Tekninen lautakunta 443 10.12.2014 Poikkeamislupahakemus 2 Keskuksen kaupunginosan korttelin 7 Marianaukiolle: pysäköintilaitoksen tasonvaihtoramppi ja porrashuone (kiinteistö- ja mittaustoimi) 1330/10.03.00.02/2014 TEKLA 443 Valmistelija/lisätiedot: Kaupunginarkkitehti Erkki Jouhki, p. 040 709 0743 Kaavasuunnittelija Tarja Luukkonen, p. 040 4849 745 etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Oheismateriaali: asemakaavaotteet ja ote vireillä olevasta kaavamuutosehdotuksesta Hakemusasiakirjat ovat nähtävänä kokouksessa. Lappeenrannan kaupungin kiinteistö- ja mittaustoimi hakee MRL 171-174 :n mukaista lupaa rakentaa maanalaisen pysäköintilaitoksen tasonvaihtoon tarvittava ramppi puiston alle ja samaan pysäköintilaitokseen liittyvä porrashuone asemakaavan maanalaisen tilan alueelle. Hakemuksen perustelut Poikkeamista haetaan rakentamisen nopeuttamiseksi. Asemakaavamuutos on vireillä ja sen ehdotus on ollut nähtävillä 24.11.2014 saakka. Tasonvaihtoramppi sijoittuu maanalaisen pysäköintilaitoksen kahden kellarikerroksen väliin, joten se ei tule näkymään maan päälle. Rampin sijoittaminen muualle on hankalaa johtuen mm. Lappeen kirkon läheisyydestä sekä Kirkkokadun alla sijaitsevasta kunnallistekniikasta. Rampin sijoittaminen pysäköintialueen alle vähentäisi merkittävästi autopaikkojen määrää ja heikentäisi kuntalaisten asiointimahdollisuuksia ydinkeskustassa. Porrashuoneen sijoittaminen Marian aukion laidalle on ympäristöön parhaiten soveltuva ratkaisu. Hankkeella on siten nähtävissä sekä palvelujen saatavuutta että kaupunkikuvaa parantavaa vaikutusta. Kaavallinen tilanne Pysäköintitasojen vaihtoon tarkoitettu ramppi rakentuisi Lappeenrannan kaupunginvaltuuston 27.8.1979 hyväksymän asemakaavan puistoalueelle (merkintä P), maan alle. Sisäministeriö vahvisti kaavan 13.2.1980. Porrashuone sijoittuu Lappeenrannan kaupunginvaltuuston 25.3.2013 hyväksymän asemakaavan maanalaisen tilan alueelle, johon saa sijoittaa autojen säilytyspaikan kolmeen kerrokseen sekä varasto- ja väestönsuojatiloja (merkintä map-3).
Saman kaavan yleismääräyksissä todetaan mm., että Marian aukiolle saa sijoittaa rakennusalalla (ohjeellisena) osoitettuun paikkaan sen alla olevaa pysäköintilaitosta palvelevia teknisiä rakenteita, porrasnousun ja hissin. Niiden ulkovaipan tulee olla kokonaan lasia. Poistumistiet tulee sijoittaa ensisijaisesti läheisiin kiinteistöihin. Tontin 27 kautta ajetaan koko korttelin maanalaisiin pysäköintitiloihin. Maanalaisten tilojen toteuttaminen edellyttää rakennustyön aikana tehtäviä arkeologisia tutkimuksia, joista tulee olla hyvissä ajoin ennen rakennustöiden aloittamista yhteydessä Museovirastoon. Marian aukion suunnittelussa ja toteutuksessa tulee käyttää korkeatasoisia rakenteita, kalusteita ja materiaaleja (puu, lasi, luonnonkivi). Suunnittelualueella on vireillä uusi asemakaava, joka on ollut ehdotuksena nähtävillä 23.10. - 24.11.2014. Kaavaehdotuksessa nyt kyseessä olevat tasonvaihtoramppi ja porrashuone on huomioitu. Tasonvaihtoramppi on suunniteltu puiston alle (merkintä map-3). Porrashuone sijoittuu kaavaehdotuksessa asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueelle (merkintä AL). Naapureiden kuuleminen ja hankkeesta tiedottaminen Hakija on kuullut naapureita kiinteistöiltä 405-2-7-31, 405-2-7-32, 405-2-7-27, 405-2-16-1, 405-3-5-29 sekä 405-2-7-1. Kiinteistöltä 405-2-7-1 (osoitteesta Valtakatu 36) huomautetaan, että ennen kohteen lopullista rakennuslupaa halutaan tutustua toteutuspiirustuksiin ajoyhteys Cityparkin tiloista tontille 1 tulee mahdollistaa Valtakadun alapuolisella osalla Muilla naapureilla ei ole huomautettavaa. Hakemuksesta on kuulutettu kaupungin internet sivuilla ja ilmoitustaululla. Hakemusasiakirjat ovat olleet nähtävillä 24.11. 