Asemakaava 472 ASEMAKAAVAN SELOSTUS Havainnekuva: näkymä Tolkkistentieltä Aleksanterinkaarelle. Kaari Arkkitehdit / kaupunkisuunnittelu 11.12.2012 / 5.2.2013. 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot PORVOO LÄNSIRANNAN OPISKELIJA-ASUNNOT 22. kaupunginosa, Osa korttelia 434 ja katualueet Asemakaavan muutos 1
Asemakaavan muutos koskee osaa korttelista 434 sekä virkistys- ja katualueita kaupunginosassa 22. Länsiranta Pormestarinkatu, Aleksanterinkaari, Tolkkistentie Asemakaavan vireille tulo: Kaupunkikehityslautakunta päätti kokouksessaan 17.5.2011 136 varata tontin 638-22-434-8 lähiympäristöineen Porvoon A-asunnot Oy:lle opiskelija-asuntohankkeen suunnittelua ja asemakaavan muuttamista varten. Viereisen ns. Porvoonportin kerrostaloalueen kaavatyön käynnistämisestä on päätetty kaupunkikehityslautakunnassa 8.2.2011 13 ja sisällytetty se kaupunkisuunnittelun vuosien 2011-2013 työohjelmiin. Erillinen kaavoituksen käynnistämispäätös ei ole ollut tarpeen. Asemakaavan käsittely: Asemakaavaluonnos kaupunkikehityslautakunnassa 13.12.2011 310. Asemakaavaehdotus kaupunkikehityslautakunnassa 6.2.2013 10; 16.4.2013 75 Asemakaavaehdotus kaupunginhallituksessa 6.5.2013 164 Asemakaavan hyväksyminen: Kaupunginvaltuusto 29.5.2013 45 1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutos koskee Länsirannan länsiosalla Tolkkistentien ja Aleksanterinkaaren risteysalueessa olevaa rakentamatonta korttelialueen osaa, puistoaluetta ja Pormestarinkadun päässä olevaa pysäköintialueena käytettävää katualueen osaa. Alue rajautuu luoteessa Pormestarinkatuun, koillisessa Pormestarinkatu 8-12:n asuinkerrostalotonttiin, kaakossa Aleksanterinkaareen ja lounaassa Tolkkistentiehen (liite 1). 1.3 Asemakaavan tarkoitus Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on tutkia opiskelija-asuntotalon sijoittamista kaupunkikuvallisesti merkittävään paikkaan Länsirannan länsiosaan Tolkkistentien varrelle. Asemakaavanmuutokseen sisältyy tonttijaon muutos. 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 1 1.1 Tunnistetiedot... 1 1.2 Kaava-alueen sijainti... 2 1.3 Asemakaavan tarkoitus... 2 1.4 Selostuksen sisällysluettelo... 2 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 4 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja... 4 lähdemateriaalista... 4 2 TIIVISTELMÄ... 4 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 4 2.2 Asemakaava... 4 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 4 3 LÄHTÖKOHDAT... 5 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 5 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 5 3.1.2 Luonnonympäristö ja rakennettu ympäristö... 5 3.1.3 Maanomistus... 6 3.1.5 Liikenne... 6 2
3.1.6 Tekninen huolto... 6 3.1.7 Palvelut... 6 3.1.8 Pohjavesi ja maaperä... 6 3.1.9 Häiriötekijät... 6 3.2 Suunnittelutilanne... 7 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 7 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 7 Maakuntakaava... 7 Yleiskaava... 7 Asemakaava... 8 Rakennusjärjestys... 8 Tonttijako ja rekisteri... 8 Pohjakartta... 8 Rakennuskiellot... 8 Meluselvitykset ja meluntorjuntatoimenpidesuositukset... 8 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 10 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 10 4.2 Suunnittelun käynnistyminen ja sitä koskevat päätökset... 10 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 10 4.3.1 Osalliset... 10 4.3.2 Vireilletulo... 10 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 10 4.3.4 Viranomaisyhteistyö... 11 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 11 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot... 11 Sijaintivaihtoehdot... 11 Hankkeen massoitteluvaihtoehdot... 12 4.5.1 Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen... 14 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 14 5.1 Kaavan rakenne... 14 5.1.1 Mitoitus... 15 5.1.2 Palvelut... 15 5.1.3 Pysäköinti... 15 5.1.4 Viherympäristö... 15 5.1.5 Tonttijako... 16 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen... 16 Kaupunkikuva ja -rakenne... 16 5.3 Aluevaraukset... 16 5.3.1 Korttelialueet:... 16 Erityisasumisen korttelialue (AKS)... 16 5.3.2 Katualueet:... 16 5.4 Kaavan vaikutukset... 16 5.4.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen... 16 5.4.2 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön... 16 5.4.3 Vaikutukset luonnonympäristöön... 17 5.4.4 Vaikutukset alueen liikenneolosuhteisiin... 17 5.5 Kaavan suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin... 17 5.6 Ympäristön häiriötekijät... 17 5.7 Kaavamerkinnät ja -määräykset... 18 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 18 6.1 Toteutusohjeet... 18 6.1.1. Asemakaavan toteutusta ohjaavat määräykset... 18 6.1.2. Viitesuunnitelmakuvat... 19 6.1.3 Aitaaminen, istutukset ja ulkoalueet... 19 6.1.4 Rakennelmat... 21 6.2 Toteuttamisen ajoitus... 21 3
1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1. Alueen sijainti Liite 2. Ajantasa-asemakaava Liite 3. Ote asemakaavakartasta ja -määräyksistä Liite 4. Havainnekuva Liite 5. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 6. Yhteenveto lausunnoista ja huomautuksista Liite 7. Tonttijakokartta 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Itä-Uudenmaan tieliikenteen meluselvitys, Tiehallinto, Uudenmaan tiepiiri, 2005. - Porvoon meluselvitys, Ramboll Finland Oy, 2013 (luonnos 13.12.2012). - Porvoon Länsirannan katuverkko, toimivuustarkastelut, muistio 9.1.2007, Ramboll Finland Oy. - Campus-työryhmän loppuraportti, 31.8.2006. - Länsirannan alueen kaavatyön tavoitteet ja aikataulu, selvitys, kaupunkisuunnittelu 2010. Merkitty tiedoksi kaupunginhallituksessa 5.7.2010 254 ja oikeutettu kaupunkisuunnittelu jatkamaan valmistelua selvityksen pohjalta. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Länsirannalle rakennetun Porvoo Campus ammattikorkeakoulukeskuksen aloitettua toimintansa tammikuussa 2011, on opiskelija-asuntojen kysyntä Porvoossa kasvanut ja kohdistunut Länsirannan alueelle. Porvoon A-asunnot Oy sai tehtäväkseen toteuttaa opiskelija-asuntokohteen ja se on valinnut hankkeelle arkkitehtitoimijan, jonka tehtävänä on paitsi hankkeen rakennussuunnittelu myös asemakaavanmuutoksen valmisteluun osallistuminen yhteistyössä kaupunkisuunnittelun kanssa. Kaupunkikehityslautakunta päätti kokouksessaan 17.5.2011 136 varata tontin 638-22-434-8 lähiympäristöineen Porvoon A-asunnot Oy:lle opiskelija-asuntohankkeen suunnittelua ja asemakaavan muuttamista varten. Asemakaavahanke on sisällytetty kaupunkisuunnittelun työohjelmaan vuodesta 2011. Hankkeesta on tiedotettu kaavoituskatsauksen yhteydessä 19.4.2011 ja 30.3.2012. 