Asemakaavaehdotuksen selostus Kunta Kaavan nimi Kirkkonummi MUNKINNIITTY Asemakaavojen muutos Munkinmäen itäosan asemakaavanmuutos koskee kortteleita 207 ja 215 sekä katualueita. Kirkkolaakson asemakaavanmuutos koskee katu- ja rautatiealueita. Laatija Elli Maalismaa, arkkitehti SAFA, Optiplan Oy Vireille tulo Kuulutus 12.10.2011 Käsittelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Yhdyskuntatekniikan lautakunta 22.9.2011 Asemakaavaehdotus Yhdyskuntatekniikan lautakunta 12.6.2014, kunnanhallitus xx.xx.2014 Hyväksymiskäsittely Yhdyskuntatekniikan lautakunta xx.x.2014, kunnanhallitus xx.x.2014, kunnanvaltuusto xx.x.2014 Hankenumero 10308 Piirustus Asemakaava, nro 3119 Havainnekuva, nro 3120
1. PERUSTIEDOT 1.1 Kaava-alueen sijainti Munkinniityn asemakaavaksi nimetty kaavahanke sijaitsee Kirkkonummen liikealueella matkakeskuksen lähituntumassa. Kaavamuutosalue sijaitsee Kirkkonummentien itäpuolella rantaradan ja Länsiväylän (kantatie 51) välisellä alueella. Kaavamuutosalueeseen kuuluu Kirkkonummentien eteläisin osa sekä osa rautatiealuetta. Alla olevasta kartasta ilmenee kaavamuutosalueen sijainti. Kuva 1. Kaavamuutosalueella sijaitsee Prisma-tavaratalo ja Teboilin huoltamo. Suunnittelualueen pohjoispuolella sijaitsee Kauppakeskus Kirsikka ja eteläpuolella Länsiväylä (kantatie 51) eritasoliittymineen. 1.2 Kaavamuutoksen nimi ja tarkoitus Kaavamuutoksen tarkoituksena on Prisman tavaratalon täydennysrakentaminen sekä taajamakuvan, katuverkon toimivuuden ja kevyen liikenteen yhteyksien parantaminen. 2
1.3 Selostuksen sisällysluettelo 1. PERUSTIEDOT... 2 1.1 Kaava-alueen sijainti... 2 1.2 Kaavamuutoksen nimi ja tarkoitus... 2 1.3 Selostuksen sisällysluettelo... 3 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 4 2. TIIIVISTELMÄ... 5 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 5 2.2 Asemakaavanmuutos... 6 2.3 Asemakaavan muutoksen toteuttaminen... 7 3. LÄHTÖKOHDAT... 8 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 8 3.2 Suunnittelutilanne... 13 4. ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET... 18 4.1 Asemakaavan suunnittelun käynnistäminen... 18 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö... 19 4.3 Asemakaavan tavoitteet... 19 4.4 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 20 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS... 25 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen... 26 5.3 Aluevaraukset... 27 5.4 Kaavamuutoksen vaikutukset... 29 5.5 Ympäristön häiriötekijät... 35 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset... 36 6. ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTUS... 36 6.1 Kaavan toteuttamista ohjaavat suunnitelmat... 36 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus... 36 3
1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Kaavaselostuksen liitteet 1. Asemakaavan seurantalomake 2. Asemakaavaehdotuksen kartta 3. Kaavamerkinnät ja määräykset 4. Asemakaavan havainnekuva (Arkkitehtitoimisto Innovarch Oy 2014) 5. Hypermarket, rakentamisen vaiheistus (Arkkitehtitoimisto Innovarch Oy 2014) 6. Hypermarket, piha-alueen asemapiirros (Arkkitehtitoimisto Innovarch Oy 2014) 7. Hypermarket, pysäköintikannet ja leikkaukset (Arkkitehtitoimisto Innovarch Oy 2014) 8. Hypermarket, julkisivu Länsiväylälle (kantatie 51, Innovarch Oy 2014 ) 9. Hypermarket, mallinnuskuvia (Arkkitehtitoimisto Innovarch Oy 2014) 10. Ote Liikennelaskennasta ja liikenteen toimivuustarkasteluista (Sito Oy 2012) 11. Luostarinmäen alueen katujen yleissuunnitelma (Kirkkonummen kunta ja Sito Oy 2014) 12. Kirkkonummentien risteys ja ylikulkusilta, alustava pääpiirustus (Sito Oy 2014) 13. Munkinniitty, Hulevesiselvitys ja hulevesien hallintasuunnitelma (Sito Oy 2014) Kaavatyön aikana tehdyt selvitykset Munkinniitty, Munkinmäen itäosan ja kirkkolaakson asemakaavojen muutos, Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2011 Munkinniitty, Liikennelaskenta ja katuverkon toimivuustarkastelu (Sito Oy 2012) Radan ylitys- ja alituspaikkojen vaihtoehtojen ympäristövaikutusten arviointi (Sito Oy ja Optiplan 2012) Munkinniitty, Hulevesiselvitys ja hulevesien hallintasuunnitelma (Sito Oy 2014) Luostarinmäen alueen katujen yleissuunnitelma (Kirkkonummen kunta ja Sito Oy 2014) Kirkkonummentien yleissuunnitelma (Sito Oy 2014) 4
2. TIIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Suunnittelualueen merkittävin maanomistaja, Osuuskauppa Varuboden-Osla Handelslag (30.6.2011 asti Osuuskunta Varuboden, jatkossa Varuboden-Osla) jätti kuntaan vuonna 2009 anomuksen asemakaavan muuttamisesta omien kiinteistöyhtiöittensä kautta (Kiinteistö Oy Kirkkonummen Prisma ja Kiinteistö Oy Kirkkonummen Leija). Perusteena oli alueen kaupallinen ja taajamakuvallinen kehittäminen. Kiinteistö Oy Kirkkonummen Leija teki esityksen tontille tulevan liiketalon ns. tornirakennusoikeuden maksimoinnista. Sopimus Munkinniityn asemakaavoituksen käynnistämisestä hyväksyttiin kunnanhallituksessa 27.6.2011 ( 231). MRL 63 :n mukainen Munkinniityn osallistumis- ja arviointisuunnitelma hyväksyttiin yhdyskuntatekniikan lautakunnassa 22.9.2011. Saavuttaessa kuntakeskuksen liikealueelle Helsingin ja Upinniemen suunnista, katse keskittyy ensimmäisenä Länsiväylän (kantatie 51) äärellä sijaitsevaan hypermarkettiin (Prisma-tavaratalo). Siksi keskeisenä kaavatyön sisältönä oli uudisrakentaminen taajamakuvaa ja kevyen liikenteen yhteyksiä parantamalla. Kaavamuutoksen lähtökohtina olivat myös Estlink-kaapelin ja Jolkbyn joen säilyminen paikallaan. Suunnittelun aikana tehtiin liikennelaskenta ja katuverkon toimivuustarkastelut, hulevesiselvitys ja hulevesien hallintasuunnitelma sekä radan ylitys- ja alitusvaihtoehtojen ympäristövaikutusten arviointi. Kevyen liikenteen vaihtoehdot ja niiden ympäristövaikutusten arviointi olivat yhdyskuntatekniikan lautakunnassa 23.5.2012 ( 40). Lautakunta päätti, että kaavamuutosta valmistellaan Kirkkolaakson alueen ja hypermarketin alueella rautatiealueen alittavan kevyen liikenneyhteyden sisältävän vaihtoehdon mukaisesti. Asemakaavaehdotuksen laadinnan aikana kuitenkin todettiin, että rautatien alittavan yhteys on sekä kustannuksiltaan että teknisesti erittäin haastava ja käytännössä lähes mahdoton toteuttaa mm. Estlink-kaapelin takia. Tämän johdosta kunta päätti laatia suunnitelman, jossa kevyen liikenteen järjestelyt rautatien molemmilla puolilla kytketään uudistettavaan rautatiesiltaan. Vuoden 2013 aikana Kirkkonummen kunta teetti Sito Oy:llä Luostarinmäen alueen katujen