kaavatunnus Dnro 5534/2010 projektinro Selostus päivitetty

Transkriptio

1 ASEMAKAAVAN SELOSTUS päivättyyn sekä ja korjattuun Oulun kaupungin Höyhtyän kaupunginosan korttelin 5 tonttia nro 1, Joutsentien katualuetta sekä Höyhtyänpuiston puistoaluetta koskevaan asemakaavan muutokseen (Hanhitie 13, Höyhtyänpuisto) kaavatunnus Dnro 5534/2010 projektinro Selostus päivitetty Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan muutoksen

2 Sisältö 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kaava-alueen sijainti Kaavan nimi ja tarkoitus Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaava Asemakaavan toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Rakennettu ympäristö Maanomistus Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset Kaava-aluetta koskevat selvitykset ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Vireille tulo Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Viranomaisyhteistyö Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat / kunnan asettamat tavoitteet Tavoitteiden tarkentuminen Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Esitetyt mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen Esitetyt muistutukset ja niiden huomioon ottaminen Suunnitelmiin nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Mitoitus Palvelut Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Aluevaraukset Korttelialueet Muut alueet Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja kaupunkirakenteeseen Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Vaikutukset asumiseen ja elinympäristöön Vaikutukset liikenteen toimivuuteen ja turvallisuuteen Ympäristön häiriötekijät Kaavamerkinnät ja määräykset Nimistö ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Toteuttaminen ja ajoitus Toteutuksen seuranta... Virhe. Kirjanmerkkiä ei ole määritetty. Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto... Virhe. Kirjanmerkkiä ei ole määritetty.

3 1 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee Oulun kaupungin Höyhtyän kaupunginosan korttelin 5 tonttia nro 1, Joutsentien katualuetta sekä Höyhtyänpuiston puistoaluetta. Asemakaavan muutoksella muodostuvat Oulun kaupungin Höyhtyän kaupunginosan korttelin 5 tontit nro 9, 10 ja 11. Kaavan nimi Hanhitie 13 ja Höyhtyänpuisto Kaavatunnus Kaavan laatija: Jere Klami Oulun kaupunki / yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut / asemakaavoitus Solistinkatu 2, PL 32, Oulun kaupunki etunimi.sukunimi(at)ouka.fi Kaavan vireilletulo: Asemakaava on tullut vireille Vireille tulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevassa lehti-ilmoituksessa Hyväksyminen: Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kaavan Asemakaava on tullut voimaan xx.xx.xxxx 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee Höyhtyän kaupunginosassa noin 2,5 km:n etäisyydellä kaupungin keskustasta. Suunnittelualue käsittää tontin nro 1, jolla sijaitsee tällä hetkellä toimistorakennus, osan Joutsentien katualuetta sekä Höyhtyänpuiston puistoaluetta korttelin länsi-, itä- ja pohjoispuolella. Suunnittelualue rajautuu pohjoisessa Joutsentiehen, lännessä kortteliin 4, idässä tontteihin nro 3 ja 8 sekä etelässä Hanhitiehen. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Hanhitie 13 ja Höyhtyänpuisto. Asemakaavan muutoksella osoitetaan tontti nro 1 ja osa puistoalueesta asunto- ja palveluasumisen alueeksi. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista - Asemakaavan seurantalomake - Asemakaavakartta, merkinnät ja määräykset, tonttijako - Havainnemateriaali / korttelin viitesuunnitelmat - Havainnekuva / viistonäkymä - Jatkotutkittuja vaihtoehtoja, kevät Asemakaavan muutosta koskevat mielipiteet, muistutukset ja vastineet - Tiedotus- ja keskustelutilaisuuksien , ja muistiot

4 2 1.5 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Höyhtyän suuralueen ja Kaukovainion viheralueiden yleissuunnitelma 2009, Destia Oy - Asemakaavan muutosta varten laaditut perusselvitykset on esitetty kohdassa TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet KOy Ula c/o Skanska Talonrakennus Oy on tehnyt asemakaavan muutoshakemuksen Asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut mielipiteiden esittämistä varten nähtävillä välisen ajan. Mielipiteitä ei esitetty. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma esiteltiin tekniselle lautakunnalle ( 562). Asemakaavan valmisteluaineisto on ollut mielipiteiden esittämistä varten nähtävillä välisen ajan (MRL 62 :n tarkoituksessa / MRA 30 :ssä säädetyllä tavalla), teknisen lautakunnan päätös Mielipiteitä esitettiin neljä ja lausuntoja yksi. Luonnosvaiheen tiedotus- ja keskustelutilaisuus järjestettiin Asemakaavan muutosehdotus on ollut julkisesti nähtävillä välisen ajan (MRL 65 :n tarkoituksessa / MRA 27 :ssä säädetyllä tavalla). Teknisen lautakunnan päätös ( 395). Muistutuksia esitettiin kaksi. Ehdotusvaiheen tiedotus- ja keskustelutilaisuus järjestettiin Kaupunginhallitus käsitteli asemakaavan muutoksen Kaupunginvaltuusto käsitteli asemakaavan muutosta Asia palautettiin uudelleen valmisteltavaksi. Tarkistettu asemakaavan muutosehdotus on ollut uudelleen julkisesti nähtävillä välisen ajan (MRL 65 :n tarkoituksessa / MRA 27 :ssä säädetyllä tavalla). Yhdyskuntalautakunnan päätös Muistutuksia esitettiin neljä. Ehdotusvaiheen toinen tiedotus- ja keskustelutilaisuus järjestettiin Asemakaava on tullut voimaan 2.2 Asemakaava Korttelin 5 tontti nro 1 osoitetaan asemakaavan muutoksessa asuinpientalojen (AP-3) ja asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Osa Höyhtyänpuiston puistoalueesta osoitetaan asuinkerrostalojen korttelialueeksi, jolle saadaan rakentaa vanhusten asuntoja (AK-2). Muulla osalla Höyhtyänpuistoa asemakaavamerkinnäksi päivitetään puistoalueen merkinnäksi VP. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Alue toteutetaan vaiheittain. Rakentamisen arvioidaan alkavan vuonna 2014.

