LOHJAN KAUPUNKI TALPELAN KYLÄ ISOTALON TILA 1:38 RANTA- ASEMAKAAVA ASTA BJÖRKLUND, RISTO IIVONEN ARKKITEHDIT OY KUORTANEENKATU 5 00520 HELSINKI 16.06.2011
BJÖRKLUND: 0505601758; IIVONEN: 0505216122; FAX: 09-7532256; E-MAIL: arkkitehdit@bjorklundiivonen.fi (sisäkansi) Kaavaehdotuksen havainnekuva 2
TALPELAN KYLÄ ISOTALO 1:38 RANTA-ASEMAKAAVAN SELOSTUS, JOKA KOSKEE 16.06.2011 PÄIVÄTTYÄ RANTA-ASEMAKAAVAKARTTAA 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Dnro Ranta-asemakaava koskee Lohjan kaupungin Talpelan kylän tilaa 1:38. Kaavalla muodostuu maatilojen talouskeskusten, loma-asuntojen ja erillispientalojen korttelialueita sekä niihin liittyviä ja niitä palvelevia maa- ja metsätalous-, venevalkama- ja ranta-asemakaavatiealuetta. Ranta-asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu kuulutuksella 30.10.2009 Ranta-asemakaavan laatimisesta on huolehtinut maanomistaja, joka on toimittanut ranta-asemakaavan sen laadinnan eri vaiheissa kunnalliseen hyväksymismenettelyyn - Ympäristölautakunta 15.10.2009 181 - OAS julkisesti nähtävillä 2-16.11.2009 - Ympäristölautakunta 18.02.2010 - Luonnos julkisesti nähtävillä 3.3. - 1.4.2010 - Ympäristölautakunta 20.1.2011 11 - Kaupunginhallitus 31.1.2011 55 - Ehdotus julkisesti nähtävillä 10.2.-11.3.2011 - Ympäristölautakunta 18.8.2011 182 - Kaupunginhallitus 31.10.2011 379 - Kaupunginvaltuusto 9.11.2011 103 Ranta-asemakaavan laadituttajat, maanomistajat: Esko Alanko Talpelantie 443, 08100 Lohja puhelin: (019) 367723, 040 7250 484 Ranta-asemakaavan laatija: Asta Björklund, Risto Iivonen Arkkitehdit Oy Kuortaneenkatu 5, 00520 Helsinki puhelimet: Björklund: 050-5601758, Iivonen: 050-5216122, telefax: 09-7532256, e-mail: arkkitehdit@bjorklund-iivonen.fi Asemakaavaa varten tehtyjen erillisselvitysten laatijat:: Moottoritien meluselvitys (20.5.2009): Ramboll Finland Oy / Olli-Matti Luhtinen Piispanmäentie 5 P.O.Box 3 02241 Espoo puh: 050-5004413 Luontoselvitys (21.9.2009, täydennetty 25.11.2010): Silvestris luontoselvitys oy / Esko Vuorinen Heikinkatu 4 10300 Karjaa puh.050 538 0386 Moottoritie- ja raideliikenteen yhteismeluselvitys (26.10.2010): WSP Finland Oy / Sirpa Lappalainen Heikkiläntie 7 00210 HELSINKI puh. +358 207 864 Vesihuoltosuunnitelma (1.12.2010)
Insinööritoimisto Akvedukti Oy / Markku Kallio Malminkaari 23 D, 00700 Helsinki puh. 050-5004413 4
1.2. Ranta-asemakaava-alueen sijainti Alue sijaitsee Pohjois-Lohjalla Talpelan kylässä Talpelanlahden ja Sepänniemensalmen luoteisrannalla E-18 moottoritien kahden puolen. Etäisyys Lohjan keskustaan on linnuntietä n. 8 km. 1.3. Ranta-asemakaavan tarkoitus Ranta-asemakaavan laatiminen tuli ajankohtaiseksi Helsinki-Turku moottoritien toteuttamisen myötä. Kaavoituksen kohteena olevan maatilan toimintaedellytykset heikkenivät, kun oleellisia osia tilasta joutui tien alle. Alueelle on aiemmin laadittu ranta-asemakaavaehdotus, jota koskevan kaupunginvaltuuston hyväksymispäätöksen Korkein hallinto-oikeus kumosi naapurin valituksen seurauksena. Suunnittelualueen luoteisosan kalliot sijoittuvat Uudenmaan maakuntakaavassa merkinnän arvokas harjualue tai muu geologinen muodostelma alle. Alueen kaakkoisosan peltoaukeat kytkeytyvät avoimien maisematilojen jatkumoon, joka ulottuu koillisesta Maikkalanselältä Hiukoonlammen kautta Karstunlahdelle. Karstun kylä ja ranta-alue ovat maakuntakaavassa kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeä alue, tie tai kohde. Tavoitteena on näistä lähtökohdista loma- ja omakotiasuntojen toteuttamisella sekä korvata tilan heikentyneitä toimintaedellytyksiä että turvata avoimien maisematilojen säilyminen. 1.4. Luettelo liiteasiakirjoista 1.Sijaintikartta (kansi) 2.Ote maakuntakaavasta 3.Mahdollisen Espoo-Lohja-Salo rautatien arvioitavat ratavaihtoehdot 4.Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 5.Ympäristöselvitys (myös selostuksen liitteenä) 6.Valokuvia rakentamisen keskittymistä lähialueilla 7.Maisema-analyysi (myös selostuksen liitteenä) 8.Maisemarakenne; kaltevuudet (myös selostuksen liitteenä) 9.Luontoselvitys 10.Moottoritien meluselvitys 11.Mitoitustarkastelu (myös selostuksen liitteenä) 12.Ehdotusvaiheen havainnekuvat (myös selostuksen liitteenä) 13.Rakennustyyppien havainnekuvia (myös selostuksen liitteenä) 14.Alustavat luonnosvaihtoehdot havainnekuvina 15.Kantatilatarkastelu 16.Yhteismeluselvitys (myös selostuksen liitteenä) 17.Vesihuoltoselvitys 2. TIIVISTELMÄ Ranta-asemakaavan laatiminen tuli vireille 15.10.2009. Hankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli julkisesti nähtävillä 2-16.11.2009. Siitä ei esitetty mielipiteitä. Ympäristölautakunta 18.2.2010 34 Ranta-asemakaavaluonnos oli julkisesti nähtävillä 3.3. - 1.4.2010. Siitä annettiin 9 lausuntoa ja 1 muistutus. Uudenmaan Ely-keskuksessa järjestettiin viranomaisneuvottelu 12.3.2010 ja työneuvottelu 3.12.2010. Ympäristölautakunta 20.1.2011 11. Kaupunginhallitus 31.1.2011 57. Ranta-asemakaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 10.2.-11.3.2011. Siitä annettiin 5 lausuntoa ja 1 muistutus. Ympäristölautakunta 18.8.2011 182 Kaupunginhallitus 31.10.2011 379 Kaupunginvaltuusto 9.11.2011 103