yleissuunnitelman, joka valmistui alkuvuonna 2014. Suunnitelmassa esitettiin mm. katujen mitoitus, joukkoliikenteen pysäkit, kevyen liikenteen yhteydet, katuliittymät ja ajoyhteydet Teboilin tontille. Kirkkonummentien silta suunniteltiin siten, että siihen liittyvät sekä kävelijöiden että myös pyöräilijöiden yhteystarpeita palvelevat hissit ja portaat mahdollistaen kulkuyhteydet liikenteellisesti haastavassa paikassa rautatien molemmilla puolilla. Edellä esitetyt järjestelyt korvaavat liian kalliiksi osoittautunutta rautatiealueen alikulkua, jonka toteuttamisesta luovuttiin kokonaan. Suunnitelmassa on mahdollista osoittaa pysäköintilaitos rautatien eteläpuolella siltakannen alle. Kyseinen laitos voidaan osoittaa vireillä olevan Munkinmäenpuiston asemakaavan käyttöön. Kaavaratkaisussa otettiin huomioon rantaradan lisäraidetarpeet vuonna 2009 tehdyn selvityksen (Liikenteellinen ja ratatekninen selvitys Espoo-Kirkkonummi lähijunaliikenteen kehittämisestä, Ratahallintokeskus ja Sito Oy 2009) mukaisesti. Kaupunkiradan toteuttaminen edellyttää kahta uutta lisäraidetta, minkä takia Munkinmäentie joudutaan siirtämään sijansa verran etelämmäksi. Katuverkon toimivuustar- 5
kastelussa ilmeni, että Munkinmäentien ja Paadistenkaaren risteykseen tarvitaan kiertoliittymä viimeistään vuonna 2018 (Munkinniitty, Liikennelaskenta ja katuverkon toimivuustarkastelu, Sito Oy 2012). Munkinmäentien siirtämisen ja kiertoliittymän tilavarauksen takia korttelien 207 ja 215 maankäyttöä jouduttiin arvioimaan uudelleen, mikä näkyy myös kaavaratkaisussa. Kirkkonummen kunta ja Liikennevirasto sopivat myös, että Kirkkolaakson puolella jalankululle ja polkupyöräilylle varattu katu/tie (pp) voidaan sijoittaa virkistysalueen ja radan väliin ottamalla hieman tilaa rautatiealueen puolelta. Rautatien pohjoispuoleisen alueen maankäyttö kevytliikenneyhteyksineen ratkaistaan Juhlakallion asemakaavassa. Radan kevyen liikenteen alikulkuvarauksesta luopumisen seurauksena kaavamuutosaluetta supistettiin Kirkkolaakson puolelta Liikenneviraston kanssa sovittuun rautatiealuerajaan. Tämä helpottaa tulevissa asemakaavoissa kevyen liikenteen yhteyksien kehittämistä Kirkkonummen keskustan, Heikkilän ja Tolsan suuntiin. Korttelin 215 Jolkbyn joen itäpuoliselle osalle osoitettiin Tolsaan johtava ohjeellinen jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa. Varuboden-Oslan konsultteina toimivat Arkkitehtitoimisto Innovarch Oy (maankäyttö ja rakennussuunnittelu), Sito Oy (liikenne, hulevedet) ja Optiplan Oy (kaavoitus). 2.2 Asemakaavanmuutos Munkinniityn asemakaavahake on valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden, maakuntakaavan ja yleiskaavan mukainen. Nykyinen vähittäiskaupan suuryksikkö (Prisma-tavaratalo) sijaitsee Kirkkonummen kuntakeskuksessa, Kirkkonummen matkakeskuksen välittömässä läheisyydessä ja Länsiväylän (kantatie 51) varrella. Kaavamuutos mahdollistaa uusien liiketilojen, polttoaineen jakeluaseman ja autopesulan rakentamisen olemassa olevan hypermarketin yhteyteen. Uudisrakentamisella syntyy Kirkkonummen sisääntulokohtaan paikka, joka luo mielikuvaa keskustaan saapumisesta. Kirkkonummentien äärellä sijaitseva huoltoasema (Teboil) säilyy paikallaan. Liikennejärjestelyillä alue liitetään entistä tiiviimmin Kirkkonummen keskustan kaupunkirakenteen ja liikekeskustan osaksi. Munkinniityn asemakaavan korttelialueiden yhteen laskettu kerrosala on liki 20 000 k-m 2, josta liikerakentamisen osuus on noin 19 000 k-m 2 ja huoltoaseman osuus lähes 1000 k-m 2. Voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna kokonaisrakennusoikeus ei muutu. Hypermarketkortteli 215 sekä voimassa olevan asemakaavan mukainen suojaviheralue (EV) ja rakentamaton Munkinmäentien itäosa merkittiin liikerakennusten korttelialueeksi (KM), jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Suurin sallittu kerrosluku on kolme. Liikerakennuksen laajennusosien rakennusalat on merkitty nykyisen pääoven itäpuolelle ja Länsiväylän (kantatie 51) puoleiselle korttelialueen osalle. Liiketiloja varten rakennetaan yhteensä noin tuhat pysäköintipaikkaa, jotka sijoittuvat Jolkbyn joen molemmin puolin maantasoon, suuryksikön katolle ja uudisosan päälle kahteen kerrokseen. Pysäköintialueita jäsennetään istuttamalla. Rakennusten ja piha-alueiden toteuttamisen laatua varmistetaan kaavamääräyksin ja rakentamistapaohjeella. Korttelin 215 Jolkbyn joen itäpuolelle radan viereen on osoitettu Tolsaan johtava ohjeellinen jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa. 6
Korttelin 207 käyttötarkoitus on muutettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueesta huoltoaseman korttelialueeksi (LH). Kohteen sopivuus toimistotyyppiselle rakentamiselle ei ollut toimiva. Siksi voimassa olevan asemakaavan mukaisesta toimistorakentamisesta on luovuttu. Toimistorakennuksen rakennusoikeus (2 400 k-m 2 ) on siirretty hypermarketin (Prisma tavaratalo) yhteyteen. Paadistenkaaren ja Munkinmäentien puoleiselta reunalta huoltoaseman tontti hieman pienenee, mutta vastaavasti laajenee Kirkkonummentien suuntaan. Ajoyhteydet tontille täyttävät käyttäjän vaatimukset. Rautatiealuetta (LR) laajennetaan nykyisen Munkinmäentien paikalle, mikä mahdollistaa kaupunkiradan rakentamisen. Kohdassa 2.1 kerrotun mukaisesti rautatiealueen pohjoisreunaa on hieman supistettu, jotta tulevissa asemakaavoissa radan pohjoispuolelle mahtuu Tolsaan johtava kevyen liikenteen yhteys. Kirkkonummentien rautatiesillan kohdalle rautatiealueelle on merkitty eritasoristeys (e). Rautatiesilta on mahdollista toteuttaa laaditun suunnitelman (Kirkkonummentien yleissuunnitelma, Sito Oy 2014) mukaan niin, että se jatkuu Teboilin tontin kohdalla Munkinmäentien eteläpuolelle. Tällöin sillan alle voidaan toteuttaa pysäköintilaitos kaavakartan maanalaisen pysäköintipaikan alueelle (ma-p). Sillan alle mahtuu noin sata pysäköintipaikkaa maantasoon. Jos sillan alle tulevat pysäköintipaikat sijoitetaan kaksitasoiseen pysäköintilaitokseen, määrä nousee 150-200 autopaikkaan. Sillan alle sijoittuvaan pysäköintilaitokseen saa sijoittaa lähialueen korttelien autopaikkoja. Kirkkonummentien eteläinen osa muuttuu Munkinniityn asemakaavassa liikennealueesta katualueeksi Kirkkolaakson asemakaavan periaatteen mukaisesti. Munkinmäentie on siirretty raidevarausten takia nykyiseltä paikaltaan uuteen paikkaan. Munkinmäentien ja Paadistenkaaren risteysalue mahdollistaa tarvittavan kiertoliittymän toteuttamisen. Munkinmäentien kääntöpaikka sijoittuu Jolkbyn joen itäreunalle. Suunnittelualueen toteuduttua Munkinniityn asemakaava-alueelle syntyy arviolta noin 30-50 uutta työpaikkaa eli lopputilanteessa yhteensä noin 160 työpaikkaa. Suunnittelualueen laajuus on noin 11,2 hehtaaria. 