5 3 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Tontti nro 1 on rakennettu. Muu osa suunnittelualueesta on puistoaluetta. Alueen lähellä sijaitsee Höyhtyän asuntoaluetta sekä palveluita, mm. Höyhtyän terveysasema, Karjasillan koulu ja lukio, Karjasillan kirkko ja Höyhtyän ostoskeskus Luonnonympäristö Höyhtyänpuisto on pääosin avointa ja puoliavointa puistomaisemaa. Alueen itäosassa on suljetumpaa metsäistä aluetta. Merkittävät puut ja puukujanteet sijoittuvat pääosin Höyhtyänpuiston läpi kulkevan jalankulku- ja pyöräilytien varteen ja Hanhitien varteen ojan vieressä. Joutsentien varressa on katupuustoa. Höyhtyänpuiston kasvillisuus on ojaa lukuun ottamatta avointa tai puoliavointa hoidettua viheraluetta, jossa on muutamia istutuksia. Alueella ei ole uhanalaisten tai huomioitavien kasvilajien esiintymiä. Höyhtyänpuiston oja jatkuu Hanhitien ali Höyhtyänpuistosta etelään Sorsapuiston alueelle. Höyhtyänpuisto on arvioitu Höyhtyän suuralueen ja Kaukovainion viheralueiden yleissuunnitelmassa maisemallisesti merkittäväksi viheralueeksi. Polkuverkosto on osittain kapeaa ja kulunutta, sitä tulisi yleissuunnitelman mukaan jatkossa parantaa. Kuva 1. Maisemaselvitys, Plaana Oy. Joutsentien pohjoispuolella sijaitseva Joikupuisto on luonteeltaan puistomainen, nurmipintainen viheralue, jota rytmittävät runsaat puuistutukset. Alueen keskiosassa on maavalli, joka luo puistoon maastonmuotoa. Puiston itä- ja länsiosa on tasaista puistoaluetta. Maisemakuvaltaan

6 4 Joikupuisto on pääosin avointa tai puoliavointa puistoaluetta. Pohjoisosassa tonttien puoleisen osan maisemakuva vaihtelee suljetuista kuusimetsistä puoliavoimiin koivumetsiin Rakennettu ympäristö Tontilla nro 1 sijaitsee vuonna 1982 rakennettu punatiilinen toimistorakennus, jonka on suunnitellut Arkkitehtitoimisto Risto Harju Ky. Rakennuksen rakennutti Oy Yleisradio Ab. Viereisellä tontilla idän puolella sijaitsee palvelurakennusten alue, jolla on Höyhtyän terveysasema, palvelukeskus, Joutsenkoti ja ryhmäkoti Villa Viklo. Alueen rakennukset on rakennettu Lännen puolella Höyhtyänpuiston varressa sijaitsee Karjasillan kirkko, joka on rakennettu 1963, suunnittelija arkkitehti Kalevi Lankinen. Hanhitien eteläpuolella sijaitsee rakennettu Selvaakitalojen alue, suurimman osan rakennuksista on suunnitellut arkkitehti Uki Heikkinen. Lähiympäristön alueista Karjasillan jälleenrakennuskauden asuinalue Joutsentien pohjoispuolella on valtakunnallisesti merkittävä (RKY2009) sekä Selvaakitalot maakunnallisesti merkittävä. Kuva 2. Valokuvat toimistorakennuksesta ja Höyhtyänpuistosta. Kuva 3. Viistokuva alueelta. BLOM 2007.(c) Copyright2007, Pictometry International Corp

7 Maanomistus Kaava-alue on tontin nro 1 osalta Keskinäinen KOy Oulun Ula c/o Skanska Talonrakennus Oy:n omistuksessa ja Höyhtyänpuiston osalta Oulun kaupungin omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset Maakuntakaava Ympäristöministeriö on vahvistanut Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan. Suunnittelualue kuuluu taajamatoimintojen alueeseen (A). Merkinnällä osoitetaan asumisen, palvelujen, teollisuus- ja muiden työpaikka-alueiden ym. taajamatoimintojen sijoittumisalue ja laajentumisalueita. Suunnittelumääräykset: Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa tulee alueiden käyttöönottojärjestyksessä ja mitoituksessa kiinnittää erityistä huomiota vaihtoehtoisten aluekokonaisuuksien toiminnallistaloudelliseen edullisuuteen, ympäristön laatuun ja kevyen liikenteen toimintaedellytyksiin. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa tulee edistää yhdyskuntarakenteen eheyttämistä hajanaisesti ja vajaasti rakennetuilla alueilla sekä taajaman ydinalueen kehittämistä toiminnallisesti ja taajamakuvallisesti selkeästi hahmottuvaksi keskukseksi. Yksityiskohtaisempiin kaavoihin tulee sisällyttää periaatteet uudisrakentamisen sopeuttamisesta rakennettuun ympäristöön. Alueiden käytön suunnittelussa ja rakentamisessa on varmistettava, että alueella sijaitsevien kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeiden kohteiden kulttuuri- ja luonnonperintöarvot säilyvät. Taajaman merkittävä laajentaminen päätien toiselle puolelle yksityiskohtaisempaan kaavaan perustuen edellyttää turvallisten yhteyksien järjestämistä päätien poikki. Yleiskaava Oulun yleiskaavan 2020 (voimaan ) mukaan tontti nro 1 on julkisten palvelujen aluetta (PY). Alue varataan pääasiassa kunnan, valtion ja muiden julkisten yhteisöjen toimintoja varten. Alueelle saa sijoittaa vähäisessä määrin muita työpaikkatoimintoja ja asumista. Osa Höyhtyänpuiston puistoaluetta sen itäosassa on kerrostalovaltaista asuntoaluetta (AK). Alue varataan pääasiassa asuinkerrostaloille. Alueelle saa sijoittaa myös asuinpientaloja sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia palvelu- ja työpaikkatoimintoja. Voimassa olevat asemakaavat Korttelin 5 tontilla nro 1 sekä Joutsentien katualueella on voimassa hyväksytty asemakaava (kaavatunnus 913), jonka mukaan tontti on yleisten rakennusten korttelialuetta Yleisradion toimintakeskusta varten (Y1). Korttelialueelle saadaan sijoittaa yksi asunto kiinteistön hoidon kannalta välttämätöntä henkilökuntaa varten. Korttelialueelle on järjestettävä 40 autopaikkaa. Tontin rakennusoikeus on 5000 m² ja suurin sallittu kerrosluku II. Höyhtyänpuistossa on voimassa (kaavatunnus 484) ja (kaavatunnus 1104) hyväksytyt asemakaavat, joiden mukaan alue on puistoaluetta (P ja VP). Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt rakennusjärjestyksen Tonttijako ja kiinteistörekisteri