3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue on osa koillis-lounassuuntaista avoimien maisematilojen jatkumoa, joka ulottuu Lohjanjärven Maikkalanselältä Hiukoonlammen kautta Karstunlahdelle. Avoimet tilat muodostuvat sekä järvistä ja lammista että pelloista ja niityistä. Korkeat kallio- ja harjumuodostelmat rajaavat niitä. Maaston korkeuserot ovat suuret. Maasto nousee järven rannoilta yli 70 m siirryttäessä alueen korkeimmille lakialueille. Alueen koillisosassa E-18 moottoritie meluesteineen katkaisee avoimen rantavyöhykkeen. Luoteisosassa tie on tunnelissa Orosmäen alla. Nopean Helsinki-Turku ratayhteyden suunnittelussa alustavan yleissuunnitelman vaihtoehdoista kahden (M ja E) erkanemiskohta sijaitsee suunnittelualueen itäpuolella ja kumpikin linja lävistää alueen pohjoiskulman moottoririen pohjoispuolella. Lopullinen linjaus päätetään myöhemmin vireillä olevan maakuntakaavaan uudistamisen yhteydessä. 3.1.2 Luonnonympäristö Alueen itäpuolella rantarinteillä on peltoa pienine metsäsaarekkeineen. Talpelanlahteen pistää metsäinen harjannemainen niemi. Länsipuoli on metsäinen Orosmäen alue. Sen lakialueilla näkyvissäolevat avokalliot ovat karuja, mutta niiden itäpuoleisten peltoihin ja Talpelanlahteen viettävien reunakallioiden monipuolinen kasvillisuus kertoo emäksisemmästä kivilajista. Myös peltojen välisissä metsiköissä ja rantametsissä on havaittavissa kalkkivaikutusta. Orosmäki on kallioalueen arvoluokaltaan alentunut osittain metsähakkuiden, mutta erityisesti moottoritien rakentamisen seurauksena. Suunnittelualue kuuluu hemiboreaaliselle kasvillisuusvyöhykkeelle. Kasvilajistossa on vaateliaita eteläisiä lajeja ja siten se edustaa monin kohdin Lohjan seudulle tyypillistä rehevää kalkkivaikutteista luontoa. Laaditussa luontoselvityksessä on käytetty kuusiportaista arvoluokitusta (0-5). Alueen arvokkaimmissa luontokuviot ovat paikallisesti arvokkaita (2) ja paikallisesti erittäin arvokkaita (3). Viimemainitut sijaitsevat rannalla ja Orosmäen itäpuolisella reunakalliolla. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Isotalon tilan talouskeskus sijaitsee suunnittelualueen lounaisreunalla osittain vanhan kylätontin alueella ja muodostaa rakentamisen keskittymän yhdessä naapurinsa (Juuti) kanssa. Alueen muita rakennuksia ovat mm. talousrakennus niityllä alueen keskellä ja kolme loma-asuntoa Talpelanlahteen pistävän niemen kaakkoisrinteessä suunnittelualueen ulkopuolella. Muuta rakennettua ympäristöä ovat Talpelantieltä Maimianniemeen johtava yksityistie ja siitä haarautuva Orosmäen laelle johtava tie. Moottoritien yhteydessä on lisäksi rakennettu liikennealueelle silta, meluesteitä ja -valleja sekä muokattu täytöin maastoa suunnittelualueella. Suunnittelualueen matala osa rantavyöhyke on Uudenmaan liiton inventoinnin (1995) mukainen arvokas kulttuuriympäristö. Tällä alueella sijaitsevat myös esihistoriallisen ajan muinaisjäännös ja em. historiallisesti merkittävä Talpela-Juuti kylätontti. 3.2 Suunnittelutilanne Maakuntakaava on vahvistettu 26.11.2006. Siinä alueelle ei ole merkitty toimintoja. Orosmäen kalliot ovat arvokas harjualue tai muu geologinen muodostelma. Talpelantien tuntumaan on sijoitettu ulkoilureitti, josta erkanee haara Talpelanlahden eteläpuolitse Kisakallion urheiluopistolle. Liiteasiakirjoissa suunnittelualueelta on osoitettu kulttuuriympäristönä maakunnallisesti merkittävän Talpelan kylämaisemaan ja perinnemaisemaan kuuluva alue sekä esihistoriallisen ajan muinaisjäännöksen sijainti. Vuoden 1992 ei-oikeusvaikutuksellisessa Lohjan kunnan yleiskaavassa alue on maa- ja metsätalousaluetta. Lohjan kaupunginvaltuuston 9.2.2004 hyväksymässä maankäytön kehityskuvassa 2025 suunnittelualue sisältyy Länsi-Lohjan osa-alueeseen. Lähin palveluja sisältävä kyläkeskus on Karstu (ala-aste ja seuratalo), jonne etäisyys on n. 3,5 km. Lohjan kaupunginvaltuusto on 23.6.2004 ( 53) hyväksynyt Lohjan haja-asutusalueiden kehitysstrategian. Lohjan Kaupunkisuunnittelukeskuksessa on myös ollut käynnissä Hajarakentamisen ohjaamisen projekti, jonka maisemaselvitykset ovat valmistuneet 12.12.2008 (Leena Antikainen ja Anna Levonmaa). 6