2.2 Asemakaava Aleksanterinkaaren ja Tolkkistentien risteysalueen koillisessa neljänneksessä oleva sijainniltaan hyvä alue otetaan rakentamiskäyttöön. Voimassa olevan asemakaavan mukainen toimisto- ja liikerakentaminen ei näytä toteutuvan lähitulevaisuudessa ja toisaalta alue soveltuu erinomaisesti erityisasumiseen, johon voi liittyä myös asumista tukevaa palvelutarjontaa. Rakennusmassa pyrkii sijoittelullaan täydentämään ympäröivää kaupunkirakennetta rajaamalla nykymuodossaan väljää katutilaa kaupunkimaisemmaksi. Itäisen naapuritontin puoleinen puistomainen kumpare säilytetään. Tonttiliittymä avataan rauhalliselle Pormestarinkadulle, mikä on ainoa liikenteellisesti toimiva ratkaisu alueella. Käyttötarkoitus on erityisasuminen, mikä sallii ensisijaisesti opiskelija-asumisen ja palveluasumisen. Lisäksi alueelle saa sijoittaa liike- ja toimistotilaa, millä toivotaan syntyvän asumista tukevia palveluja välittömästi asuntojen yhteyteen. Pysäköinti ratkaistaan omalla tontilla. Rakennusoikeuden määrä kasvaa verrattuna voimassaolevaan asemakaavaan. Tontti- ja aluetehokkuus kuitenkin noudattelee naapuruston ns. Porvoonportin kerrostaloalueen rakentamistehokkuutta. Tällä tavoin asemakaava myös täydentää Porvoonportin aluekokonaisuutta. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Opiskelija-asuntohankkeen toteuttaminen käynnistynee mahdollisimman pian asemakaavanmuutoksen saatua lainvoiman. 4
3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue käsittää korttelin 434 länsipäässä Aleksanterinkaaren ja Pormestarinkadun väliin jäävän rakentamattoman puistomaisen alueen. Alue rajautuu lännessä Tolkkistentiehen. Suunnittelualue on kooltaan noin 0,7 ha. 3.1.2 Luonnonympäristö ja rakennettu ympäristö Suunnittelualue, pienimuotoinen kumpare vilkkaasti liikennöityjen pääkatujen risteyksen koillispuolella, on rakentamaton. Alue on hoidettu puistomaisena nurmialueena, jossa kasvaa useita erilaisia puulajeja, kuten vuorimäntyjä, pihtoja, mäntyjä ja koivuja. Alueen puusto on luultavasti istutettu viereisen ns. Porvoonportin kerrostalojen rakentamisen yhteydessä noin 40 vuotta sitten. Alueen pohjoisosassa on Pormestarinkadun kääntöpaikka, joka on muotoiltu laajahkoksi pysäköintialueeksi. Alueen pohjois- ja itänaapurin Porvoonportin alueen kerrostalot on tällä kohdin rakennettu aivan 1970-luvun alkuvuosina. Puustokartoitus suunnittelualueelta ja suppea arviointi, kaupunkisuunnittelu 7.11.2011, täydennetty 16.11.2011. Lännessä ja etelässä aluetta rajaavat vilkkaasti liikennöidyt Tolkkistentie ja Aleksanterinkaari. Aleksanterinkaaren eteläpuolella on tällä kohdin S-Market Näsin puutarhamyymälän korkeahkoa puusälejulkisivua. Tolkkistentien länsipuolella tiestä sisäänvedettynä näkyy Albert Edelfeltin koulun muutaman vuoden ikäinen monimuotoinen julkisivu. Pääkatujen risteyksen vastapäiselle tontille 5
suunnittelualueesta lounaaseen on rakennettu 22.9.2011 myönnetyllä rakennusluvalla kaksikerroksinen kookas lääkäritalo. Alueen sijainti ilmakuvassa. Ilmakuva 20.5.2011, Skyfoto Group. Vuonna 2012 käyttöönotettu Lääkäritalo ei vielä näy kuvassa. 3.1.3 Maanomistus Suunnittelualueen omistaa Porvoon kaupunki. 3.1.5 Liikenne Alue sijoittuu alun perin 1970-luvulla maantieksi (mt 1543, sittemmin kaavoitettu kaduksi) rakennetun Tolkkistentien ja kaupungin yhden pääväylän Aleksanterinkaaren risteykseen. Kevyen liikenteen yhteydet reunustavat leveitä katualueita molemmin puolin. Suunnittelualueen pohjoisosalla on asuntokatu Pormestarinkadun kääntöpaikka, jonka kautta tonttiliittymä on järjestettävissä. Liikenteen aiheuttamat häiriöt rajoittavat hieman alueen käyttöä esimerkiksi tavanomaiseen asumiseen. 3.1.6 Tekninen huolto Alue on liitettävissä kunnallistekniikkaan. Alueen länsi- ja eteläreunoja kiertää Porvoon Energia Oy:n kaukolämmön runkolinja. 3.1.7 Palvelut Alueen naapurustossa on vähittäiskaupan suuryksikkö S-Market Näsi, jonka yhteydessä on myös ravintolapalveluja ja apteekki. Naapurustossa on myös lääkäritalo, jossa on niin ikään apteekki ja R- Kioski. Taidetehtaan alueella noin 500 metrin etäisyydellä on kulttuuripalvelujen ohella myös ravintolapalveluja ja erikoistavarakauppoja. Muut keskustan kaupalliset ja julkiset palvelut ovat noin kilometrin etäisyydellä ns. empirekeskustassa. 3.1.8 Pohjavesi ja maaperä Alue on vedenhankinnalle tärkeää pohjavesialuetta, jolloin erityistä huomiota tulee kiinnittää pohjaveden suojelemiseen. Perustamisolosuhteet alueella lienevät verrattain hyvät. Maaperä on pääasiassa soraharjun reuna-aluetta. 3.1.9 Häiriötekijät Alueella on vilkkaan liikenteen aiheuttamia pöly- ja meluhaittoja. Sekä Aleksanterinkaaren että Tolkkistentien liikennemäärät ovat huomattavia, mutta nopeudet pysyttelevät kaupunkikeskustamaisella tasolla mm. katujen peräkkäisten valo-ohjattujen risteysten takia. Tolkkistentien (ent. maantie 1543) osalta on laadittu meluselvitys jo vuonna 2005. Se on edelleen sovellettavissa, kun tutkitaan suunnittelualueelle kohdennettavien meluntorjuntatoimenpiteiden mitoitusta. Tuoreempaa tietoa tarjoaa vielä valmisteilla oleva Porvoon meluselvitys 2013, jossa ennustetilanteena on vuosi 2030. 6
suunnittelualue Liikennemääriä Porvoon keskustassa. Liikennelaskennat vuosilta 2011 ja 2010. Kuntatekniikan suunnittelu 2012. Kartakkeesta nähdään, että asemakaava-alueella Aleksanterinkaaren liikennemäärä on 11.200 ajon/vrk ja Tolkkistentiellä 7.200 ajon/vrk. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvoston päätös valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista on tullut voimaan 30.11.2000 ja sen tarkistus 3.3.2009. Asemakaavan muutosta valmisteltaessa huomioon otettavat ja edistettävät tavoitteet liittyvät eheytyvään yhdyskuntarakenteeseen, elinympäristön laatuun, luonnonperintöön ja virkistyskäyttöön. Erityistavoitteiden mukaan olemassa olevia yhdyskuntarakenteita hyödynnetään sekä eheytetään kaupunkiseutuja. Henkilöautoliikenteen tarpeen tulee olla mahdollisimman vähäinen. Joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn edellytyksiä parannetaan ja edistetään. Keskusta-aluetta kehitetään mm. monipuolisena palvelujen ja asumisen alueena. Hyvälle taajamakuvalle luodaan edellytykset. Alueen maa- ja kallioperän soveltuvuus suunniteltuun käyttöön otetaan huomioon. Melusta ja ilman epäpuhtauksista aiheutuvaa haittaa on ehkäistävä ja pyrittävä vähentämään jo olemassa olevia haittoja. Uusien asuntojen sijoittelussa on varmistettava riittävä meluntorjunta. Energian säästämistä ja kaukolämmön käyttöedellytyksiä on edistettävä. Vesien hyvän tilan saavuttamista ja ylläpitämistä edistetään. Ekologisesti tai virkistyskäytön kannalta merkittävät yhtenäiset luonnonalueet on otettava huomioon. Maakuntakaava Itä-Uudenmaan maakuntavaltuuston 12.11.2007 hyväksymässä ja ympäristöministeriön 15.2.2010 vahvistamassa Itä-Uudenmaan kokonaismaakuntakaavassa alue on keskustatoimintojen aluetta (C). Tolkkistentie ja Aleksanterinkaari on varustettu merkinnällä yhdystie (yt). Pääosa alueesta on merkitty pohjavesialueeksi (pv). Yleiskaava Keskeisten alueiden osayleiskaavassa (hyväksytty 15.12.2004) alue on keskustatoimintojen aluetta (C). Alueella on myös merkintä tärkeästä pohjavesialueesta (pv-1). suunnittelualue 7