2.3 Asemakaavan muutoksen toteuttaminen Varuboden-Osla aloittaa polttoaineen jakeluaseman ja pesukadun rakentamisen Kiinteistö Oy Kirkkonummen Prisman tontilla, kun kaavamuutos on tullut lainvoimaiseksi. Asemakaavan mahdollistamat liiketilat rakennetaan vaiheittain polttoaineen jakeluaseman ja pesukadun jatkeeksi yhtenäistä rakentamistapaa noudattaen. Lukuun ottamatta jakeluasemaa ja pesukatua ennen muiden liiketilojen käyttöottoa tulee tehdä katuverkossa liikenneolosuhteiden parantamistoimenpiteitä. Se tarkoittaa mm. kiertoliittymän toteuttamista Munkinmäentien ja Paadistenkaaren risteykseen sekä Munkinmäentien jatkamista uudelle hypermarketin pysäköintialueelle rantaradan ja Länsiväylän (kantatien 51) välisellä alueella. Munkinniityn asemakaavan muiden hankkeiden toteuttaminen liittyy kaavamuutoksen rautatie- ja katualuevarauksiin. Osa liikennejärjestelyjen toteuttamisaikatauluista riippuu Liikenneviraston ja Kirkkonummen kunnan tulevista päätöksistä. 7
3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Kuva 2. Ilmakuva suunnittelualueesta. Suunnittelualue on Kirkkonummen liikealueen eteläosan kehittyvää kaupallista aluetta. Kirkkonummi rakentaa vetovoimaista ja viihtyisää keskustaa, joka tarjoaa monipuolisia palveluja, vireää toimintaa ja elämyksiä. Joukkoliikenneyhteydet ovat hyvät ja kehittyvät 3.1.2 Luonnonympäristö Maisemarakenne, maisemakuva Maisemarakenteessa erottuu Jolkbyn joen laakso, joka on osin peltoa, osin rakentuvaa keskustaa ja Kirkkolaakson puistoaluetta. Idässä jokilaaksoa rajaavat Heikkilän korkeat avokalliot. Lännessä puiston reunalle rakentuu kerrostaloalue, jolloin Kirkkonummentien hallitsevuus maisemassa pienenee. Kirkkolaaksonpuiston pitkät näkymät katkeavat rantarataan. Liikennemaisemassa nykyinen hypermarket (Prisma-tavaratalo) näkyy yhtenä Kirkkonummen maamerkkinä Länsiväylälle (kantatie 51). Hypermarket ja huoltoasema (Teboil) ovat rautatiesillan takia Kirkkonummentietä, kuntakeskuksen pääväylää matalammalla, joten autosta vilahtaa laaja näkymä kaavamuutosalueelle. Länsiväylältä 8
ja junasta katsottuna tavaratalo erottuu maisemassa, joten rakennuksella on iso vaikutus ympäristöönsä. Luonnonolot Munkinniityn asemakaava-alue sijaitsee Jolkbyn joen laaksossa, jota ympäröivät korkeat kalliomäet. Korkein kalliolaki, Dagerberget sijaitsee välittömästi suunnittelualueen pohjoispuolella. Suunnittelualueen maaperä on vanhaa merenpohjaa. Maaperä on kauttaaltaan savea, jonka vedenimeyttämiskyky on heikko. Kaavamuutosalueella joen paikkaa on siirretty aikaisemmin kahdesti. Alueelta ei ole löytynyt suojelullisesti merkittäviä kasveja. Kaavamuutosalueen itäosa on niittyä. Puustoa, koivuja, haapoja ja pajuja on vain vähän radan varressa. Viimeisimmän Jolkbyn joen siirron yhteydessä on ollut käytössä joitakin vanhoja pohjatutkimuksia ja niiden lisäksi tehtiin uusia täydentäviä tutkimuksia. Tutkimukset ovat sisältäneet paino-, heijari- ja siipikairauksia sekä näytteenottoja. Laaksossa savikerroksen paksuus vaihtelee 11-15 metriin. Savikerroksen yläosassa on noin 1,5 m paksuinen kuivakuorikerros. Saven vesipitoisuus vaihtelee välillä w = 80-120 %. Savikerroksen alapuolella on siltti- /hiekkakerros. Pohjamaa on routivaa. Kirkkonummen tulvaselvityksessä on tarkasteltu Jolkbyn joen tulvakorkeuksia kerran 20 vuodessa, kerran 100 vuodessa ja kerran 1 000 vuodessa toistuvissa tulvatilanteissa. Selvityksessä tulvavedenkorkeudet on määritelty virtausmallin avulla. Alimmat rakentamiskorkeudet jokiuomassa on laskettu ympäristöhallinnon suositusten mukaisesti. Alin rakentamiskorkeus on määritelty lisäämällä kerran 50 vuodessa toistuvaan tulvakorkeuteen harkinnanvarainen lisäkorkeus 0.3 1.0 m. Kerran 50 vuodessa toistuviin joen ylimpiin tulvakorkeuksiin (HW 1/50) on lisätty harkinnanvarainen lisäkorkeus (+ 1.0 m). Laskennoissa ei ole otettu huomioon jääpatojen vaikutusta vedenkorkeuksiin. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Yhdyskuntarakenne Kaava-alue on Kirkkonummen liikealueen eteläreunaa, jonne sijoittuu vähittäiskaupan suuryksiköitä ja jossa asioidaan pääosin autolla. Sen tuleva rakentaminen on luonteeltaan keskustan eteläosan täydennysrakentamista ja kevyen liikenteen yhteyksien parantamista. Taajamarakenne- ja kuva Liikenneväylät erottavat kaavamuutosalueen irralleen muusta taajamarakenteesta. Kaavamuutosalue on tärkeä Kirkkonummen sisääntulokohta ja muodostaa ensimmäisen mielikuvan Kirkkonummen keskustasta. Matkakeskus/pysäköintitalo, Kauppakeskus Kirsikka, sen viereen rakentuvat viisikerroksiset asuinkerrostalot ja Prisma-tavaratalo pysäköintikenttineen ovat Kirkkonummentien varren suurimittakaavaista aluetta. Kokonaisuus on kontrastinen herkän Kirkkolaakson jokimaiseman kanssa. Kerrostalojen vastaparina taas ovat Heikkilän korkeat kalliot. Hypermarket (Prisma-tavaratalo) on rakennettu automarketiksi, joka kääntää selkänsä Länsiväylälle (kantatie 51) ja Kirkkonummentielle päin. Sisääntulo avautuu pysäköintialueelle, joka on päänäkymä rantaradan suuntaan. 9
Kuva 3. Ajoyhteys Paadistenkaarelta Prisman katolle. Kuva 4. Näkymä Jolkbyn joen yli Prismalle. Väestön rakenne ja kehitys Kirkkonummi kasvaa voimakkaasti. Vuoden 2014 alussa oli noin 38 000 asukasta ja vuoden 2030 ennuste on 55 000-60 000 asukasta. Kunta varautuu myös edellä kuvattua suurempaan kasvuun. Kuntakeskuksen lähivaikutusalueelle on tulossa yhteensä yli 3 000 uutta asukasta. Kirkkonummen väestössä korostuu lapsiperheiden määrä. Väestön ikäjakaumassa alle 20-vuotiaiden ja 30-40-vuotiaiden osuudet ovat suuria. Myös eläkkeelle jäävien suurten ikäluokkien määrä on merkittävä, ja se kasvaa tulevina vuosikymmeninä. Kaavamuutosalueella ei ole asumista. Palvelut, työpaikat ja elinkeinotoiminta Kirkkonummen kuntakeskus tarjoaa monipuoliset julkiset palvelut. Visiona on uusiutuva, yli 50 000 asukasta palveleva kuntakeskus, joka on kaupallisesti monipuolinen sekä tyydyttää asukkaiden palvelujen ja kaupan perustarpeet. Pääosa Kirkkonummen työpaikoista on Länsiväylän (kantatie 51) vyöhykkeellä keskustan, Jorvaksen ja Masalan alueilla. Kaavamuutosalueella on toinen kunnan suurista vähittäiskaupan yksiköistä, Prisman hypermarket sekä myös Teboilin huoltoasema. Sen vastaparina radan pohjoispuolella on Kauppakeskus Kirsikka, jossa toimii liikealueen toinen hypermarket (Citymarket). Entrecon Oy:n 2001 laatiman kaupallisen selvityksen mukaan Prismatavaratalo on osaltaan estänyt kunnan ostovoiman siirtymistä pääkaupunkiseudun suurmyymälöihin ja kauppakeskuksiin. Prismassa ja siihen liittyvissä liikkeissä on yhteensä noin 100 työntekijää. Teboilin huoltoasema työllistää kymmenkunta henkilöä. Virkistys Suunnittelualueen lähialueella merkittävimmät virkistysalueet ovat Kirkkolaaksonpuisto ja Kirkkonummen urheilupuisto. Myös vireillä oleva kuntakeskuksen uudistaminen on tärkeä ihmisten viihtymisen ja virkistymisen kannalta. Liikenne Ajoneuvoliikenne Kaavamuutosalueelle saavutaan pääosin autolla. Hypermarkettiin (Prisma-tavaratalo) liikennöidään Kirkkonummentieltä Munkinmäentien sekä Paadistenkaaren ja Luostarinrinteen kautta. Liikenteen sujuvuusongelmia on nykyisin ajoittain Helsingin suunnasta tulevan Länsiväylän (kantatie 51) rampin ja Kirkkonummentien tasoliitty- 10
