MÄRKÄTILAKORJAUKSET Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi

Transkriptio

1 MÄRKÄTILAKORJAUKSET Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi

2 Osakkeenomistajan remontit Kunnossapito- tai muutostyö Kunnossapitotyöt: Yhtiön kunnossapitoa on kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, myös suuremmat korjaushankkeet, joissa kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta. (esim. perinteiset peruskorjaukset ja vuosikorjaukset ovat siis kunnossapitotöitä) Osakkaan kunnossapitotöitä ovat esimerkiksi: pesuhuoneen laattapinnoituksen tai muovimaton uusiminen parvekelasituksen asennus maalaus- ja muut pinnoitustyöt Pesuhuoneremontti voi olla joko kunnossapitoa tai muutostyötä

3 Muutostyöt Muutostöissä nostetaan yleensä laatutasoa Perusparannukset ovat tyypillisiä yhtiön suorittamia muutostöitä Osakkeenomistajan muutostöitä ovat esimerkiksi: parketin asennus muovimaton tilalle (muutostyö sen vuoksi, koska sen seurauksena askeläänten taso voi nousta häiritseväksi) saunan rakentaminen osakehuoneistoon keittiön siirtäminen toiseen paikkaan käyttötarkoituksen muuttaminen yhtiöjärjestyksessä määrätyn yleisen määritelmän (esimerkiksi liikehuoneisto ) rajoissa.

4 Menettely kunnossapito- tai muutostöissä Asunto-osakeyhtiölaki 4 ja 5 luvut

5 Osakkaan ilmoitusvelvollisuus Ilmoitusvelvollisuus koskee kunnossapito- ja muutostöitä Etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle Kun työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai niiden käyttämiseen Yhtiöllä ja toisella osakkaalla oltava kohtuullinen aika käsitellä ilmoitusta, ennen kuin työt saa aloittaa

6 Osakkaan ilmoitusvelvollisuus Ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa Esim. suunnitelmat, työselitys, ajankohdat Yhtiön annettava tieto ilmoituksesta viipymättä toiselle osakkaalle Vain jos lopputulos voi vaikuttaa toisen huoneistoon, ei pelkästä rakennustyön aikaisesta haitasta Työtä suorittava osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista / kohtuullisista kuluista

7 Yhtiön lupa tai kielto Voidaan kieltää, jos vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle Voidaan asettaa ehtoja työn toteuttamiselle Vahingoittumisen ja haitan välttämiseksi

8 Viranomaisen lupa Jos osakkeenomistajan kunnossapitotyöhön vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se Osakkeenomistaja vastaa luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista. Tuomioistuin voi myös oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tarvittavan viranomaisluvan

9 Onko yhtiön osallistuttava osakkaan remontteihin? Pääsäännön mukaan osakkeenomistaja kustantaa koko remontin, myös yhtiön vastuulla olevat vesieristeet, putket ja laitteet Poikkeuksia: Jos yhtiössä on päätetty kustantaa esimerkiksi vesieristys, tai se on korvattu toiselle osakkaalle Jos remontin aikana ilmenee esimerkiksi vesivaurio, yhtiö korjaa sen, jonka jälkeen osakas jatkaa remonttiaan

10 Remontti-ilmoitusten säilyttäminen Kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset Hallitus huolehtii, että ylläpidetään luetteloa Osakehuoneistokohtaisesti Säilytettävä luotettavalla tavalla Yhtiö maksaa rekisteröintikustannukset Oikeus saada jäljennös Huoneiston osakkaalla Välittäjällä, jolla voimassa oleva ko. osakkeita koskeva myynti- tai vuokraustoimeksianto Ilmoitettava isännöitsijäntodistuksessa (7:27)

11 Ohje taloyhtiöille Kunnossapito- ja muutostöitä koskeva ohjeistus jokaiselle taloyhtiölle Taloyhtiö tekee tai teettää jo etukäteen suhteellisen tarkat ohjeet esimerkiksi pesuhuoneremonteista parketin asennuksesta pihatöistä jne.

12 Hyvä rakennustapa Remontit tehtävä huolellisesti ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Jos remontti tehdään huolimattomasti tai hyvän rakennustavan vastaisesti, siitä saattaa seurata vahingonkorvaus Hyvä rakennustapa voi olla kunnossapito- tai muutostöissä erilainen kuin uudisrakentamisessa Hyvä rakennustapa voi olla erilainen myös kunnossapito- ja muutostöissä

13 Remonttien valvonta Yhtiön huolehdittava valvonnan järjestämisestä Yhtiön on huolehdittava siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Remontti suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta sekä Remontissa noudattaen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.

14 Valvonnan laajuus Valvonnan laajuus riippuu remontista ja sen laajuudesta. Kaikkia remontteja ei tarvitse valvoa (lattiapinnoitteiden uusiminen, hellan tai jääkaapin asennus jne..) Pesuhuoneremontti on valvottava erityisen hyvin Valvojan on suoritettava tarpeelliset katselmukset ja tarkistettava merkitykselliset työvaiheet Valvonta dokumentoitava

15 Yhtiön vastuu valvonnan järjestämisen laiminlyönnistä Mikäli valvontaa ei järjestetä ja työstä aiheutuu vahinkoa, joka olisi voitu valvonnalla estää, hallituksen jäsenet ja isännöitsijä voivat joutua korvausvastuuseen yhtiölle aiheutuneesta vahingosta.

16 Osakkeenomistajan vastuu remontistaan Lain mukaan yhtiö vastaa rakenteista, eristeistä, ja järjestelmistä, osakas sisäosista Vastuu remontin jälkeen ei kuitenkaan siirry automaattisesti yhtiölle, vaan ne on remontin jälkeen pääsäännön mukaan erikseen hyväksyttävä yhtiön vastuulle.

17 Osakkaan vahingonkorvausvastuu remontista Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla kunnossapitoa tai muutostöitä koskevia säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, Vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Osakkeenomistaja voi parhaiten todistaa huolellisuutensa hyvällä remontin dokumentoinnilla. Yhtiön suorittama valvonta on siis myös osakkaan etu.

18 Yhtiön valvonta ei poista osakkaan vastuuta Yhtiön suorittama valvonta ei poista valvontaoikeuttaan Lähtökohta on, että kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa viime kädessä kunnossapitotyöstä yhtiölle tai toiselle osakkaalle aiheutuvista vahingoista. Yhtiön puolesta toteutettu valvonta voi kuitenkin osaltaan vaikuttaa kunnossapitotyön tekijän tuottamuksen arviointiin, jos työstä aiheutuu vahinkoa.