Asemakaava Alueella on voimassa kaksi asemakaavaa (liite 2). Pääosalla suunnittelualuetta on voimassa 12.12.2007 hyväksytty asemakaava. Asemakaavassa alueella on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (K-6) sekä puistoa (VP). Asemakaavassa on osoitettu osa alueesta vedenhankinnalle tärkeäksi pohjavesialueeksi (pv-1), mikä rajoittaa alueen käyttöä. Suunnittelualueella on liike- ja toimistorakennusten korttelialueesta yksi laajahko rakennusala, jolle on osoitettu rakennusoikeutta 3.820 k-m 2 ja kerrosluku III. Alueen pohjoisosalla on voimassa 18.5.1966 vahvistettu asemakaava, jossa alueella on katualuetta ja puistoaluetta (P). Rakennusjärjestys Porvoon kaupungin rakennusjärjestys on kaupunginvaltuuston hyväksymä 12.12.2007 143. Rakennusjärjestys tuli voimaan 20.2.2008. Tonttijako ja rekisteri Alue kuuluu Porvoon kaupungin ylläpitämään kiinteistörekisteriin. Alueella on tonttijako. Pohjakartta Suunnittelualueen pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen (1284/99) mukainen. Maapolitiikan kaupunkimittaus ylläpitää pohjakartan tietoaineistoa. Rakennuskiellot Alueella ei ole rakennuskieltoa. Meluselvitykset ja meluntorjuntatoimenpidesuositukset Alueella on käytettävissä kaksi meluselvitystä: Itä-Uudenmaan tieliikenteen meluselvitys, Tiehallinto, Uudenmaan tiepiiri, 2005 sekä Porvoon meluselvitys, Ramboll Finland Oy, 2013. Viimeksi mainitusta on käytettävissä tätä kirjoitettaessa 13.12.2012 päivätty luonnos. suunnittelualue Ote Itä-Uudenmaan meluselvityksen kohdekortista 4 ennustemelutilanteessa vuonna 2020. Suunnittelualue on rajattu kartakkeeseen kirkkaanpunaisella. Kohdekortissa suositellaan 1,1 metrin korkuista melukaidetta Tolkkistentien itäreunalle Pormestarinkatu 5:n asuinkerrostalon kohdalta pohjoiseen. Kartakkeen meluvyöhykkeistä voidaan nähdä, että suunnittelualueen melutilanne on tässä ennusteessa rinnastettavissa mm. suunnittelualueen pohjoispuoliseen Pormestarinkatu 5:n parvekejulkisivun tilanteeseen. 8
Otteet Porvoon meluselvityksestä (luonnos 13.12.2012). Nykytilanne vuonna 2011 ja tilanne ennustetilanteessa vuonna 2030. Suunnittelualue on rajattu kartakkeisiin punaisella. Selvityksen mukaan tilanne suunnittelualueella on samankaltainen kuin Itä-Uudenmaan meluselvityksessä (ylempänä). Melun määrä lisääntyy hyvinkin vähän ennustetilanteessa, mikä selittynee melko alhaisilla ajonopeuksilla. Selvitysten perusteella voidaan päätyä seuraaviin meluntorjuntatoimenpiteisiin suunnitellun Tolkkistentien ja Aleksanterinkaaren risteykseen sijoittuvan opiskelija-asuntokohteen osalta: - katujen varsilla edellytetään asuinhuoneiden osalta 35 db(a) ääneneristävyyttä - mahdolliset asuntoparvekkeet on lasitettava vähintään 11 db(a) eristävällä parvekelasituksella - katujen varsilla katutason liiketilojen osalta edellytetään 31 db(a) ääneneristävyyttä - pihalle sijoitettava oleskelualue on sijoitettava mahdollisimman etäälle Tolkkistentiestä ja Aleksanterinkaaresta ellei rakennus muodosta pihatilan ja kadun väliin riittävää meluestettä. Muussa tapauksessa melunsuoja-aita on suositeltava. Opiskelija-asuntotarpeen määrittely (Campus-työryhmän loppuraportti, 31.8.2006) Porvoo Campus hankkeen suunnittelun lähtökohtana oli yhdistää eri toimipisteissä keskusta-alueella toimivat ammattikorkeakouluyksiköt. Hankkeen lopputuloksena päädyttiin rakentamaan uudisrakennus Länsirannan alueelle Aleksanterinkaaren varrelle. Asemakaavanmuutos hyväksyttiin 25.2.2009 ja opetustoiminta alkoi vuoden 2011 alussa. Porvoo Campuksen toiminnan saavutettua täydet mittasuhteet, on myös opiskelija-asuntotarve noussut jopa keskeiseksi vetovoimatekijäksi Campuksen kiinnostavuuden kannalta. Porvoon Campus -hankkeen yhteydessä vuonna 2006 on kartoitettu opiskelija-asuntotilanne Porvoossa. Campus-työryhmän loppuraportissa vuonna 2006 todettiin, että paikkakunnalla pitäisi olla saatavilla riittävästi opiskelija-asuntoja ammattikorkeakouluopiskelijoille. Asuntojen tulisi olla myös viihtyisiä ja hyvin varustettuja esimerkiksi tietoliikenneyhteyksin. Opiskelija-asuntotilanne vaikuttaa opiskelupaikkakunnan valintaan. Keväällä 2006 Haaga-Helian opiskelijoiden keskuudessa tehty tutkimus vahvisti käsityksen heikon opiskelija-asuntotarjonnan vaikutuksesta opiskelupaikan haluttavuuteen oikeaksi. Opiskelija-asuntotarvetta lisäävä tekijä on opiskelija-asunnon laatuvaatimusten kasvaminen vuosikymmenten myötä. Vaikka Porvoon Kevätkummun opiskelija-asuntokohteissa olisikin 9
soluasuntopaikkoja tarjolla, kysyntä kohdistuu yksiöihin mikä lisää tarvetta nykyajan vaatimuksiin vastaavalle asuntotarjonnalle. Porvoo Campuksessa toimivien Haaga-Helian ja Laurean 1400:lle ammattikorkeakouluopiskelijalle on lisäksi ollut heikommin opiskelija-asuntopaikkoja tarjolla kuin muiden oppilaitosten opiskelijoille. Syksyllä 2012 on havaittu opiskelija-asuntokysyntää myös pääkaupunkiseudulla opiskelevien taholta, mikä johtuu pääkaupunkiseudun kiristyneestä asuntotarjonnasta. Tätä vääristymää ei sinänsä voida kuitenkaan pitää ensisijaisena Porvoon opiskelijaasuntotarjontaa mitoittavana tekijänä. Länsirannan opiskelija-asuntotalohankkeen mitoituksen pääasialliset lähtökohdat ovat hankkeelle parhaaksi vaihtoehdoksi todetun sijainnin asettamat reunaehdot ja tavoitteeksi asetettu noin 120 opiskelija-asuntopaikan tarjonta. Lisäksi rakennuttaja haluaa sijoittaa rakennuksen maantasokerrokseen erikseen vuokrattavaa liiketilaa, johon tavoitellaan asukkaita palvelevaa toimintaa. Sijainnin perusteella tällainen kivijalkamyymälärakentaminen on erityisesti kaupunkikuvallisesti perusteltua. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Länsirannalle rakennetun Porvoo Campus ammattikorkeakoulukeskuksen aloitettua toimintansa tammikuussa 2011, on opiskelija-asuntojen kysyntä Porvoossa kasvanut ja kohdistunut Länsirannan alueelle. Kaupunkisuunnittelussa haarukoitiin Länsirannalta noin sadan opiskelija-asunnon toteuttamiseen soveltuvaa aluetta. Eri vaihtoehdoista päädyttiin Tolkkistentien ja Aleksanterinkaaren risteyksen koillispuoliseen alueeseen, joka on asemakaavassa osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Korttelialue on muodoltaan haastava, joten voimassaolevan asemakaavan toteutuminen lähivuosina voitiin arvioida epätodennäköiseksi. Opiskelija-asuntohankkeelle alue soveltuisi sen sijaan hyvin. Hankkeen toteuttaminen edellytti kuitenkin korttelialueen käyttötarkoituksen muuttamista, rakennuksen massoittelun, kerrosluvun ja laajuuden kaupunkikuvallista tutkimista sekä liikennejärjestelyjen ja pysäköinnin ratkaisemista asemakaavanmuutoksella. Yhtenä suunnittelun lähtökohtana oli tontin ajoneuvoliittymän järjestäminen Pormestarinkadun kautta. 