Nopean Helsinki-Turku ratayhteyden YVA-menettely vietiin päätökseen vuoden 2010 aikana. Lähtökohtavaiheessa ja suunnittelun aikana on lisäksi laadittu seuraavat selvitykset: Maikkalanselkä Karstunlahti ympäristöselvitys, jossa on tarkasteltu avoimen maisematilan rajauksia, rakennusten keskittymiä alueella ja nykyistä rakeisuutta. Suunnittelualueen meluselvitys, jossa on tarkasteltu E-18 moottoritien vaikutuksia Selvitys tie- ja raideliikenteen yhteismeluvaikutuksesta Suunnittelualueen luontoselvitys Suunnittelualueen maisema-analyysi Suunnittelualueen maisemarakenne- ja kaltevuusselvitys Kantatilatarkastelu Ranta-asemakaavan mitoitusselvitys Ranta-asemakaavan vesihuoltoselvitys 3.3 Pohjakartta Pohjakarttana on käytetty Maanmittauslaitoksen maastotietokarttaa (DWG). 4. RANTA-ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Suunnittelun tarve ja käynnistäminen Aloitteen ranta-asemakaavan laatimisesta on tehnyt alueen yksityinen maanomistaja. Tavoitteena on loma- ja omakotiasuntojen toteuttamisella korvata tilan heikentyneitä toimintaedellytyksiä ja turvata avoimien maisematilojen säilyminen. 4.2. Osalliset ja yhteistyö Ranta-asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa on määritelty seuraavat osalliset: Lähialueiden maanomistajat Ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa Lohjan kaupunki - rakennusvalvonta - ympäristöyksikkö - kunnallistekninen suunnittelu - terveysvalvonta - johtava palotarkastaja Uudenmaan Ely-keskus Uudenmaan liitto Länsi-Uudenmaan maakuntamuseo Museovirasto Liikennevirasto 4.3 Ranta-asemakaavan tavoitteet 4.3.1 Lähtökohta-aineiston antamat ja alueen oloista johdetut tavoitteet Ranta-asemakaavan suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin: Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Huomioon ottaminen ranta-asemakaavassa 1. Toimiva aluerakenne Yleistavoitteet Aluerakenteen ja alueidenkäytön kehittäminen perustuu ensisijaisesti alueiden omiin vahvuuksiin ja E18 moottoritien vietyä edellytykset maataloudelta, loma-asuminen ja virkistys ovat harvoja alueen omiin vahvuuksiin ja sijaintiin tukeutuvia kehittämisvaihtoehtoja.
sijaintitekijöihin. Alueidenkäytöllä edistetään kaupunkien ja maaseudun vuorovaikutusta sekä kyläverkoston kehittämistä. Alueidenkäytössä otetaan huomioon hajaasutukseen ja yksittäistoimintoihin perustuvat elinkeinot sekä maaseudun tarve saada uusia pysyviä asukkaita. Suunnittelualue sijaitsee Karstun kehitettävän kyläkeskuksen lähituntumassa ja sinne on hyvät yhteydet läheisiltä kaupunkimaisilta alueilta. Ympärivuotinen loma-asuminen vahvistaa lähialueen elinkeinoja ja kaupallisia palveluita. 2. Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu Yleistavoitteet Alueidenkäytön suunnittelussa olemassa olevat tai odotettavissa olevat ympäristöhaitat ja poikkeukselliset luonnonolot tunnistetaan ja niiden vaikutuksia ehkäistään. Alueen raaka- ja jätevesihuolto järjestetään kaavaalueella siten, ettei se kuormita ympäristöä. Erityistavoitteet Alueidenkäytön suunnittelussa on maaseudun asutusta sekä matkailu- ja muita vapaa-ajan toimintoja suunnattava tukemaan maaseudun taajamia ja kyläverkostoa sekä infrastruktuuria. Alueidenkäytön suunnittelussa on edistettävä olemassa olevan rakennuskannan hyödyntämistä Alueidenkäytön suunnittelussa on otettava huomioon alueen maa- ja kallioperän soveltuvuus suunniteltuun käyttöön. Alueidenkäytössä on ehkäistävä melusta, tärinästä ja ilman epäpuhtauksista aiheutuvaa haittaa ja pyrittävä vähentämään jo olemassa olevia haittoja. Uusia asuinalueita tai muita melulle herkkiä toimintoja ei tule sijoittaa melualueille varmistamatta riittävää meluntorjuntaa. Alueidenkäytössä tulee edistää energian säästämistä sekä uusiutuvien energialähteiden ja kaukolämmön käyttöedellytyksiä. Alueidenkäytön suunnittelussa on turvattava terveellisen ja hyvälaatuisen veden riittävä saanti Lisäksi alueidenkäytön suunnittelussa on otettava huomioon jätevesihaittojen ehkäisy. Alueen loma-asuminen tukee lähialueen virkistys- ja matkailuelinkeinoja kuten Kisakalliota ja ratsutiloja. Osa uudisrakentamisesta täydentää Talpelan arvokasta kylätonttia ja osa jatkaa alueella viime vuosina voimistuneen korkealle rakentamisen perinnettä. Orosmäen kallioperä soveltuu erinomaisesti rakentamiseen. Sen rooli maakunnallisesti arvokkaana kallioalueena