ja mittausten perusteella sekä 1980 luvun rakennustavan ja laatutason huomioiden talon yleiskunto on huono. Puutteiden korjaaminen pienentää vaurioitumisriskiä, jonka vuoksi ne tulisi korjata mahdollisimman pian. Rakenteisiin liittyviä riskitekijöitä voidaan pienentää vuosittaisilla tarkastuksilla ja kunnostuksilla. OLENNAISIMMAT EPÄKOHDAT - Lämmitysjärjestelmä on vuotanut vedet lattialle. - Vaurion laajuuden selvittäminen vaatii rakenteiden laajamittaista avaamista. - Rakennus oli kylmillään, minkä vuoksi rakennuksen sisäpinnoille muodostui kosteutta. - Rakenteet ovat alkuperäisiä ja niiden normaali huolto- ja kunnostus on laiminlyöty. Johtopäätökset Tarkastuksessa havaittujen vikojen ja puuteiden vuoksi rakennus ei täytä asumiselle asetettua vaatimustasoa. Suositellaan varautumaan rakennuksen täydelliseen peruskorjaamiseen.. Koti Kuiwax Pekka Skog LIITTEET Valokuvia kohteesta Kunnossapitojaksotaulukko
10 Suihkunurkkaus Saunasta Keittiöstä WC: stä Kellarissa on lahonneita puurakenteita. Ikkunoiden puurakenteet ovat kunnostuksen / uusimisen tarpeessa.
11 Vesikate on asennettu ilman aluskatetta Läpiviennit tulee tiivistää. Ulkopuolista lautaverhousta Viallinen lämminvesivaraaja Öljylämmityskattila Lattian rakenneleikkauskuva poikkeaa toteutetusta
12 Varastot ja puuvaja ovat lämmittämätöntä tilaa Punaisella rajatulla alueella lämminvesivaraajan vuotokohta Kunnossapitojaksolla tarkoitetaan keskimääräistä aikaväliä, jonka jälkeen kunnossapitotoimenpide toistetaan Nimike Tekninen käyttöikä / v Kunnossapito / v Salaojajärjestelmä muoviputkilla 50 5-10 Routaeristys sokkelin ulkopuolinen 50 5-10 Sokkelin vedeneristys- muovinen 50 Julkisivut Lautaverhous 50 5 15 Tiiliverhous 50 Rappaus 50 20 Ikkuna- ja ulko-ovet Puuikkunat 50 5 10 Ulko-ovet 50 5 10 Vesikatot Bitumikermikate > 1980 Saavutettu Kumibitumikermit harjakatto 30 10 Sinkitty peltikate 50 10 15 Prfiloitu peltikate 40 10 15 Varttilevy 30 5 10 Tiilikate 40 10 15 Märkätilojen pinnoitteet
13 Muovimatto lattiassa 20 Nykyiset vedeneristeet > 1999 jälkeen 30 Muovitapetti 10-15 Klinkkerilaatoitus, lattia 20-25 Keraaminen laatoitus, seinät 15-20 LVI- tekniset järjestelmät Öljylämmityskattila 25 30 Lämmönvaihdin ( kaukolämpö ) 20 25 Öljysäiliö teräs maassa 40 10 Savupiiput 50 Lämmitysputkisto, teräsputki rakenteessa > 1970 Saavutettu Lämmitysputkisto, kupariputki lattialämmitys 40 Lämmitysputkisto muovi ja komposiitti 50 Lattialämmityskaapeli 50 Vesijohdot, kupari 30 Vesijohdot, muovi 50 Vesijohdot, teräs ( galvanoidut ) > 1970 Saavutettu Lämminvesivaraajat 20-30 Viemäriputket ja lattiakaivot, valurauta 50 Viemäriputket ja lattiakaivot, muovi 50 Tiedot, rakennustietosäätiön julkaisemasta käyttöjaksatusohjeesta ( KH 90-00403 )