4.2 Suunnittelun käynnistyminen ja sitä koskevat päätökset Suunnittelu alueella käynnistyi vuonna 2011. Porvoon kaupungin pääosin omistama vuokrataloyhtiö Porvoon A-asunnot Oy sai tehtäväkseen toteuttaa opiskelija-asuntokohteen. Porvoon A-asunnot Oy valitsi hankkeelle arkkitehtitoimijan (Kaari Arkkitehdit, Helsinki), jonka tehtävänä on paitsi hankkeen rakennussuunnittelu myös asemakaavanmuutoksen valmisteluun osallistuminen yhteistyössä kaupunkisuunnittelun kanssa. Kaupunkikehityslautakunta päätti kokouksessaan 17.5.2011 136 varata tontin 638-22-434-8 lähiympäristöineen Porvoon A-asunnot Oy:lle opiskelija-asuntohankkeen suunnittelua ja asemakaavan muuttamista varten. Suunnittelualue sisältyy ns. Aleksanterinkaaren sisäkehän asemakaava-alueeseen, jonka muuttaminen on sisältynyt kaupunkisuunnittelun työohjelmaan vuodesta 2011. Kaupunginhallitus merkitsi tiedokseen kaupunkisuunnittelun laatiman Länsirannan kaavatyön tavoitteet ja aikataulu selvityksen 5.7.2010 254 ja oikeutti kaupunkisuunnittelun tulosyksikön jatkamaan valmistelua selvityksen mukaisesti. Selvityksessä on otettu Aleksanterinkaaren sisäkehän kehittämisen lähtökohdaksi mm. juuri opiskelijaasuntojen sijoittaminen alueelle. Selvityksessä todetaan myös, että asemakaavatyön pohjaksi hankitaan tarvittavat suunnitelmat/suunnitteluvaraus/tontinluovutuskilpailu. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osalliset on kuvattu osallistumis- ja arviointisuunnitelman (liite 5) kohdassa 6. Suunnittelualueen omistaa Porvoon kaupunki. 4.3.2 Vireilletulo Kaavan vireilletulosta on tiedotettu kaavoituskatsauksen yhteydessä 19.4.2011 ja 30.3.2012. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistuminen on toteutettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman (liite 5) mukaisesti. Kaavahankkeen valmistelu perustuu suunnitteluyhteistyöhön opiskelija-asuntotalohankkeen rakennuttajana toimivan Porvoon A-asunnot Oy:n sekä rakennussuunnittelijaksi valitun Kaari Arkkitehtien kanssa. 10
4.3.4 Viranomaisyhteistyö Kysymyksessä ei ole MRL 66 2 momentissa tarkoitettu kaava, joka edellyttäisi viranomaisneuvottelua. Vuorovaikutus Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen kanssa on järjestetty lausuntomenettelyllä. Lausunnoissa esille tulleet seikat on kuvattu kohdassa 4.5.1. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on tutkia opiskelija-asuntotalon sijoittamista kaupunkikuvallisesti merkittävään paikkaan Länsirannan länsiosaan Tolkkistentien varrelle. Hankkeen laajuustavoitteet rakennuttaja on määritellyt Porvoo Campuksen toiveet huomioon ottaen. Lisäksi rakennuttaja on asettanut tavoitteeksi opiskelija-asumista tukevien liiketilojen sijoittamismahdollisuuden rakennuksen katutasoon. Mitoitustavoitteet yhdessä taloudellisten toteutettavuuden kanssa johtavat varsin kookkaaseen rakennusmassaan, jonka kaupunkikuvallinen sovittaminen paitsi liikenneympäristöön, myös osaksi ns. Porvoonportin kerrostaloaluetta on ratkaistava onnistuneesti. Suunnittelualue tarjoaa viereiselle Pormestarinkatu 12:n asuinkerrostalolle vehreät ikkuna- ja parvekenäkymät, mikä on myös otettava huomioon muokattaessa nykyisestä puistoalueesta erityisasumiseen osoitettu tontti maantasopysäköintiratkaisuineen. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot Hankkeen suunnittelu on käynnistynyt päätöksestä sijoittaa opiskelija-asuntoja Länsirannan alueelle ja opiskelija-asuntotarpeeseen perustuvaan asuntopaikkatavoitteeseen. Sijaintivaihtoehdot Kaupunkisuunnittelussa tutkittiin asuntohankkeen sijoitusmahdollisuuksia tavoitteena Länsirannan hallittu rakentuminen. Vaihtoehtotarkastelusta ei ole laadittu erillistä selvitystä, koska sellainen todettiin tarpeettomaksi päätöksenteon kannalta. Näin ollen vaihtoehtotarkastelun eteneminen on kuvattu tässä. Kaupunginhallitus oikeutti 5.7.2010 254 kaupunkisuunnittelun jatkamaan alueen kaavoituksen valmistelua Länsirannan alueen kaavatyön tavoitteet ja aikataulu selvityksen pohjalta. Selvityksessä Aleksanterinkaaren sisäkehän suunnittelun tavoitteeksi on asetettu juuri opiskelija-asumisen tutkiminen alueelle. Perusteena sijoitukselle on alueen erinomainen sijainti suhteessa palveluihin, mutta myös aluetta reunustavan vilkkaan pääkadun liikennehaittojen asettamat haasteet esimerkiksi tavanomaisen asumisen sijoitusmahdollisuuksien kannalta. Opiskelija-asuntohankkeen sijainti (A) sekä tarkastellut vaihtoehtoiset sijainnit (B - E) Länsirannalla. Koska Aleksanterinkaaren sisäkehäalueen itäosan suunnittelu on vielä kesken, todettiin alueen läntisen pään soveltuvan erinomaisesti hankkeelle. Hanke olisi periaatteessa sijoitettavissa myös Länsirannan eteläosaan Campuksen liepeille (oheisessa kartakkeessa alue E). Tuolla suunnalla maankäyttö on vielä täsmentymätöntä, jolloin hankkeen laajuuden rajaus olisi ollut vaikeaa ja voisi epäonnistuessaan 11
vaikeuttaa myöhempää kaavoitusta. Porvoo Campuksen ja S-Market Näsin väliin jää maastonmuodoiltaan haastava alue (oheisessa kartakkeessa vaihtoehdot B ja C). Sijoituspaikka vaikutti hyvin kiinnostavalta, mutta osoittautui eri vaihtoehtojen vertailun jälkeenkin tämän tyyppiselle hankkeelle melko vaativalta erityisesti pysäköinnin onnistuneen ratkaisemisen kannalta. Vuoden 2012 lopulla alue varattiinkin rakennusliikkeelle yrittäjätalon suunnittelua varten. Periaatteessa opiskelija-asuntotalo olisi ollut mahdollista sijoittaa myös S-Market Näsin eteläpuolelle (oheisessa kartakkeessa vaihtoehto D), mutta paikkaa vaivaa sama maankäytön tavoitteiden täsmentymättömyys kuin edellä mainitussa vaihtoehdossa E. Sijoituspaikka, johon tarkastelussa päädyttiin (oheisessa kartakkeessa vaihtoehto A) on voimassaolevan asemakaavan mukaan liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta ja puistoa. Liike- ja toimistorakentamisen toteutumisen edellytykset vaikuttavat kuitenkin epätodennäköisiltä korttelialueen muodon ja asemakaavan pysäköintiratkaisun haastavuuden kannalta. Näin ollen opiskelija-asuntohankkeen nähtiin tarjoavan mahdollisuus kehittää alueen kaupunkikuvaa nopeasti toteutuvan uudisrakentamisen avulla. Alue oli opiskelija-asumisen kannalta maaperältään, sijainniltaan, maastonmuodoiltaan ja käyttöönotettavuudeltaan vaihtoehdoista paras ja sijoittui osaksi jo valmista kaupunkiympäristöä. Rakennuttaja totesi osaltaan sijoituspaikan olevan toteutuskelpoinen. Hankkeen massoitteluvaihtoehdot Rakennuttaja valitsi kilpailuttamalla hankkeen rakennussuunnittelijaksi Kaari Arkkitehdit Oy:n joka käynnisti luonnossuunnittelun mitoitustavoitteen perusteella. Opiskelija-asuntotarvetta Länsirannalla on kuvattu kohdassa 3.2.1. Asemakaavanmuutoksen tavoitteeksi tarkentui luonnosvaiheessa noin 120 opiskelija-asuntopaikkaa. Asunnoista valtaosa sijoittuisi nykyajan opiskelija-asumisen laatuvaatimusten mukaan yksiöihin, joiden ohella kohteeseen tulisi myös pieniä ns. perheasuntoja. Lisäksi hankkeen taloudellisen ja toiminnallisen toimivuuden takia tilaohjelmaan sisällytettiin noin 1.000 k-m 2 liiketilaa maantasoon. Toteutustalouden kannalta on ilmeistä, että tilaohjelma tulisi sijoittumaan mieluiten yhteen rakennusmassaan. Kaupunkikuvallisista syistä toivottiin rakentamista kiinni sekä Aleksanterinkaareen että