1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto 15"

Auvo Hovinen
8 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Sisällys Alkusanat 5 1 Asunto-osakeyhtiö ja sen hallinto Asunto-osakeyhtiömuoto asumisessa ja asuntoosakeyhtiölain soveltamisala Asunto-osakeyhtiö, keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö ja kiinteistöosakeyhtiö Asunto-osakeyhtiölaki Osakehuoneisto Asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet Yhtiön toiminta ja osakkeiden vapaa luovutettavuus Enemmistöperiaate päätöksenteon perusperiaatteena Osakkaiden yhdenvertaisuus Yhtiön johdon tehtävät ja huolellisuusvelvoite Yhtiöjärjestys Osakkeet ja osakeoikeuksien käyttö Osakkaiden velvollisuus maksaa yhtiövastiketta 30 2 Hallitus Hallituksen asema asunto-osakeyhtiössä Hallitus ja isännöitsijä muodostavat yhtiön johdon Toimivallan jako yhtiössä Hallituksen valitseminen ja kokoonpano Hallituksen puheenjohtaja 40 Sisällys 7

2.3 Osakkaiden yhdenvertaisuus 23 1.2.4 Yhtiön johdon tehtävät ja huolellisuusvelvoite 24 1.2.5 Yhtiöjärjestys 25 1.2.6 Osakkeet ja osakeoikeuksien käyttö 27 1.2.7 Osakkaiden velvollisuus maksaa yhtiövastiketta 30 2 Hallitus 33 2.

2 2.2.2 Hallituksen jäsenet ja varajäsenet Hallituksen täydentäminen Hallituksen jäsenten pätevyys ja koulutus Hallituksen jäsenen kelpoisuus Hallituksen jäsenten perehdyttäminen Hallituksen jäsenten ja puheenjohtajan palkkiot 49 3 Isännöitsijä Isännöitsijän asema ja tehtävät Yleiset tehtävät Isännöitsijän tehtävät Isännöintitehtäväluettelon mukaan Isännöitsijän tai isännöintiyhteisön valinta ja pätevyys Isännöitsijän valinta ja eroaminen Isännöitsijän pätevyys Isännöitsijän ja hallituksen yhteistyö Isännöitsijän ja hallituksen tehtävät Isännöitsijän ja hallituksen puheenjohtajan yhteistyö Isännöitsijän osallistuminen hallituksen toimintaan Isännöitsijä yhtiön edustajana Isännöitsijäntodistuksen antaminen 67 4 Yhtiökokous Yhtiökokouksen toimivalta ja päätöksenteko Varsinainen ja ylimääräinen yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous Ylimääräinen yhtiökokous Osakkaat yhtiökokouksessa Yhtiökokoukseen osallistuminen Osakkaan oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi 79 8 TOIMIVA HALLITUS TALOYHTIÖN HALLITUKSEN KÄSIKIRJA

2 Isännöitsijän tai isännöintiyhteisön valinta ja pätevyys 56 3.2.1 Isännöitsijän valinta ja eroaminen 56 3.2.2 Isännöitsijän pätevyys 59 3.3 Isännöitsijän ja hallituksen yhteistyö 62 3.3.1 Isännöitsijän ja hallituksen tehtävät 62 3.

3 4.3.3 Osakkaan oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta Yhtiökokouksen kulku Osakkaiden mahdollisuus osallistua kokoukseen Kokouksen koolle kutsuminen Kokouspaikka Yhtiökokouksen puheenjohtajan toiminta Ääniluettelo ja äänimäärä Yhtiökokouksen pöytäkirja Päätöksenteko yhtiökokouksessa Yhtiökokouksen päätösten moittiminen Moitteenvarainen päätös Mitätön päätös Erityistilanteet Hyvitysmenettely kunnossapidon ja uudistuksen osalta Hallintaanottomenettely Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen 96 5 Hallituksen yleiset tehtävät ja toimivalta Hallituksen yleiset tehtävät Hallituksen yleiset tehtävät ja toimivalta Toimivallan jako yhtiökokouksen ja hallituksen välillä Osakas- ja asukastiedottaminen sekä salassapito Yhtiön edustaminen Hallitus ja isännöitsijä yhtiön edustajina Edustusoikeus yhtiöjärjestyksen määräyksellä Edustamisoikeuden rajoitukset Edustajan toimien sitovuus Tiedoksiannot yhtiölle Isännöitsijän valvonta ja ohjaus Hallituksen asema valvonnassa ja ohjauksessa 107 Sisällys 9

5 Yhtiökokouksen päätösten moittiminen 92 4.5.1 Moitteenvarainen päätös 92 4.5.2 Mitätön päätös 93 4.6 Erityistilanteet 94 4.6.1 Hyvitysmenettely kunnossapidon ja uudistuksen osalta 94 4.6.2 Hallintaanottomenettely 94 4.

