Kuntoarvio RS 173 Kyläraitti 12, 015 Vantaa Tarkastuspäivä 19.11.2013
Kuntoarvio RS -173 2 1. YHTEENVETO Tarkastuksen kohteena oli rakennus jonka valmistumisajan kohdasta ei ole tarkkaa tietoa mutta arvion mukaan kohde on 1800-luvulta. Rakennus on yksi kerroksinen puurakenteinen omakotitalo, joka ei ollut tarkastushetkellä asuinkäytössä. Rakennus on perustettu tasaiselle tontille, kiviladelmien ja betonimuurien varaan. Ulkoseinät ovat puurakenteiset ja julkisivuverhouksena on pystylaudoitus. Vesikattona on harjakatto ja katteena on tiili. Lämmönjakajina toimivat vesikiertoiset lämpöpatterit. Kohteessa on painovoimainen ilmanvaihto. Rakennuksen alkuperäisten rakenteiden toteutustavat ja lämmöneristeet on toteutettu ko. rakennusajan vaatimusten mukaisesti eivätkä ne vastaa nykyrakennuksissa toteutettua tasoa eikä sitä voi niiltä vaatia. Tarvittavat korjaus- ja kunnostustoimenpiteet kohdistuvat lähinnä maanpintojen kallistuksien muokkaamiseen ja muotoilemiseen, sadevesien ohjauksien parantamiseen, kuistin sisäänkäynnin betoniportaiden kunnostamiseen, julkisivulaudoituksien uusimiseen, otsa- ja räystäslaudoituksien uusimiseen, ikkunoiden ja ulko-ovien uusimiseen, katteen uusimiseen, hormin ja lakivalun kunnostamiseen, irronneiden tiilien muurauksien korjaamiseen ja sadehattujen asentamiseen hormien päälle, viemärintuuletusputken läpiviennin tiivistämiseen ja alapuolisien rakenteiden korjaamiseen. Rakennuksen tulevan käytön ja kunnossapidon kannalta tulee huomioida myös ikääntymisen mukanaan tuomaan korjaustarpeeseen varautuminen. Keskimääräinen käyttöikä alkaa olla lopuillaan wc-tilan pinnoitteiden osalta. Lisäksi patteri- ja lämmitysverkoston linjaventtiilien, vesikalusteiden ja pohjaviemärin sekä sähköjärjestelmän kunnostamiseen/uusimiseen tulee varautua. Jatkotutkimustarpeet kohdistuvat lähinnä alapohjarakenteen asennustavan ja kunnon selvittämiseen, salaojajärjestelmän tarpeellisuuden selvittämiseen, kuistin yläpohjarakenteen kunnon selvittämiseen, ulkoseinissä havaittujen lahovaurioiden ympäröivien rakenteiden kunnon tarkastamiseen sekä hormien kunnon tarkastamiseen. Kuntoarvio on laadittu pintapuolisesti ja aistinvaraisin menetelmin kiinteistön kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90 00535) ja kuntotarkastuksen suoritusohjetta (KH 90-00394) soveltaen. Tästä syystä ei voida kuitenkaan pois sulkea mahdollisuutta, että rakennuksessa voi esiintyä piileviä vaurioita, joita ei tarkastusmenetelmien tai -olosuhteiden rajoissa ole voitu havaita. Raportissa esitetty korjaus- ja kunnossapidon PTS on ns. tekninen PTS eli se ei sisällä kiinteistön taloudelliseen tilaan liittyviä tarkasteluja vaan perustuu kiinteistön eri rakennusosien tekniseen käyttöikään. Tässä raportissa esitetyn PTS-ehdotus ja mahdolliset lisätutkimukset ovat lähtötietoina kunnossapitosuunnitelmalle. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksia ja rakennusosia verrata toisiinsa. Käytetyt kuntoluokat ovat: 5 = Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan vuoden kuluessa 4 = Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6 vuoden kuluessa 3 = Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6 vuoden kuluessa 2 = Välttävä, peruskorjaus 1 5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6 vuoden kuluessa 1 = Heikko, uusitaan 1 5 vuoden kuluessa
Kuntoarvio RS -173 3 Korjausehdotukset vuosille 2014 2022 Välittömät tai lähiaikojen (0 1 v) toimenpiteet Lattiarakenteen asennustavan ja kunnon selvittäminen, kuntotutkimus Ulkoseinissä havaittujen lahovaurioiden korjaaminen ja ulkoseinärakenteissa havaittujen kosteusvaurioiden ympärillä olevien rakenteiden kunnon sekä korjaustarpeen laajuuden selvittäminen, laaja kuntotutkimus Sadevesien ohjauksien parantaminen ja räystäskourujen huolto Maanpintojen kallistuksien korjaaminen ja sokkelikorkeuden lisääminen Sokkelipintojen kunnostus Salaojajärjestelmän tarpeellisuuden selvittäminen Julkisivulaudoituksien kokonaisvaltainen uusiminen Räystäs- ja otsalaudoituksien uusiminen Katteen uusiminen Ikkunoiden ja ulko-ovien uusiminen Hormin lakivalun ja tiilien korjaaminen sekä sadehattujen asentaminen hormien päälle Kuistin yläpohjarakenteiden kunnon ja tilan tuuletuksen toimivuuden tarkastaminen Vesijohtojen ja vesikalusteiden uusiminen Patteri- ja lämmitysverkoston linjaventtiilien uusiminen Hormin nuohous ja kunnon tarkastaminen Ilmanvaihtohormien nuohous 2 5 vuoden kuluessa tehtävät toimenpiteet Vesijohtojen ja vesikalusteiden uusiminen Ikkunoiden puupintojen kunnostaminen/uusiminen Wc-tilan kunnostamiseen varautuminen Pohjaviemärin uusiminen Sisäänkäyntien porrastasanteiden kunnostaminen Sähköjärjestelmän kunnostamiseen/uusimiseen tulee varautua Yleiset pienimuotoiset korjaukset 6 vuoden kuluessa tehtävät toimenpiteet Vesikalusteita uusitaan niissä havaittujen vikojen mukaan Yleiset huoltotoimenpiteet Yleiset pienimuotoiset sähkö- ja teleteknisten järjestelmien korjaukset 2. RAJAUKSET Alapohjarakenteen asennustapa ei ollut tiedossa. Kuistin yläpuolella olevaa yläpohjatilaa ei voitu tarkastaa. Ilman kuntotutkimuksia ei voida määrittää rakenteiden korjauskulujen laajuutta.