Tolkkistentiehen ja näin ollen L:n muotoiseksi muovautuvan rakennusmassan kulman käsittelyä toivottiin korostettavan. Näillä reunaehdoilla muovautui jatkosuunnittelun pohjaksi viisikerroksinen ja noin 7.000 k-m 2 :n laajuinen rakennusmassa. Toisaalta voimassaolevan asemakaavan sallima liike- ja toimistorakentaminen sijoittuisi myös pääasiassa Aleksanterinkaaren varrelle, jolloin opiskelijaasuntotalon sijoittelun lähtökohtana tämä ratkaisu vaikutti verrattain luontevalta lähtökohdalta. L-kirjaimen muotoisen rakennuksen siipien pituuksia tutkittaessa havaittiin nopeasti, että edullisinta on pyrkiä sijoittamaan suurin osa rakennusmassasta Aleksanterinkaaren suuntaisesti. Massan sijoittaminen pääasiassa Tolkkistentien suuntaisesti aiheuttaa heikompaa kaupunkikuvaa Aleksanterinkaaren varrelle. Vaihtoehto käyttäisi myös pihatilaa epäedullisemmin, koska tonttiliittymä sijoittuu joka tapauksessa Pormestarinkadun päähän alueen pohjoisosaan. Vaihtoehdossa autopaikkoja olisi sijoitettava myös Aleksanterinkaaren tuntumaan, mikä rikkoo pihatilaa. Pihan koillisosalla on puustoinen kumpare, jonka säilyttämistavoite asetettiin etusijalle suhteessa pihan tehokkaaseen tilankäyttöön. Kumpareen puuston merkitys erityisesti naapurikiinteistöille on kuvattu selostuksen kohdassa 3.1.2. Rakennusmassan sijoittuminen pääasiassa alueen eteläreunaan rajaa myös vähiten naapuritalo Pormestarinkatu 12:n parvekenäkymiä vaikkakin ratkaisu peitti luonnosvaiheen versiossa ikävästi naapuritalon päädyn ja siten muutti talon eteläpäädyn asuntojen näkymiä oleellisesti nykytilanteeseen verrattuna. Epäkohta ratkaistiin muotoilemalla uudisrakennusta (ks. myös kohta 4.5.1). Suunnittelualueen korkeusasemat on tutkittu tarkoin ja havaittu mahdolliseksi leikata opiskelijaasuntotalon itäsiipi paikalla olevan kumpareen sisään, jolloin uudisrakennuksen alin kerros asettuu miellyttävästi suhteessa Pormestarinkatu 12:n piha-alueeseen. 12
Luonnosvaiheen ja ehdotusvaiheen havainnekuvat. Havainnekuvat osoittavat suunnitelman kehittymisen, joista oleellisimpia on rakennusmassan siirtäminen seitsemän metrin osuudelta Aleksanterinkaaren puoleisen siiven päästä Tolkkistentien puoleiseen siipeen. Luonnosvaiheen ja ehdotusvaiheen ilmakuvasoviteotteet. Näkymä etelästä. Ilmavalokuva 20.5.2011, Skyfoto Group. 13
4.5.1 Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä asemakaavan muutosluonnos ovat olleet MRL 62 ja MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä 30.11. - 21.12.2011 ja 2. - 5.1.2012. Luonnoksesta jätettiin kaksi mielipidettä. Samanaikaisesti pyydettiin viranomaisosallisilta alustavat lausunnot. Niistä useimmissa esitettiin kaavamerkintöjä tai aluerajausta koskevia teknisiä kommentteja. Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen toivoma meluselvitys on pienimuotoisena selostuksen kohdassa 3.2.1. Tiivistelmät lausunnoista ja vastineet niihin ovat liitteessä 6. Molemmat mielipiteet olivat naapuruston ns. Porvoonportin alueen asunto-osakeyhtiöiden laatimia. Mielipiteissä kiinnitettiin huomiota koko hankkeen tarpeellisuuteen, laajuuteen ja sijaintipaikan valintaperusteisiin sekä ratkaisujen yksityiskohtiin. Toinen mielipide oli kahden asunto-osakeyhtiön yhteinen ja näiden hallitusten allekirjoittama. Toinen oli lähimmän naapuritalon Pormestarinkatu 12:n huoneistoja hallitsevien osakkaiden laatima ja sisälsi 12:n nimen adressin. Vastineet mielipiteisiin ovat liitteessä 6 ja perustelut sisältyvät myös tähän selostukseen. Mielipiteiden johdosta hankkeen lähtökohtia, vaihtoehtoisia ratkaisutapoja ja niiden vaikutuksia on pohdittu yhteistyössä rakennuttajan sekä rakennussuunnittelijan kanssa. Julkisivusuunnitteluun on paneuduttu ja onnistuttukin madaltamaan rakennuksen julkisivuja kattomuotoa kehittämällä tarvitsematta karsia kerrosalaa. Erityisesti läntisen naapurikiinteistön kannalta oleellisin muutos on Aleksanterinkaaren suuntaisen siiven lyhentäminen ja tältä kohdin poistuneen rakennusmassan siirtäminen Tolkkistentien puoleiseen siipeen. Ratkaisu hieman vaikeuttaa rakennuksen sisäisiä järjestelyjä ja heikentää jonkin verran pihan toimivuutta, mutta tuottaa silti kohtuullisen toteutuskelpoiset pihajärjestelyt. Naapuritalo Pormestarinkatu 12:n eteläpäädyn ikkunoista avautuu edelleen näkymä eteläkaakkoon opiskelija-asuntotalon itäpäädyn ohi, mikä on ratkaiseva parannus Pormestarinkatu 12:n kolmen huoneiston asuttavuuden kannalta. Kysymyksessä on kaupunkirakennetta tiivistävä hanke, jonka vaikutukset lähiympäristöön eivät kokonaisuudessaan saa olla kohtuuttomia. Silti on toki väistämätöntä, että naapuritalo Pormestarinkatu 12:n huoneistojen ikkunanäkymät länteen muuttuvat nykytilanteeseen verrattuna. Asemakaavan muutosehdotus oli MRA 27 :n mukaisesti virallisesti nähtävänä 20.2. 22.3.2013. Pyydetyt lausunnot on saatu. Kaavasta jätettiin neljä muistutusta. Lausunnoissa ei ollut huomautettavaa lukuun ottamatta Porvoon veden toivomaa ja asemakaavaehdotukseen lisättyä viemärijohtorasitemerkintää. Lisäksi rakennuttaja on toivonut mahdollisuutta varautua kiinteistön pääkäyttötarkoitusta tukevan aputilan rakentamiseen pihan alle. Kaavaa on täydennetty maanalaisen tilan merkinnällä. Muistutuksista kolme jätettiin naapuriyhtiön Asunto Oy Näsinkumpu Näsehöjd Bostads Ab:n taholta. Näistä yksi oli yhtiön hallituksen jättämä ja kaksi muuta osoitteissa Pormestarinkatu 12 ja 10 sijaitsevien asuinkerrostalojen osakkaiden laatimia nimilistoineen. Yksi muistutuksista saapui Porvoon Omakotiyhdistys ry Egnahemsföreningen i Borgå rf:ltä. Muistutuksissa kiteytyi naapurien tyytymättömyys opiskelija-asuntohankkeen sijoituspaikkavalintaan, rakennusmassan kokoon ja rakennuspaikan puistomaisen luonteen muuttumiseen. Lisäksi kritisoitiin liiketilan tarvetta ja pysäköinnin riittävyyttä sekä opiskelija-asuntojen että liiketilojen tarpeisiin. Muistutusten vastineissa on nojauduttu asemakaavan selostuksessa esitettyihin perusteluihin eikä kaavaan ole katsottu voitavan tehdä muutoksia muistutusten johdosta. Tiivistelmät lausunnoista ja muistutuksista sekä vastineet niihin ovat liitteessä 6. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Aleksanterinkaaren ja Tolkkistentien risteysalueen koillisessa neljänneksessä oleva sijainniltaan hyvä alue otetaan rakentamiskäyttöön. Voimassa olevan asemakaavan mukainen toimisto- ja liikerakentaminen ei näytä toteutuvan lähitulevaisuudessa ja toisaalta alue soveltuu erinomaisesti erityisasumiseen johon voi liittyä myös asumista tukevaa palvelutarjontaa. Rakennusmassa pyrkii sijoittelullaan täydentämään ympäröivä kaupunkirakennetta rajaamalla nykymuodossaan väljää katutilaa kaupunkimaisemmaksi. Itäisen naapuritontin puoleinen puistomainen 14