mässä. Uudenmaan ELY-keskus laatii parhaillaan tiesuunnitelmaa Kirkkonummen eritasoliittymän parantamisesta. Suunnitelmassa eritasoliittymää parannettaisiin varustamalla se liikennevaloin. Kirkkonummentien suuntaisliittymien takia ajoneuvoliikennöinti Munkinmäentien sekä Paadistenkaaren ja Luostarinrinteen kautta hypermarketin korttelille ja takaisin on jonkin verran monimutkaista. Muutoksia Kirkkonummentien suuntaisliittymiin ei ole odotettavissa, koska Kirkkonummentie tulee jatkossa muuttumaan 2+2 -kaistaiseksi kaduksi. Kaavamuutosalueelta radan yli perinteiseen liikekeskustaan ja kauppakeskus Kirsikkaan pääsee tällä hetkellä vain Kirkkonummentien kautta. Kuntakeskuksen 1. vaiheen osayleiskaavassa on osoitettu rautatien alittava katuyhteys nykyisen rautatiesillan länsipuolelle sekä sille johtava ns. liikealueen kehäyhteys, joka toteutettaneen ennen rautatiesillan uusimista. Radan ylittävä silta uusitaan viimeistään, kun rantaradan lisäraiteet toteutetaan. Kirkkonummentien kapasiteetti on lähestulkoon täysimääräisesti käytössä jo nykyisin. Kirkkonummentien välityskykyä tulee lähivuosina nostaa Länsiväylän (kantatien 51) ja Haagantien välisellä osuudella. Mikäli liikennemäärien kasvu jatkuu ennusteiden mukaisesti, koko yhteysväli tulee parantaa 2+2 -kaistaiseksi viimeistään 2025 mennessä. Tässä yhteydessä Kirkkonummentien molemmin puolin rakennetaan jalankulku- ja pyörätiet. (Kirkkonummentien yleissuunnitelma 2014, Sito Oy). Vuoden 2002 liikenneverkkosuunnitelman ja vuoden 2006 tarkentavien liikennelaskentojen perusteella Munkinmäentien liikennemäärä oli noin 2 400 ajon./vrk. Vuoden 2012 Munkinmäentien keskivuorokausiliikenne on 6 500 ajon./vrk. Vuoden 2030 keskivuorokausiliikenteen ennuste on 11 500 ajon./vrk (Kirkkonummentien yleissuunnitelma 2014, Sito Oy). Munkinmäentie toimii nykyisin radan eteläpuolisen kaupallisen ja teollisen alueen kokoojakatuna. Kadun itäosa yhdessä Paadistenkaaren kanssa toimii osana Kirkkonummentien liittymäaluetta, josta on ajoyhteys nykyiseen hypermarkettiin (Prisma-tavaratalo). Munkinmäentien liikennemäärä kasvaa rantaradan eteläpuolisen alueen uuden maankäytön myötä sekä myös rautatien alittavan uuden katuyhteyden takia. Munkinmäentien välityskyky tulee riittämään 1+1 -kaistaisena katuna, vaikka nykyliikenne kaksin- tai kolminkertaistuisi vuoteen 2030 mennessä. Lisäkapasiteettia saadaan itäosassa uudesta Munkinmäentien ja Paadistenkaaren kiertoliittymästä. Myös Munkinmäen ja Luostarinrinteen risteykseen on rakennettava kiertoliittymä. Hypermarketin (Prisma-tavaratalo) laajennus tulee kasvattamaan Munkinmäentien itäosan liikennettä noin 290 ajoneuvolla iltahuipputunnin aikana yhteensä molempiin ajosuuntiin. Joukkoliikenne Matkakeskus, jossa sijaitsevat juna- ja linja-autoasema sekä taksitolppa, on kävelymatkan päässä. Kirkkonummen keskustasta lähtee päivittäin noin 90 lähijunavuoroa ja noin 95 linja-autovuoroa. Matkakeskuksessa pysähtyy myös suuri osa Turun kaukojunaliikenteestä. Kaavamuutosalueen lähin bussipysäkki on Munkinmäentiellä. Espoo-Kirkkonummi lähijunaliikenteen kehittämisestä tehdyn liikenteellisen ja ratateknisen selvityksen mukaan (Liikenteellinen ja ratatekninen selvitys Espoo-Kirkko- 11
nummi lähijunaliikenteen kehittämisestä, Ratahallintokeskus ja Sito Oy 2009) lähijunaliikenteen kehittäminen edellyttää kahta uutta lisäraidetta nykyisen radan eteläpuolelle. Kevyen liikenteen yhteydet Kirkkonummen kevyen liikenteen verkoston ja luontopoluston kehittämissuunnitelman mukaan Kirkkonummen kevyen liikenteen verkosto rakentuu pääosin ajoneuvoliikenteen väylien varaan toteutettaviin reitteihin. Kuntakeskusta ympäröiville asuinalueille ulottuu säteittäisiä kevyen liikenteen yhteyksiä, mutta ne eivät ole riittäviä eivätkä yhdisty asuinalueiden väliseksi verkostoksi. Kaavamuutosalueella asiointi kävellen tai pyörällä on hankalaa, koska liittyminen kevyen liikenteen verkostoon on monimutkaista ja puutteellista. Tällä hetkellä hypermarketista (Prisma-tavaratalo) ei ole sujuvia kevyen liikenteen yhteyksiä rantaradan pohjoispuolen voimakkaasti kehittyvälle alueelle, minkä takia rataa ylitetään vaarallisesti. Kevyen liikenteen yhteys on vain Kirkkonummentien länsipuolella, mikä taas aiheuttaa vaarallisia ajoradan ylityksiä hypermarketin kohdalla. Matkakeskuksesta saapujille on vain Munkinmäentien kävely-yhteys asematunnelia pitkin. Pyöräilyreitti kulkee Kirkkonummentien alitse Munkinmäentielle ja sieltä edelleen hypermarketille. Maankäyttö Rantaradan lisäraidevarauksista tehdyn selvityksen (Liikenteellinen ja ratatekninen selvitys Espoo-Kirkkonummi lähijunaliikenteen kehittämisestä, Ratahallintokeskus ja Sito Oy 2009) mukaan rautatiealueelle on mitoitettava kaksi lisäraidetta kaupunkiradalle. Voimassa olevan asemakaavan mukaista radan alitusta Kirkkolaaksosta hypermarketille (Prisma-tavaratalo) ei ole toteutettu. Radan eteläpuolella Munkinmäentie päättyy hypermarketille. Vuonna 2002 oletettiin, että rantaradan eteläpuolelle toteutetaan rinnakkaistie Tolsan suuntaan. Yhteydestä on luovuttu kantatien 51 moottoritiesuunnittelun yhteydessä. Munkinmäentie liittyy sekä Paadistenkaaren että Luostarinrinteen kautta Kirkkonummentiehen. Arkkitehtitoimisto Innovarch Oy:n suunnittelema Varuboden Prisma-hypermarket on rakennettu vuonna 1999. Rakennus on kaksikerroksinen ja sen laajuus on yhteensä 13 800 k-m 2. Alueella on yhteensä 627 pysäköintipaikkaa, joista noin puolet eli 325 autopaikkaa on hypermarketin (Prisma-tavaratalo) katolla. Katolle johtaa kaksi ajoramppia. Huolto tapahtuu Länsiväylän (kantatie 51) puoleisella tontin osalla. Pysäköintialueen reunalla on Jolkbyn joki, jonka itäpuoli on niittyä. Teboilin huoltoasema on rakennettu hypermarketin (Prisma-tavaratalo) laajennuksen kanssa samoihin aikoihin 2000-luvun alussa. Voimassa olevan asemakaavan mukaan tontille Kirkkonummentien viereen voidaan rakentaa nelikerroksinen toimistotalo. Sen toteuttaminen ennen Kirkkonummentien sillan uusimista on kuitenkin vaikeaa. Tekninen huolto Alue sijaitsee yhdyskuntateknisten verkostojen piirissä. Alueen läpi kulkee Kantvikin alueen vesijohto, viemäri ja Estlink-voimansiirtokaapeli, jonka mahdollinen siirtäminen on kustannuksiltaan merkittävä. 12