on otettu huomioon siten, että rakentaminen on tonttikohtaisesti rajattu hyvin pienelle alueelle. Sekä pysyvä että loma asuminen sijoittuvat E-18 moottoritien ja suunnitellun Espoo-Salo radan yhteismeluvaikutusalueen ulkopuolelle. Alueelle on luontevaa järjestää vesihuolto porakaivoilla ja lämmitys maalämmöllä. Jätevesihuolto ratkaistaan suunnittelualueelle laadittavan jätevesisuunnitelman mukaisesti 3. Kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat Yleistavoitteet Alueidenkäytöllä edistetään kansallisen kulttuuriympäristön ja rakennusperinnön sekä niiden alueellisesti vaihtelevan luonteen säilymistä. Alueidenkäytöllä edistetään elollisen ja elottoman luonnon kannalta arvokkaiden ja herkkien alueiden monimuotoisuuden säilymistä. Ekologisten yhteyksien säilymistä suojelualueiden sekä tarpeen mukaan niiden ja muiden arvokkaiden luonnonalueiden välillä edistetään. Alueidenkäytöllä edistetään luonnon virkistyskäyttöä sekä luonto- ja kulttuurimatkailua parantamalla moninaiskäytön edellytyksiä. Suojelualueverkoston ja arvokkaiden maisema-alueiden ekologisesti kestävää hyödyntämistä edistetään virkistyskäytössä, matkailun tukialueina sekä niiden lähialueiden matkailun kehittämisessä suojelutavoitteita vaarantamatta. Alueidenkäytöllä edistetään luonnonvarojen kestävää hyödyntämistä siten, että turvataan Kaavamääräyksillä turvataan Talpelan kylätontin vaikutusalueelle sijoittuvan täydennysrakentamisen yhteensopivuus olemassaolevan rakennuskannan kanssa. Kaikki alueen luontoselvityksessä esitetyt arvokkaat luontoalueet ja -kohteet sekä maalla että vedessä on varustettu luo-merkinnällä. Suunnitellut toiminnot eivät häiritse maakuntakaavaan merkityn ulkoilureitistön toteutusta alueen länsireunalle ja Talpelanlahden eteläpuolelle. 8
luonnonvarojen saatavuus myös tuleville sukupolville. Alueidenkäytössä ja sen suunnittelussa otetaan huomioon luonnonvarojen sijainti ja hyödyntämismahdollisuudet. Alueidenkäytössä edistetään vesien hyvän tilan saavuttamista ja ylläpitämistä. Erityistavoitteet Alueidenkäytön suunnittelussa on otettava huomioon ekologisesti tai virkistyskäytön kannalta merkittävät ja yhtenäiset luonnonalueet. Alueidenkäyttöä on ohjattava siten, ettei näitä aluekokonaisuuksia tarpeettomasti pirstota. Alueidenkäytön suunnittelussa rantaan tukeutuva loma-asutus on suunniteltava siten, että turvataan luontoarvoiltaan arvokkaiden ranta-alueiden säilyminen sekä loma-asumisen viihtyisyys. Orosmäki on kallioalueena osittain pirstottu E18 moottoritien rakentamisen myötä. Mahdollisen junaradan toteuttaminen vahvistaa tätä merkityksen vähenemistä. Uusien loma-asuntojen pihapiirit jossakin määrin heikentävät virkistyskäytön pinta-alaa, toisaalta niiden myötä turvataan kestävien kulkuyhteyksien ylläpito mäen lakialueella. Ranta-alueen uudisrakentaminen sijoittuu rantavyöhykkeen ulkopuolelle metsään. Rantavyöhykkeellä kulkevan tien sijanti turvaa arvokkaan avoimen maisematilan arvojen säilymisen kaikille yhteisenä henkisenä pääomana. 4. Toimivat yhteysverkostot ja energiahuolto Yleistavoitteet Tarvittaviin liikenneyhteyksiin varaudutaan kehittämällä ensisijaisesti olemassa olevia pääliikenneyhteyksiä ja verkostoja. Uuden loma-asumisen kulkuyhteytenä on maantie 11123. Alueen sisäiseen ajoneuvoliikenteeseen käytetään pääosin nykyisiä yksityisteitä. Erityistavoitteet Alueidenkäytön suunnittelussa on säilytettävä mahdollisuudet toteuttaa moottoriväylä välillä Helsinki Vaalimaa, uudet rautatieyhteydet Helsingistä Turun ja Pietarin suuntiin sekä muita valtakunnallisesti merkittäviä väyliä. Ranta-asemakaava on sopeutettu yhteensopivaksi uudelle rautatieyhteydelle Helsingistä Turun suuntaan. 5. Helsingin seudun erityiskysymykset Yleistavoitteet Erityistavoitteet Raideliikenneverkostoa laajennettaessa on otettava huomioon ympäröivä alueidenkäyttö ja lähiympäristö, erityisesti asutus, arvokkaat luonto- ja kulttuurikohteet sekä maiseman erityispiirteet. Kaava ei häiritse nopean Helsinki-Turku raideliikenneyhteyden ja siihen kytkeytyvän Espoo- Nummela-Lohja radan toteuttamista. 6. Luonto- ja kulttuuriympäristöinä erityiset aluekokonaisuudet Yleistavoitteet Erityistavoitteet Alue ei kuulu valtakunnallisesti erityisten aluekokonaisuuksien piiriin. Ranta-asemakaavan suhde yleiskaavan sisältövaatimuksiin 1. Yleiskaavan sisältövaatimukset 2. Huomioon ottaminen ranta-asekaavassa 1. Yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys Kaavaratkaisu täydentää nykyistä yhdyskuntarakennetta. Uudisrakennuspaikoilla on hyvät perustamisolosuhteet.
2. Olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö 3. Asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus 4. Mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla. 5. Mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen ympäristöön. Suunnittelualue sijaitsee Karstun kehitettävän kyläkeskuksen lähituntumassa. Uuden loma-asumisen kulkuyhteytenä on maantie 11123. Alueen sisäiseen ajoneuvoliikenteeseen käytetään pääosin nykyisiä teitä. Alueelle sijoittuva uusi asuminen tuo alueelle uusia palveluidentarvitsijoita ja näin hieman edesauttaa olemassaolevien palveluiden säilyvyyttä. Uusia liikennejärjestelyjä ei tehdä. Energia-, vesi- ja jätehuolto on mahdollista toteuttaa kaava-alueella ilman että alueen ulkopuolelle kohdistuu rasituksia. Loma-asuminen on sijoitettu E-18 moottoritien ja suunnitellun Espoo-Salo radan yhteismeluvaikutusalueen ulkopuolelle. Uudisrakentaminen sijoittuu vähintään 70 metrin etäisyydelle naapurista. 6. Kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset Uusi ympärivuotinen loma-asuminen vahvistaa kunnan elinkeinoja ja kaupallisia palveluita. 7. Ympäristöhaittojen vähentäminen 8. Rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen Kaavamääräyksillä turvataan Talpelan kylätontin vaikutusalueelle sijoittuvan täydennysrakentamisen yhteensopivuus olemassaolevan rakennuskannan kanssa. Kaikki alueen luontoselvityksessä esitetyt arvokkaat luontoalueet ja - kohteet sekä maalla että vedessä on varustettu luo-merkinnällä. Suunnitellut toiminnot eivät häiritse maakuntakaavaan merkityn ulkoilureitistön toteutusta alueen länsireunalle ja Talpelanlahden eteläpuolelle. 9. Virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys Ranta-alueen uudisrakentaminen sijoittuu rantavyöhykkeen ulkopuolelle metsään. Rantavyöhykkeellä sijaitseva tie turvaa arvokkaan avoimen maisematilan arvojen säilymisen kaikille yhteisinä. Lohjan haja-asutusalueiden kehitysstrategiassa esitetyssä visiossa on asetettu mm. seuraavia kehittämistavoitteita: Haja-asutusalueella asukasluvun kasvu on samaa suuruusluokkaa tai lievästi suurempaa kuin kaavoitetulla alueella Uusi asutus pyritään ohjaamaan nykyisiin kyläkeskuksiin kuitenkaan vaarantamatta haja-asutusalueiden maaseutumaista ilmettä. Mahdollisuus harvaan sijoittuvaan rakentamiseen säilytetään. Haja-asutusalueita kehitettään tasapuolisesti vaalien uusmaalaista kulttuurimaisemaa. Nykyinen julkinen ja yksityinen palveluverkko turvataan. Maatilatalouden, maatalouden liitännäiselinkeinojen, matkailun sekä pienimuotoisen yritystoiminnan toimintaedellytykset taataan erilaisilla aktiivisilla toimenpiteillä. Parannetaan etätyöskentelyn toimintaedellytyksiä Lohjan haja-asutusalueilla. 10
Rohkaistaan haja-asutusalueiden asukkaita alueidensa omaehtoiseen kehittämiseen sekä mahdollistetaan aktiivinen kylätoiminta. Kaikessa toiminnassa nojaudutaan kestävän kehityksen mukaisiin periaatteisiin. Luonto- ja ympäristöarvojen merkitystä korostetaan. E-18 moottoritien rakentaminen poisti Isotalon tilalta edellytykset maatilatalouden harjoittamiseen ja tätä kautta vaaransi perinnemaiseman säilyttämisen. Ranta-asemakaavan tavoitteena on ympärivuotisen loma-asumisen ja sitä täydentävän pientaloasumisen avulla vahvistaa Talpelan kyläasutusta ja luoda taloudellinen perusta perinnemaiseman ylläpidolle. Länsi-Lohjan haja-asutusalueiden asukaslisäysennusteet ovat 2001 2025 kehitysstrategian eri vaihtoehdoissa seuraavat: Vaihtoehto Lisäys asukkaita Lisäys asuinkuntia (keskikoko 3 henkeä) Keskitetty 101 34 Tasapainoitettu 208 70 Liikennepainotteinen 323 108 Karstun ei-oikeusvaikutteisessa osayleiskaavassa oli 56 vapaata rakennuspaikkaa v. 2001. Tasapainotetussa ja liikennepainotteisessa vaihtoehdossa kysyntää on ennakoitavissa myös osayleiskaava-alueen ulkopuolella. 