Kuntoarviot ja muut selvitykset Tero Pyykkönen Oulu 2.9. 2010 Oulu
Tero Pyykkönen RKM, RI Kuntotarkastaja AKK Pätevöitynyt energiatodistuksen antaja, PETA
Kunnossapitotarveselvitys Oulu
Uusi asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiön hallituksen esittämään yhtiökokouksessa kunnossapito(tarve)selvityksen.
Korjausselvityksestä on ilmettävä taloyhtiön rakennusten kunnossapitotarve seuraavalle vähintään viidelle vuodelle.
Korjausselvitys kertoo kiinteistön kunnossapitotarpeesta eli Korjaustarpeesta Kunnossapito = Korjaus
Kiinteistön kunto voidaan selvittää kuntoarvion avulla
Peruskuntoarvio (KH kortti 90-00294) suositellaan laadittavaksi, kun kiinteistön ikä on noin 10 vuotta.
Kuntoarvio on silmämääräisesti ja ainetta rikkomattomin menetelmin tehty selvitys rakennuksen tai tiettyjen rakennusosien kunnosta ja merkittävimmistä korjaustarpeista.
Kuntoarvion laatii palveluntuottajan asiantuntijaryhmä (rakennus-, Lvi- ja sähköalan insinööri). Ehdotetut toimenpiteet perustuvat kuntoarvion suorittajien havaintoihin ja näkemyksiin. Ammattitaito!
Kuntoarvion tulokset esitetään kirjallisen raportin muodossa. Raportointi on mahdollisimman tiiviistä ja ymmärrettävää (helppolukuisuus). Raportissa on kuvia asioiden havainnollistamiseksi.
Kuntoarvioinnissa mahdollisesti havaittuja korjaustarpeita tarkennetaan kuntotutkimuksilla. Kuntotutkimuksella saadaan selvitettyä vaurion laajuutta, vakavuutta, sekä lisätietoja myös oikealle korjaustavalle (korjaussuunnittelu).
Uudemmissa kohteissa suunnitelmallista kunnossapitoa ohjaa kiinteistön huoltokirja. Uudempien kiinteistöjen korjaustarpeet ovat yleensä vuosikorjaus, -huoltotyyppisiä, ja ne voidaan selvittää kevyemmillä tarkastuksilla. Katselmus, kartoitus, tarkastus (voi olla eri nimityksiä).
Kuntoarvioinnin perusteella laaditaan PTSehdotus, eli Pitkän Tähtäimen Suunnitelma Normaalisti 10 vuodelle PTS päivitetään vuosittain
LVI-tekniikka Toimenpide-ehdotukset määrä laji 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Yht. G2 Vakiopaineventtiili vesimittarille 1 kpl 0,7 0,7 G2 Huoneistokohtaisten vesimittareiden uusiminen 15 kpl 1,5 1,5 G21 Alkuperäisten vedenlämmittimien uusiminen 10 kpl G22 Vesimittariventtiilin uusiminen 1 kpl G25 Vanhimpien sekoittimien uusiminen 6 kpl G26 Solukumieristys vesimittaritilan vesijohtoihin 1 erä G33 Kanaviston nuohous 1 erä 15,0 15,0 0,2 0,2 1,8 1,8 0,2 0,2 4,8 4,8 G34 Korvausilmavent. asentaminen olo- ja makuuhuoneisiin 1 erä 6,6 6,6 LVI-tekniikka yhteensä x 1000euroa 0,0 0,0 13,1 0,0 15,9 0,0 0,0 1,8 0,0 0,0 30,8
Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista Nykykunto ja KL PTS-ehdotus 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Yht. Rakennetekniikka tyydyttävä KL 2 2 3 3 1 3 33 70 0 0 0 115 LVIA-tekniikka tyydyttävä KL 2 0 0 13 0 16 0 0 2 0 0 31 Sähkötekniikka tyydyttävä KL 2 0 4 0 0 5 0 0 0 0 25 34 Vuosikustannukset x 1000 euroa 2 7 16 1 24 33 70 2 0 25 180 KL= Kuntoluokka Keskimäärin vuodessa Huoneistoala 24,83 / m2 / vuosi 724m2
PTS-ehdotuksen pohjalta taloyhtiö tarkentaa tulevia korjauksia kunnossapitosuunnitelmaksi. Kunnossapitosuunnitelmassa selvitetään budjettitasoiset kustannusraamit, suunnittelun tarve, korjaustapoja ja aikataulutetaan korjaukset tarkemmin.
Kunnossapitosuunnitelman pohjalta laaditaan korjausohjelma.
Korjausohjelma on kunnossapitoa ohjaava tietyn aikavälin suunnitelma, jossa huomioidaan teknisten ja taloudellisten asioiden lisäksi kiinteistön käyttäjien ja omistajien tarpeet. (perusparannukset, lisärakentaminen) Korjausohjelman mukaiset kunnossapitotyöt ja parannukset viedään eteenpäin hankekohtaisesti.
Hanke PTS Kunnossapitosuunnitelma Korjausohjelma Hanke Hanke Hanke Hanke Kuntotutkimukset Omistajat ja käyttäjät Muut lisäselvitykset
Miksi suunnitelmallinen kiinteistönpito kannattaa?
VTT:n tutkimuksen mukaan suunnittelematon kiinteistönpito aiheuttaa korjauskustannuksiin noin 25-30 %:n lisähinnan. Suunnittelemattomana välttämättömimmätkin korjaukset kasaantuvat (asioita on helppo lykätä kun ei ole päätöksiä) Kiinteistön korjausvelka kasvaa. Korjausvelka on siirretty korjauskustannus!
Suunnittelemattomat korjaukset joudutaan tekemään kiireellä, josta seuraa huonoja ratkaisuja ja korjauskierre, kun korjataan vain vaurioita; syytä ei selvitetä riittävästi. Erittäin kallista!
Hoitamattomat tai huomaamattomat vauriot pahenevat ja aiheuttavat laajenevia vaurioita myös muualle rakenteisiin. korjaaminen vaikeutuu ja kustannukset nousevat kosteuden aiheuttamat jäljet tulisi aina selvittää!
Kiinteistön elinkaari Arvo Aika
Kiitos! Pohjois-Suomen Talokeskus Oy Tero Pyykkönen rakennusinsinööri Kirkkokatu 53 90100 Oulu tero.pyykkonen@talokeskus.net toimisto@talokeskus.net p. 0207 871 872 fax. 0207 871 879