Valmistautuminen korjaushankkeeseen

Transkriptio

1 Valmistautuminen korjaushankkeeseen

2 Pekka Seppänen LVI- Insinööri Kuntoarvioija, PKA energiatodistuksen antajan pätevyys, PETA

3 Lähtökohta käynnistää hankesuunnittelu -5 vuoden kunnossapitotarveselvitys -Kuntoarvio ja PTS

4 Putkistoremontti alkaa hankesuunnittelusta Hankkeen kulku: -Hankesuunnittelu -Suunnittelu -Rakennuttaminen -Rakentaminen -Tiedottaminen ja viestintä -Takuuaika

5 Hankesuunnittelu -Asunto- osakeyhtiölaki -Kokonaiskorjaustarve -Laatu, laajuus, tasavertaisuus -Rakennustapa ( vaihtoehdot) -Kustannusarvio -Hankesuunnittelun esittely osakkaille -Prosessin kuvaus

6 Hankesuunnittelun tärkeys -Osakkaat voivat kysellä remontin kulusta ennen remontin alkua asiantuntijalta -Valmistautuminen remonttiin -Vaihtoehtojen läpikäynti -Lisätöiden minimointi -Tehdään se mitä on tarpeellista -Voidaan nostaa asunnon arvoa

7 Hankesuunnittelun tärkeys -Osakkaiden pitää olla mukana päätöksenteossa -Osakkaiden pitää päästä vaikuttamaan pintamateriaaleihin ja ulkonäköön (mallilaatat näkyvillä, hanaesitteet) -Lopputulos on sellainen kuin odotettiin

8 Suunnittelu -Suunnittelijan valinta -Suunnittelun ja suunnittelun laadun ohjaus -Tarjousasiakirjat -Suunnitelmien esittely osakkaille -Kustannusarvio

9 Suunnittelijan ja valvojan yhteistyö -Asiakirjojen tekeminen yhdessä ( ei ristiriitoja) -Suunnittelija ja valvoja eri henkilö ja eri yrityksistä (vastuu ja tehtäväjako) -taloyhtiö voi kilpailuttaa molemmat erikseen

10 Rakennuttaminen -Urakoitsijoiden valinta -Remontin ajankohta voi vaikuttaa hintaan -Kilpailun varmistaminen -Tarjousten vertailu, tarjouspyynnön mukainen -Urakkaneuvottelut -Yhtiökokouksen päätös -Urakkasopimus YSE 1998 mukainen

11 Rakentaminen -Asukasilta -Aloituskokous -Työmaakokoukset -Laadun ohjaus -Tarkastukset, turvallisuus -Käyttöönottotarkastus, vastaanottotarkastus -Taloudellinen loppuselvitys -Takuutarkastus

12 Tiedottaminen ja viestintä -Projektin kaikissa vaiheissa -Oikeaan aikaan, ajoissa -Selkeää tiedottamista -Vastaamista kysymyksiin -Viestintäkanavia voi olla useita, paperi, Info-TV, sähköposti, taloyhtiön kotisivut jne.

13 Malli tiedotteesta AS OY HUONEISTOKOHTAINEN ASUKASTIEDOTE Asukkaita pyydetään tyhjentämään TI mennessä piirustuksessa vihreällä merkitty työalue. Vaatehuone tulee tyhjentää tavaroista kokonaan. Merkityltä alueelta on syytä poistaa matot, huonekalut, verhot, taulut yms. tarvikkeet. Aloitamme reikien merkkaukset huoneistojen puolella ja poraukset viikolla 5/2005. Kylpyhuoneesta kannattaa poistaa kaikki näkyvillä olevat pientarvikkeet, taulut, matot yms. (kylpyhuoneen kaappeja ei tarvitse tyhjentää). Keittiössä yläkaappeja ei tarvitse tyhjentää. Jos putkireiteistä ja työalueiden tyhjentämisestä on kysyttävää, soita alla olevaan numeroon. Ystävällisin terveisin, 040- xxxxxxx

14 Hankkeen vetäjän ja valvojan rooli -Osakkaat yleensä maallikkoja, vaatii kokemusta -Hankkeen kokonaisvaltainen johtaminen -Turvallisuudesta huolehtiminen ja ongelmiin puuttuminen (esim. kaatumis- tai liukastumisvaara) -Yhteistyö eri osapuolten kanssa: viranomaiset, isännöitsijä, suunnittelijat, osakkaat -Huolehtia että toteutusaika ei ole liian tiukka

15 Hankkeen vetäjän ja valvojan rooli -Tarvittaessa on oltava myös sovittelijana -Tarkkailtava sitä, että taloyhtiö ja sen osakkaat, saavat sitä, mitä suunnitelmissa on haluttu ja työ on laadukasta

16 Erityispiirteitä -Työtä tehdään usein asutuissa huoneistoissa -Tilaajat eivät ole aina rakennusalan asiantuntijoita -Asiakas on läsnä lähes koko ajan -Tilaajia on useita -Huoneistoja voi olla muutettu alkuperäisestä, esim. 2 huoneistoa yhdistetty -Osakeyhtiölaki: vastuunjakotaulukko

17 Hankkeen kustannukset

18 Syitä putkistoremonttiin -kylmävesiputki alkaa olla tukossa(sinkitty teräsputki), suihku ei pysy päällä -Vesijohtokalusteet vanhoja eikä niihin saa varaosia -Vesivahinko jossakin huoneistossa -Useita viemäritukoksia -Pohjaviemäri notkahtanut -Tekninen käyttöikä on lopussa