Suunnittelualueen länsiosassa on rakennettua hulevesiviemäriä noin 500 metriä. Hulevesiputket purkavat Jolkbyn jokeen. Olevat hulevesiputket (315 M) on rakennettu vuonna 2003. Korttelin 215 pysäköintialueelle ei ole rakennettua kuivatusta, vaan hulevedet valuvat pintavaluntana puroon. Ympäristöhäiriöt Kaavamuutosalue on Länsiväylän (kantatie 51), Kirkkonummentien ja Munkinmäentien sekä raideliikenteen melualuetta. Heikkilän osayleiskaavan meluselvityksessä kaavamuutosalue sijaitsee pääosin 60 db:n melualueella vuonna 2030. Kaavamuutosalueella rautatiemelua lähimpänä rataa on 60 db ja kantatien 51 reunalla 45 db. Korttelin 215 pysäköintialueella rataliikenne aiheuttaa 50-55 db:n melun. Raideliikenteen tärinäselvityksen mittausselvitysten mukaan (Raideliikenteen tärinäselvitys, Kirkkonummen keskusta, Kirkkolaakson asemakaava-alue sekä Heikkilän ja Tolsan alue, Kirkkonummen kunta, Kirkkonummen seurakuntayhtymä, Sito Oy 2007) Kirkkolaakson asemakaava-alueella suositusten mukainen värinäluokka C ei ylity mitatuissa pisteissä. Uusille rakennuksille suositellaan vähintään 30 m etäisyyttä radasta. Liikehuoneistolle ei sovelleta värähtelylle annettuja arvoja, joten rakentaminen 30 metrin etäisyydelle radasta on hyväksyttävää. Sosiaalinen ympäristö Kirkkonummen kuntakeskus on monipuolista palvelujen, kaupan ja asumisen aluetta, jota kehitetään edelleen viihtyisäksi ja korkeatasoiseksi liikekeskustaksi. Myös julkisen ulkotilan laatuun ja yhteisiin paikkoihin panostetaan. Suunnittelualue kaupallisine palveluineen on tärkeä sosiaalisesti monipuolisen toimintaympäristön kehittämisessä. Katso tiedot myös kohdasta 3.1.3 Väestön rakenne ja kehitys Kirkkonummella. 3.1.4 Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne Alueen suurimmat maanomistajat ovat Kiinteistö Oy Kirkkonummen Prisma (Varuboden-Osla), Kiinteistöyhtiö Kirkkonummen Tornikiinteistö Oy (Kiinteistö Oy Kirkkonummen Leija ja Kiinteistö Oy Kirkkonummen Tähti), Suomen valtio, Liikenneviraston rautatieosasto ja Kirkkonummen kunta. Lisäksi Kirkkonummentien eteläisintä osaa hallinnoi Uudenmaan ELY-keskus (elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus). Muu osa suunnittelualueella olevasta Kirkkonummentiestä on kunnan omistuksessa, kuten myös osa asemakaavoitetuista katualueista. 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvoston vuonna 2000 päättämien valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden erityistavoitteena on mm., että asuin-, työpaikka- tai palvelutoimintojen alueita ei sijoiteta irralleen olevasta yhdyskuntarakenteesta. Jalankulun ja pyöräilyn verkostoja varten on varattava riittävät alueet ja edistettävä niiden jatkuvuutta. Tarkistettujen alueidenkäyttötavoitteiden (tullut voimaan vuonna 2009) mukaan toimivan aluerakenteen runkona kehitetään Helsingin seutua, maakuntakeskuksia ja maaseudun keskusten muodostamaa verkostoa. Eteläisessä Suomessa aluerakenne perustuu 13
erityisesti Helsingin ja alueen muiden kaupunkikeskusten välisiin raideliikenneyhteyksiin. Hanke on näiden tavoitteiden mukainen. Maakuntakaava Alueella on voimassa Uudenmaan maakuntakaava (ympäristöministeriö vahvistanut v. 2006), jossa kaavamuutosalue on varattu keskusta- ja taajamatoiminnoille. Maakuntakaavaan on osoitettu kulttuurihistoriallisesti merkittävä Vanha Rantatie, joka on osa historiallista Kuninkaantietä. Lisäksi huomioon otettavia asioita ovat maakunnallinen viheryhteystarve ja maanalainen voimajohto. Valtakunnallisesti merkittävistä liikenneyhteyksistä Länsiväylä (kantatie 51) sijoittuu kaavamuutosalueen eteläpuolelle sekä Helsingin ja Turun välinen rantarata kaavamuutosalueelle. Hanke on maakuntakaavan mukainen. Maakuntavaltuusto hyväksyi Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan keväällä 2013. Parhaillaan se on ympäristöministeriössä vahvistettavana. Vaihemaakuntakaavan merkinnät eivät koske suunnittelualuetta. Kuva 5. Ote Uudenmaan maakuntakaavojen yhdistelmästä, joka koskee Kirkkonummen keskivyöhykettä. Kartan punainen neliö symboloi keskustatoimistojen kohdemerkintää. Neliöt sijaitsevat kuntakeskuksessa ja Masalassa. Kirkkonummen yleiskaava 2020 Kirkkonummen yleiskaava tuli lainvoimaiseksi vuonna 2000. Yleiskaavassa kaavamuutosalueen maankäyttö on osoitettu keskustatoimintojen alueena (C), suojaviheraluetta (EV), rautatiealuetta (LR) sekä tiealuetta. Yleiskaavaan on merkitty Länsiväylän moottoritie (kantatie 51) ja rantarata. Munkinniityn asemakaava on yleiskaavan mukainen. Alueen suunnittelussa noudatetaan Kuntakeskuksen 1. vaiheen osayleiskaavaa. 14
Kuntakeskuksen 1. vaiheen osayleiskaava Maankäytön suunnittelun lähtökohtana on Kuntakeskuksen 1. vaiheen osayleiskaava (lainvoimainen v. 2010). Kuntakeskuksen osayleiskaavassa kaavamuutosalue on keskustatoimintojen aluetta (C), rautatiealuetta (LR) ja suojaviheraluetta (EV). Pääulkoilureitti ja sähkönsiirtoyhteys (Estlink) johtavat Kirkkolaaksosta Peuramaan suuntaan. Rautatien alitse on osoitettu alikulkuyhteys hypermarketin (Prisma-tavaratalo) alueelta sen pohjoispuoleisille Kirkkolaakson ja Heikkilän alueille. Rautatiealueen lisäksi osayleiskaavaan on merkitty keskeiset taajaman pääliikenneväylät. Heikkilän osayleiskaava sijaitsee välittömästi suunnittelualueen pohjoispuolella ja siihen kuuluu mm. rautatiealuetta. Kuva 6. Ote Kuntakeskuksen 1. vaiheen osayleiskaavasta, josta ilmenee mm. rautatien alittava läntinen ajoyhteys. Toteuduttuaan alikulkuyhteys helpottaa Kirkkonummentien ruuhkaisuutta, mutta 2020-luvulla on nykyinen rautatiesilta korvattava nelikaistaisella sillalla. Asemakaavat Munkinniityn asemakaava sisältää rautatiealueen kaavamuutosalueen pohjoispuolella olevasta Kirkkolaakson asemakaavasta (lainvoimainen v. 2007). Rautatien eteläpuolella muutosalueeseen kuuluu Munkinmäen itäosan asemakaava (lainvoimainen v. 2003). Suunnittelualueen länsipuolella on voimassa Kirkkonummen asemanseudun 3. vaiheen asemakaava (lainvoimainen v. 2010), joka mahdollistaa mm. uuden kaupan suuryksikön sijoittamisen Lukkarinrinteen äärelle. Munkinmäen itäosan asemakaavassa nykyinen huoltoasemakortteli (Teboil) on merkitty liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K), jonne saa rakentaa kaksikerroksisen ja 900 k-m 2 :n suuruisen huoltoaseman sekä enintään nelikerroksisen ja 2 400 k-m 2 :n suuruisen toimistorakennuksen Kirkkonummentien varteen. Tontti- 15