8 6 Oulun kaupunki toimii kiinteistörekisterin pitäjänä asemakaava-alueella. Korttelialueelle laaditaan tonttijako asemakaavan yhteydessä. Rakennuskiellot Alue ei ole rakennuskiellossa. Pohjakartta Pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen n:o 1284/ mukainen ja vastaa olosuhteita Suunnittelualue on merkitty kaupungin ylläpitämään kiinteistörekisteriin. Maankäyttösopimukset Asemakaavan muutokseen liittyen on laadittu maankäyttösopimus xx.xx.xxxx. Muut aluetta koskevat päätökset, suunnitelmat ja ohjelmat, jotka ovat tulleet voimaan tai ovat suunnitteilla Hanketta ohjaamaan on perustettu kaavoituksen ohjausryhmä yhdyskuntajohtajan päätöksellä Kaava-aluetta koskevat selvitykset Oulun kaupungin keskeisen kaupunkialueen täydennysrakentamisselvitys Asemakaavan muutoksen taustalla on Oulun kaupungin keskeisen kaupunkialueen täydennysrakentamisselvitys, joka on laadittu uuden Oulun yleiskaavoituksen pohjaksi. Kaupunginhallitus merkitsi selvityksen tiedoksi ja hyväksyi sen jatkosuunnittelussa ohjeellisena noudatettavaksi Selvityksen mukaan Höyhtyän Lintulammentien ja Joutsentien ympäristöjä tulee kehittää kaupunkikuvaltaan korkeatasoisina. Selvityksen kohdassa Täydentävät asumiskonseptit todetaan: Meluvallirakennuksia on mahdollista käyttää mm. Höyhtyän pohjoisreunalla Joutsentietä vasten. Rakennushistoriallinen selvitys Arkkitehtitoimisto A-Studio on laatinut selvityksen Yleisradiotalosta tontilla nro 1. Rakennus valmistui ja toimi Oy Yleisradio Ab:n aluekeskuksena. Kohteen suunnitteli Arkkitehtitoimisto Risto Harju Ky. Rakennusalue oli ennen rakentamista vanhaa peltoa. Tasakattoinen 2-kerroksinen rakennus on punatiiliverhoiltu. Ympäristömeluselvitys Promethor Oy on laatinut ympäristömeluselvityksen. Selvityksessä on tarkasteltu melutasoja alueen nykyisellä liikenteellä sekä ennustevuoden 2030 liikenteellä. Selvityksessä on tutkittu vaihtoehdot VE1 ja VE2, joista VE2 on valittu jatkosuunnittelun pohjaksi. Selvityksen mukaan korkeat kerrostalot Joutsentien varressa suojaavat tehokkaasti piha-alueita melulta. Ilman erityistä meluntorjuntaa kaikkien piha-alueiden päiväajan keskiäänitaso on alle 55 db(a) ja oleellisilla osin piha-alueilla yöajan keskiäänitaso on alle 45 db(a). Pienillä meluntorjuntatoimenpiteillä (1,5 m korkeat meluaidat Joutsentien varrella olevien talojen väleissä) kaikkien piha-alueiden melutasot saadaan yöaikaan alle 45 db:n. Meluntorjunnan tarve on kuitenkin kyseenalainen, sillä meluaidat eivät vaikuta julkisivuihin kohdistuviin melutasoihin ja toisaalta yöaikaan piha-alueiden virkistyskäyttö on hyvin vähäinen. Piha-alueiden melutasojen kannalta tarkastellut vaihtoehdot ovat käytännössä yhtä hyviä. Rakennusten julkisivujen ääneneristävyysvaatimukset ovat korkeimmillaan Joutsentien varressa olevilla kerrostaloilla 33 db eli keskikorkeita. Makuuhuoneita voidaan sijoittaa kaikille julkisivuille.

