KIINTEISTÖN KUNTO JA KUNNON KIINTEISTÖ - TAVOITTEET JA TYÖKALUT Hallitusforum 24.9.2011 Helsinki Asiakkuusjohtaja Peter Ström, Suomen Talokeskus Oy
Suomen Talokeskus Oy 1923 perustettu suomalainen insinööritoimisto Liikevaihto 13 milj. Henkilöstö n. 120 Toimistot Helsingissä, Lahdessa, Tampereella ja Jyväskylässä JOHTAVA KIINTEISTÖNPIDON KOKONAISUUDEN OSAAJA: Suunnittelu- ja rakennuttaminen Ylläpito ja energiahallinta Tiedonhallinta ja tietojärjestelmät Asiakkaina asunto-osakeyhtiöt vuokrataloyhtiöt, toimi- ja liiketilat, teollisuuskiinteistöt, julkiset kiinteistöt
Tampuuri kiinteistötietojärjestelmä Tytäryhtiö Agenteq Solutionsin tuottama Liikevaihto n. 6 milj., perustettu 1999 Henkilöstö n. 55 Toimistot Salossa ja Helsingissä, johtava kiinteistönpidon tiedonhallinnan ratkaisu- ja ohjelmistotoimittaja Kiinteistötietojärjestelmä on keskeinen osa ammattimaista kiinteistönpitoa ja mahdollistaa koko kiinteistön elinkaaren tehokkaan hallinnan. Osakkuusyhtiö Betonialan Ohuthiekeskus FCM Oy (20 %).
KIINTEISTÖJEN TILOJEN- JA KUNNONARVIOIN HAASTEET
KIINTEISTÖNPIDON STRATEGIA/TAHTOTILA YLLÄPITO OLOSUHTEET HUOLTO SIIVOUS ENERGIA 4 Tasoa nostava Luksukseen pyrkivä 3 Parantava Olosuhteita parantava Tasoa nostava, ennakoiva, olosuhteet ja kulutukset hallitseva Tasoa nostava, ennakoiva Liattomuuteen pyrkivä Tietyt asiat tehokkaammin Seurataan, tavoitteet ja tavoitteisiin pyrkivä, tuntiseuranta Optimoidaan 2 Säilyttävä / korjaava Tavoitteessa pysyvä Sovitut tehtävät Sovitut tehtävät esim. 2 krt/vk Laitteet korjataan, menee miten menee 1 Viat korjaava Ongelmat korjaava Vikojen korjaus Perussiivous esim. 1 krt/vk Pahimmat viat korjataan 0 Alas ajava Tehdään, jos on pakko Vain pakolliset Siivotaan, jos on pakko Korjataan, jos on pakko
KIINTEISTÖN KUNNON MERKITYS ASUNNON ARVOON Sijainti, paikkakunta Sijainti, alue Sijainti, sijainti yhtiössä Arvot ja haluttavuus Vastikkeiden taso Kiinteistön tekninen kunto Huoneiston tekninen kunto
MIHIN KIINTEISTÖJEN TILAN TAI KUNNON ARVIOINTI PERUSTUU? Kuntoarvioon, kuntotutkimuksiin, kuntotarkastuksiin, kevytkuntoarvioihin, kuntotodistuksiin jne. Energiatodistuksiin, energiakatselmuksiin Huoltokirjaan, huollon ohjaukseen ja auditointiin
MIHIN KIINTEISTÖJEN TILAN TAI KUNNON ARVIOINTI PERUSTUU? Kunnossapitotarveselvityksiin, kunnossapitoohjelmaan, PTS-suunnitelmaan Turvallisuus- ja pelastussuunnitelmiin Esteettömyys- ja muihin vaatimuksiin Käyttäjäkyselyihin? Hyvään johtamiseen ja hallintoon?
KUNTOARVIO KH-kortin 90-00294 mukainen kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden korjaustarpeiden arviointi Ulkoalueet Rakennustekniikka ja kiinteistöntilat LVIA- järjestelmät Sähkö- ja tietojärjestelmät Energiatehokkuus Sisäolosuhteet, turvallisuus, terveellisyys ja ympäristövaikutukset Kiinteistöhoidon kehitystarpeet
KUNTOARVIO Perustuu aistinvaraisiin havaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin Tarkoituksena kuvata rakennuksen kunto ja tuottaa lähtötiedot pitkän aikavälin (PTS) 5-10 vuotta kunnossapitoehdotus/suunnitelma tai suunnitellun korjaushankkeen toteuttamiseksi (Jari Virta) Edistää kunnossapitoa, kun toimenpiteet tehdään oikeaan aikaan Kuntoarvion tekee vähintään kolme asiantuntijaa Kortti uudistuksen alla, uusi 2012 alusta?