4 5.3.2 Isännöitsijä hallituksen tehtävien hoitajana Hallituksen ja isännöitsijän yhteistyö ja toimivalta Yhdenvertaisuusperiaatteen valvonta Pätemättömien päätösten täytäntöönpanokielto Hallituksen erityistehtävät Hallinnolliset tehtävät Osakkeet ja osakeluettelon pitäminen Huoneiston käytön sekä kunnossapito- ja muutostöiden valvonta Hallintaanottomenettelyyn liittyvät toimet Yhtiökokouksen valmisteluun liittyvät tehtävät Kokoukseen kutsuminen Kokousasiakirjojen nähtävänä pitäminen ja lähettäminen Yhtiökokouksen kulkuun liittyvät tehtävät Osakkaan kyselyoikeus ja kysymyksiin vastaaminen Kirjallinen selvitys viiden vuoden kunnossapitotarpeista sekä suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä Yhtiön taloudenhoitoon liittyvät tehtävät Talousarvion laadinta Yhtiövastike Tilinpäätös Toimintakertomus Tilintarkastus Toiminnantarkastus Tilintarkastuksen ja toiminnantarkastuksen järjestäminen Erityinen tarkastus TOIMIVA HALLITUS TALOYHTIÖN HALLITUKSEN KÄSIKIRJA

1.3 Hallintaanottomenettelyyn liittyvät toimet 122 6.2 Yhtiökokouksen valmisteluun liittyvät tehtävät 123 6.2.1 Kokoukseen kutsuminen 123 6.2.2 Kokousasiakirjojen nähtävänä pitäminen ja lähettäminen 127 6.

5 7 Kiinteistönpito sekä kunnossapito- ja muutostyöt Strategia ja kiinteistönpidon järjestäminen Strategia tulevaisuuden toimintasuunnitelma Kiinteistönpidon järjestäminen Yhtiön korjaustoiminnan suunnittelu Kunnossapitotoiminnan järjestäminen Kunnossapitotyöt osakehuoneistoissa ja yhtiön tiloissa Kunnossapitovastuun jako yhtiön ja osakkaan kesken Kunnossapitotyön teettäminen Kunnossapitoa koskevat ilmoitukset ja valvonta Muutostyöt osakehuoneistossa ja yhtiön tiloissa Osakkaan suorittamat muutostyöt Yhtiön suorittamat uudistukset ja muutostyöt Hyvä hallintotapa ja hallitustyöskentely Hallituksen kokoontuminen Hallituksen kokouksen koolle kutsuminen Isännöitsijän ja muiden läsnäolo hallituksen kokouksessa Hallituksen pöytäkirja Hallituksen päätöksenteko Hallituksen päätösvaltaisuus ja päätöksenteko Hallituksen jäsenen esteellisyys Tehtävien siirtäminen hallitukselle, isännöitsijälle tai yhtiökokoukselle Hallituksen päätösten pätemättömyys ja moittiminen Hallitustyöskentely käytännössä Kokouksen kulku Asioiden käsittely 208 Sisällys 11

2.2 Kunnossapitotyön teettäminen 180 7.2.3 Kunnossapitoa koskevat ilmoitukset ja valvonta 181 7.3 Muutostyöt osakehuoneistossa ja yhtiön tiloissa 186 7.3.1 Osakkaan suorittamat muutostyöt 186 7.3.2 Yhtiön suorittamat uudistukset ja muutostyöt 189 8 Hyvä hallintotapa ja hallitustyöskentely 191 8.

6 8.3.3 Asioihin perehtyminen ja päätösten valmistelu Hallituksen työ- ja kokoussuunnitelma sekä niiden laatiminen Hallituksen vuosikello Katselmukset ja tarkastukset Muut esitykset ja suunnitelmat Hyvä hallintotapasuositus taloyhtiöille Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimukset Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimuksen laatiminen Sopimusprosessi Taloyhtiön strategia sopimusten pohjana Kiinteistön ylläpitotason määrittely ja palvelupaketin valinta Sopimusohjelma Palveluntuottajan valinta Tarjouspyyntö Tarjous Sopimusneuvottelut ja sopimuksen laatiminen Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimusten yleiset sopimusehdot Sopimuksissa erikseen huomioitava lainsäädäntö Tilaajavastuulain huomioon ottaminen Rakentamisen ilmoitusvelvollisuus verottajalle Yhtiöoikeudellinen vahingonkorvausvastuu Vahingonkorvausvastuun sääntelyn tavoitteet ja kohdistuminen eri toimielimiin Yhtiön johdon vahingonkorvausvastuu Vastuu yhtiölle Rajoitettu vastuu yhtiölle, osakkaalle ja muulle henkilölle TOIMIVA HALLITUS TALOYHTIÖN HALLITUKSEN KÄSIKIRJA