9 7 Promethor Oy on laatinut tarkentavan selvityksen, jossa määriteltiin tieliikenteen aiheuttama melutaso Hanhitie 13:n, Hiirosentien ja Kaakkuritien alueille. Hanhitien tarkastelukohteessa melutasot on laskettu piha-alueille sekä julkisivuille rakennusten julkisivujen ääneneristävyysvaatimuksia varten. Hiirosentien ja Kaakkuritien alueille on selvitetty vain pihaalueiden melutasot uuden maankäytön aiheuttaman melutasomuutoksen määrittämiseksi. Hanhitie 13 alueen piha-alueiden yöajan keskiäänitaso LAeq on kokonaan alle 50 db(a) ja oleellisin osin alle 45 db(a) ilman erityistä meluntorjuntaa lukuun ottamatta Hanhitietä vierustavan rakennuksen asuntokohtaisia piha-alueita (terasseja). Päiväajan keskiäänitaso on alle 55 db(a):n oleellisin osin koko Hanhitie 13 alueella. Hyvästä melutilanteesta huolimatta torjuntatoimenpiteeksi on esitetty 1,5 m korkeita meluaitoja Joutsentien varrella olevien talojen väliin sekä leikkialueen viereen. Hanhitietä vierustavan rakennuksen tonttirajalle on lisäksi esitetty 1,8 m korkeaa aitaa suojaamaan asuntokohtaisia piha-alueita. Hanhitie 13, piha-alueet: Kolmen pohjoisimman kerrostalon piha-alueilla melutaso alittaa ohjearvot oleellisin osin jo ilman meluntorjuntaa. Hanhitien varrella olevan rivitalon Hanhitien puoleisilla piha-alueilla sen sijaan yöajan keskiäänitaso ylittää ohjearvon 45 db(a) ilman meluntorjuntaa. Hanhitien varteen esitetyllä meluntorjunnalla yöajan keskiäänitaso 45 db(a) alitetaan näilläkin piha-alueilla. Kaakkuritie ja Hiirosentie, piha-alueet: Kaakkuritien alueen piha-alueiden melutaso alittaa ohjearvot oleellisin osin. Hiirosentien alueella päivä- ja yöajan ohjearvot ylittyvät kahdella pihaalueella. Muualla ohjearvot alittuvat. Hanhitie 13:n rakennushanke ei käytännössä lainkaan muuta melutilannetta Kaakkuritien tai Hiirosentien alueilla (vrt. liitteitä 1A ja 2A). Uusien rakennusten heijastusvaikutus näille alueille on alle 0,5 db(a). Parvekkeet: Joutsentien viereisten kerrostalojen Joutsentien puoleiset parvekkeet suositellaan lasitettavan. Mikäli parvekkeilla pyritään alle 55 db(a):n päiväajan keskiäänitasoon, tulee lasituksen suurimmillaan vaimentaa melutasoa 10 db. Kymmenen desibelin vaimennus saavutetaan 1) tiivisteellisellä lasituksella tai 2) normaalilla raollisella lasituksella ja parvekkeen kattoon asennettavalla akustoinnilla (50 mm mineraalivilla tms. akustisesti pehmeä materiaali). Akustointi voidaan pinnoittaa rimoituksella siten, että peittoprosentti on korkeintaan 70 %). Talon päätyjen puoleisilla julkisivuilla riittää tiivistämätön lasitus. Luonto- ja maisemaselvitys sekä puustokartoitus Plaana Oy on laatinut luonto- ja maisemaselvityksen ja puukartoituksen, Pöyry Finland Oy luontoselvityksen. Maisemaselvitystä on täydennetty Joikupuiston osalta. Maisema ja luonnonympäristö on kuvattu kohdassa Alueella ei ole uhanalaisten tai huomioitavien kasvilajien esiintymiä. Rakennettavuusselvitys ja pilaantuneisuustutkimus Pöyry Finland Oy on laatinut rakennettavuusselvityksen, joka sisältää myös pilaantuneisuustutkimuksen. Alueella ei havaittu kynnysarvot ylittäviä haitta-aineiden pitoisuuksia, joten alueella ei ole maaperän tai pohjaveden kunnostustarvetta. Pilaantuneisuutta tulee seurata aistinvaraisesti rakentamisen yhteydessä. Alue on maaperän suhteen rakentamiseen hyvin soveltuvaa hiekka-aluetta. Tontin nro 1 pohjoiskulmalla ja puistoalueen kaakkoiskulmalla sekä tontin nro 1 eteläkulmalla on löyhä silttinen hiekkakerrostuma, joiden laajuus tulee varmistaa. Mitattu pohjavesi on alueella yleisesti noin 2 m syvyydessä, eli pohjavettä tarvitsee alentaa maanalaisen rakentamisen takia. Rakennukset ja rakenteet voidaan perustaa yleisesti maanvaraisesti anturaperustuksin. Raskaiden ja painumille herkkien rakennusten kohdalla löyhät kerrostumat edellyttävät massanvaihtoa, kevyille rakenteille painumatarkastelua. Liikenneselvitys

10 8 Plaana Oy on laatinut kaavaluonnoksen nähtävilläolon jälkeen liikenneselvityksen ( ), jota on päivitetty vastaamaan tarkennettua asemakaavan muutosehdotusta. Tarkennetussa asemakaavan muutoksessa asuntojen ja pysäköintipaikkojen määrä on vähentynyt aiemmasta. Alueen asukasmääräksi oli arvioitu aiemmassa selvityksessä 369 ja uudessa 251. Liikennetuotoksen laskennassa on käytetty Oulun seudun liikennetutkimus 2009:ssä kerrottuja matkatuotoslukuja. Oulussa kerrostalossa asuva tekee keskimäärin 2,07 kotiperäistä matkaa vuorokaudessa ja rivitalossa asuva 2,26. Näistä matkoista henkilöautolla tehdään kerrostaloista 41 % ja rivitaloista 54 %. Henkilöauton keskimääräinen kuormitusaste on 1,57 henkilöä/auto. Vierailumatkat lisäävät alueen liikennetuotosta noin 22 % (Liikennetarpeen arviointi maankäytön suunnittelussa, Ympäristöministeriö, 2008). Tarkennetun selvityksen mukaan alueen asuntojen määräksi on arvioitu 174 ja asukasmääräksi 252, joista palveluasuntojen asukkaita on 48 asukasta. Liikennetuotoksen laskennassa on oletettu kaikki kerrosala huomioon tavallisena asuntorakentamisena, jolloin asukkaita olisi 251, joista 33 rivitaloissa. Autolla tehtäviä matkoja syntyy siten vuorokaudessa 175. Oulun seudun liikennetutkimus 2009:n mukaan aamulla klo 7-8 matkoista tehdään 20,3 % eli alueen liikennetuotos klo 7-8 on 36 autoa. Illalla klo matkoista tehdään 20,7 % eli alueen liikennetuotos klo on 37 autoa. Alueen nykyisen maankäytön aiheuttamaa liikennettä on tutkittu liikennelaskennoin perjantaina klo Hanhitien liikenne kuvan 3 osoittamassa poikkileikkauskohdassa oli aamun huipputunnin klo aikana 244 ajoneuvoa. Hanhitie 13:n liikennetuotos oli klo ajoneuvoa. Hanhitie 8:n selvaakitalossa on 18 asuntoa, joista laskenta-aikana lähti 6 autoa. Kuvassa 3 on esitetty aamun huipputunnin liikennemäärät. Aamun huipputunnin aikana Hanhitie 13:n liikennetuotos oli 33 ajoneuvoa. Liikennettä laskettiin myös samana päivänä klo Laskentapäivänä terveyskeskus sulkeutui klo 15. Hanhitien liikenne oli tänä aikana 172 ajoneuvoa. Hanhitie 13:n liikennetuotos oli 18 ajoneuvoa ja Hanhitie 8:n liikennetuotos oli 1 ajoneuvo. Liikennelaskennoissa havaittiin aamulla terveyskeskuksen suuri vaikutus Hanhitien liikennemäärään. Verrattaessa Hanhitie 13:n nykyistä liikennetuotosta tulevaan liikennetuotokseen ei voida katsoa muutoksen olevan merkittävää. Hanhitie 13:n asuntorakentamisella ei ole vaikutusta laajemmin katuverkolle. Kuvat 4 ja 5, liikenneselvitys. Arkivuorokauden liikennemäärät vuonna Hanhitien liikennelaskennan poikkileikkauskohta Kaakkurintien liittymän itäpuolella ja aamun huipputunnin liikennemäärät.