liittymät tulevat Munkinmäentieltä ja Paadistenkaarelta. Kirkkonummentien viereen on merkitty korttelialueelta jalankululle varattu alueen osa. Kuva 7. Kirkkolaakson asemakaava, jossa on osoitettu mm. varaus rautatien alittavalle kevyen liikenteen yhteydelle. Hypermarketin tontti (Prisma-tavaratalo) on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM). Suurin sallittu kerrosluku on kolme ja se sijoittuu Kirkkonummentien varteen, mutta tätä osaa ei ole toteutettu. Liikerakennus on pääosin kaksikerroksinen. Tontin rakennusoikeudeksi on merkitty 16 500 k-m 2. Paadistenkaarelta on suuntaisliittymä rakennusalalle. Muutoin alueelle saavutaan Munkinmäentieltä. Alueelle on merkitty Kantvikin alueen vesijohto. Myös Jolkbyn joen paikka istutusalueineen sijoittuu KM-alueen itäreunaan, josta alkaa suojaviheralue (EV). Suojaviheralueelle on merkitty ohjeellinen ulkoilureitti. 16
Rautatiealueelle (LR) ja Munkinmäentien katualueelle on merkitty Kirkkolaakson asemakaavassa osoitettu alikulkuyhteys, joka johtaa Munkinmäen itäosan asemakaavan EV -alueelle. Kirkkonummentie on Munkinmäen itäosan asemakaavassa liikennealuetta (LYS), mutta Kirkkolaakson asemakaavassa se on katualuetta. Kirkkolaakson asemakaavassa on mm. rautatiealueen alikululle johtava polkupyöräilylle ja jalankululle varattu alueen osa (pp). Kuva 8. Munkinmäen itäosan asemakaava (muutos ja laajennus). Rakennusjärjestys Kirkkonummen rakennusjärjestys on hyväksytty kunnanvaltuustossa 29.6.2006 ja tullut voimaan kuulutuksen jälkeen 17.9.2008. Pohjakartta Munkinniityn asemakaavan pohjakartta täyttää maamittausasetuksen 1284/99 vaatimukset. Rakennuskiellot Alueelle ei ole määrätty rakennuskieltoa. Muut suunnitelmat Suunnittelualuetta koskevat mm. seuraavat suunnitelmat ja selvitykset: Prisma, Kirkkonummi, Laajennushankkeen kaupalliset vaikutukset (Entrecon Oy 2001) Munkinmäen itäosan asemakaavan muutos ja laajennus, ympäristövaikutusselvitys (LT-konsultit Oy 2002) Heikkilän osayleiskaava. Meluselvitys, ennuste 2030 (LT konsultit Oy 2002) 17
Kirkkonummen kuntakeskuksen laatu- ja ympäristösuunnitelma, yleissuunnitelma (WSP 2006) Kirkkonummen kuntakeskuksen laatu- ja ympäristösuunnitelma, laatukäsikirja (WSP 2006) Raideliikenteen tärinäselvitys, Kirkkonummen keskusta, Kirkkolaakson asemakaava-alue sekä Heikkilän ja Tolsan alue (Kirkkonummen kunta, Kirkkonummen seurakuntayhtymä, Sito Oy 2007) Liikenteellinen ja ratatekninen selvitys Espoo-kirkkonummi lähijunaliikenteen kehittämisestä (Ratahallintokeskus ja Sito Oy 2009) Asemanseudun katujen ja pysäköintialueiden yleissuunnitelma, Kirkkonummi (Sito Oy 2009) Kirkkonummen tulvaselvitys, Jolkbyn joki (Pöyry Environment Oy 2009) Kirkkonummen kevytliikenneverkoston ja luontopoluston kehittämissuunnitelma (Linea Konsultit Oy, kv 2010) Toimistotalo Leijan viitesuunnitelma (Optiplan Oy 2010) Kantatie 51 Kirkkonummi - Kivenlahti STY (Destia 2010) Rantaradan meluselvitys Kirkkonummen kuntakeskuksessa, Nykytilanne (Sito Oy 2013) Kt 51 Kirkkonummentien eritasoliittymän liikenteellinen selvitys (Sito Oy 2013) Luostarinmäen alueen katujen yleissuunnitelma (Kirkkonummen kunta ja Sito Oy 2014) Kirkkonummentien länsipuolella on käynnistynyt kaavoitusohjelman mukaisesti vuonna 2013 vanhan asemakaavan uusiminen. Hanke on nimetty Munkinmäenpuiston asemakaavaksi, jonka tavoitteet on tarkistettu vuonna 2014 päivitetyssä hankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Asemakaavanmuutokseen liittyy mm. vanhan kartanorakennuksen alueen maankäytön uudistaminen sekä liikennejärjestelyjä. 4. ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun käynnistäminen Suunnittelualueen merkittävin maanomistaja, Varuboden-Osla (30.6.2011 asti Osuuskunta Varuboden) toimitti kuntaan vuonna 2009 anomuksen asemakaavan muuttamisesta omien kiinteistöyhtiöittensä osalta (Kiinteistö Oy Kirkkonummen Prisma ja Kiinteistö Oy Kirkkonummen Leija). Perusteena oli alueen kaupallinen ja taajamakuvallinen kehittäminen. Anomuksessa haetaan asemakaavanmuutosta, joka mahdollistaisi polttonesteiden myynnin (jakelukatos) sekä korttelin itäpuolisen EV-alueen muuttamisen liikerakentamisen korttelialueeksi (liike-, toimisto- ja myymälätiloja, huoltamo- ja ravintolamahdollisuus). Kiinteistö Oy Kirkkonummen Leija oli tehnyt esityksen tontille tulevan liiketalon ns. tornirakennusoikeuden maksimoinnista. Vähittäiskaupan suuryksikkö (Prisma-tavaratalo) on tällä hetkellä osin irrallaan kuntakeskuksen kevyen liikenteen verkostosta eikä liity rautatien estevaikutuksen takia toiminnallisesti eikä kaupunkikuvallisesti keskustaan. Onnistuneella lisärakentamisella ja liikenneverkoston selkeyttämisellä on mahdollista parantaa yhdyskuntarakennetta, liikenne- ja kulkuyhteyksiä sekä kaupunkikuvaa. 18
Sopimus Munkinniityn asemakaavoituksen käynnistämisestä hyväksyttiin kunnanhallituksessa 27.6.2011 ( 231). 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö 4.2.1 Osalliset Asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa on ilmoitettu osalliset, joita ovat mm. suunnittelualueen maanomistajat, kiinteistöjen omistajat ja käyttäjät sekä lähialueen asukkaat. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on toimitettu osallisille. Vireille tulo Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu kuulutuksella 12.10.2011 kunnan ilmoituslehdissä ja kunnan internet-kotisivuilla sekä lähettämällä osallistumis- ja arviointisuunnitelma osallisille. 4.2.2 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaavamuutosta on valmisteltu yhteistyössä Osuuskauppa Varuboden-Oslan ja konsulttien sekä Liikenneviraston, Uudenmaan Ely-keskuksen ja Kirkkonummen kunnan asiantuntijoiden kanssa. MRL 63 :n mukaisen Munkinniityn asemakaavahankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma hyväksyttiin yhdyskuntatekniikan lautakunnassa 22.9.2011. MRL 62 :n mukaisesti osallisilla on mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavaratkaisun vaikutuksia ja lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta. Yhdyskuntatekniikan lautakunta käsitteli Munkinniityn asemakaavaehdotusta 12.6.2014. Kunnanhallitus (XX.XX.2014, XXX) asetti kaavaehdotuksen julkisesti nähtäville ja se oli julkisesti nähtävillä XX.XX. - XX.XX.2014. Nähtävillä olon aikana järjestettiin asukastilaisuus XX.XX.2014. 