kompastuskivet Kiinteistömessut Jaana Sallmén Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry

Transkriptio

1 Kokemuksia asuntoosakeyhtiölaista: menestystekijät ja kompastuskivet Kiinteistömessut Jaana Sallmén Lakimies, varatuomari Suomen Kiinteistöliitto ry Suomen Kiinteistöliitto ry

2 Kokemuksista yleisesti Alkuvaiheen kritiikki laantunut Remontti-ilmoitukset Hallituksen lisääntynyt työmäärä ja vastuu? Uudet säännökset koettiin/koetaan hallituksissa haastaviksi Laki sisäistetty, menettelytavat luotu ja omaksuttu Kunnossapitotarveselvitykset Remontti-ilmoitukset Oikeusministeriön ja järjestöjen yksimieliset tulkinnat ja ohjeistukset koettu hyviksi Valvontamenettelyjen ja valvontapalkkioiden sopiminen isännöitsijän ja hallituksen välillä yleistä Oikeuskäytäntöä odotellessa

3 Kaikki asunto-osakeyhtiösäännökset ovat yhdessä ja samassa laissa Maallikot valtaosin lainsoveltajina - helpottaa maallikon tiedonsaantia ei viittauksia toisiin lakeihin, kuten osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännöksiin tai vahingonkorvauslakiin Lain rakenne selkeämpi kuin aiemmin - eri asioille omat luvut, otsikot, laki ja erityisesti perustelut luettavat ja yksityiskohtaiset

4 Kunnossapitotarveselvitys osakkaan tiedonsaantikanavana hallitus esittää yhtiökokouksessa vuosittain kunnossapitotarveselvityksen osakkaat saavat tietoa tulevista korjaustarpeista - voi paremmin varautua tuleviin remontteihin omassa taloudessaan Selvitys palvelee myös potentiaalista asunnonostajaa - osakkaan myydessä huoneiston tiedot menevät isännöitsijätodistuksen kautta myös ostajalle

5 Osakas saa paremmin tietoa myös yhtiön remonttihistoriasta yhtiökokouksessa on esitettävä selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista korjauksista selvitys/tiedot merkittävä myös isännöitsijäntodistukseen

6 Isännöitsijäntodistus aiempaa kattavampi Ongelma: hyvinkin pitkällä yhtiössä olleet korjaus/perusparannushankkeet, joista ei kuitenkaan yhtiössä ole vielä tehty päätöksiä, ovat jääneet merkitsemättä isännöitsijäntodistukseen. Sama koskee erilaisia tutkimuksia ja selvityksiä, joita yhtiössä on teetetty, mutta joita ei vielä ole ehditty esimerkiksi käsitellä hallituksen kokouksessa. todistuksessa mainittava suoritetut ja tulevat remontit: liitteenä varsinaisessa yhtiökokouksessa käsiteltävät selvitykset sisältää myös tiedot osakasremonteista Vastikkeet ja muut maksut eriteltävä todistukseen Ostajan ja myös myyjän etu myyntitilanteessa

7 Paremmat mahdollisuudet valmistautua yhtiökokoukseen - kaikkiin yhtiökokouksiin minimikutsuaika 2 viikkoa aiemman 1 viikon sijaan osakas voi saada halutessaan kutsun myös sähköpostilla kutsussa tulee ilmoittaa missä yhtiökokouksen kokousasiakirjat ovat nähtävillä ja osakas voi ne halutessaan tilata ennen kokousta kokousasiakirjoja: hallituksen päätösehdotukset, toiminnantarkastuskertomus, tilintarkastuskertomus, tilinpäätös, toimintakertomus

8 Yhtiökokous - valtuutus helpottuu Osakas asuu toisella paikkakunnalla tai on estynyt tulemaan kokoukseen valtuuttaa voi tekstiviestillä, kirjallisella valtakirjalla tai sähköpostilla Osallistumisaktiivisuus nousee?

9 Yhdenvertaisuus nostettu aiempaa vahvemmin esille avattu lain perusteluissa, mitä tarkoittaa käytännössä periaate otettava entistä paremmin huomioon yhtiön päätöksenteossa Autopaikkojen jakaminen esimerkkinä Yhtiössä asuva osakas ja sijoittajaosakas samalla viivalla autopaikkoja jaettaessa Paikat kiertoon osakkaan/vuokralaisen muuttaessa yhtiöstä pois Sama vuokra kaikille

10 Vastikkeet ja maksut oikeudenmukaisemmiksi hissin jälkiasennuskustannusten jyvittäminen vesimittarin asennustilanteessa helpotettu mahdollisuus muuttaa yhtiöjärjestystä enemmistöllä Mahdollista ottaa YJ:n määräys, jolla käyttökorvaukset rinnastetaan vastikkeeseen Myös uusi omistaja vastuussa 6 kk:lta Maksujen laiminlyöntiin voidaan reagoida hallintaanottomenettelyllä

11 Kunnossapitovastuu selkeämpi yhtiön asentamat järjestelmät yhtiön vastuulla ei enää eroa onko kylpyhuoneessa vesikiertoinen lattialämmitys vai sähköinen, sillä sekä vesikiertoiset patterit että sähköpatterit yhtiön vastuulla Pintojen ennallistamisvelvollisuus todettu nyt nimenomaan laissa

12 Osakasremonttien ilmoittamisvelvollisuus kirjallisesti sekä yhtiön että osakkaan etu osakas suunnittelee remonttinsa paremmin riski myöhemmistä yhtiön esittämistä vahingonkorvausvaatimuksista pienenee yhtiön valvonta on naapuriosakkaiden ja muiden osakkaiden etu - mahdollistaa puuttumisen virheellisiin remontteihin heti pitkällä aikavälillä vahingot pienenee harmaan talouden käyttö vähenee

13 Toiminnantarkastus ja tilintarkastus eriytetty entisen maallikkotilintarkastajaa arvioidaan jatkossa toiminnantarkastajaa koskevien säännösten mukaan aiemmin ns. maallikkotilintarkastaja vastasi tarkastajana vastaavalla tavalla kuin ammattitilintarkastaja toiminnantarkastajan vastuut AOYL:ssa, tilintarkastajan vastuut tilintarkastuslaissa

14 Kompastuskivet Remontti-ilmoitukset ja niiden käsittely alkuun menettelytavat hakusessa Yhtiökokouskutsu: Osattava lukea lakia ja yj:tä rinnakkain virheistä opittu Äänileikkuri: lain tavoite oli helpottaa valtakirjan käyttöä, kokevatko osakkeenomistajat tavoiteltavaksi asiaksi? Hissipykälät: edistävätkö hissien rakentamista? Tilin-/toiminnantarkastajat: siirtymäsäännökset vaikeaselkoisia Asunto-osakeyhtiölain ja osakeyhtiölain yhdenmukaistaminen: hyvää ja huonoa Kuinka hyvin pykälät soveltuvat, esim. osingonjako ja optiot

15 Kiitos!