11 9 Tiivistä ja vihreää - Höyhtyän suuralueen viheralueiden tarkastelu ja arvotus täydennysrakentamisen kannalta Suuralueen laajuinen tarkastelu ja arvottaminen on nähty tarpeellisena, jotta yksittäisten täydennys- ja lisärakentamiskohteiden vaikutusta alueen viheralueverkostoon pystyttäisiin arvioimaan kokonaisvaltaisesti. Viheraluetarkastelun tavoitteena on ollut: Tarkastelualueen viheralueiden analysointi kokonaisuutena erityisesti viheralueverkoston riittävyyden, jatkuvuuden, historian, maisemarakenteen, viher- ja kulkuyhteyksien ja kaupunkikuvan kannalta Viheralueiden arvotusmenetelmän kehittäminen ja testaaminen Höyhtyän alueella Mahdollisten täydennysrakentamisalueiden ja viheralueina säilytettävien kohteiden kartoitus Ideoiden tuottaminen viheralueiden kehittämiseen ja kompensointiin täydennysrakentamisen yhteydessä. Viheraluetarkastelu toteutettiin kesällä Sen on laatinut maisema-arkkitehti yo. Kimmo Tuomisto. tavoitteena on ollut myös osallistaa asukkaita oman lähiympäristönsä kehittämiseen. Viheraluetarkastelun yhteydessä toteutettiin nettipohjainen asukaskysely, jonka avulla kerättiin asukkaiden näkemyksiä viheralueiden arvoista. Työssä hyödynnettiin myös suunnittelutapahtumissa kerättyjä asukasmielipiteitä. Kyselyn avulla saatua tietoa on hyödynnetty viheralueiden arvottamisessa. Kuva 6. Höyhtyänpuisto. Höyhtyän suuralueen viheralueiden tarkastelu ja arvotus. Höyhtyänpuisto on arvotettu selvityksessä arvoluokkaan I asteikolla I-III. Kuvaus: Maisemallisesti merkittävä puisto, jossa on puoliavointa nurmialuetta ja kuivahkoa kangasmetsää. Maankäytön historia: Höyhtyän ensimmäisessä asemakaavassa 1953 puiston perusmuoto oli jo hahmottunut, mutta muoto tarkentui myöhemmin. Erityisesti nykyinen OTO-kylän kerrostaloalue, johon oli alun perin suunniteltu pientaloja, toteutui täysin erilaisena. Nykyinen Joikupuisto kuului vuoden 1953 asemakaavassa vielä Höyhtyänpuistoon. Höyhtyänpuiston nykymuoto on peräisin vuosien kunnostuksesta. Luontoarvot: Höyhtyänpuisto on yhdessä mm. Joikupuiston kanssa osa tärkeää viherkäytävää, joka on riittävän laaja toimiakseen ekologisena yhteytenä. Puistossa kulkevalla Anttilanojalla on myös merkitystä paikallisen ekologisen verkoston kannalta. Maisemarakenteen näkökulmasta loivapiirteisessä, paikallisessa laaksossa sijaitseva puisto on merkittävä. Käyttöarvot: Höyhtyänpuistoa käytetään paljon ulkoiluun - koiran kanssa tai ilman. Varsinaiset palvelut puuttuvat, mutta tunnelmaltaan vaihtelevine nurmialueineen puisto sopii erityisen hyvin spontaanin toiminnan tapahtumapaikaksi. Puiston halki kulkee useita tärkeitä kaupunginosien välisiä kevyen liikenteen reittejä. Joutsentien varrella kulkee pyörätieverkon pääväylä.

12 10 Kulttuuriarvot: Puisto rajautuu Karjasillan kirkkoon. Lisäksi puiston lähellä on arvokkaita rakennettuja ympäristöjä (Karjasilta, Selvaakitalot). Kaupunkirakenteelliset arvot: Höyhtyänpuiston muotoutuminen nykytilaansa on tapahtunut monivaiheisesti. Kokonaisnäkemys puiston tilallisuudesta ja puiston yhteydestä ympäristöönsä on hukkunut lukuisten asemakaavan muutosten aikana. Puistoa ympäröivien rakennusryhmien sijainti, muoto ja tyyppi ovat vaihtuneet useaan otteeseen. Puisto ilmentää aikakauden suunnitteluihanteita vain kohtuullisesti. Aluekokonaisuuden ominaispiirteiden säilymisen kannalta se on jokseenkin merkittävä. Näkymät mm. Karjasillan kirkon suuntaan ovat kaupunkikuvallisesti tärkeitä. Höyhtyänpuisto on osa Oulun viheralueiden tavoitesuunnitelman mukaista pääviherkäytävää. Kehittämisideoita: Näkymien avaaminen kirkolle. 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutos on käynnistetty KOy Ula c/o Skanska Talonrakennus Oy:n hakemuksesta Tavoitteena on asuntorakentamista palveleva asemakaava. Osa asunnoista on tarkoitus tehdä senioriasunnoiksi. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan muutos on käynnistetty asemakaavapäällikön päätöksellä Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti osallisia kaavamuutosasiassa ovat suunnitteluja vaikutusalueen alueen kiinteistönomistajat, tontinhaltijat, asukkaat ja muut, joiden oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa sekä ne viranomaiset ja yhteisöt joiden toimialaa asemakaavan muutos koskee. Viranomaisten välinen vuorovaikutus tapahtuu pääasiassa kokousten sekä lausuntojen muodossa. Asemakaavahankkeesta on tiedotettu eri käsittelyvaiheissa seuraaville osapuolille: Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus, alueidenkäyttöyksikkö tekninen lautakunta Rakennusvalvontavirasto Pohjois-Pohjanmaan museo Oulun seudun ympäristötoimi Oulun Vesi Oulun Energia Oulun Puhelin Oyj Oulu-Koillismaan pelastuslaitos Oulun kihlakunnan poliisilaitos Oulun Luonnonsuojeluyhdistys ry Oulun kaupungin vammaisneuvosto Höyhtyän suuralueen yhteistoimintaryhmä Karjasillan asukasyhdistys ry Lintulammen asukasyhdistys ry vaikutusalueen kiinteistönomistajat ja asukkaat Vireille tulo