Kuntoarvio RS -173 4 3. MUUTA Rakennepiirustuksia ei ollut käytettävissä. Niiden puuttuminen rajoitti tarkastamista. 5. YLEISTIETOA TARKASTUKSESTA Tarkastuksen tilaajat Vantaan Tilakeskus Hankepalvelut Kielotie 13 01300 Vantaa Kohteen omistaja Vantaan kaupunki Tarkastuspäivä 19.11.2013 Tarkastaja Kimmo Kauko (sähkötekniikka) Meri Lauramo (LVI-tekniikka) Jouni Oksanen (Koordinaattori ja rakennustekniikka) Ilmoitettu pinta-ala - m² llmoitettu rakennusvuosi - Kohdetyyppi Omakotitalo Käyttötarkoitus Asuinrakennus Tarkastuksen syy Kuntoarvion tilaaja halusi selvittää rakennuksen nykykunnon. Läsnä olleet (tarkastuksen suorittajat) Tarkastushetken sää Kimmo Kauko (sähkötekniikka) Meri Lauramo (LVI-tekniikka) Jouni Oksanen (Koordinaattori ja rakennustekniikka) RH % C g/m³ Sääolosuhde Ulkoilma 95,9 4,4 6,3 Sateinen Huoneilma 45,4 18,7 7,3 Olosuhteet ennen tarkastusta Normaalit Tarkastuksessa käyte- Puunkosteusmittari Tramex Moisture Meter tyt mittalaitteet Kosteudentunnistin Humitest MC 160-S Suhteellisen kosteuden ja lämpötilanmittalaite Vaisala HMI41 ja HMP42 (kalibroitu 2/2013) Oras vedenvirtaama mittari Käyttöveden lämpötilamittari
Kuntoarvio RS -173 5 6. Rakennetyypit ja LVI-tekniikka Tarkastuksessa käytössä olleet lähtötiedot Kerrosluku 1 Rakennustapa Perustukset Alapohjarakenteet Ulkoseinärakenteet Julkisivupinnoite Väliseinät Paikalla rakennettu Kiviladelma ja betonisokkeli (kellarin puoleisessa päädyssä) Rakenne ei ole tiedossa. Puurakenteiset (runkona hirsi) Lautaverhous Levyrakenteiset Välipohja - Yläpohja Kattomuoto Vesikate Lämmöntuotto Lämmönjako Tulisijat Ilmanvaihtojärjestelmä Kunnallistekniikka Puurakenteinen Harjakatto Tiili Öljy Vesikiertoiset lämpöpatterit Leivinuuni ja uunit Painovoimainen Käyttövesiliittymä Loppukatselmus - Käytettävissä olleet asiakirjat - Kappaleen 6 tiedot eivät ole tarkastajan havaintoja, vaan ne on saatu asiakirjoista, jotka on lueteltu yllä tai mikäli tiedot perustuvat johonkin muuhun tietolähteeseen on tietolähde esitetty. Kappaleessa 6 ei oteta kantaa siihen mitkä ovat todelliset rakenteet tai järjestelmät.
Kuntoarvio RS -173 6 120 0 Vuosittaiset kustannukset [x 00 e] 80 60 40 20 0 2014 2015-2017 2018-2023 Rakennetekniikka LVIA-tekniikka Sähkötekniikka Kiinteistön PTS-ehdotus, yhteenveto korjaustarpeista Kuntoluokka Kustannustaso 2013. Hinnat alv 0% Kustannusarvio (x 00 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2014 2015-2017 2018-2023 Yht. Rakennetekniikka KL1 97 11 8 116 LVIA-tekniikka KL2 13 0 0 13 Sähkötekniikka KL1 0 4 0 4 Yhteensä 1 15 8 133 Keskimäärin vuodessa / m² / vuosi Huoneistoala m²
Kuntoarvio RS -173 7 Kustannustaso 2013. Hinnat alv 0% Maanpintojen muokkaaminen 1 erä 4 4 Ulkoseinärakenteiden kuntotutkimus 1 erä 3 3 Alapohjarakenteen asennustapa/ kunto selvitys 1 erä 2 2 Julkisivuverhouksien uusiminen 1 erä 30 30 Viemärin tuuletusputken läpiviennin korjaus 1 erä 2 2 Sisäänkäynnin betoniportaiden kunnostaminen 1 erä 2 2 Otsa- ja räystäslautojen uusiminen 1 erä 4 4 Katteen uusiminen 1 erä 25 25 Ikkunoiden ja ulko- oven uusiminen 1 erää 20 20 Hormin korjaaminen/lakivalu ja sadehattu 1 erä 5 5 Wc-tilan kunnostaminen 1 erä 4 4 Huolto- ja korjaustoimenpiteitä 2 erää 5 8 13 Rakennustekniikka yhteensä 97 11 8 116 Kustannustaso 2013. Kustannusarvio (x 00 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2014 2015-2017 2018-2023 Toimenpide-ehdotukset Lämmitysverkoston linjaventtiilien sekä patteriventtiilien uusiminen 8 kpl 1 1 Lämmitysverkoston tasapainotus 1 erä 2 2 Lämpöputkien eristäminen sekä vähintään vaurioituneiden putkiston osien uusiminen 2 erä 2 2 Ilmanvaihtokanavien ja tulisijojen hormien nuohous Hinnat alv 0% 1 erä 1 1 Vesikalusteiden ja kytkentäjohtojen uusiminen 1 erä 3 3 Pohjaviemärin uusiminen 1 erä 3 3 Vesijohtojen eristäminen 1 erä 1 1 Yht. LVI-tekniikka yhteensä 13 13 Toimenpide-ehdotukset Määräarvio 2014 2015-2017 2018-2023 Yht. Kustannusarvio (x 00 ) ja ehdotettu toteutusvuosi Toimenpide-ehdotukset Sadevesien ohjauksien parantaminen 1 erä 2 2 Määräarvio Määräarvio Kustannustaso 2013. Hinnat alv 0% Kustannusarvio (x 00 ) ja ehdotettu toteutusvuosi 2014 2015-2017 2018-2023 Sähkö- ja telesaneeraus 1 erä 4 4 Yht. Sähkötekniikka yhteensä 4 4