4.2.3 Viranomaisyhteistyö Viranomaisia ja julkisia yhteisöjä on tiedotettu kaavoituksen käynnistämisestä lähettämällä osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Viranomaistahoja on tiedotettu erikseen suunnittelun etenemisestä. Kaavoituksen edetessä pyydetään lausunnot kaavaehdotuksesta. 4.3 Asemakaavan tavoitteet Suunnittelualueen kaavamuutoksella on laaja vaikutus koko kuntakeskukseen: hypermarket (Prisma-tavaratalo) ja uusi liikerakentaminen houkuttelevat suuria asiakasvirtoja alueelle, jolloin hankkeen liikenteelliset vaikutukset ovat merkittäviä. Samaan aikaan Kirkkonummen kuntakeskuksen liikealueen rakentaminen etenee ja kaava-aluetta ympäröivien alueiden asukasmäärän ennustetaan kasvavan verraten nopeasti. Tämän takia etenkin kevyen liikenteen yhteyksiä kaavamuutosalueelle on parannettava. 19
4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kaavamuutoksen tavoitteena on vahvistaa Kirkkonummen keskustaa monipuolisena kaupan alueena. Valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden mukaisesti on erityisen tärkeää parantaa kävely- ja pyöräily-yhteyksiä alueelle sekä edistää niiden jatkuvuutta. Kaavamuutoksella tulee mahdollistaa kahden lisäraiteen sekä kevyen liikenteen yhteyden rakentaminen radan ylitse tai alitse. Kaupunkikuvallisena päätavoitteena on suunnittelualueen taajamakuvan parantaminen, koska Helsingin ja Upinniementien suunnalta saavuttaessa alue on ensimmäinen maamerkki ja mielikuva Kirkkonummen keskustasta. Myös näkymät junasta ovat tärkeitä. Kirkkonummen kunnan tavoitteita ovat mm. seuraavat asiat: Länsiväylän (kantatie 51) varren näkymää parannetaan yhtenäisellä rakentamisella, minkä takia mm. polttoaineen jakeluasema ja autopesula integroidaan muihin rakennuksiin. Hyvän taajamakuvan syntyminen ja rakentamisen korkea laatutaso varmistetaan laatimalla rakentamistapa- ja lähiympäristöohje, joka liitetään mm. laadittavaan maankäyttösopimukseen. Liikennejärjestelyillä selkeytetään saapumista kaavamuutosalueelle ja parannetaan liikkumisturvallisuutta hypermarketin alueella. Luodaan turvalliset kevyen liikenteen yhteydet Kirkkolaaksosta radan eteläpuoliselle kaupan alueelle. Jolkbyn joki säilytetään paikallaan. Lähtökohtaisesti myös Estlink-kaapelin tulee säilyä koskemattomana. Lisäksi kunnan tavoitteena on liikealueen suunnasta, Kirkkolaaksosta ja Heikkilästä, tulevien kevyen liikenteen yhteyksien jatkuvuus rautatien alituksen/ylityksen kautta suunnittelualueen läpi Länsiväylän (kantatie 51) yli rakennettavaa siltaa pitkin Peuramaan urheilualueelle. Tästä tavoitteesta luovuttiin mm. Länsiväylän eteläpuolen hankalien maasto-olosuhteiden takia.. Varuboden-Oslan tavoitteena on kehittää nykyisen Prisma-tavaratalon palveluja: kaavamuutoksella mahdollistetaan polttoaineiden jakeluaseman ja autopesulan sekä uusien liiketilojen toteuttaminen. Suunnittelun alkuvaiheessa Kiinteistö Oy Kirkkonummen Leija halusi ns. tornirakennusoikeuden säilyvän korttelissa 207. Tästä tavoitteesta myöhemmin luovuttiin. Katso kohta 4.4.1. 4.4 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.4.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Kaavamuutosprosessin aikana tutkittiin kaavamuutosalueen liittymistä ympäröivään taajamarakenteeseen. Laadituissa maankäyttöluonnos ja kevyen liikenteen yhteysvaihtoehdoissa selvitettiin em. asiaa. Suunnitteluun kuului ympäröivän katuverkon suunnittelu ja radan lisäraidetarpeet, jotka vaikuttivat koko suunnittelualueen maankäyttöön. Suunnittelu aloitettiin toukokuussa 2011. Syksyn 2011 ensimmäisessä suunnittelukokouksessa (21.9.2011) oli esillä neljä luonnosvaihtoehtoa vähittäiskaupan suuryksikön (Prisma-tavaratalo) laajentamiselle. Kahdessa vaihtoehdossa liikerakentaminen sijoittui suuryksikön itäsivulle ja uutena rakennuksena suojaviheralueelle. Polttoaineen jakeluasema toimi liikerakennuksen vastaparina. Tällöin uudisraken- 20
nus näkyy maamerkkinä Länsiväylältä (kantatie 51) länteen ajettaessa. Ratkaisun variaatioita pidettiin taajamakuvan kannalta toimivina. Vaihtoehtona esitettiin myös, että kaupan suuryksikköä laajennetaan sen itäsivulle ja tontin eteläreunalle. Polttoaineen jakeluasema oli mahdollista integroida laajennusosaan. Rakennuksilla muodostui luonteva taajaman reuna Länsiväylän (kantatie 51) varteen ja pysäköintiä voitiin siirtää suojaviheralueelle. Asiointi on helpompaa nykyisen hypermarketin (Prisma-tavaratalo) viereisissä liikkeissä kuin erillään olevassa liikerakennuksessa. Edellä kuvattuun vaihtoehtoon palattiin suunnittelussa myöhemmin keväällä 2012. Syksyn 2011 suunnittelukokouksessa esiteltiin kaavamuutosalueen kaikki rakennukset. Tällöin uuden liikerakennuksen ilmettä ja toiminnallisuutta pidettiin hyvänä. Kuva 9. Laajennus ja uusi liike erillään, Innovarch Oy 21.9.2011. Kuva 10. Laajennus Prisman vieressä, Innovarch Oy 21.9.2011. Kuva 11. Havainnekuva, Innovarch Oy 2.11.2011. 21
Kuva 12. Näkymä Länsiväylältä: Uusi liikerakennus oikealla, Innovarch Oy 2011. Syksyllä 2011 tutkittiin myös kevyen liikenteen yhteyksien parantamista keskustan ja Heikkilän suuntaan. Vuoden 2011 lopulla suunnittelijat esittelivät suunnittelukokouksessa kolme vaihtoehtoa (VE 1, VE 2 ja VE 3): VE 1 ja VE 2 sisälsivät radan ylitykset kahteen paikkaan. VE:n 1 ylitys sijoittui vähittäiskaupan suuryksikön nykyisen puutarhamyymälän kohdalle ja sen toinen pää asuinkerrostalojen pysäköintialueelle. VE:n 2 ylitys sijoittui Estlink-kaapelin itäpuolelle. Jalankulkusilta jouduttaisiin rakentamaan kolmannen kerroksen tasolle eli noin kahdeksan metrin korkeuteen, jossa silta näyttää helposti irralliselta ja maisemaa hallitsevalta. Vaihtoehdot sisälsivät hissin ja portaiden rakentamisen. VE:n 3 radan alitus sijoittui Jolkbyn joen itäpuolelle. Vaihtoehdon ongelmana olivat korkeusasemat, jolloin esteettömyys vaatii noin 80 m pitkän rampin. Jokea jouduttaisiin putkittamaan noin sata metriä, minkä lisäksi pitäisi rakentaa vedenpitävä betonikaukalo. Vaihtoehto oli myös toiminnallisesti ja teknisesti hankala. Suunnittelukokouksessa (14.12.2011) päätettiin, että Optiplan Oy kokoaa vaihtoehdoista ympäristövaikutusten arvioinnin. Liikennelaskenta ja katuverkon