13 11 Asemakaava on tullut vireille , kun vireille tulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevassa lehti-ilmoituksessa Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Luonnosvaiheen tiedotus- ja keskustelutilaisuus järjestettiin Tilaisuuteen osallistui viisi osallista. Keskustelua käytiin lähinnä liikennejärjestelyistä sekä suunnitellusta rakentamisen määrästä. Muistio on kaavaselostuksen liitteenä. Ehdotusvaiheen tiedotus- ja keskustelutilaisuus järjestettiin Tilaisuuteen osallistui kuusi osallista. Tilaisuudessa keskusteltiin liikennemääristä ja -ratkaisuista, ympäristömelun leviämisestä Karjasillalla, puistoon sijoittuvan korttelin ratkaisusta sekä rakentamisen tehokkuudesta. Muistio on kaavaselostuksen liitteenä. Tarkennetun asemakaavan muutosehdotuksen tiedotus- ja keskustelutilaisuus järjestettiin Tilaisuuteen osallistui neljä osallista. Tilaisuudessa keskusteltiin liikennemääristä ja - ratkaisuista sekä puistoon sijoittuvan korttelin ratkaisusta. Muistio on kaavaselostuksen liitteenä. Höyhtyän alueen laajemman kokonaisuuden täydennysrakentamisen suunnitteluun liittyen järjestetään suunnittelutapahtumia, joissa käsitellään tavoitteita ja suunnitelmia yhdessä asukkaiden kanssa. Tilaisuudet järjestetään yhdessä Höyhtyän suuralueen yhteistyöryhmän kanssa. Ensimmäinen tilaisuus, jossa määriteltiin ryhmätöinä alueen suunnittelun tavoitteita, järjestettiin Toinen tilaisuus, jossa esiteltiin tämän kaavahankkeen asemakaavan muutosluonnos ja suunniteltiin ryhmätöinä mm. Karjasillan koulun ja Höyhtyän ostoskeskuksen alueita, järjestettiin Lisätietoa suunnittelutapahtumista löytyy Internet-osoitteesta Kolmas tilaisuus järjestetään Osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelyjen vaikutus on esitetty tarkemmin kohdassa Viranomaisyhteistyö Kaavahankkeen lähtökohtia on käsitelty asemakaavoituksen ja ELY-keskuksen kuukausitapaamisessa Kaavahankkeesta ei järjestetty viranomaisneuvotteluja kaavaluonnos- ja ehdotusvaiheessa. Viranomaisten antamat lausunnot on esitetty kohdassa Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat / kunnan asettamat tavoitteet Suunnittelun taustalla on Oulun keskeisen kaupunkialueen täydennysrakentamisselvitys, joka on yksi Uuden Oulun yleiskaavan laatimisen pohjaksi laadituista perusselvityksistä. Selvityksellä on kartoitettu täydennysrakentamisen mahdollisuuksia Oulun kaupungin keskeisillä asemakaavaalueilla vuoteen 2030 mennessä. Selvityksen mukaan Höyhtyän Lintulammentien ja Joutsentien ympäristöjä tulee kehittää kaupunkikuvaltaan korkeatasoisina Tavoitteiden tarkentuminen Asemakaavan muutosaluetta on laajennettu suunnitteluprosessin aikana, jotta puistoalueen merkintä voidaan yhtenäistää ja pelastusajo korttelin nro 11 itäreunaan järjestää jalankulku- ja pyöräilytien kautta. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Suunnittelutyön aluksi on tutkittu erilaisia mitoitusvaihtoehtoja, joissa alueelle on sijoitettu pientalo- ja kerrostaloasumista. Asemakaavan muutoksen pohjaksi laadituista kortteli-, ympäristö-

14 12 ja katusuunnittelusta sekä liikennetarkasteluista on vastannut hakija konsultteineen (Arkkitehtuuritoimisto A-Studio Oy ja Plaana Oy). Korttelisuunnitelmaa varten on laadittu vaihtoehtoisia luonnoksia, joiden pohjalta lopullinen käyttösuunnitelma on kehitelty. Vaihtoehtojen perusteella on päädytty ratkaisuun, jossa suurin osa asumisesta on kerrostaloasuntoja. Kerrostalot suojaavat aluetta Joutsentien liikennemelulta pohjoisen puolella. Pienimittakaavaisempaa pientalorakentamista on Hanhitien varressa ja Karjasillan kirkon suunnassa. Alueen läpi muodostuu näkymiä Höyhtyänpuistoon. Alustavia vaihtoehtoja ei asetettu nähtäville. 4.6 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Asemakaavan pohjaksi laaditun korttelisuunnitelman perusrakenne on syntynyt sovittamalla yhteen kaupunkikuvalliset kehittämistavoitteet sekä hakijan asettamat toiminnalliset vaatimukset. Kuva 7. Alustavia mitoitusluonnoksia Esitetyt mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen Asemakaavan muutosluonnos on ollut mielipiteiden esittämistä varten nähtävillä Mielipiteitä esitettiin neljä ja lausuntoja yksi. Mielipiteet ja vastineet on esitetty selostuksen liitteessä. Mielipiteiden perusteella asemakaavaa tarkentavaan kolmiomääräykseen on tarkennettu julkisivuja koskevia määräyksiä Esitetyt muistutukset ja niiden huomioon ottaminen Asemakaavan muutosehdotus oli nähtävillä Asiasta jätettiin kaksi muistutusta. Muistutukset ja vastineet on esitetty selostuksen liitteessä. Muistutusten perusteella ei tehty muutoksia asemakaavaan.