Kuntoarvio RS -173 8 7. KÄYTTÄJÄN HAVAINNOT JA TIEDOT KORJAUKSISTA Alkuhaastattelu Tilaajalle on tilauksen yhteydessä toimitettu kirjallinen haastattelulomake ennen tarkastusta täytettäväksi. Lomakkeesta ilmenevät haastattelussa esitetyt kysymykset ja niihin annetut vastaukset tilaajan havainnoista kohteen käytön aikana sekä kohteeseen tehdyistä korjauksista. Lomaketta ei ole täytetty. 8. HAVAINTOJEN ESITTÄMISTAPA, RAPORTIN SISÄLTÖ JA TULKINTA 8.1 Luentaohje 8.2 Sisältöön liittyvää Kuntotarkastushavainnot otsikon alla käsitellään asiapapereista saatuja tai esim. tilaajan ilmoittamia rakennetyyppejä, sekä kuntotarkastuksessa tehtyjä havaintoja ja toimenpide ehdotuksia. Mahdolliset perusteet suositellulle toimenpiteelle, kuten viittaukset ohjeisiin tai määräyksiin on esitetty kursiivitekstillä. Korjausohjeiden tulkinta Raportti ohjaa jatkotoimenpiteitä, mutta ei ole korjaustyöselitys, minkä vuoksi korjaustavan määrittely vaatii aina tarkempaa korjaussuunnittelua. Tekniset käyttöiät Tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite on tarkoituksenmukaista korvata uudella. Tekninen käyttöikä perustuu käytössä oleviin tietoihin ja kokemukseen rakenteen, rakenneosan, laitteen tai järjestelmän kestävyydestä ja on yleistävä (määritelmät: KH 90-00403 kortti). Raportin lopussa olevassa kappaleessa Tekniset käyttöiät, tarkastusvälit ja kunnossapitojaksot on kerrottu yleisimpien järjestelmien ja rakenneosien tekninen käyttöikä, tarkastusväli ja kunnossapitojaksot. Viittaukset nykyisiin rakentamisohjeisiin Raportissa on viittauksia nykyisin voimassa oleviin rakentamisohjeisiin. Rakennukset ovat yleensä tehty oman aikakautensa ohjeiden mukaan, eivätkä nykyiset määräykset ole jälkikäteen velvoittavia. Nykyisistä määräyksistä ja ohjeista saadaan kuitenkin viitteitä siihen mitä nykyisin pidetään rakennuksen kestävyyden ja turvallisuuden kannalta hyvänä rakennustapana. KUNTOARVIOHAVAINNOT
Kuntoarvio RS -173 9 9. Perustukset, sokkelit, alapohjat ja rakennuksen vierusta Tasoerot (tarkkuus ± 5 cm) Ei tarkastettavissa cm min Alueet, missä tasoero on riittämätön Maanpinta-sokkelin yläreuna 0- Parkkipaikan puoleinen pääty Maanpinta-lattiataso Etupihan sisäänkäynti 60 HAVAINNOT Rakennuksen perustukset ovat kiviladelmaa ja betoni. Betonirakenteissa ei havaittu silmämääräisesti tarkasteltuna laajoja halkeamia tai muita korjausta vaativia vaurioita. Rakenteissa on vuosien saatossa tapahtunut painumaa jonka huomaa sisätiloissa liikkuessaan. Sokkelikorkeus ei ole kaikkialla riittävä. Rakennuksen julkisivu verhous ulottuu paikoin lähes maahan saakka. Sokkelipinnat ovat osittain kunnostuksen tarpeessa. Maanpintojen kallistukset eivät ole kaikkialla riittävät ja rakennuksesta poispäin viettäviä. Parkkipaikan puoleisella sivustalla pintavedet rasittavat mm. julkisivuverhouksen alaosaa. Maa-aines on sokkeleiden läheisyydessä humuspitoista ja osittain soraa. Rakennuksen toisessa päädyssä on kellaritila huonetilan alapuolella. Sisäänkäynnin betonirakenteiset portaat ovat kunnostuksen tarpeessa. Askelmat ovat painuneet ja haljenneet. RISKIHAVAINTOJA Alapohjarakenteena on maapinnan yläpuolella olevia puurakenteisia lattiarakenteita. Tarkastuksessa ei tehty havaintoa tuulettuvasta alapohjatilasta. Lattiarakenteen laudoissa havaittiin puunkosteusmittarilla poikkeavaa kosteutta ja joustoa käveltäessä parkkipaikan puoleisen huonetilan nurkassa. Nykyisen tietämyksen mukaan rakenteiden riskinä matalassa maanvaraisissa rakenteissa on maaperän kosteus, jos se pääsee tunkeutumaan puurakenteisiin, se voi pitemmällä aikavälillä aiheuttaa vaurioita rakenteeseen. Ko. kohteen lattiarakenteen asennustapa ei selvinnyt pintapuolisella tarkastuksella. Rakenne vaatii laajempaa tutkimusta. Rakennepiirustuksia ei ollut käytettävissä. TOIMENPIDESUOSITUS Suositellaan selvittämään alapohjarakenteen asennustapa ja kunto erillisellä kuntotutkimuksella. Sisäänkäynnin betonirakenteisien portaiden kunnostaminen. Suositellaan rakennuksen ympärillä olevien maanpintojen muokkaamista tarvittavilta osin niin, että sokkelikorkeutta saadaan lisättyä. Sokkelipintojen kunnostus Maanpintojen kallistukset rakennuksen vierustalta suositellaan korjaamaan ohjeistuksen mukaisesti. Nykyisten ohjeiden mukainen suositeltava maanpinnan vähimmäiskaltevuus kolmen metrin etäisyyteen sokkelista on 1:20, korkeusero vähintään 0,15 m. (RakMK C2 Kosteus 1998).