SÄHKÖINEN TIETOJEN KERÄÄMINEN
RAPORTOINTIA, PTS-MODULI
KIINTEISTÖ LIITTEET (LISÄYKSET/PÄIVITYKSET)
KAIKKI SAMASSA NÄKYMÄSSÄ GRAAFISENA ESITYKSENÄ Suomen Talokeskus Oy
HUOLTOKIRJA HUOLTOKALENTERI
KUNTOTODISTUS Kuntotodistus perustuu kuntoluokitusohjeeseen sekä kuntotodistuksen sisältökuvaukseen ja tulkintaohjeeseen (www-kuntoluokitusohje.fi) Laaditaan aina KH-ohjeston mukaisen kuntoarvion perusteella Kohteen kunto määräytyy teknisen kunnon (80 %) ja korjaustoiminnan suunnitelmallisuuden (20 %) perusteella Määrittelee kiinteistön kunnon 5-portaisella tähtiluokituksella Tarkoituksena lisätä osakkeenomistajien ja - ostajien tietoa kiinteistön todellisesta kunnosta ja sen korjaustarpeista sekä näin edistää ja lisätä asuntokaupan turvallisuutta ennakoivaa ja suunnitelmallista korjaustoimintaa taloyhtiöissä Yhtenäistetään arvostelu uusittavan (2012?) KH-kuntoarvio-ohjeistuksen kanssa
KUNTOTUTKIMUS Kuntoarviota täydentävä tai tarkentava yksityiskohtainen tutkimus rakennuksen tai sen osien tai järjestelmien kunnon ja korjaustarpeen määrittämiseksi Kuntotutkimus voidaan myös tehdä korjaustoimenpiteiden suunnittelemiseksi tai kyseiseen kohteeseen parhaiten soveltuvien korjausmenetelmien valitsemiseksi
ENERGIATODISTUS Energiatodistus määrittää rakennuksen energiatehokkuusluvun (ET-luku) ja energiatehokkuusluokan (ET-luokka, A-G) Perustuu energiatodistuksesta annettuun asetukseen Voidaan antaa rakennuslupamenettelyn tai energiakatselmuksen yhteydessä, osana isännöitsijäntodistusta tai erillisenä todistuksena On esitettävä rakennusta tai sen osaa myytäessä tai vuokrattaessa. Uuden energiatehokkuusdirektiivin mukaan energiatodistukset tulee myös tietyin edellytyksin asettaa julkisesti nähtäville Voimassa 1, 4 tai 10 vuotta
ENERGIAKATSELMUS Kiinteistön energiataloudellisen tilan ja kunnon selvitys energian säästömahdollisuuksien, tarvittavien korjausinvestointien ja niiden kannattavuuden arvioimiseksi. Kattaa kaikki energian- ja vedenkulutukseen liittyvät kokonaisuudet: Lämmitysjärjestelmät Kiinteistösähköjärjestelmät Käyttövesijärjestelmät Ilmanvaihtojärjestelmät Lämmitetyt tilat Rakennuksen vaipan
LVI-TEKNINEN TARKASTUSPALVELU Kiinteistöjen teknisessä tarkastuspalvelussa selvitetään ja testataan säännöllisesti LVI-teknisten laitteiden tekninen kunto käyttö, hoito ja huollon toimivuus toiminnan ja tavoitteiden vastaavuus korjaus- ja uusimistarpeet Tarkastuspalvelun tavoitteena on seurata LVI-teknisten laitteiden toimintaa ja reagoida ennaltaehkäisevästi niiden toiminnassa ilmeneviin ongelmiin.
MUUT TUTKIMUKSET JA SELVITYKSET Kosteusselvitykset Asbestikartoitukset Kylpyhuonetarkastukset Hormitarkastukset Tele- ja datayhteyksien tarkastukset Turvallisuus ja pelastussuunnitelmien tarkastukset
MUUT TUTKIMUKSET JA SELVITYKSET Esteettömyystarkastukset Kaava- ja lupaehtojen noudattamisen tarkastukset Kiinteistön käytön ja huollon auditoinnit (huoltokirjat) Tekniset Due Diligence selvitykset Ympäristösertifikaatit Yms.
KUNNOSSAPITOA EI VOI TOTEUTTAA YKSITTÄISIN TODISTUKSIN TAI KUNTOARVIOIN Huoltokirja Ympäristösertifikaatti
KUNNOSSAPIDON SUUNNITTELU JATKUVA PROSESSI Vesikaton uusiminen Julkisivun korjaus LVI-järjestelmien peruskorjaus Maalaus Energiakulutuksen seuranta ja benchmarkkaus 0 8-10 15 20 25 30 Huoltokirja Energiatodistus Kuntoarvio ja PTS Vastaanottotarka stus Energiakatselmu s Kosteiden tilojen kuntotarkastus Rakennuksen kuntoarvio Energiakatselmu s Rakennuksen kuntoarvio Rakennuksen kuntoarvio
Palvelut koko elinkaarelle Kiinteistötiedon hallinta