kumpare säilytetään. Tonttiliittymä avataan rauhalliselle Pormestarinkadulle, mikä on ainoa liikenteellisesti toimiva ratkaisu alueella. Asemakaavalla puistoalueesta ja voimassaolevan asemakaavan mukaisesta korttelialueesta muodostetaan yksi tontti. Tonttia ei kuitenkaan rajata selkeästi ympäristöstään, jolloin sen eri osat limittyvät naapurialueisiin saumattomasti. Käyttötarkoitus on erityisasuminen, mikä sallii ensisijaisesti opiskelija-asumisen ja palveluasumisen. Lisäksi alueelle saa sijoittaa liike- ja toimistotilaa, millä toivotaan syntyvän asumista tukevia palveluja välittömästi asuntojen yhteyteen. Pysäköinti ratkaistaan omalla tontilla. Pysäköintiratkaisu tosin edellyttää Pormestarinkadun kääntöpaikalla olevan yleisen pysäköintialueen ottamista tontin osaksi. Rakennusoikeuden määrä kasvaa verrattuna voimassaolevaan asemakaavaan. Tontti- ja aluetehokkuus kuitenkin noudattelee naapuruston ns. Porvoonportin kerrostaloalueen rakentamistehokkuutta. Tällä tavoin asemakaava myös täydentää Porvoonportin aluekokonaisuutta. 5.1.1 Mitoitus Kaava-alue muodostaa miltei kokonaisuudessaan yhden tontin, jonka pinta-ala on 6.931 m 2. Tontille osoitetun rakennusoikeuden määrä on 7.315 k-m 2, mikä on 3.495 k-m 2 enemmän kuin voimassa olevassa asemakaavassa vastaavan kokoiselle alueelle on osoitettu. Tonttitehokkuudeksi muodostuu noin e = 1,06. Naapurustossa ns. Porvoonportin alueen 1970-luvun alussa toteutetuilla kerrostalotonteilla itäisessä naapurissa 434-1 (Pormestarinkatu 8-12) toteutunut tonttitehokkuus on noin e = 1,36 ja pohjoisella naapuritontilla 433-1 (Pormestarinkatu 1-5) toteutunut tonttitehokkuus on noin e = 0,92. Asemakaavanmuutoksen rinnalla kehitetyn rakennussuunnitelman mukaan tontille on suunniteltu opiskelija-asuntotaloa, jossa on marraskuun 2012 luonnoksen mukaan yksiöitä 93 kappaletta, kaksioita 13 kappaletta ja kolmen huoneen asuntoja 13 kappaletta. Opiskelija-asuntopaikkoja luonnoksessa on noin 145. Erikoissuunnittelun käynnistyttyä on tosin näyttänyt todennäköiseltä olla tarpeen karsia muutamia asuntopaikkoja, mikäli talotekniikkaa vaatii enemmän tilaa kuin luonnosvaiheessa on asetettu tavoitteeksi. Maantasokerroksessa on useita liikehuoneistoja ja kulmaosan ylimmässä kerroksessa saunaosastoja. Liike-, toimisto- ja palvelutilaa tontille voi sijoittua enintään 15 % kerrosalasta mikä on 1.095 k-m 2. 5.1.2 Palvelut Koska suunnittelualue on rakentamaton, tulee liike- ja toimistotilan määrä hankkeen toteutuessa kasvamaan vaikkakin se vähenee huomattavasti verrattuna voimassaolevaan asemakaavaan. Liike- ja toimistotilat sijoittuvat katutasoon. Luonteeltaan ne tulevat luultavimmin olemaan alueelta nykyään puuttuvaa mm. opiskelija-asumista palvelevaa erikoistavaramyymälä-, hyvinvointipalvelu- sekä ravintolaja kahvilatoimintaa. Palvelujen toteutuminen tuo ne myös lähiympäristön käyttöön ja laajemminkin kaupungin pääkatujen liikennevirtojen ulottuville. 5.1.3 Pysäköinti Alueen sijainti on joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen käytettävyyden suhteen erittäin edullinen. Erityisasumisen autopaikkavaatimusta pohdittaessa on sijainnilla keskeinen merkitys. Opiskelijaasuntohankkeen luonteen mukaan autopaikat pyritään sijoittamaan maan tasoon, jolloin autopaikkavaatimusta ei tule ylimitoittaa. Asemakaavassa on otettu erityisesti huomioon polkupyöräpysäköinnin tarpeet määrittelemällä pysäköintinormi polkupyörille. Alueella käytetyt pysäköintinormit: - liike-, toimisto- ja palvelutila 1 ap / 60 k-m 2 - opiskelija-asuminen (erityisasuminen), alle 35 h-m 2 :n asunnot: 1 ap / 2 opiskelija-asuntoa - opiskelija-asuminen, vähintään 35 h-m 2 :n asunnot: 1 ap / opiskelija-asunto - opiskelija-asuminen, asuntokohtaisen normin lisäksi kuitenkin vähintään 1 ap / 120 k-m 2 - palveluasuminen 1 ap / 150 k-m 2 - tavanomainen asuminen 1 ap / 85 k-m 2, kuitenkin vähintään 1,1 ap / asunto Normeissa on pyritty määrittelemään mahdollisimman hyvin todellista tarvetta vastaava vaatimus opiskelija-asumisen osalta. Tavanomaisen asumisen normissa on sovellettu Länsirannan 2000-luvulla laadittujen asemakaavojen sekä viereisen ns. Porvoonportin alueen vireillä olevan asemakaavanmuutoksen yhteydessä tutkittua pysäköintivaatimusta. 5.1.4 Viherympäristö Asemakaava-alueella on monilajista puistomaista puustoa, joka on inventoitu ja osoitettu mahdollisuuksien mukaan säilytettäväksi istutettavaksi alueen osaksi. Pormestarinkadun länsipäässä on 15
muutama säilyttämisen arvoinen puu. Opiskelija-asuntohankkeen tontin itäinen osa muodostaa tärkeän puistomaisen vyöhykkeen. Se palvelee sekä opiskelija-asuntotalon piha-alueena että puskurivyöhykkeenä itäisen naapuritalon suuntaan. 5.1.5 Tonttijako Asemakaavanmuutokseen sisältyy tonttijaon muutos. Lähes koko kaava-alue muodostaa uuden tontin, jonka kartta on selostuksen liitteenä 7. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Kaupunkikuva ja -rakenne Alueen rakennussuunnittelussa ympäristön laadulle asetetaan sijainnin takia korkeat kaupunkikuvalliset vaatimukset. Rakennusten ja muun rakennetun ympäristön laatutaso, toimivuus ja viihtyisyys pyritään turvaamaan asemakaavaratkaisuilla, toteutusohjeilla sekä viranomaisyhteistyön avulla. Toteutusohjeet sitoutetaan noudatettaviksi kaavamääräyksellä. Keskeisimmät kaupunkikuvalliset tavoitteet liittyvät Tolkkistentien ja Aleksanterinkaaren risteysalueen ilmeen kehittämiseen. Risteysalueen muut neljännekset ovat käytännössä rakentuneet, jolloin suunnittelualueen toteutustavalla on suurehko merkitys tämän yhden keskusta-alueen sisääntulonäkymän kehittymiselle. Hankkeen rakennussuunnittelu on edennyt rinnan asemakaavatyön kanssa, joten ympäristön laatutavoitteet on voitu ottaa huomioon suunnittelussa puolin ja toisin. Viitesuunnitelmakuvista (selostuksen kohta 6.1.2) laatimisesta on vastannut Kaari Arkkitehdit / arkkit. Tytti Tolvanen Helsingistä. Porvoon kaupunkisuunnittelu on vastannut juridisista kaava-asiakirjoista ja osasta havainnekuvia. 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet: Asemakaava-alueella käytetyt aluevarausmerkinnät on esitetty asemakaavakartassa (liite 3). Erityisasumisen korttelialue (AKS) Miltei koko kaava-alue muodostuu erityisasumisen korttelialueesta, jolle tulee ensisijaisesti rakentaa opiskelija-asuntoja. Koska hankkeen tilaohjelmassa tavoitellaan erityisasumista tukevaa pienimuotoista liiketoimintaa, saa kaavan mukaan rakennusoikeudesta 15 % käyttää liike-, toimisto- ja palvelutilojen rakentamiseen ja ne tulee sijoittaa kaupunkikuvallisista ja toiminnallisista syistä pääasiassa rakennusten katutasoon kadun puolelle. 5.3.2 Katualueet: Asemakaava-alueella on hieman Pormestarinkadun kääntöpaikka-aluetta, joka on osoitettu katualueeksi. Kääntöpaikka on muotoiltu uudelleen verrattuna voimassaolevaan asemakaavaan. 5.4 Kaavan vaikutukset Kaavoituksen keskeisimmät vaikutukset arvioidaan nykytilanteeseen verrattuna. Vaikutuksista ei tehdä erillisiä selvityksiä vaan ne arvioidaan kaavamuutoksen laatimisen yhteydessä osana kaavaprosessia. 5.4.1 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen Kaavamuutos vaikuttaa myönteisesti yhdyskuntarakenteeseen täydentämällä ja tiivistämällä olemassa olevaa rakennetta, mikä on energiatehokasta. Voimassa olevan asemakaavan mukaisen rakenteen toteutuminen lähitulevaisuudessa vaikutti epätodennäköiseltä. Asemakaavanmuutoksen toteutuminen parantaa oleellisesti Porvoon kaupunkiseudun opiskelija-asuntotarjontaa. Tällä on huomattava merkitys alueen oppilaitosten vetovoimaisuuteen. Asemakaava-alueelle sijoittuva pienimuotoinen liiketilatarjonta tarjoaa mahdollisuuden parantaa Länsirannan ja Näsin alueen palveluvalikoimaa. 5.4.2 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Vaikutus rakennettuun ympäristöön ja kaupunkikuvaan on myönteinen, kun Tolkkistentien ja Aleksanterinkaaren risteysalueen viimeinenkin neljännes rakentuu. Asemakaava-alue täydentää 1960- luvun lähiöfilosofian mukaan rakennettua ns. Porvoonportin kerrostaloaluetta. Tällä tavoin asemakaavaalue liittää Porvoonportin alueen osaksi uudempaa Länsirannan keskustamaista kaupunkirakennetta. 16