Kuntoarvio RS -173 1. Rakennuksen vierustaa. 2. Sokkelikorkeus on useassa kohdassa liian matala. 3. Sokkeli on osittain kiviladelmaa ja betonia. 4. Julkisivulaudoitus on useasta kohdasta liian lähellä maanpintaa. Kuvassa oleva rakennuksen nurkka on parkkipaikan päädystä ja laudoituksen alaosa on vaurioitunut.
Kuntoarvio RS -173 11.Sadevesien poistojärjestelmä ja salaojat Salaojien tasoerot mitattuna tarkastuskaivoista Tasoerot cm min Salaojan yläpinta maanpinta - Alueet, missä tasoero on riittämätön Salaojan yläpinta perustustaso (perustuu rakennepiirustuksiin) Salaojan yläpinta kellarin lattiapinta - = ei voitu arvioida tai mitata - - HAVAINNOT Salaojituksien tarkastuskaivosta ei tehty havaintoa rakennuksen nurkilta. Niiden tarpeellisuus selviää mm. lattiarakenteen kuntotutkimuksen yhteydessä. Rakennusajankohta huomioiden, niin rakennuksen ympärille ei ole alun perin rakennettu salaojajärjestelmää. Sade- ja sulamisvedet on johdettu syöksytorvien avulla katolta alas suoraan rakennuksen vierustalle. Sadevedet kastelevat paikoin ulkoseinäverhousta ja sokkelirakennetta. Kiviladelmien kohdilla kosteusrasite ei vaikuta paljonkaan sokkelirakenteen kun- toon mutta betonirakenne käyttäytyy toisin. Räystäskourujen kallistukset ovat puutteelliset ja vääntyneet kourut ohjaavat sadevesiä mm. suoraan ulkoseinän pintaan. TOIMENPIDESUOSITUS Suositellaan parantamaan sadevesien ohjausta rakennuksen vierustalta kauemmaksi ohjeistuksen mukaisesti. Räystäskourut tulee suoristaa ja asentaa toimiviksi. Nykyohjeiden mukaan tulee huomioida mm. seuraavaa: Syöksytorvien kautta valuvat vedet johdetaan rakennuksen vierestä sadevesiverkostoon, avo-ojaan tai vähintään 3 m etäisyydelle rakennuksesta niin, ettei rakennuksen rakenteille eikä naapuritonteille aiheudu haittaa, (RakMK C2 Kosteus 1998). Poisjohtamisen voi tehdä esim. loiskekuppien ja avokourujen tai sadevesikaivojen ja maanalaisten umpiputkien avulla. Suositellaan selvittämään salaojituksen tarpeellisuus ja tarvittaessa asennusmahdollisuus.
Kuntoarvio RS -173 12 5. Sadevedet ohjautuvat rakennuksen vierustalle kastellen mm. perustuksia. 6. Sadevesiä ei ole ohjattu ohjeistuksen mukaan riittävän kauaksi rakennuksen vierustalta. 11. Ulkoseinät, julkisivut HAVAINNOT Julkisivurakenteissa havaittiin rakenteellisia vaurioita. Seinärakenteen alaosassa havaittiin useassa kohdassa lahovaurioita. Vaurioituneisiin ulkoseinärakenteisiin muodostuu usein mikrobikasvustoa jolloin rakennuksen sisäilmaan voi muodostua terveyshaittaa. Rakenne vaatii jatkotutkimuksia. Julkisivulaudoituksien alaosa on paikoin liian lähellä maanpintaa jolloin maakosteus on aiheuttanut niihin kosteusrasitteen. Julkisivurakenteessa ei havaittu riittävää tuuletusrakoa. Otsa- ja räystäslaudoituksissa havaittiin vaurioita. RISKIHAVAINTOJA - TOIMENPIDESUOSITUS Suositellaan uusimaan julkisivuverhouksen laudoitukset. Suositellaan ulkoseinärakenteen kunnon tarkastamista vauriohavaintojen perusteella, erillisellä kuntotutkimuksella. Suositellaan otsa- ja räystäslaudoituksien kunnostamista tarvittavilta osin.
13 7. Rakennuksen julkisivua 8. Rakennuksen sisäänkäynnin puoleinen julkisivu. 9. Rakennuksen julkisivua päädystä.. Julkisivulaudoitus on lähellä maanpintaa jolloin rakenteen alaosa on vaurioitunut. 11. Rakennuksen räystäs- ja otsalaudoituksissa on lahovaurioita. 12. Seinärakenteen alaosissa havaittiin lahovaurioita.
12. Ikkunat ja ulko-ovet HAVAINNOT TOIMENPIDESUOSITUS Tarkastettavan huoneiston ikkunat ovat 2-lasisia ja 2- puite puuikkunoita. Karmien sisäpuupinnoilla havaittiin laajalti lahovaurioita. Ikkunoiden alapuolella olevissa seinärakenteissa havaittiin kosteusvaurioita. Vastaavat kohdat tulee tarkastaa ulkoseinärakenteen kuntotutkimuksen yhteydessä. Ikkunoiden peitelaudat ovat kunnostuksen tarpeessa. Lasikuistilla olevat ikkunat ovat huonokuntoiset. Pääsisäänkäynnin ulko-ovi on epätiivis ja puurakenteiltaan kunnostuksen tarpeessa. Suositellaan ikkunoiden ja ulko-oven uusimista. Ikkunoiden peitelautojen kunnostaminen/uusiminen. 13. Ikkunoissa havaittuja vaurioita on laajalti. 14. Sisäänkäynnin ulko-ovi on uusimisen tarpeessa. 14
15 13. Vesikatto ja sen varusteet HAVAINNOT TOIMENPIDESUOSITUS Vesikatto on harjakatto ja katteena on tiilikate. Katetiiliä oli useammasta kohdasta rikkoutunut, jolloin harjalla oleva vaakapuu ja osittain ruodepuut ovat kastuneet sekä paikoin lahovaurioituneet. Kulkusilta on johdettu hormille, mutta se on irronnut kiinnityksestä ja on irtonaisena turvallisuus riski putoamisvaaran vuoksi. Hormin päälle ei ole asennettu sadehattua. Lakivalu on hieman vaurioitunut ja tiilien kiinnityslaastia on irronnut niiden välistä. Reunapellitykset ovat paikoin irronneet hormin reunoilta. Toisen hormin tiilet on suojattu pellityksellä. Yläosassa taitokset ovat puutteelliset jolloin tiiliä on vaurioitunut. Talo- ja lapetikkaat ovat ruosteessa. Suositellaan katteen uusimista. Rikkoutuneet kattotiilet tulee vaihtaa, mikäli katetta ei olla vielä uusimassa ja poistaa sammaleet. Lisäksi tulee tarkastaa aluskatteena toimineen huopakatteen kunto. Hormista irronneet tiilet tulisi muurata paikoilleen, korjata lakivalu sekä asentaa sadehatut lakivalujen suojaksi. Toisen hormin pellitys tulee korjata tiiviiksi. Hormille tulee asentaa uusi kattosilta. Vanha tulisi poistaa katolta turvallisuus riskin takia. 15. Katetta. Kulkusilta on irronnut kiinnityksestään. 16. Harjatiili on rikkoutunut ja sadevedet ovat kastelleet mm. harjapuuta.