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Lähtökohtana on alueen maisemarakenne ja sen liittyminen suurmaisemaan. Liiteasiakirjassa 5A Ympäristöselvitys; nykytilanne on tutkittu rakentamisen sijoittumista Lohjanjärven Maikkalanselältä Hiukoonlammen kautta Karstunlahdelle ulottuvassa koillis-lounassuuntaisessa avoimien maisematilojen jatkumossa. Siinä avoimet tilat muodostuvat sekä järvistä ja lammista että pelloista ja niityistä, joita korkeat kallio- ja harjumuodostelmat rajaavat. Rakentaminen sijoittuu muutaman rakennuksen ryppäisiin joko laaksossa / rinteen alaosassa taikka kukkulalla / rinteen yläosassa. Suunnittelualueelle on sijoitettu Juuti-Talpelan ja Päivölän rakennusryhmiä täydentävä neljän talon kokonaisuus, jossa yksi rakennus sijoittuu rinteen alaosaan ja kolme rinteen yläosaan. Lisäksi Talpelaa on täydennetty pienellä lisärakentamismahdollisuudella. Ratkaisua on havainnollistettu liiteasiakirjassa 5B Ympäristöselvitys; suunnitelma. Alarinteen uudisrakennus sijaitsee jyrkässä metsäisessä rinteessä niityn rajan tuntumassa korkeuskäyrien suuntaisena järveltä tarkasteltuina puuston takana. Rinteen yläreunan talot asettuvat avokallioiden välisen metsävyöhykkeen tasanteille kapeat päädyt järvelle päin. Uudisrakennusten kaavamääräykset pohjautuvat kylätonttialueella sijaitsevien rakennusten ominaisuuksiin: loivasti vinot kattopinnat (½) ja suhteellisen kapea runkosyvyys. Ajoneuvoliikenne perustuu olemassaoleviin yksityisteihin, joita jalankulkijoiden oikopolut täydentävät. Rantavyöhyke on yleisessä käytössä, Talpelanlahdelle on osoitettu kaava-alueen yhteinen venevalkama. Luontoselvityksessä inventoidut arvokkaat luonnon monimuotoisuuden kohteet on rajattu maa- ja metsätalousalueiden osiksi. Alueen vesihuolto ja jätevesien käsittely järjestetään tonttikohtaisesti erillisen vesihuoltosuunnitelman mukaisesti. 5.2 Kaavan mitoitus Ilman ranta-asemakaavaa rantarakentamisen määrän mitoituslähtökohdat olisivat seuraavat (kantatilatarkastelu liite 15): Todellisen rantaviivan pituus on. n. 1,8 km. Uudenmaan Ely-keskuksen lausunnon mukaiseksi muunnettua rantaviivaa on n. 0,85 km. Mukaan ei ole laskettu alueita, joilla päivämelutaso ylittää 55 db tai yömelutaso 45 db eli pysyvän asumisen rajan (kaava-alueelle on luonnos- ja ehdotusvaiheissa hyväksytty pysyvää asumista). Näin ollen moottoritien ja sen pohjoispuoleisen kaava-alueen ranta rajautuu pois mitoittavasta rantaviivasta. Rantaan rajoittuvia lomarakennuksia on yhteensä 3, jolloin mitoitusluvuksi saadaan 3,5 loma-asuntoa / rantakilometri. Sallittu rakennuspaikkojen lukumäärä rantakilometriä kohti on 4-5 lomarakennusta eli ilman asemakaavaa voitaisiin rakentaa 1,5 omarantaista lomarakennusta. Lisäksi olisi säilytettävä n. 0,25 km:n levyinen yhtenäinen vapaa-alue.
Ranta-asemakaava on mitoitustarkastelussa jaettu kahteen erityyppiseen osaan: rantavyöhykkeeseen, joka rajoittuu Orosmäen rinteeseen (vyöhykkeen leveys 70-200 metriä) ja ranta-alueeseen, joka muodostuu Orosmäen rinne ja lakialue. Uudisrakentaminen keskittyy rantavyöhykkeen ja lakialueen väliseen rinteeseen. Rantavyöhykkeellä sijaitsee tällä hetkellä kolme omarantaista loma-asuntotonttia ja maatilan talouskeskus, jolla ei kaavassa ole omaa rantaa. Vyöhykkeen raja-alueelle metsän puolelle on sijoitettu yksi ei-omarantainen lomaasuntotontti. Sen ja rannan välissä sijaitsee muinaismuistolailla rauhoitettu alueen osa, avoimena säilytettävä niitty ja Talpelantieltä Maimianniemeen johtava yksityistie. Ranta-alueen rinteelle on sijoitettu kaksi loma-asuntotonttia ja yksi erillispientalotontti 170 240 metrin etäisyydelle rantaviivasta. Esitetty uudisrakentaminen ei vähennä vapaan rantaviivan määrää. Uusi asuminen ei sijaitse rantavyöhykkeellä. Ranta-asemakaavalla 1,5 ilman kaavaa sallittua rantarakennuspaikkaa on muunnettu neljäksi ei-omarantaiseksi rakennuspaikaksi. Vapaasta rantaviivasta on omarantaisten rantatonttien lisäksi rajattu pois ensinnäkin alueet, joilla melutaso ei alita taajaman ulkopuolisten virkistysalueiden raja-arvoja (päiväaika 45 db ja yöaika 40 db). Lisäksi on rajattu pois Uudenmaan Ely-keskuksen lausunnon mukaisena käytännössä omarantaisena alueena venevalkama ja sen länsipuolinen rantaviiva, koska asuminen sijoittuu niiden tausta-alueelle. Tämän jälkeen vapaata rantaviivaa jää 750 metriä, josta pisin yhtenäinen osuus on 600 metriä. 