8.12.2014. Määräaikaan mennessä ei saapunut huomautuksia. Saapuneet lausunnot Lappeenrannan seudun ympäristötoimella ei ole hakemukseen huomautettavaa. Lappeenrannan kaupungin kadut ja ympäristö- osasto edellyttää lausunnossaan puiston ennallistamista, kurkipatsaan palauttamista paikalle ja riittävän suurten puistolehmusten (Tilia x vulgaris) istuttamista rakentamisen jälkeen. Riittävän suuren puun runko on ympärykseltään 28-30 cm. Kaakkois-Suomen ELY-keskus, ympäristö ja luonnonvarat (YLU) ilmoittaa näkökantanaan, että Marianaukiota rakennettaessa tulee huomioida sijainti valtakunnallisesti merkittävään kulttuuriympäristöön rajautuen. YLU esittää, että ennen lupapäätöstä
edellytetään laadittavaksi ja lupapäätökseen liitettäväksi puistoympäristön ennallistamissuunnitelma. Suunnitelman laadinnassa tulisi ottaa huomioon sellainen kasvilajisto, joka on mahdollista istuttaa ja jonka on mahdollista menestyä alueella, kun istutus- ja kasvusyvyysolosuhteet alueella muuttuvat johtuen maanalaisen pysäköintilaitoksen tasonvaihtorampin kattorakenteista. Lisäksi lupaehdoissa tulisi olla ehto, että kurkipatsas palautetaan rakennustöiden päätyttyä paikoilleen. YLU esittää, että hakemuksesta on kuultava erityisesti myös Museovirastoa ja seurakuntaa. Lisäksi, koska hakemus koskee julkisia alueita, YLU katsoo, että maankäyttö- ja rakennusasetuksen 86 :n mukaisesti laajempi kuuleminen on tarpeen. Museoviraston lausunnossa todetaan, että Museovirasto on tuonut alueella vireillä olevien asemakaavojen valmistelussa esille, että ko. alueella saattaa sijaita Lappeen kirkkoon liittyvää arkeologista kulttuuriperintöä. Poikkeamisluvalle voidaan museoviraston näkökulmasta myöntää lupa, mutta Museovirasto edellyttää, että rakentamiseen liittyvät kaivutyöt tehdään arkeologin valvonnassa. Mikäli valvonnassa tulee ilmi merkkejä kiinteästä muinaisjäännöksestä, tulee asiasta ilmoittaa Museovirastolle. Näiden havaintojen johdosta on havainnoista suoritettava riittävät tutkimukset. Valvonnasta ja mahdollisista lisätutkimuksista aiheutuvista kustannuksista vastaa muinaismuistolain 15 :n mukaan hankkeen toteuttaja. Etelä-Karjalan museon lausunnossa todetaan, että Kirkkopuiston laitaan sijoittuvan rampin toteuttaminen edellyttää puistoympäristön ennallistamista suihkukaivon, kurkipatsaan ja istutusten osalta. Poikkeamislupa-aineistoa tulee täydentää alueen ennallistamissuunnitelmalla. Museon näkemyksen mukaan oleelliset ympäristöpiirteet muutosalueella ovat suihkuallas veistoksineen ja puistoa katutilasta rajaava puusto sekä kirkolle johtavaa käytävää jäsentävät puut ja istutusaltaat. Koko Marianaukiota silmälläpitäen jatkosuunnittelussa on olennaisen tärkeää myös huolellisesti ennakoida pysäköintilaitoksen rakentamisen vaikutukset valtakunnallisesti merkittävään kirkkoon ja sen rakenteisiin. Lausuntojen vastineet Lappeenrannan kaupungin teknisen toimialan kadut ja ympäristö-osaston, ELY-keskuksen ja Etelä-Karjalan museon lausunnoissa edellytetään tasonvaihtorampin kohdalle puiston ennallistamista. Hakija on toimittanut hakemuksen liitteeksi 30.6.1998 päivätyn suunnitelman, jonka perusteella nykyinen puistorakentaminen on tehty. Suunnitelmassa oleelliset muutosalueen ympäristöpiirteet, kurkipatsas suihkualtaineen, puistoa katutilasta rajaava puusto sekä kirkolle johtavaa käytävää jäsentävät puut ja istutusaltaat, osoitetaan palautettaviksi ennalleen.