16 17. Hormin päällinen pellitys ei ole enää toimiva suoja. 18. Katteen pinnoilla on laajalti sammalkasvustoa. 14.Yläpohja KÄYNTI YLÄPOHJATILAAN TUULETTUVUUS ALUSKATE MUUT HAVAINNOT TOIMENPIDESUOSITUS Yläpohjatilaan oli käynti sisäkautta johdettujen portaiden kautta. Tilan tuuletuksen toimivuudessa ei havaittu puutteita. Tiilikatteen aluskatteena toimii havaintojen mukaan huopakate. Katon puurakenteissa havaittiin vähäisiä kuivuneita kosteuden aiheuttamia jälkiä vähäisessä määrin mutta ei kosteusvaurioita tai vuotoa muualla kuin viemärintuuletusputken liitoskohdassa ja kuistin sekä päärakennuksen taitekohdassa. Tilaan ei ollut tarkastusluukkua. Katon tukirakenteita on paikoin korjattu vuosien varrella. Viemärin tuuletusputken läpivienti tulee korjata ja alapuoliset rakenteet tarkastaa, korjata sekä poistaa kastunut purueristys. Kuistin yläpohjatilan kunto tulee tarkastaa tekemällä tilaan johtava tarkastusluukku. Katon tukirakenteiden kestävyys tulee varmistaa uuden katteen asennuksen yhteydessä.
17 19. Yläpohjatilaa 21. Ullakkotilassa olevien kattotukien asennuksia on korjattu vuosien saatossa. 20. Viemärin tuuletusputkea pitkin havaittiin vähäistä vedenvalumaa kun tarkastushetkellä oli runsas sateinen päivä. 22. Katteen aluslaudoitusta.
18 15. Wc LATTIAKAIVO ILMANVAIHTO HAVAINNOT PINTAKOSTEUDENTUNNI STIMELLA MUUT HAVAINNOT TOIMENPIDESUOSITUS Poistoilmanvaihtoventtiili on katon rajassa. Lattiat, seinien alareunat ja vesipisteiden lähellä olevat seinäpinnat kartoitettiin kosteudentunnistimella 0,2 0,5 m mittapistevälein. Kosteutta ei havaittu pintakosteudentunnistimella mitattuna. Wc-tilan lattiassa on muovimatto. Tilan tekninen käyttöikä on pinnoitteiden osalta saavutettu. Suositellaan wc-tilan kunnostamista 16. Muut asuintilat ja asumista palvelevat tilat KOSTEUDEN AIHEUTTAMAT JÄLJET MUISSA ASUINTILOISSA HYÖNTEIS JA TUHOELÄINHAVAINNOT TULISIJAT AUTOTALLI VARASTOT MUUT HAVAINNOT TOIMENPIDESUOSITUS 23. Huonetilaa ja uuni Tarkastushetkellä huoneistossa ei havaittu kosteuden aiheuttamia jälkiä muualla kuin lattiapinnoilla lämpöpattereiden läheisyydessä ja sähkökeskuksen yläpuolella. Kts 14. Tiloissa ei havaittu pintakosteudentunnistimella kosteutta tarkastettavissa olevissa lattia- tai seinäpinnoissa. (havaintopisteiden väli 1 3m) muualla kuin sähkökeskuksen yläpuolella. Kts 14 ja lattiarakenteessa huonetilan nurkassa kts. 9. Hiirien jätöksiä. Leivin uuni ja kaklu-uunit. Hormien edellisestä nuohouskerrasta ei ole tietoa. Hormien kunto tulee selvittää erillisellä kartoituksella. 24. Leivinuuni
25. Wc-tila 26. Viemärin tuuletusputken pitkin valunut vesi on kastellut välipohjarakennetta. 27. Huonetilaa 28. Parkkipaikan puoleisessa kulmassa on lattialaudoissa koholla olevaa kosteutta ja lattiarakenne joustaa vastaavasta kohdasta. 19
20 17. Lämmitysjärjestelmä HAVAINNOT TOIMENPIDESUOSITUS 29. Valurautapatteri Lämmitysjärjestelmänä vesikiertoinen keskuslämmitys Lämmönluovuttimina toimivat valurautapatterit, iästä ei ole tietoa Patteriventtiilit ovat käsisäätöiset Mikäli kiinteistöön muuttaa uudet asukkaat, suositetaan asumismukavuuden vuoksi uusimaan patteriventtiilit termostaattiventtiileiksi ja tasapainottamaan verkosto Lämmitysverkoston runkolinjoissa on eristämättömiä kohtia, ruostevaurioita on näkyvissä Patteri- ja lämmitysverkoston linjaventtiilien uusiminen Verkoston tasapainotus Lämpöputkien eristäminen ja vähintään vaurioituneiden putkien uusiminen 30. Ruostevaurioita on näkyvissä 18. Ilmanvaihto AISTINVARAINEN SISÄILMAN LAATU HAVAINNOT TOIMENPIDESUOSITUS Kohteessa on painovoimainen ilmanvaihto. Korvausilmaventtiilejä ei ole Ilmanvaihtokanavina toimivat rakenneaineiset hormit. Poistoventtiilit ovat ritilämallia. Suositellaan venttiilien ja hormien puhdistusta huoltotoimenpiteenä.