15 13 Tarkistettu asemakaavan muutosehdotus on ollut nähtävillä Muistutuksia esitettiin neljä. Muistutukset ja vastineet on esitetty selostuksen liitteessä. Muistutusten perusteella asemakaavaa tarkentavaa kolmiomääräystä on tarkennettu siten, että kerrostalojen kattomuodon tulee olla loiva harjakatto Suunnitelmiin nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset Asemakaavan muutosehdotukseen on luonnoksen nähtävilläolon jälkeen tehty seuraavat tarkennukset: Muuntamon rakennusala on osoitettu talousrakennuksen yhteyteen tontilla nro 11. Tarkennetussa ympäristömeluselvityksessä (Promethor Oy, ) on käynyt ilmi, että Hanhitien varressa eteläisimmän pientalojen rakennusalan pihoilla ylittyy yöajan melun kynnysarvo 45 db(a). Kolmiomerkintään on lisätty, että asuntojen yhteyteen tulee rakentaa liukulasitetut terassit näiden asuntojen oleskelupihoille. Kolmiomerkintään on täydennetty myös, että tontille nro 10 rakennettava oleskelualue on tonttien nro 9 ja 10 yhteisessä käytössä. Kolmiomerkintää on täydennetty kerrostalojen julkisivujen osalta: ulkosivujen tulee olla vaaleita ja rapattuja, sisäsivujen punatiiltä päivätty asemakaavan muutosehdotus oli teknisen lautakunnan käsittelyssä Tekninen lautakunta päätti , että asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi ilman Höyhtyänpuistoon sijoittuvaa asuntorakentamista. Asian uudelleen valmistelussa on tarkasteltu Höyhtyänpuistoa tarkemmin ja päädytty esittämään Höyhtyänpuistoon sijoittuvaa asuntotonttia kaavaehdotuksen mukaisesti. Arkkitehtitoimisto A- Studio Oy on tutkinut korttelisuunnitelmien sopivuutta ympäristöön uusilla havainnekuvilla, joissa asuntokorttelit on sovitettu valokuviin. Havainnekuvien perusteella korttelialueiden väliin jäävä kasvillisuudeltaan arvokkain osa Höyhtyänpuistoa muodostaa viihtyisän ja vehreän puistoalueen, ja asuntorakentaminen soveltuu Joutsentien varren kaupunkikuvaan. Ehdotusvaiheessa suunnitelmiin ei tehty tarkennuksia päivätty asemakaavan muutosehdotus oli kaupunginvaltuuston käsittelyssä Asia palautettiin uudelleen valmisteltavaksi siten, että valmistelussa otetaan paremmin huomioon asukkaiden mielipiteet, alueen rakennettu ympäristö sekä liikennejärjestelyt. Asemakaavan muutosehdotusta tarkennettiin seuraavasti: Ajoyhteyttä alueelle on siirretty länteen päin tontin keskelle siten, että se sijoittuu vastapäisen puistoalueen kohdalle. Asemakaavan muutoksesta aiheutuva liikenteen aiheuttama haitta As Oy Potnapekan liikenteelle vähenee merkittävästi. Ajoyhteyden siirto on aiheuttanut muutoksia tonttijakoon sekä Hanhitien varren rakenteeseen siten, että Hanhitien suuntainen II-kerroksinen rakennusmassa on jaettu kahteen osaan. Tontilla nro 10 on muutettu tontin pohjoisreunan V-kerroksinen rakennus IV-kerroksiseksi. Tontin rakennusoikeus pieneni 400 m² (noin 9 %). Tontille nro 11 on tutkittu jatkosuunnittelussa ratkaisuja, jotka ottavat paremmin huomioon alueen rakennettua ja luonnonympäristöä. Tontille on tutkittu vaihtoehtoja, joissa rakentaminen on III- tai IV-kerroksista. II-kerroksista rakentamista asuntojen omilla pihoilla on tutkittu alustavissa vaihtoehdoissa kaavahankkeen alkuvaiheessa. Sitä ei pidetty sopivana jatkosuunnitteluun läheisen Joutsentien piha-alueille aiheuttaman liikennemelun takia. Maantasoinen pysäköinti veisi kapealla tontilla merkittävän osan piha-alueesta ja johtaisi rakentamiseltaan väljään ratkaisuun, kun pysäköintialueita jouduttaisiin sijoittamaan rakennusten väleihin. Jatkosuunnittelussa tutkittuja vaihtoehtoja on selostuksen liitteenä.