Museoviraston lausunnossa edellytetään kaivutyöhän arkeologin valvontaa. Yllämainitut asetetaan poikkeamisluvan ehdoiksi. ELY-keskuksen lausunnossa on myös edellytetty laajempaa kuulemista poikkeamisluvasta. Nyt kyseessä oleva alue suunniteltuine rakenteineen kuuluu vireillä olevan asemakaavan rajaukseen. Asemakaavaehdotuksen ratkaisu on nyt haetun poikkeamisluvan mukainen. Laajempi kuuleminen on suoritettu asemakaavan luonnos- ja ehdotusvaiheissa. Kaavaluonnosvaiheessa saatiin 11 lausuntoa ja kaksi mielipidettä, joiden perusteella kaavaluonnosta tarkistettiin ja laadittiin asemakaavaehdotus. Kaavaehdotusvaiheessa asemakaavasta saatiin pyydettynä lausunnot ELY-keskukselta ja Etelä-Karjalan museolta. Kaavasta ei jätetty muistutuksia. ELY:llä ei ollut huomautettavaa kaavaehdotuksesta. Etelä-Karjalan museon lausunnon perusteella kaavaselostuksen vaikutusten arviointia täydennetään. Kaavaratkaisua ei ole tarvetta muuttaa lausuntojen perusteella. Museoviraston luonnosvaiheen lausunto on huomioitu asemakaavaehdotusta laadittaessa. Asemakaavaratkaisu on poikkeamisluvan mukainen. Asemakaava on menossa kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi, kun hanketta koskeva maankäyttösopimus on hyväksytty. Tätä poikkeamislupaa vastaava rakennuslupahakemus tullaan myös kuuluttamaan alueen sanomalehdissä. Poikkeamislupahakemuksesta on kuultu naapurikiinteistöjä ja hakemuksesta on kuulutettu Lappeenrannan internetsivuilla ja ilmoitustaululla. Suunnitellusta aikataulusta johtuen lupa-asian keskeisten aiheiden katsotaan tulleen riittävästi kaupunkilaisten ja mahdollisten muiden asianosaisten tietoon, eikä uutta laajempaa kuulemista katsota välttämättömäksi. Poikkeaminen Poikkeamislupaa haetaan maankäyttö- ja rakennuslain: (MRL) 58 :n tarkoittamasta rakentamisesta vastoin asemakaavaa; hakemuksessa poiketaan asemakaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta. MRL 171 :n 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisluvan mm. nyt kyseessä olevassa tapauksessa. Poikkeamisluvan myöntämisen edellytyksenä on MRL 172 :n mukaan, ettei poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeamista ei saa myöntää, jos se
johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Lappeenrannan kaupungin teknisen toimen johtosäännön perusteella tekninen lautakunta ratkaisee kaupungin toimivallassa olevat poikkeamisluvat. Lausunto ja perustelut Marianaukiolle saa voimassa olevan asemakaavan mukaan sijoittaa sen alla olevaa pysäköintilaitosta palvelevia teknisiä rakenteita, porrasnousun ja hissin. Puiston alle suunniteltu pysäköintikerrosten tasonvaihtoon tarvittava ramppi tulee rakentamisen valmistuttua jäämään kokonaan maan alle. Rakentaminen on tulevan asemakaavoituksen mukaista, eikä vaikeuta määrättyjen ehtojen asettamisen myötä nykyisen kaavan toteuttamista tai rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista. Maan alle tai kiinteistön sisäpuolelle rakentaminen ei vaaranna rakennetun ympäristön suojelemista, kun rakentamisen aikana huolellisesti varjellaan Lappeen kirkon rakenteita. Saatujen lausuntojen perusteella puiston ennallistamista pidetään erittäin