21 31. Valurautapatteri 32. Vesimittari 19. Vesi- ja viemärilaitteisto HAVAINNOT TOIMENPIDESUOSITUS 33. Hanat ovat 2-otehanoja. Kohde on liitetty kunnan vesijohtoverkostoon. Rakennuksen vesimittari sijaitsee alapohjatilassa. Lämminvesi tulee toisessa rakennuksessa sijaitsevasta lämmönjakokeskuksesta. Vesijohdot ovat kuparia ja osin uusittuja. Vanhimpien vesijohtojen ikää on vaikea arvioida, mutta kokonaisuudessaan verkosto vaikutti olevan tyydyttävässä kunnossa. Vesijohdot kulkevat pääosin pinta-asennuksina ja mahdolliset vuodot on helppo havaita. Vesikalusteet ovat saavuttaneet teknisen käyttöikänsä ja tulevat uusittaviksi, missä yhteydessä voidaan uusia kytkentäjohdot. Viemäriputket ovat osin muovia, osin valurautaa. Pohjaviemärin uusimista suositellaan. Vesikalusteiden ja kytkentäjohtojen uusiminen Pohjaviemärin uusiminen Käyttövesiputkien eristäminen 34. Pohjaviemärin uusimista suositellaan.
22 20. Sähköt HAVAINNOT TOIMENPIDESUOSITUS 35. Päävaroke, 1* 25 A. Kiinteistön päävaroke on ullakkotilan seinällä, 1* 25 A. Liittymisjohto päävarokkeelle asti on uusittu, siitä eteenpäin ryhmäkeskukselle on vanha kangaseristeinen johto. Rakennuksen yksivaiheinen tulppasulakekeskus on eteisessä ja se on arviolta 19-luvulta. Keskuksessa ei ole laajennusvaraa ja se on muutoinkin jo ylittänyt teknisen elinkaarensa. Sähköasennukset on tehty pääosin pinta-asennuksena. Pistorasiat ovat sekä maadoittamattomia 0 luokan rasioita että maadoitettuja 1 luokan rasioita. Pistorasioita on yleisesti hyvin vähän. Sähkökalusteet ovat eri-ikäisiä mutta pääosin ne ovat jo ikääntyneitä ja uusimisen tarpeessa. Tilojen loisteputkivalaisimet on uusittu jossain vaiheessa ja kahden salin valaistusvoimakkuudet ovat asianmukaisella tasolla. Ulkovalaisimia on vain pari kappaletta ja ne uusitaan sähkösaneerauksen yhteydessä. Rakennuksessa on perinteinen puhelinjärjestelmä, minkä pisteet on päätetty kolmenapaisiin rasioihin. Järjestelmä suositetaan uusimaan voimassa olevien määräysten mukaiseksi yleiskaapelointijärjestelmäksi. Rakennuksessa ei ole omaa harava-antennia. Viereisessä aitassa on antenni ja siitä on mahdollisesti syöttö myös päärakennukselle. Antennijärjestelmä uusitaan sähkösaneerauksen yhteydessä. Ikääntymisestä johtuen suositetaan sähköjärjestelmien uusimista voimassa olevien määräysten mukaiseen tasoon. Kustannuksiin vaikuttaa suuresti kiinteistön tuleva käyttötarkoitus. Samalla harkitaan erilaisten turvajärjestelmien tarpeellisuutta (esim. palo, rikos, turvavalaistus yms). Perinteinen puhelinjärjestelmä suositetaan korvaamaan nykyaikakauden mukaisella yleiskaapelointijärjestelmällä. Antennijärjestelmä suositetaan toteuttamaan määräysten mukaisesti. 36. Ryhmäkeskus eteisessä.
23 Kysymyksissä voitte ottaa yhteyttä kuntoarvioon liittyvissä asioissa ja yleensä kohteen rakenne-, LVI- ja sähköteknisissä asioissa koordinaattoriin. Vantaalla 26.11.2013 RAKSYSTEMS ANTICIMEX INSINÖÖRITOIMISTO OY Jouni Oksanen Rakennusmestari Raksystems Anticimex Vetotie 3 A, Fi-016 Vantaa, Finland puh. 0207 495 7 fax 0207 495 600 jouni.oksanen@racx.fi www.raksystems-anticimex.fi VAURIOIDEN KORJAAMINEN JA KORJAAMATTA JÄTTÄMISEN RISKIT Kuntoarvioraportissa on esitetty korjaussuosituksia havaittujen vaurioiden korjaamiseksi. Korjaussuositukset eivät ole sellaisenaan riittäviä työohjeita, vaan lähes aina vaurioiden oikean korjaamistavan määritteleminen vaatii yksityiskohtaisen korjaussuunnitelman laatimisen. Yleisenä lähtökohtana korjaamisessa ovat nykyiset rakennusmääräykset ja ohjeet, joita sovelletaan käyttötarkoituksen ja kohteen vaatimusten mukaan. Ennakoivat huoltotoimet ja vaurioiden korjaaminen viipymättä säästävät kustannuksia ja pitävät yllä rakennuksen arvoa. Mikäli tarkastuksessa on havaittu vaurioita tai puutteita, eikä ehdotettuihin korjauksiin ryhdytä, vaurio yleensä laajenee, korjaaminen hankaloituu ja korjauskustannukset kasvavat. Korjaamaton vaurio voi myös muodostaa haitan asumiselle. YLEISTÄ TARKASTUKSEN SISÄLLÖSTÄ Tämä kuntoarvioraportti on tehty Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n toimesta kiinteistössä tehdyn tarkastuksen perusteella. Kuntoarvio on laadittu asuinkiinteistön kuntoarvion suoritusohjetta (KH 90 00294) soveltaen. Kuntoarvioraportti perustuu kohteesta tehtyihin havaintoihin sekä tarkastuksen yhteydessä asiakirjoista, omistajalta, isännöitsijältä tai käyttäjältä saatuihin tietoihin. Tarkastuksessa on kiinnitetty huomiota pintapuolisella tarkastelulla havaittaviin rakenteelliseen kestävyyteen, turvallisuuteen ja asumisterveellisyyteen oleellisesti vaikuttaviin puutteisiin, vikoihin ja riskeihin. Tarkastuksesta huolimatta ei voida pois sulkea sitä mahdollisuutta, että rakennuksessa voi esiintyä piileviä