5.3. Aluevaraukset Maatilojen talouskeskusten korttelialue, jonka ympäristö ja rakennuskanta tulee säilyttää (AM/s) - Alue on osa vanhaa kylätonttia, jolla saattaa sijaita kiinteitä muinaisjäännöksiä. Tämän johdosta edellytetään, että alueelle tehtävistä rakennussuunnitelmista ollaan yhteydessä museoviranomaisiin. Korjaus- ja täydentämisrakentamisen tulee sopeutua nykyiseen miljööseen. Alueen rakennukset ovat harjakattoisia kattokulman ollessa suhteen ½ (26,6 ) kahden puolen. Tämän johdosta kattokulmaksi on määritelty 22-30. - Rakennusalat on rajattu nykyisten rakennusten mukaisiksi; lisäksi on osoitettu yksi täydennysrakennusmahdollisuus. Jotta maatilatalouden tulevaisuuden erilaiset suuntautumisvaihtoehdot olisivat toteutettavissa, rakennusten käyttötarkoituksia ei ole yksilöity. Erillispientalojen korttelialue (AO) - Kortteli on sijoitettu Orosmäen rinteeseen. Rakennusala asettuu pienelle tasanteelle. Koska maasto on jyrkkä ja maiseman kannalta puuston säilyttäminen mahdollisimman tuuheana tärkeää, rakennus on toteutettava ainakin osittain kaksikerroksisina ja myös kaikki aputilat keskitettävä rakennusalalle. Pystysuunnassa rakennusvolyymia on kevennettävä siten, että toinen kerros on rakennuksen suurin. Rakennukseen on määrätty loiva (7-27 ) harjatai pulpettikatto tai -katot. Kortteli on sijoitettu arvokkaiden luonnon monimuotoisuuden kohteiden ulkopuolelle paikkaan, joissa päivämelu on alle 45 db (LAeq) ja yömelu alle 40 db (LAeq). Loma-asuntojen korttelialueet (RA) - Korttelit on sijoitettu Orosmäen rinteeseen avokallioiden välisille metsäalueille. Koska maasto on jyrkkä ja maiseman kannalta puuston säilyttäminen mahdollisimman tuuheana tärkeää, rakennukset on toteutettava ainakin osittain kaksikerroksisina ja myös kaikki aputilat keskitettävä rakennusalalle. Pystysuunnassa rakennusvolyymia on kevennettävä siten, että toinen kerros on rakennuksen suurin. Suurin sallittu kerrosala perustuu Lohjan valmisteilla olevassa rakennusjärjestyksessä esitettyyn: loma-asunto 150 m², sauna 35 m² ja talousrakennus 50 m² eli 150+85. Rakennuksiin on korttelissa 5 määrätty sama kattokulman vaihteluväli kuin naapurikorttelissa 1. Kortteleissa 3 ja 4 on määrätty samat loivemmat (7-27 ) harja- tai pulpettikatot kuin AO-korttelissa. Korttelit on sijoitettu arvokkaiden luonnon monimuotoisuuden kohteiden ulkopuolelle paikkoihin, joissa päivämelu on alle 45 db (LAeq) ja yömelu alle 40 db (Laeq). Mikäli Espoo-Salo ratayhteys toteutetaan YVA-selvityksen ratavaihtoehto M:n mukaisena, korttelissa 3 alle 45dB:n melutaso ulkotiloissa toteutuu loma-asunnon rakentamisen jälkeen. Venevalkama (LV/yk) - Alue on palvelee alueen asukkaiden ja heidän vieraidensa veneilyä. Maa- ja metsätalousalueet (M-1) - Alue on perinne- ja/tai kylämaiseman osa, joka on säilytettävä avoimena. Alueille sijoittuu useita arvokkaita luonnon monimuotoisuuden kohteita sekä yksi muinaismuistolailla suojeltu muinaisjäännös. Maa- ja metsätalousalueet (M-2) Alueille sijoittuu useita arvokkaita luonnon monimuotoisuuden kohteita, Orosmäen arvokkaan geologisen muodostelman osia sekä E-18 moottoritien tunnelin ja suoja-alueen osia. Alueiden osat 12
- sm -merkinnällä on osoitettu muinaismuistolailla rauhoitetun kiinteän muinaisjäännöksen sijainti - luo-2 -merkinnällä on rajattu alueet, joilla sijaitsee paikallisesti arvokkaita luonnon monimuotoisuuden kohteita (luontoselvityksen luokka 2) - luo 3 -merkinnällä on rajattu alueet, joilla sijaitsee paikallisesti erittäin arvokkaita luonnon monimuotoisuuden kohteita (luontoselvityksen luokka 2). Merkintä sisältää toimenpiteiden rajoituksia. kma -merkinnällä on rajattu maakuntakaava-asiakirjoissa osoitettu kulttuurihistoriallisesti arvokas kyläalue. su merkinnällä on osoitettu moottoritien suoja-alueeksi varattu alueen osa. LRV-merkinnällä on osoitettu Espoo-Salo oikoradan alustavan yleissuunnitelman mukainen ohjeellinen sijaintialue. Linjaus voi vielä muuttua suunnittelun tarkentuessa. 