tärkeänä ja ennallistamissuunnitelma tulee olla mukana tämän poikkeamisluvan päätöskäsittelyssä. Alueella saattaa olla arkeologista kulttuuriperintöä. Maanalaisten tilojen toteuttaminen edellyttää arkeologisia tutkimuksia, joista tulee olla ennen rakennustyön aloittamista yhteydessä Museovirastoon. Poikkeamislupa voidaan hyväksyä, mutta lausuntojen ja vireillä olevan asemakaavaehdotuksen perusteella luvalle on asetettava seuraavat ehdot: pysäköintilaitosta palvelevien teknisten rakenteiden, porrasnousun ja hissin ulkovaipan tulee olla kokonaan lasia ja poistumistiet tulee sijoittaa sisälle kiinteistöihin rakentamiseen liittyvät kaivutyöt tulee tehdä arkeologin valvonnassa ja mikäli tulee ilmi merkkejä kiinteästä muinaisjäännöksestä, tulee asiasta ilmoittaa Museovirastolle ja suorittaa havainnoista riittävät tutkimukset Kirkkopuiston laitaan sijoittuvan rampin toteuttamisen jälkeen tulee puistoympäristö ennallistaa suihkukaivon, kurkipatsaan ja istutusten osalta poikkeamislupa-aineiston yhteyteen liitetyn, 30.6.1998 päivätyn suunnitelman mukaisesti rakennusluvasta on kuulutettava kaupungin virallisessa ilmoituslehdessä kaikessa rakentamisessa on huolellisesti varjeltava valtakunnallisesti merkittävän Lappeen kirkon rakenteita rakentajan on huolehdittava kaapelinäytön järjestämisestä ja kaapelien mahdollisesta siirrosta
Teknisen lautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Tätä poikkeamispäätöstä vastaavaa rakennuslupaa on haettava kahden vuoden kuluessa. Tästä päätöksestä annetaan valitusosoitus Itä-Suomen hallinto-oikeuteen. Valitusaika on 30 päivää päätöksen antami sesta lukien. (Erkki Jouhki) Tj vs. Poikkeamislupa voidaan hyväksyä seuraavilla ehdoilla: pysäköintilaitosta palvelevien teknisten rakenteiden, porrasnousun ja hissin ulkovaipan tulee olla kokonaan lasia ja poistumistiet tulee sijoittaa sisälle kiinteistöihin rakentamiseen liittyvät kaivutyöt tulee tehdä arkeologin valvonnassa ja mikäli tulee ilmi merkkejä kiinteästä muinaisjäännöksestä, tulee asiasta ilmoittaa Museovirastolle ja suorittaa havainnoista riittävät tutkimukset Kirkkopuiston laitaan sijoittuvan rampin toteuttamisen jälkeen tulee puistoympäristö ennallistaa suihkukaivon, kurkipatsaan ja istutusten osalta poikkeamislupa-aineiston yhteyteen liitetyn suunnitelman ja lausuntojen mukaisesti rakennusluvasta on kuulutettava kaupungin virallisessa ilmoituslehdessä kaikessa rakentamisessa on huolellisesti varjeltava valtakunnallisesti merkittävän Lappeen kirkon rakenteita rakentajan on huolehdittava kaapelinäytön järjestämisestä ja kaapelien mahdollisesta siirrosta Teknisen lautakunnan päätös tässä asiassa annetaan julkipanon jälkeen. Tätä poikkeamispäätöstä vastaavaa rakennuslupaa on haettava kahden vuoden kuluessa. Tekla Hyväksyttiin. Esteellisyys: Kaupungingeodeetti vs. Puurtinen (luvan hakijan kiinteistö- ja mittaustoimen vs. päällikkö) ei esteellisenä osallistunut asian käsittelyyn ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi, Hallintolaki 28.1 7. kohta (yleislausekejäävi). Nuorisovaltuuston edustaja Hokkanen poistui lautakunnan kokouksesta tämän asian käsittelyn aikana klo 17.58.