vaurioita, joita ei tarkastusmenetelmien tai -olosuhteiden rajoissa ja tarkastuksen pääasiallisen pintapuolisuuden vuoksi ole voitu havaita. Kuntoarviomenettelyllä ei yleensä voida arvioida maanalaisten rakenteiden ja järjestelmien, kuten salaojien tai sokkelin ulkopuolisen vedeneristyksen kuntoa, toimivuutta tai olemassaoloa. Koska rakenteita ei avata, ei rakenteiden sisäisiä piileviä vaurioita välttämättä voida havaita, ellei niistä ole kosteudentunnistimella havaittavaa, muulla tavalla aistittavaa tai rakenteiden pinnalle näkyvää viitettä. Epäilyttävissä tapauksissa esitetään lisätutkimustarve, mikäli rakenteiden kunto olisi syytä selvittää tarkemmin. Kuntoarvioraportissa esitettyjen lisätutkimussuositus-
24 ten perusteena on tarkastajan kohteessa tekemä riskihavainto tai yleisesti käytössä oleva tieto kyseisen rakenteen vaurioriskialttiudesta. Lisä- tai jatkotutkimussuosituksien noudattaminen on tärkeää, jotta rakenteiden todellinen kunto saadaan selvitettyä. Raportissa suositellut tutkimukset tai tarkastukset suoritetaan eri tilauksesta. Rakennuksissa saattaa olla myös osia, joita ei ole voitu tarkastaa, koska niihin ei ollut pääsyä tai ne olivat lumipeitteen alla. Nämä osat jäävät tarkastuksen ulkopuolelle, koska tarkastusraportti koskee vain tilannetta tarkastushetkellä. Niiden tarkastuttaminen tilanteen tai olosuhteiden salliessa on yleensä myös suositeltavaa. Laatoitetuissa lattia- ja seinäpinnoissa esiintyy tavanomaisesti kosteutta kosteudentunnistimella havainnoitaessa, jos pinnat ovat olleet säännöllisesti roiskevedelle alttiina. Kyseiset kosteushavainnot eivät välttämättä tarkoita kosteusvaurioita tai korjaustarvetta. Mikäli laatoituksen alla on toimiva kosteuden- tai vedeneriste, saattaa kosteus olla pelkästään laattojen ja eristeen välissä, mikä on laattapinnoitteelle ominaista. Vedeneristeiden olemassaoloa tai kuntoa ei pintapuolisessa tarkastelussa, kuten kuntotarkastuksessa voida yleensä selvittää. Tilanteessa, jolloin märkätilat ovat olleet hyvin pitkään käyttämättöminä, ei kosteudentunnistimella voida arvioida rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä kosteusvaurioituneita rakenteita eikä rakenteen kosteusteknistä toimivuutta normaalin käytön aikana. Johtopäätöksissä esiintyvät viittaukset nykyisiin rakennusmääräyksiin tai ohjeisiin eivät tarkoita, että ne olisivat vanhassa rakennuksessa voimassa takautuvasti ja jälkikäteen velvoittavia. Viittaukset määräyksiin ovat ohjeena siihen tasoon, mitä nykyisin pidetään hyvänä rakennustapana ja niiden noudattaminen on siksi yleisesti suositeltavaa pyrittäessä hyvään ja turvalliseen rakennuksen ylläpitoon. ASBESTI RAKENNUSMATERIAALEISSA Asbestin käyttö rakentamisessa on ajoittunut pääasiassa ajanjaksolle 1940 1990, minä aikana useat suomalaiset rakennusmateriaalit ovat sisältäneet asbestia. Suomen rakennusaineteollisuus lopetti asbestipitoisten tuotteiden valmistuksen 1988 jälkeen. Asbestipitoisten tuotteiden maahantuonti, valmistus ja myynti on ollut kiellettyä 1.1.1993 alkaen. Asbestin käyttö rakennusmateriaaleissa on kielletty kokonaan 1.1.1994. Asbestia sisältävä rakennusmateriaali ei ole terveydelle haitallinen, mikäli rakennusmateriaali on ehjä eikä siitä irtoa asbestikuituja hengitysilmaan. Ehjä, rakenteessa oleva, asbestia sisältävä rakennusmateriaali ei normaalitapauksessa aiheuta mitään toimenpiteitä. Asbestin olemassaolo tulee huomioida, mikäli rakennusta korjataan ja asbestia sisältäviä materiaaleja puretaan tai työstetään, sekä silloin, jos asbestia sisältävä materiaali on rikkoutunut siten, että siitä voi irrota asbestikuituja. RS³ Kuntotarkastuksen sisältöön ei kuulu asbestikartoitusta. RADON Radon on maaperästä ilmaan ja esim. kaivoveteen tietyissä olosuhteissa pääsevä väritön ja hajuton radioaktiivinen kaasu. Suomessa on joitakin alueita, joilla radonia esiintyy yleisesti. Tietoa radonin esiintymisalueista ja alueella tehdyistä radonmittauksista on mahdollista saada joko Säteilyturvakeskuksesta tai kunnan rakennusvalvontavirastosta. Mikäli kohde sijaitsee radon-alueella, on yleensä suositeltavaa selvittää, onko kohteessa tai kohteen ympäristössä mitattu kohonneita radonpitoisuuksia. RS³ Kuntotarkastuksen sisältöön ei kuulu radonmittauksia. MIKROBIKASVUSTO Mikäli rakenteissa on kosteutta tai kosteusvaurioita, voi rakenteissa mahdollisesti olla mikrobikasvustoa (kansanomaisesti hometta ). Mikrobikasvusto rakenteissa tai rakenteiden pinnoilla voi olla terveyshaitta tai esimerkiksi pelkästään ulkonäköhaitta. Mahdollinen haitallisuus riippuu mm. mikrobikasvuston sijainnista, laajuudesta ja lajistosta. Rakenteiden suhteellisen kosteuden ollessa pitkäaikaisesti yli 70 % RH ovat olosuhteet mikrobikasvuston syntymiselle olemassa.