Asemakaavan mahdollistama rakentaminen toisaalta muuttaa naapuritalo Pormestarinkatu 12:n läntisiä parvekenäkymiä oleellisesti. Uudisrakentaminen sijoittuu kuitenkin varsin etäälle, kohtisuoraan mitattuna noin 45 metrin päähän Pormestarinkatu 12:n parvekeseinästä. Lähimmillään uudisrakentaminen sijoittuu reilun kymmenen metrin päähän Pormestarinkatu 12:sta, mutta tällöinkään uudisrakentaminen ei tule suoraan naapuritalon ikkunoiden eteen. 5.4.3 Vaikutukset luonnonympäristöön Asemakaavalla ei ole haitallisia vaikutuksia luonnonympäristöön. Alueella oleva puistikko on käytöltään vähäinen ja sillä onkin lähinnä naapuritalo Pormestarinkatu 12:n parvekenäkymiin liittyviä maisemallisia arvoja. Puistikkoa on hoidettu kohtuullisesti, jolloin se on ollut olemukseltaan siisti ja valoisa. Puistikossa oleva vanha puistokäytävä on jäänyt katujen varsille rakennettujen kestopäällysteisten kevyen liikenteen väylien rakentamisen jälkeen hyvin vähälle käytölle. Voimassa olevan asemakaavan mukaan puistikon lounaisosa on toteutumatonta korttelialuetta. Kaavan mukainen rakentaminen sijoittuukin voimassa olevan asemakaavan mukaiselle korttelialueelle muun osan puistikosta jäädessä piha-alueeksi. Puistikon puusto on arvotettu (selostuksen kohta 3.1.2). Arvotuksen perusteella on päädytty suojelevaan merkintään, jolla lähinnä naapuritalo Pormestarinkatu 12:a olevaa puustoa säilytetään. Merkintä takaa myös kaavan mukaan toteutettavalle uudisrakentamiselle miellyttävän ja heti valmiin oleskelupihaalueen. Myös Pormestarinkadun päätenäkymäalueella on säilytettävä olemassa olevaa puustoa. 5.4.4 Vaikutukset alueen liikenneolosuhteisiin Asemakaavanmuutoksella ei ole kovin suurta vaikutusta lähiympäristön liikenneolosuhteisiin verrattuna nykytilanteeseen. Aleksanterinkaaren tai Tolkkistentien suuntiin ei saa tehdä tonttiliittymiä kaavaalueelta. Näiden pääkatujen varsille sijoittuvat uudet liiketilat kuitenkin kytkeytyvät saumattomasti kevyen liikenteen väyliin. Kaava-alueen tonttiliittymä tulee Pormestarinkadun päähän. Kuntatekniikan suunnittelun arvion mukaan suunnitellun opiskelija-asuntotalon aiheuttama lisäliikenne Pormestarinkadulle on vähäistä. Liikennetuotos lisäksi limittyy tavanomaisen asumisen tuottamaan liikenteeseen, joten opiskelijaasuntojen tuottama liikenne ei juuri kuormita risteysalueita ruuhka-aikaan. Koska opiskelijaasuntohankkeen tarve liittyy hyvin läheisesti Porvoo Campuksen sijaintiin noin 300 metrin etäisyydellä, on perusteltua olettaa että opiskelupaikan ja asunnon väliset matkat tehdään kevyen liikenteen välinein. Kaava-alueen pysäköinti ratkaistaan omalla tontilla. Pormestarinkadun kääntöpaikalla olevan pysäköintialueen poistuminen yleisestä käytöstä aiheuttaa tuota pysäköintialuetta nykyään käyttäville autoilijoille haasteen löytää uusi korvaava pysäköintimahdollisuus. Pormestarinkadun varrella tulee edelleenkin säilymään pysäköintitarjontaa. Kadun varren kiinteistöjen pysäköintitarpeen tulisi olla näiden kiinteistöjen asemakaavan mukaan täytetty kiinteistöjen omilla tonteilla. Alueella vireillä olevan asemakaavanmuutoksen yhteydessä tehdyn tarkastelun mukaan näin onkin. Käytännön pysäköintikäyttäytyminen toki voi poiketa asemakaavan ja rakennusluvan mukaisesta ratkaisusta. 5.5 Kaavan suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin Kaava on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukainen ja niiden toteuttamista on tuettu kaavaratkaisulla. Kaava hyödyntää olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta ja eheyttää kaupunkirakennetta kun yleiskaavan mukaiselle keskusta-alueelle sijoitetaan uutta erityisasumista. Pienen osan kaavan rakennusoikeudesta voi käyttää asumisen lisäksi myös keskustamaiseen liike- ja toimistotilarakentamiseen. Kaupunkikuva eheytyy, kun viereistä maisematilaan väljästi sijoitettua ns. Porvoonportin kerrostaloalueen reunaa täydennetään kaupunkimaisella rakennusmassalla. Kaava-alueen maaperä soveltuu hyvin suunniteltuun rakentamiseen. Uusi rakentaminen toimii noin neljänkymmenen vuoden ikäisen naapuritalon suuntaan myös liikenteen meluhaittoja ehkäisevänä rakenteena. Kaavan salliman rakentamisen osalta otetaan huomioon ympäristön häiriötekijät, mikä onnistuu uudisrakentamisessa huomattavasti vaivattomammin kuin olemassa olevaa rakennuskantaa parantamalla. Uudisrakentaminen parantaa kaukolämmön käyttöedellytyksiä. Alueella olevan pohjaveden suojelu otetaan asemakaavassa huomioon. 5.6 Ympäristön häiriötekijät Asemakaava-alue on kahdelta sivultaan vilkkaasti liikennöityjen pääkatujen reunustama. Ajonopeudet ovat tällä kohdin verrattain alhaiset, mutta erityisesti Tolkkistentien suunnalta aiheutuu selvää ohiajomelurasitusta. Kokonaisuudessaan liikenteen aiheuttamat häiriöt ovat keskustamaisia. Ympäristön häiriötekijöiden huomioon ottaminen suunnittelussa on pyritty varmistamaan asemakaavamääräyksillä. 17
Asemakaavan mukainen rakennuksen sijoittelu toisaalta muodostaa melulta suojattua pihatilaa. Lisäksi rakentaminen suojaa naapurirakennusta liikenteen haitoilta. Tontin länsi- ja eteläreunoilla on kaukolämmön runkolinja, johon uudisrakennus tulee sijoittumaan lähes kiinni. Runkolinjan mahdolliseen vähäiseen siirtoon on syytä varautua. 5.7 Kaavamerkinnät ja -määräykset Kaavamerkinnät on selitetty asemakaavakartassa (liite 3). 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusohjeet Asemakaava on laadittu kiinteässä yhteistyössä hankkeeseen valitun rakennussuunnittelijan kanssa. Näin ollen toteutuksen laatutaso on varmistettu valmistelemalla asemakaavanmuutosta ja rakennussuunnitelmia samanaikaisesti. Tähän asemakaavaselostukseen on liitetty muutamia havainnollistavia viitesuunnitelmana toimivia kuvia, jotka on sitoutettu noudatettavaksi asemakaavamääräyksellä (määräys: Asemakaava-alueella on noudatettava asemakaavaselostuksessa olevia toteutusohjeita). Lisäksi asemakaavassa on annettu määräyksiä julkisivumateriaaleista, värityksestä, kattomuodosta sekä julkisivujen enimmäiskorkeudesta. 