1 Isännöinti- ja kiinteistöpalvelusopimuksen laatiminen 222 9.2 Sopimusprosessi 224 9.2.1 Taloyhtiön strategia sopimusten pohjana 225 9.2.2 Kiinteistön ylläpitotason määrittely ja palvelupaketin valinta 225 9.

7 Yhtiön johdon tuottamusolettama Isännöintiyrityksen vahingonkorvausvastuu Osakkaan vahingonkorvausvastuu Vastuu osakkaana Osakkaan tuottamusolettama Vastuu yhtiön vastuulla olevan rakenteen vaurioittamisesta Yhtiökokouksen puheenjohtajan vahingonkorvausvastuu Tilintarkastajan vahingonkorvausvastuu Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuu ja tuottamusolettama Yhtiön vahingonkorvausvastuu ja tuottamusolettama Sovittelu ja korvausvastuun jakautuminen Sovittelu Korvausvastuun jakautuminen Päätöksenteko vahingonkorvauksista ja vastuuvapaudesta Yhtiökokouksen päätös yhtiölle tulevasta korvauksesta Vastuuvapauden myöntäminen tai epääminen Osakkaan oikeus ajaa kannetta yhtiön hyväksi Kanneoikeuden edellytykset Yhtiön kuuleminen ja oikeudenkäyntikulut Kanneaika Osakkaan korvausoikeus Kanneoikeuden vanhentuminen Riidanratkaisumenettelyt taloyhtiössä 265 Kirjassa mainitut säädökset 267 Kirjallisuutta 268 Hyödyllisiä internetosoitteita 270 Sisällys 13

6 Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvastuu ja tuottamusolettama 255 10.7 Yhtiön vahingonkorvausvastuu ja tuottamusolettama 257 10.8 Sovittelu ja korvausvastuun jakautuminen 259 10.8.1 Sovittelu 259 10.

8 Liitteet 271 Liite 1 Hyvä isännöintitapa Isännöinnin eettiset ohjeet 272 Liite 2 Isännöitsijäntodistus 274 Liite 3 Kutsu varsinaiseen yhtiökokoukseen (malli) 277 Liite 4 Kutsu ylimääräiseen yhtiökokoukseen (malli) 278 Liite 5 Yhtiökokouksen esityslista (malli) 279 Liite 6 Yhtiökokouksen pöytäkirja (malli) 281 Liite 7 Kunnossapitotarveselvitys (malli) 284 Liite 8 Suositus osakkaiden kunnossapito- ja muutostöiden ilmoittamisvelvollisuudesta 286 Liite 9 Ilmoitus huoneiston kunnossapito- ja muutostyöstä 290 Liite 10 Toimintakertomus (malli) 293 Liite 11 Toiminnantarkastuskertomus (malli) 301 Liite 12 Kutsu hallituksen kokoukseen (malli) 302 Liite 13 Hallituksen kokouksen esityslista (malli) 303 Liite 14 Hallituksen kokouksen pöytäkirja (malli) 304 Liite 15 Taloyhtiön vastuunjakotaulukko Liite 16 Asunto-osakeyhtiölaki /1599 (luvut 1, 6 ja 7) 327 Liite 17 Valtioneuvoston asetus osakevhuoneistojen pintaalan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta / Hakemisto TOIMIVA HALLITUS TALOYHTIÖN HALLITUKSEN KÄSIKIRJA

kunnossapito- ja muutostöiden ilmoittamisvelvollisuudesta 286 Liite 9 Ilmoitus huoneiston kunnossapito- ja muutostyöstä 290 Liite 10 Toimintakertomus (malli) 293 Liite 11 Toiminnantarkastuskertomus

Samankaltaiset tiedostot

SISÄLLYS EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6

SISÄLLYS EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6 SISÄLLYS ALKUSANAT 6. PAINOKSEEN 5 EDELLISEN PAINOKSEN ALKUSANAT 6 1 ASUNTO-OSAKEYHTIÖ JA SEN HALLINTO 17 1.1 Asunto-osakeyhtiömuoto asumisessa ja asunto-osakeyhtiölain soveltamisala 17 1.1.1 Mikä on asunto-osakeyhtiö?