5.4 Vesihuollon järjestäminen (tämä kappale on referaatti Akvedukti Oy:n laatimasta vesihuoltosuunnitelmasta) 5.4.1 Vesihuollon järjestämisen lähtökohdat Kolmen loma-asunnon ja yhden pysyvän asunnon jätevesiviemärijärjestelmän ja jätevesien käsittely järjestetään seuraavasti: Rakennusten käyttövesi saadaan rakennuskohtaisista porakaivoista. Rakennusalue on järvelle laskeva rinne jossa peruskallio on paikoitellen näkyvissä ja osittain pintamaan peitossa. Loma-asuntojen käymälät toteutetaan kuivakäymälöinä, ainoastaan ns. harmaat jätevedet käsitellään rakennusalueella. Pysyvän asumisen käymälät toteutetaan joko vesivessoina tai kuivakäymälöinä. 5.4.2 Jätevesikuormitus Valtioneuvoston asetuksessa talousjätevesien käsittelystä vesihuoltolaitosten viemäriverkostojen ulkopuolisilla alueilla todetaan: Asuinkiinteistön jätevesien käsittelyjärjestelmä mitoitetaan tarpeen mukaan siten, että se täyttää asetetut vaatimukset elinkaarensa kaikissa todennäköisissä käyttötilanteissa; mitoituksen on perustuttava vähin Kuormituksen alkuperä Orgaaninen aine, BHK7 Kokonaisfosfori Kokonaistyppi g/p d % g/p d % g/p d % Uloste 15 30 0,6 30 1,5 10 Virtsa 5 10 1,2 50 11,5 80 Muu 30 60 0,4 20 1,0 10 Kuormitusluku 50 100 2,2 100 14 100 Vaihtoehdossa A (kuivakäymälät) on viiden hengen kokonaiskuormitus/rakennus Kuormituksen alkuperä Orgaaninen aine, BHK7 Kokonaisfosfori Kokonaistyppi g/p d g/p d g/p d Yhteensä 150 2,0 5,0 Vaihtoehdossa B (vesivessat) on viiden hengen kokonaiskuormitus/ rakennus Kuormituksen alkuperä Orgaaninen aine, BHK7 Kokonaisfosfori Kokonaistyppi g/p d g/p d g/p d Yhteensä 250 11,0 70,0 5.4.3 Jätevesijärjestelmän kuvaus Vaihtoehto A (kuivakäymälät): Jäteveden puhdistus perustuu biomoduuli imeytysjärjestelmiin. Jokaiselle rakennukselle rakennetaan oma erillinen järjestelmä. Järjestelmän komponentit:
Vaihtoehto B (vesivessat): Saostussäiliö, 2-osainen Siirtoputkisto säiliöstä imeytyskenttään Imeytysputkisto Biomoduulit Suodatinhiekka Keruuputkisto Kokoojakaivo (mahdollisuus fosforin saostukselle) Purkuputki Järjestelmän valmistaja, esim Labko Oy Lomarakennusten harmaiden jätevesien puhdistus perustuu biomoduuli imeytysjärjestelmiin. Jokaiselle rakennukselle rakennetaan oma erillinen järjestelmä. Komponentit kuten vaihtoehdossa A. Lomarakennusten wc-vedet johdetaan umpisäiliöön jonka tyhjentää auktorisoitu alan yrittäjä. Ympärivuotiseen asumiseen tarkoitetun rakennuksen jätevedet puhdistetaan tyyppihyväksyttyä pienpuhdistamoa käyttäen. Puhdistamo perustuu panospuhdistustekniikkaan; aktiivilieteprosessiin ja fosforin kemialliseen saostamiseen. Järjestelmän valmistaja esim. Uponor. 5.4.4 Puhdistetun jäteveden johtaminen maastoon Puhdistettu jätevesi imeytetään maastoon erillisiä imeytyskenttiä käyttäen. Imeytyskentät varustetaan ylivuotoputkistolla joka on putkitettu avo-ojaan. Imeytyskentän alapuolella ei saa olla kaivoja. 5.4.5 Jätevesijärjestelmän etäisyydet Imeytyskentän etäisyys rakennuksesta Imeytyskentän etäisyys viereisestä tontista Imeytyskentän etäisyys omasta kaivosta Imeytyskentän etäisyys naapurin kaivosta Imeytyskentän etäisyys rannasta min 5m 5m 30m 30m 30m 5.5 Kaavan vaikutukset 5.5.1 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Ranta-asemakaavan toteuttaminen ei muuta suunnittelun lähtökohtana olevaa maisemarakennetta eikä maisemakuvaa, koska arvokkaille kohteille ja niiden lähialueille ei ole esitetty rakentamista tai haittaavia käyttötarkoituksia. Kallioalueille on osoitettu kulkuyhteydet siten, että harvinaiset kasvilajit saavat olla rauhassa. Suunnittelualueen toimenpiteillä ei ole vaikutuksia lähistöllä sijaitsevaan luonnonsuojelualueeseen. 5.5.2 Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen Suunnittelualueelle sijoittuva loma- ja pysyvä asuminen tukevat Lohjan kaupungin haja-asutusalueiden kehitysstrategiassa esitettyjen linjausten ja kehittämistavoitteiden kuten kyläyhteisöjen kehittämisen ja palveluiden turvaamisen toteutumista. Uudisrakentaminen on kytketty olemassaolevien rakennusryhmien jatkeiksi. 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1. Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Havainnekuva ranta-asemakaava-alueesta (liite 12 ) Rakennustyyppien havainnekuvia (liite 13 ) 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus 14
Ranta-asemakaavan toteutus on mahdollista aloittaa kaavan vahvistuttua ja saatua lain voiman.