KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKO JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ. Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari

Transkriptio

1 KORJAUSHANKKEEN PÄÄTÖKSENTEKO JA KUSTANNUSTEN JAKAMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Mia Pujals Johtava lakimies, varatuomari

2 SISÄLTÖ Pätevä päätös Kunnossapitovastuunjako, osakasmuutokset Vastikeperuste Osakkeenomistajan hyvittäminen Kustannusten tasajako Yhdenvertaisuus

3 PÄÄTÖKSENTEKO

4 PÄTEVÄ PÄÄTÖS Osakkeenomistajat päättävät hankkeesta yhtiökokouksessa Hallitus päättää yhtiökokouksen koolle kutsumisesta Kirjallinen kokouskutsu (sähköposti) Jokaiselle osakkeenomistajalle Yhtiölle ilmoitettuun posti- tai sähköpostiosoitteeseen (yj-määräykset) Kutsu toimitettava aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta (yj-määräykset)

5 PÄTEVÄ PÄÄTÖS Kutsussa mainittava kokouksessa päätettävät asiat Käsittelyn pohjana usein hallituksen esitys Kokousasiakirjat kutsun liitteenä tai nähtävänä kutsussa ilmoitetussa paikassa Hallituksen päätösehdotukset, tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus Päätetään hankkeen toteutuksesta ja rahoituksesta Laina, yhtiön omaisuuden myynti

6 ENEMMISTÖPÄÄTÖS ON PÄÄSÄÄNTÖ = Yli puolet annetuista äänistä VAIKEUTETTU PÄÄTÖKSENTEKO- MENETTELY POIKKEUS

7 ENEMMISTÖPÄÄTÖKSET Päätös kunnossapidosta Ylläpito, vuosikorjaukset, peruskorjaukset Päätös tavanomaisesta uudistuksesta (Perusparantaminen) Vastaa ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia Kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen liittyvän hyödykkeen yhteishankinta on tavanmukaista Esim. laajakaistapalvelu Maksurasituksen kohtuullisuus

8 AJANKOHDAN TAVANMUKAINEN TASO Muuttuu ajan kuluessa Uudistuotantoa koskevat normit ja laatuvaatimukset Paikkakunnan, alueen yleinen taso Rakenteelliset uudistukset, uusi tekniikka Esim. maalämpö, internet-tekniikka, hissien rakentaminen, parvekelasitus Ei tavanomainen uudistus Enemmistöpäätös Kulut hankkeeseen suostuvilta

9 MAKSURASITUS Maksurasitus ei saa olla kohtuuton Välttämätön korjaushanke Maksurasitus voi olla suurempi Yleensä järjestettävissä pitkäaikaisella lainoituksella

10 YHDENVERTAISUUS Yhtiökokous, hallitus, isännöitsijä ei saa Tehdä päätöstä tai ryhtyä toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella Kunnossapito-/uudistushankkeissa samassa asemassa olevia kohdeltava samalla tavalla Toimenpide kohdistuu kaikkiin huoneistoihin Kiireellisyysjärjestys, vaiheittainen toteutus Asuinhuoneistot, liikehuoneistot

11 YHDENVERTAISUUS Ei hyötyperiaatetta Kaikki osakkeet vastaavat yhtiön omistaman kiinteistön ja rakennuksen kunnossapidosta ja tavanomainen uudistamisesta Kaikki maksavat vaikka ei välitöntä hyötyä Esim. parvekkeiden korjaus, parvekelasit POIKK. Uudistus, joka nostaa merkittävästi huoneiston arvoa

12 KUSTANNUSTEN JAKAMINEN

13 KUNNOSSAPITOVASTUUNJAKO AOYL 4 luku määrää yhtiön ja osakkaan välisen kunnossapitovastuunjaon Rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät yhtiön vastuulla Huoneiston sisäosat (esim. pinnoitteet, kalusteet, laitteet) osakkaan vastuulla Yhtiön korjaushankkeessa ei kuitenkaan jakaudu näin

14 KUNNOSSAPITOVASTUUNJAKO Yhtiön korjaushankkeessa yhtiö vastaa myös sisäosien ennallistamisesta ja kustannuksista Koska vahingoittuvat yhtiön korjaushankkeen yhteydessä Yhtiön vastuun rajana kuitenkin perustaso Osakas vastaa lisäkustannuksista, jos merkittävät

15 OSAKASMUUTOKSET Yhtiö ei vastaa muutoksesta aiheutuvista merkittävistä lisäkustannuksista (purku, ennallistaminen) Esim. putkiremontissa ylimääräinen wctila, kuivatilaan rakennettu tai laajennettu kph tai sauna Osakkaan yhtiön korjaushankkeen yhteydessä tilaamat lisä-/muutostyöt Sisällytetään yhtiön urakkaan tai Erillissopimus urakoitsijan kanssa

16 KUSTANNUSTEN JAKAMINEN Pääsääntönä vastikeperuste Käy ilmi yhtiöjärjestyksestä Huoneiston pinta-ala, osakelukumäärä Hoitovastikeperuste Pääomavastikeperuste Vastikeperusteesta poikkeaminen vaatii sellaisen osakkaan suostumuksen, jonka maksuvelvollisuus lisääntyy Poikkeuksena hyvitys ja kustannusten tasajako (edellytykset)

17 HYVITYS Kunnossapito ja uudistus Enemmistöpäätös Huoneistossa on aiemmin tehty vastaavanlainen työ, joka vähentää yhtiön kustannuksia (=säästöä) Osakkaan työn asianmukaisuus Osakkaalla näyttövelvollisuus säästöstä (kustannukset, ikävähennys) Ikävähennys: rakennuksen osan tekninen käyttöikä pohjana Esim: Jos parvekelasien tekninen käyttöikä on noin 5 10 vuotta, viisi vuotta sitten asennetuista parvekelaseista on mahdollista saada enintään 50 prosentin hyvitys.

18 HYVITYKSEN TOTEUTTAMINEN Käytännössä 1. Selvitetään säästö 2. Oikaistaan säästöä ikävähennyksellä = hyvitys 3. Lisätään hyvitykset hankkeen kustannusten päälle 4. Saatu kokonaiskustannus (todellinen urakkahinta + hyvitykset) jaetaan yhtiöjärjestyksen vastikeperusteella kaikille osakkaille 5. Hyvitettävien osakkaiden vastike- /hankeosuudesta vähennetään kyseiselle osakkaalle tuleva hyvitys.

19 TASAJAKO Kunnossapito ja uudistus Määräenemmistöpäätös 2/3 yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä Kustannukset voidaan jakaa tasan kun kaikki edellytykset täyttyvät: Kunnossapito ja uudistus Kohdistuu jokaiseen osakehuoneistoon Huoneistossa sisällä tai rajapinnassa (esim. ulko-ovi) Jokaiselle huoneistolle tuleva etu ja huoneiston osalta aiheutuva kustannus yhtä suuret

20 KIITOS!!!