Kiinteistöjen kunnossapito 28.5.2015
Esityksen sisältö Käsitteet Kunnon selvittäminen PTS-ohjelmointi Korjausten ohjelmointi Peruskorjaaminen/-parantaminen
Käsitteitä PTS-ohjelma = Pitkän tähtäimen suunnitelma kunnossapidolle, tulevaisuuden arvioidut korjaustarpeet n. 10 vuodelle etukäteen Korjausohjelma = PTS:n tarpeiden ja käytettävissä olevan rahan puitteissa laadittu ohjelma toteutettavista korjauksista. EA :ssa laaditaan 2 v etukäteen Korjausraha = Korjauslisä, kerätään samansuuruisena asunnoilta ja käytetään suurempiin korjauksiin (ohjelmoidut ja ennakoimattomat työt, muuttokorjaukset). Tapa tasata korjauskuluja kohteiden välillä ja tehdä isompia töitä tulorahoituksella Hoitokorjaus = Ylläpitokorjaus, kohdekohtaisella rahalla tehty korjaus Peruskorjaus = Useampia rakennusosia korjataan kerralla, kustannus n. 300-1200 /asm2, kevyt hankesuunnitelma. Aiheuttaa jonkin verran haittaa asumiselle, mutta tavallisesti asuminen mahdollista. Tulorahoitus tai lainoitus Perusparannus = Perusteellinen koko kiinteistöön kohdistuva korjaus, jossa jatketaan elinkaarta ja kohotetaan alkuperäistä laatutasoa. Putkisto ja talotekniikka uusitaan. Asukkaat muuttavat korjauksen ajaksi pois. Toteutetaan pääosin lainalla, kustannukset n. 1200-2500 /asm2
Tieto kiinteistön kunnosta Huollon havainnot ja huomiot Asukkaiden ilmoitukset Kiinteistön sähkön-, energian- ja vedenkulutus (seuranta kiinteistötietojärjestelmästä) Kuntokatselmukset (ja kiinteistökierrokset) (Kuntoarviot ja energiakatselmukset) Kuntotutkimukset ja kosteuskartoitukset
Kuntokatselmus Uusi toimintatapa 10/2014 alkaen (kuntoarvioista luovutaan). Tehdään huollon teknisen tarkastuksen yhteydessä (1-2 vuoden välein). Kuntokatselmuksella selvitetään kiinteistön olennaisimmat korjausta vaativat kohteet ja vauriot silmämääräisesti. Kuntokatselmuksen laadinnassa otetaan huomioon huoltoyhtiön palaute kiinteistön kunnosta. Kohde dokumentoidaan valokuvin ja rakenneosat luokitellaan korjaustarpeen kiireellisyyttä kuvaavien kuntoluokkien (1-5) mukaan.
Kuntotutkimukset Perusteellisempaa tietoa Kuntotutkimuksella selvitetään rakennusosan tekninen kunto, jäljellä oleva käyttöikä, vaurioiden laajuus ja syyt (yleensä rakennetta rikkovin menetelmin). Teetetään rakenneosista, joista silmämääräinen arvio tai aistinvarainen tarkastus ei riitä tai anna riittävän luotettavaa tietoa rakenteen kunnosta: Julkisivut ja parvekkeet (n. 20 v. iässä/ennen korjausta) Putkistot (n. 30 v. iässä tai putkistossa vuotoja) Vesikatto (kun rakenteessa kattovuotoepäilys) Materiaali- ja sisäilmatutkimukset, rakenneavaukset (asukkaiden oireillessa)
Korjausten PTS-ohjelmointi PTS = pitkän tähtäimen suunnitelma Laaditaan kiinteistötietojärjestelmään (Tampuuri) Kiinteistön korjaukset ja kunnossapitotoimet kustannuksineen ohjelmoidaan 10-15 vuoden aikajänteelle. Kirjataan työt, joilla on vaikutusta rakenneosien kunnossapitojaksoihin (esim. julkisivujen ja ikkunoiden maalaus, kph-remontit, iv-nuohoukset, vesikattojen uusiminen) Huomioidaan rakenteiden elinkaari ts. kohteen jäljellä oleva käyttöikä ja tuleva peruskorjaus/perusparannus. Korjauksen yhteydessä voidaan edistää myös rakennuksen energiatehokkuutta ja esteettömyyttä.
PTS-suunnitelman tavoite Tarkoituksena on taata, että jatkuva kunnossapito ja hankemuotoiset korjaukset toteutetaan siten, että Kohteiden kunto ja arvo säilyy halutulla tasolla Hankkeita ei osu liikaa päällekkäin Korjaukset tehdään mielekkäinä kokonaisuuksina Korjaustoimintaan käytettävä raha käytetään oikein Korjaukset tehdään oikeaan aikaan, jotta korjaukset eivät kasva kohtuuttoman suuriksi (esim. julkisivun pakkasrapautuminen) Korjaukset eivät nosta asumiskustannuksia kohtuuttoman suuriksi.
Pitkän tähtäimen suunnitelma Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) antaa yhtiölle kokonaiskuvan kiinteistöjen kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden ajankohdista ja kustannuksista. PTS:n ja korjausohjelman pohjalta voidaan varautua tulevaan remonttiin hyvissä ajoin teettämällä tarvittavat lisäselvitykset ja suunnitelmat, anomalla mahdolliset korjausavustukset ja valmistelemalla korjaushankkeen rahoitus.
Korjausohjelma Korjausohjelma = suunnitelma korjausten toteuttamisesta 1-2 vuodelle etukäteen (hoitokorjaukset 1 v., korjausrahatyöt 2 v. etukäteen, nyt ohjelmassa 2016). Kyse on tiedossa olevien korjaustarpeiden perusteella määritellyistä korjaushankkeista. Korjausohjelmassa päätetään, mitkä korjaushankkeet toteutetaan (tarve on aina isompi, kuin mihin rahat riittävät). Tekee aluepäällikkö, ylläpitopäällikkö, kunnossapitopäällikkö ja isännöitsijät. Hallitus päättää kerättävän korjausrahan suuruuden 2 vuotta etukäteen ja kun korjausohjelma on laadittu, viedään se tiedoksi hallitukselle.
Korjaushistorian ylläpitäminen Erityyppisten korjausten määrä on niin suuri, että se vaatii selkeän ja järjestelmällisen dokumentoinnin. Ylläpidetään kiinteistötietojärjestelmässä (Tampuurissa) Kaikki korjaushankkeet hoidetaan Tampuurin kautta (tiedot ja asiakirjat sähköisessä muodossa) Korjaushankkeen vastuullinen henkilö vastaa myös korjaushistorian ylläpitämisestä
Peruskorjaukset/-parannukset Perusparannusväli 30v -> 45 v Muutoksen johdosta 3-5 vuoden ylimenoaika Korjaustarveselvitys, jonka perusteella kohde joko kehittämisohjelmaan tai jatkuvaan kunnossapitoon Suurista hankkeista laaditaan hankesuunnitelma, jossa korjauksen laajuus, kustannukset, aikataulu ja vaikutus asumiseen selvitetään. Hankesuunnitelma tehdään noin 2 vuotta ennen korjausta. Hallitus hyväksyy hankesuunnitelman