25 TEKNISET KÄYTTÖIÄT, TARKASTUSVÄLIT JA KUNNOSSAPITOJAKSOT KÄSITTEET Tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite on tarkoituksenmukaista korvata uudella. Tekninen käyttöikä perustuu käytössä oleviin tietoihin ja kokemukseen rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen kestävyydestä ja on yleistävä. Tarkastusväli on aikaväli, jonka kuluttua rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen kunto ja toimivuus on tarkastettava. Tarkastusvälien tulee olla sellaisia, että tarkastuskohde pysyy kunnossa tarkastusten välisen ajan. Kunnossapitojaksolla tarkoitetaan keskimääräistä aikaväliä, jonka jälkeen määrätty kunnossapitotoimenpide toistetaan. Kunnossapito on rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen korjaamista osittain uusimalla, täydentämällä, kunnostamalla tai pinnoittamalla. Nimike RAKENNUSTEKNISET JÄRJESTELMÄT TAI MATERIAALIT Piha-alueen rakenteet Salaojajärjestelmä, rakennettu ennen vuotta 1999 Salaojajärjestelmä, rakennettu v. 1999 jälkeen Piha-alueen asfalttipinnoitteet Betoniset pihakiveykset Perusmuurin vedeneristys kumibitumikermieriste Perusmuurin vedeneristys kuumabitumisively Perusmuurin vedeneristys - muovinen perusmuurilevy Roudaneristys (perusmuurin ulkopuolinen) Alapohjarakenteet Maanvarainen betonilaatta, yläpuolinen lämmöneriste mineraalivilla tai sahanpuru, ei lämmöneristettä betonilaatan alapuolella Maanvarainen betonilaatta, yläpuolinen lämmöneriste mineraalivilla tai sahanpuru, lämmöneriste myös betonilaatan alapuolella Kantava betonilaatta - yläpuolinen lämmöneriste mineraalivilla tai sahanpuru, ei alapuolista lämmöneristettä Puurakenteinen kantava alapohja (ns. rossipohja) Julkisivut Lautaverhous Tekninen käyttöikä / v Tarkastusväli / v Kunnossapitojakso / v 40 20 25 30 20 2 2 5 5 5-12 4-40 5-5- 40 5-5 5 5-20
26 Rappaus Metallilevyverhous Kuitusementtilevy 40 5 5 5-20 15-20 20 Ikkunat ja ulko-ovet Puuikkunat Puu-alumiini-ikkuna Puu-ulko-ovet 60 40 2 5 6-5-15 Parvekkeet ja terassit Puurakenteiset parvekkeet Puiset pihatasot ja ulkoterassit 20 Vesikatot ja vesikaton varusteet Kumibitumikermi, 1-kerroskate, kalteva katto kuten harjakatto tms. Kumibitumikermi, 2-kerroskate, tasakatto Kumibitumikermi, 2-kerroskate, kalteva katto kuten harjakatto tms. Kumibitumikermi, 3-kerroskate Bitumikermikate (käyttöikä saavutettu, poistunut tuotannosta 1980luvulla) Sinkitty ja maalattu rivipeltikate Profiilipeltikate Tiilikate Kuitusementtikate Räystäskourut ja syöksytorvet Kattokuvut Kattoikkunat 5-20 12 kk 25 30 30 35 saavutettu 1 1 1 1 60 40 45 30 25-40 30 1-5 5 5 1 12 kk 3 5-15 -15 5-5-7 5-7 Kuivien tilojen pinnoitteet Lattia, muovimatto, vinyylilaatta, korkkipinnoite tai linoleum Lattia, tekstiilimatto Keraaminen laatta Lattia, lautaparketti Lattia, alustaansa liimattu parketti tai lautalattia Lattialaminaatti Seinien maalaus ja tapetointi Kattopinnoitteiden pintakäsittely 30 20 25 40 15 20 30 Märkätilojen lattiarakenteet ja -pinnoitteet Muovimatto Kosteussulkusively ja laatoitus Bitumivedeneriste ja laatoitus Nykyaikainen vedeneriste ja laatoitus, rakennettu v. 1999 jälkeen 20 15 30 30 3 3 3 3 5- Märkätilojen seinärakenteet ja -pinnoitteet Kosteussulkusively, levyrakenne ja laatoitus 15 3 Kosteussulkusively, kiviainesrakenne ja laatoitus 18 3 Vedeneriste ja laatoitus 30 3 tarvittaessa tarvittaessa tarvittaessa Muovitapetti Muovipinnoitettu pelti Pesuhuoneen panelointi 12 30 12 3 3 3 5-15 5-15
27 Saunan panelointi Märkätilojen kattopinnoitteet Katon pintakäsittely (pesuhuone, kylpyhuone tms.) 20 3 20 5-15 Kiintokalusteet Kuivissa tiloissa olevat kaapistot Märkätilojen kaapistot 25 15 LVI-TEKNISET JÄRJESTELMÄT TAI MATERIAALIT Öljysäiliö, muovia, sisätiloissa Öljysäiliö, muovia, maassa Öljysäiliö, terästä, sisätiloissa Öljysäiliö, terästä, maassa betonibunkkerissa Öljysäiliö, terästä, ulkona 40 40 30 40 Savupiiput, tiilipiippu, Savupiiput, elementeistä tehty keraaminen piippu 12 kk 12 kk Lämmitysputkisto, teräsputket, lattialämmitys Lämmitysputkisto, kupariputket, lattialämmitys märkätilassa Lämmitysputkisto, muovipinnoitetut kupariputket, lattialämmitys Lämmitysputkisto, muovi- ja komposiittiputket saavutettu 40 12 kk 12 kk 12 kk Käyttövedenlämmittimet Vesijohdot, kupariputket Vesijohdot, muoviputket Vesijohdot, galvanoidut teräsputket (käyttöikä saavutettu) 20-30 30 saavutettu Jätevesiviemärit, valurautaputket Jätevesiviemärit, muovi- tai komposiittiputket -15-15 Niiden rakenteiden osalta, joita ei ole mainittu tässä taulukossa, löytyy lisätietoa Rakennustietosäätiön julkaisemasta käyttöikäjaksotus-ohjeesta (KH 90-00403)