toimivuustarkastelut valmistuivat joulukuussa 2011. Selvityksen mukaan Munkinmäentien ja Paadistenkaaren kiertoliittymä olisi toteutettava vuonna 2015, viimeistään vuonna 2018. Samaan kokoukseen oli tutkittu myös Tolsaan johtavan kevyen liikenteen raitin sijoittamista rautatien pohjoispuolelle poikkileikkausten avulla. Selvityksen perusteella Liikennevirasto ja kunta sopivat, että raitti voidaan sijoittaa kallion ja radan väliin rautatiealuetta kaventamalla. Ratkaisuun kuuluu suoja-aita ja ojan mahdollinen putkittaminen. Tehdyn tarkastelun perusteella laadittiin tarkennettu ehdotus uudesta rautatiealueen rajauksesta. Alkuvuonna 2012 laadittiin radan ylitys- ja alituspaikkojen vaihtoehdoista ympäristövaikutusten arviointi. Sito Oy laati radan ylityksestä ja kahdesta alitusvaihtoehdosta suuntaa antavan kustannusarvion. Ylikulku kahdella porrastornilla ja hisseillä maksoi 1,2 M. Ennusteen mukaan alikulku maksoi 1,8-2,0 M. Yhdyskuntatekniikan lautakunta käsitteli asiaa 23.5.2012 ja päätti, että suunnittelua jatketaan radan alittavan vaihtoehdon mukaisesti. 22
Kuva 13. Kevyen liikenteen radan ylitys- ja alituspaikat, Optiplan Oy ja Sito Oy 2012. Keväällä 2012 tutkittiin kahden lisäraiteen edellyttämää Munkinmäentien siirtoa ja sen vaikutuksia kaavamuutosalueen maankäyttöön. Tällöin selvisi, että uuden kadun paikan ja kiertoliittymän takia korttelialueiden rajat muuttuvat: huoltoasema voi menettää pysäköintipaikkoja ja Prisma-tavaratalo nykyisen puutarhamyymälänsä. Lisäksi ajoyhteys Teboilin tontille on järjestettävissä vain Munkinmäentieltä. Leijatoimistorakennukselle ei myöskään jäisi riittävästi tilaa. Tämän johdosta Varuboden- Osla oli valmis siirtämään pääosan Leijan rakennusoikeudesta Prisman tontille. Suunnittelussa oli mahdollista hyödyntää myös muutettavan asemakaavan suojaviheraluetta (EV). Varuboden-Oslalla ei kuitenkaan ollut tälle alueelle sopivaa hanketta eikä rakentamistarvetta. Liikenneviraston kanssa pidettiin kokous kesäkuussa 2012 (6.6.2012). Kunnan edustajat olivat valtuuttaneet konsulttitahot neuvottelemaan kunnan puolesta. Laadittua Munkinmäentien siirtosuunnitelman periaateratkaisua pidettiin hyvänä. Kokouksessa sovittiin lisäksi, että tutkitaan kevyen liikenteen alikulun siirtäminen suunniteltua hieman idemmäksi ja sille johtavan rampin sijoittaminen olemassa olevan asemakaavan EV-alueen kautta Munkinmäentielle ja Prismalle. Samassa kokouksessa sovittiin, että rautatienalueen pohjoispuolista rajaa voidaan siirtää lähemmäs raiteita, jotta rautatien varteen voidaan toteuttaa kevytliikenneyhteys kuntakeskuksesta Tolsan asemanseudulle. Munkinmäenpuistoon ja sen lähialueelle oli syksyllä 2012 tekeillä diplomityö, jossa tutkittiin alueen maankäyttöä ja mahdollista korkean rakentamisen sijoittamista metsäiselle mäelle. Leija-toimistorakennus oli tämän kokonaisuuden osa. Kesän 2012 aikana tutkittiin Leija-toimistotalon rakennusoikeuden siirtoa Prismatavaratalon alueelle siten, että taajamakuvalliset vaatimukset saataisiin kuntoon. Samalla päätettiin laatia kaavahankkeen vaiheistuskuva, jossa on mukana myös katuverkon tarkistus. Tältä pohjalta laadittu maankäyttösuunnitelma esiteltiin suunnitte- 23
lukokouksessa 14.9.2012. Se hyväksyttiin vähäisin tarkistuksin kaavaehdotuksen pohjaksi. Johtopäätökseksi tuli myös seuraava: Leija-toimistotalon rakennusoikeuden siirtyessä muualle, voidaan Kirkkonummentien katualue palauttaa sen alkuperäiseen laajuuteensa. Syksyn toiseen suunnittelukokoukseen (12.10.2012) oli kutsuttu Teboilin edustajat, koska liikenneratkaisut vaikuttivat huoltoasemakorttelin käyttöön. Kokouksessa todettiin vallitseva tilanne, jonka mukaan huoltoaseman toiminta perustuu kahteen tonttiliittymään. Samaan aikaan Kirkkonummen kunta oli käynnistämässä suunnitteluhanketta rautatiesillan liikennekapasiteetin lisäämisestä sekä uuden rautatiesillan ja Kirkkonummentien tilatarpeesta. Hanke määrittää huoltoaseman tontin länsireunan tarkan paikan. Kokouksessa sovittiin jatkosuunnittelusta seuraavaa: Tutkitaan kiertoliittymän siirtäminen aiemmin suunnitellusta itään päin siten, että huoltoasema menettää esitettyä vähemmän maata katualueeksi. Kiertoliittymän siirtäminen edellyttää myös Prisman olemassa olevan puutarhamyymälän purkua, mikä kunnan mielestä on muutenkin parempi vaihtoehto verrattuna toimimattomiin liikennejärjestelyihin huoltoaseman osalta. Lisäksi selvitetään, voidaanko huoltoasematoiminnan edellyttämille säiliöautoille sallia liittymä Paadistenkaarelta siirtämällä kiertoliittymää laadittua suunnitelmaa kauemmaksi. Samalla tarkistetaan, mahtuuko säiliöauto ajamaan tontilta Munkinmäentielle. Vuoden 2013 aikana Kirkkonummen kunta teetti Luostarinmäen alueen katujen yleissuunnitelman (Sito Oy 2014), joka sisältää mm. katujen mitoituksen, joukkoliikenteen pysäkit, kevyen liikenteen yhteydet ja katuliittymät sekä Kirkkonummentien sillan yhteyteen tulevat hissit ja portaat. Hissit korvaavat osaltaan liian kallista rautatiealueen alikulkua, josta luovuttiin kokonaan. Vaikka Munkinmäentien ja Paadistenkaaren kiertoliittymä vei tilaa muutettavan asemakaavan kortteleista 207 ja 215, Luostarinmäen alueen katujen yleissuunnitelman mukaan Teboilin tonttia oli kuitenkin mahdollista laajentaa Kirkkonummentien suuntaan ja saada toimivat ajoyhteydet huoltoasematoiminnan edellyttämällä tavalla. Hulevesiselvitys ja hulevesien hallintasuunnitelma valmistuivat vuoden 2013 alussa (Sito Oy 2012). Suunnitelmaa päivitettiin kevättalven 2014 aikana. Alikulkuvaihtoehdosta luopumisen seurauksena kunta päätti täydentää kevyen liikenteen yhteyksiä Kirkkonummen keskustan, Heikkilän ja Tolsan suuntiin tulevissa asemakaavoissa. Kaavamuutosaluetta supistettiin Kirkkolaakson puolelta ja kaavamuutosalue rajattiin Liikenneviraston kanssa sovittuun rautatiealueen rajaan. Samalla sovittiin, että korttelin 215 Jolkbyn joen itäpuolelle radan viereen esitetään Tolsaan johtava ohjeellinen jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa. 4.4.2 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Vaikutusselvitysten ja arvioinnin tulokset Kaavaehdotuksen pohjaksi valittuun maankäyttösuunnitelmaan päädyttiin eri suunnitelmavaihtoehtoja yhdistellen. Arvioinnissa oli keskeistä, miten uudisrakentaminen parantaa tiemaisemaa ja taajamakuvaa. Liikennejärjestelyjen ja kevyen liikenteen yhteyksien kehittämisen arvioinnissa kiinnitettiin erityisesti huomiota siihen, että hypermarketalue integroituu ympäristöönsä mahdollisimman onnistuneesti. Myös kau- 24