19 Syitä putkistoremonttiin -Sähkönousujen kapasiteetti riittämätön -Kylpyhuoneiden sähköasennukset suojaamattomat -Patteriventtiiilit ja termostaatit alkuperäiset -Vaatimukset kasvavat

20 Materiaaliviat ja kuluminen -Putkistot ja kalusteet eivät ole ikuisia -Ei huomata välttämättä kuinka jokin paikka ei ole enää niin kuin uusi -kommentti: ei tässä kiinteistössä ole mitään korjattavaa tai kyllä tämä minun iän kestää

21 Vesijohtojen vaurioiden syitä -Korroosio: sinkitty putki kuroutuu umpeen -Materiaaliviat: 80- luvulla kupariputkessa ongelmia -Kuluminen -Asennusviat: esim. kupariputki suojaputkessa -Jäätyminen: ulkoseinien vieressä

22 Viemäreiden vaurioiden syitä -Käyttövirheet: vääriä aineita johdettu viemäriin, happamat tai emäksiset -Ulkopuolinen syöpyminen -Mekaaninen kuluminen -Asennusvirheet: painumat, väärä kallistus, GRviemäriputken päät ei ole katkaistu suoraan -> tukkeutumia -Materiaaliongelmat: lasittunut muoviviemäri,

23 Lämmitysputkistojen vaurioita -Yleensä ulkopuolinen korroosio -Veden lisääminen verkostoon lisää happea-> korroosiovaara -Joustavat putkiliitokset ( happea verkostoon ja tukkeumia)

24 Erilaisia toteutustapoja -Putkistovuodon johdosta tehtynä ennalta arvaamaton hätätyö -PTS- suunnitelman mukainen tekninen saneeraus -Osa laajempaa saneeraustyötä (mm. ilmanvaihdon uusimen, märkätilat)

25 Energian kulutus -Onko taloyhtiön energiankulutus suuri(lämmityksen ominaisteho kwh/r-m³ a, veden kulutus l/hlö/vrk, sähkön kulutus kwh/r-m³ a) -Onko tarkistettu tilausvesivirran suuruutta (kaukolämpökiinteistöt) -Onko tehty energiansäästötoimenpiteitä (patteriverkoston perussäätö, huonelämpötilat, ilmanvaihdon säätö)

26 Asukkaiden huomioiminen - Saneerauksen laajuuden ja perustason laatumääritykset -Tiedottaminen hankkeen etenemisestä -Vesi-, viemäri-, lämpö- ja sähkökatkokset -Suojaukset ja tavaroiden siirrot -Voiko huoneistossa asua remontin aikana -Väliaikaiset sosiaalitilat

27 Asiantuntijan käyttö Milloin syytä käyttää asiantuntijan palveluksia? -kun taloyhtiössä ei ole riittävää osaamista -kun rakennukset alkavat olla iäkkäitä -korjauksia ei ole tehty suunnitelmallisesti

28 Lisäarvo remontista -Käyttöikä jatkuu -Akuutit korjaukset vähenevät -Yhtiön ja asuntojen arvo nousee -Viihtyvyys, terveellisyys ja turvallisuus

29 Onnistumisia putkiremontissa -Hyvä ja riittävän pitkä hankesuunnitteluaika -Osakkaiden kanssa käyty läpi eri vaihtoehtoremontit -Huoneistokierrokset ennen suunnittelua (kaikki huoneistot) -Urakkaneuvottelut ennen urakan aloittamista (lisätöiden minimoiminen)

30 Onnistumisia putkistoremontissa -Asukaskasinfo ennen remontin alkua -Yhteistyö eri osapuolten välillä -Tiedotus toimii

31 Epäonnistumisia -Lähdetty tekemään remonttia ilman hankesuunnittelua, ei ole käyty läpi eri vaihtoehtoja -> riita taloyhtiössä -Huono tiedonkulku tai liian lyhyt aika reagoida -Liian tiukka aikataulu -Suunnitelmien puutteellisuus -Ei ole varauduttu mahdollisiin lisätöihin -Työmaa sekaisin, tavaraa käytävällä ja kulkuteillä

32

33

34 Kiinteistön arvo

35 Suunnitelmallinen ja ennakoiva kiinteistönpito vaatii: -sitoutumista suunnitelmaan -korjausohjelman noudattamista -suunnitelman ajan tasalla pitämistä -paneutumista -pitkäjänteisyyttä

36 Myytävänä kaksi huoneistoa vierekkäisissä yhtiöissä, 3 h + k, 74 m 2, Rv 1961 Huoneisto A Huoneisto B - Hinta , (2.054 /m 2 ) - Hinta , (1.973 / m 2 ) -Tehdyt remontit: - Ei tehty isoja remontteja taloyhtiössä -*putkiremontti (550 /m 2 ) - Julkisivut rapautuneet -*julkisivuremontti (200 /m 2 ) - Parvekkeet huonokuntoiset -*parvekeremontti (150 /m 2 ) - Useita putkivuotoja -*ikkunaremontti (100 /m 2 ) - Myytävä huoneisto täysin remontoitu - Huoneisto alkuperäisessä kunnossa Välitysliikkeen myynti-ilmoituksessa yhtiö A:sta remonttitaitoiselle Yhtiö B:stä upea täysin remontoitu kokonaisuus

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

61

62 Kymmenien putkiremonttien kokemuksella! Pohjois-Suomen Talokeskus Oy Kirkkokatu 53, Oulu p