6.1.1. Asemakaavan toteutusta ohjaavat määräykset Asemakaavan erityismääräyksissä on määrätty rakennustavasta (määräysotteet kursiivilla): Kattomuoto on loiva harja-, murrettu harja- tai pulpettikatto. Kattomateriaalina tulee käyttää tummanharmaata tai mustaa konesaumattua peltiä tai muuta ympäristönäkökohdin perusteltua materiaalia. Kattomuotomääräyksellä korkea rakennus pyritään sitomaan ympäristöönsä mahdollisimman hyvin. Katon kaltevuutta ei ole määritelty, mutta sen tulisi olla vähintään 1:8 ja enintään 1:3. Katemateriaalina tulee käyttää ensisijaisesti tummanharmaata tai mustaa, konesaumattua peltiä. Kuitenkin ympäristönäkökohtiin nojaten on mahdollista poiketa tästä määräyksestä, jos kohteessa halutaan käyttää runsaasti aurinkopaneeleja tai -keräimiä. Markkinoille on myös tullut vuoden 2010 aikana ilman typpipitoisuutta neutraloiva bitumikermikate, joka on väriltään vaaleanharmaa. Kaavamääräyksellä halutaan varmistaa myös mahdollisuus käyttää tämän tyyppistä ympäristön tilasta huolehtivaa materiaalia. Tällöin tulee kuitenkin kiinnittää erityistä huomiota materiaalivalinnan vaikutukseen rakennuksen sopeuttamiseen ympäristöönsä sekä julkisivujen tasapainoiseen kokonaisuuteen. Julkisivujen tulee olla pääasiassa strukturoidusti rapattuja tai puuta. Värityksen tulee olla pääasiassa vaalea. Kookas rakennus liittyy onnistuneimmin haastavaan ja melko rikkonaiseenkin ympäristöön, kun sen julkisivut on rapattu vaaleiksi. Rappauksen strukturoinnilla tarkoitetaan, että koneellisen tasalaatuista ruiskutettua pintaa ei kuitenkaan hyväksytä sellaisenaan, vaan rappauksen tulee olla harjattu, hierretty tai muuten elävästi strukturoitu. Rapatun pinnan ohella on erittäin toivottavaa käyttää mahdollisimman paljon puuta. Puun ohella on myös mahdollista käyttää julkisivujen jäsentelyyn esimerkiksi korkealaatuisia julkisivulevyjä. Katujulkisivun valaistukseen on syytä kiinnittää huomiota, sillä onnistuneimmillaan näkyvälle paikalle sijoittuvan kookkaan rakennuksen hahmo muodostaa pimeään aikaan huomioarvoltaan myönteisen kaupunkikuvallisen kohteen. Pitkä rakennus on suositeltavaa jakaa muutamaan osaan, jotka on suotavaa käsitellä erivärisinä. Näin ollen värisävyistä ei ole annettu erikseen määräystä, kunhan väritys on pääasiassa vaalea. Suositeltavaa on käyttää valkoiseen, keltaiseen ja ruskeaan taittuvaa väripalettia. Korosteosissa voidaan käyttää harkitusti voimakkaampiakin sävyjä, mutta ei voimakkaita tai kirkkaita sinisen sävyjä. Maantasokerroksen julkisivu ei saa antaa umpinaista vaikutelmaa. Erityisesti katujulkisivuilla on huolehdittava jalankulkuympäristön miellyttävyydestä, koska rakennuspaikka on kaupunkikuvallisesti erittäin näkyvä. Asemakaavan rakenteeseen sisältyy mahdollisuus sijoittaa liike- ja toimistotilaa maantasokerrokseen. Mikäli tavoite ei jostain syystä toteudu, on julkisivut aukotettava suurin ikkunapinnoin, joita ei saa teipata ulkopuolelta mikäli niiden takana olevat tilat on suojattava suoralta näkymältä tai auringonvalolta. Tarvittaessa julkisivuissa voidaan käyttää myös muita läpinäkyvyyden vaikutelman antavia tehokeinoja, kuten lasitiilen käyttöä. 18
Julkisivujen aukotuksessa tulee noudattaa viitesuunnitelmakuvissa esitettyjä periaatteita. Aukotuksen tulee olla rauhallinen ja selkeä, mutta ei kuitenkaan mielenkiinnoton. Julkisivujen on tyylillisesti pyrittävä nivomaan yhteen rakennuspaikan ympäristön modernismin eri aikakausien kerrostumat. Silti rakennuksen tulee muodostaa eheä ja edustava kokonaisuus, jolla on selkeä identiteetti. Rakennusmassan koko on niin vaikuttava, että erityisiä korosteteemoja on käytettävä erittäin harkitusti. Silti erityisesti pihajulkisivuilla asuinrakennukselle sopiva lämminsävyinen mutta hillitty leikkisyyskin on suotavaa. 6.1.2. Viitesuunnitelmakuvat Julkisivut. Kaari Arkkitehdit, Helsinki, 11.12.2012. 6.1.3 Aitaaminen, istutukset ja ulkoalueet Tontti on istutettava niiltä osin kuin sitä ei käytetä rakentamiseen tai kulkuteinä. Rakennusluvan hakemisen yhteydessä tulee esittää istutussuunnitelma. Tontin itäosalla oleva kumpare ja sillä oleva puusto on säilytettävä. Kumpareelle voidaan ja on suotavaakin suunnitella täydentäviä istutuksia. Niissä monipuolinen lajisto on tavoiteltavaa, koska alueella nykyään oleva puusto on neljäkymmentä vuotta sitten tehtyjen istutusten jäljiltä monilajista. Kumpareen tarkoituksena on toimia myös tontin viihtyisänä ja melulta osittain suojattuna ulkooleskelupaikkana. Pysäköintialueet on jäsenneltävä puu- ja pensasistutuksin enintään 20 autopaikan kokonaisuuksiksi. Määräyksellä tavoitellaan puistomaisen vaikutelman aikaansaamista, koska tontille sijoitettava autopaikkamäärä ei ole aivan vähäinen. Pysäköintialueet on rajattava Tolkkistentien suuntaan vähintään 1,2 metriä korkealla rakenteella. Pysäköintialuetta ei saa rajata Pormestarinkadun suuntaan. Rakenteesta on lisätietoa asemakaavaselostuksen toteutusohjeissa. Pysäköintialueen Tolkkistentien puoleinen reuna on rajattava peittävällä aidalla tai muurilla. Aidan tai muurin rakenteeseen otetaan vaikutteita oheisista kuvista. Aidan tai muurin peittävän osuuden tulee olla vähintään 1,2 metriä. Korkeus mitataan pysäköintialueen puoleisesta maanpinnasta. Rakenteen enimmäiskorkeutta ei ole suoraan määrätty, vaan korkeus voi vaihdella esimerkiksi aidan liittyessä autokatoksiin. Yhtenäisen peittävän osuuden korkeuden ei kuitenkaan tulisi ylittää 1,8 metriä. Rakenteen yläosaa voidaan keventää. Rakenteessa on hyvä tutkia hillittyä aukotusta. Aidan tai muurin ei tule olla täysin yhtenäinen vaan siinä voi olla enintään kolme metriä leveitä kulku- tai lumenaurausaukkoja. Pintamateriaali voi olla puuta, rappausta tai jopa vähäisessä määrin metallia. Tiilimuuria ei hyväksytä. Värityksen tulee olla pääasiassa vaalea ja sointua yhteen opiskelija-asuntotalon ja autokatosten kanssa. Tontin pohjoisrajaa Pormestarinkatua vasten ei tule aidata rakennetulla aidalla. Tällä rajalla on suotavaa jäsennellä tontin raja-alue puu- ja pensasistutuksin tai matalalla metallisella väriltään tummalla 19
kulkuesteaidanteella, jonka korkeus saa olla enintään 0,6 metriä. Tontin itäistä rajaa Pormestarinkatu 12:n piha-alueen suuntaa ei tule rajata, vaan tilanteen tulee säilyä olemassa olevan kaltaisena. Sama koskee tontin kaakkoiskulman aluetta Aleksanterinkaaren suuntaan. Mikäli kevyen liikenteen kulkuväyliä rajaavat rakenteet itä- ja kaakkoisrajalla ovat ehdottoman välttämättömiä, voidaan osilla näitä tontin rajoja käyttää matalaa metallista väriltään tummaa kulkuesteaidannetta, jonka korkeus saa olla enintään 0,6 metriä. Esimerkki pysäköintialueen aitaamisesta Tolkkistentien suuntaan. Kuvan aidan peittävä korkeus on 1,2 metriä ja yläosaa keventävä kaide on korkeudella 1,4 metriä. Aksonometria koillisesta. Kuvan oikeassa reunassa näkyy pysäköintialueen aitaaminen Tolkkistentien suuntaan. Auto- ja polkupyöräkatokset on syytä sopeuttaa tontin maastonmuotoihin. 20