16 14 Suunnitelmassa on esitetty tontille nro 11 IV-kerroksista rakentamista. Rakennusmassoja on lyhennetty ja korttelialueen kokoa pienennetty. Tonttia on siirretty noin neljä metriä itään päin, jolloin idän puoleinen rakennusala on samassa linjassa tontin nro 8 olevan rakennuksen rakennusalan kanssa. Tontti on lyhentynyt lännen puolella noin 22 metriä. Asemakaavoituksen näkemyksen mukaan IV-kerroksinen kerrostalorakentaminen on luonteenomaista Höyhtyän alueella. Korttelialuetta pienentämällä saadaan parannettua alueen sopivuutta puistoalueeseen paremmin kuin madaltamalla rakennuksia III-kerroksisiksi. IIIkerroksisten rakennusten muodostama kokonaisuus ei mahdollista rakenteellista pysäköintiä, mikä johtaisi maantasopysäköintiin, korttelin piha-alueen merkittävään pienenemiseen sekä tontin koon kasvattamiseen, jotta maantasopysäköintipaikat voidaan järjestää tontilla. Tontin nro 11 asuntorakennusoikeus pieneni 1280 m² (noin 17 %). Höyhtyänpuiston puistoaluetta jää ennalleen 747 m² kokoinen alue enemmän kuin aiemmassa suunnitelmassa. Suunnitelman tarkentamisen seurauksena Höyhtyänpuiston puistoaluetta jää enemmän ennalleen, etäisyys Hiirosentien varren asuintalojen ja uuden alueen välillä kasvaa ja Karjasillan kirkon näkyvyys Joutsentien suunnasta paranee. Maankäytön toteuttamisohjelmassa alueen asuntotuotantotavoitteeksi on asetettu 150 kerrostaloasuntoa ja 50 pientaloasuntoa. Tarkennetussa suunnitelmassa on arvioitu asuntojen määräksi 172, joista 13 on pientaloasuntoja, ja asukasmääräksi 252. Suunnitelman arvioitu asukasmäärä on pienentynyt aiemmasta suunnitelmasta 43:lla (n. 12 %) ja asuntomäärä 25:llä (n. 13 %). Asemakaavamääräyksissä on muutettu kerrostalojen julkisivut kauttaaltaan punatiilisiksi. Kerrostalojen kattomuotoa ei ole määritelty asemakaavamääräyksissä. Tonttien nro 10 ja 11 asuntorakentamisen rakennusoikeudet ovat pienentyneet. Tontilla nro 9 asuntorakentamisen rakennusoikeus on säilynyt ennallaan, talousrakennusten rakennusoikeudet ovat kasvaneet. Tontilta nro 9 on osoitettu ohjeellinen jalankulku- ja pyöräily-yhteys Höyhtyänpuiston olevalle jalankulku- ja pyörätielle. Tontille nro 9 on lisätty katoksen rakennusala jätehuoltoa varten tarkennettiin asemakaavan muutosehdotuksen kolmiomääräystä siten, että kerrostalojen kattomuodon tulee olla loiva harjakatto Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Tekninen lautakunta asetti osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville ( 562). Tekninen lautakunta asetti asemakaavan muutosluonnoksen nähtäville MRL 62 :n tarkoituksessa / MRA 30 :ssä säädetyllä tavalla ( 101). Tekninen lautakunta päätti , että päivätty asemakaavan muutosehdotus palautetaan uudelleen valmisteltavaksi ilman Höyhtyänpuistoon sijoittuvaa asuntorakentamista. Tekninen lautakunta asetti asemakaavan muutoksen julkisesti nähtäville ( 299). Kaupunginhallitus käsitteli asemakaavan muutoksen Kaupunginvaltuusto käsitteli asemakaavan muutosta Asia palautettiin uudelleen valmisteltavaksi.

17 15 Yhdyskuntalautakunta asetti tarkennetun asemakaavan muutoksen julkisesti nähtäville Kuva 8. Korttelisuunnitelma, havainnekuva Höyhtyänpuistosta, Arkkitehtitoimisto A-Studio Oy. 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavan muutosalueelle on osoitettu pientalo- ja kerrostaloasuntorakentamista. Yleisradiotalo puretaan alueen rakentamisen myötä. Osa kerrostaloalueesta tontilla nro 11 voidaan toteuttaa palveluasuntoina. II-kerroksiset pientalot rajaavat aluetta Hanhitien ja Karjasillan kirkon suuntaan. Pientalojen rakennusmassojen väliin jää näkymäalueita Höyhtyänpuiston ja kirkon suuntaan. Terveysaseman länsipuolella ja Joutsentien varressa on IVkerroksista kerrostalorakentamista. Korttelialueelle muodostuu sisäinen ajoyhteys, jonka kautta kuljetaan kaikille alueen tonteille. Ajoyhteys on Hanhitieltä. Tonttien 10 ja 11 väliin jää puistoalue, jolla oleva jalankulku- ja pyöräilytie säilytetään nykyisellä paikallaan. Pientalojen pysäköinti on maantasossa. Kerrostalojen pysäköinti on pääosin pihakannen alla ja vieraspysäköinnin osalta maantasossa sekä korttelialueeseen kuuluvan ajoyhteyden varressa Mitoitus Asemakaava-alueen pinta-ala on 4,8086 ha, josta korttelialuetta on 1,6144 ha. AP-3 -alueen rakennusoikeus on 2020 kem² asuntorakentamista ja 730 kem² talous- ja huoltotiloja. AK -alueen rakennusoikeus on 4560 kem² asuntorakentamista ja 350 kem² talous- ja huoltotiloja. AK-2 - alueen rakennusoikeus on 6320 kem² asunto/palveluasuntorakentamista ja 520 kem² talous- ja huoltotiloja. Asuinrakentamisen korttelitehokkuudeksi muodostuu 0,80. Asuntojen määräksi on arvioitu 174 ja asukasmääräksi 252. Lukumääriä arvioitaessa on käytetty seuraavia laskentaperusteita: AP-3: 1 asunto/150 kem², 2,5 asukasta/asunto AK: 1 asunto/75 kem², 1,5 asukasta/asunto, AK-asumisen osuudeksi arvioitu 8480 kem² AK-2: 1 asunto/50 kem², 1 asukas/asunto, palveluasumisen osuudeksi arvioitu 2400 kem²

18 16 Kuva 9. Korttelisuunnitelma, asemapiirros, Arkkitehtitoimisto A-Studio Oy Palvelut Alue tukeutuu Höyhtyän oleviin palveluihin. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Höyhtyänpuiston pinta-ala pienenee asuntorakentamisen myötä, mutta merkittävimmät puut ja puukujanteet sekä jalankulku- ja pyörätiet säilyvät. Puistoalueet on sovitettu ilmeeltään yhteen rakennettavien kortteleiden kanssa pensasistutuksin ja kivimuurein, jotka tontilla nro 11 puiston suuntaan jäävät istutettavien loivasti luiskattujen pintojen taakse, jolloin korttelialueen raja näkyy puiston suuntaan yhtenäisenä istutusalueena. 5.3 Aluevaraukset Korttelialueet Tontti nro 9 on osoitettu asuinpientalojen korttelialueeksi (AP-3). Alueelle saadaan rakentaa erillisiä pientaloja, kytkettyjä pientaloja ja rivitaloja. Korttelialue on toteutettava yhtenäisen korttelisuunnitelman mukaan. Asuntojen yhteyteen on varattu kerrosalaa autosuojalle sekä talous- ja huoltotiloille. Piha-alueelle on osoitettu leikki- ja oleskelualueeksi varattu alueen osa, jonka sijainti on ohjeellinen. Piha-alueelle on osoitettu katos jätehuoltoa varten. Tontti nro 10 on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Tontilla on rakennusalat kahdelle IV-kerroksiselle rakennukselle sekä talous- ja huoltotiloille. Rakennusalojen ulkopuolelle saadaan asemakaavaan merkityissä kohdissa rakentaa parvekkeita ja niiden tukirakenteita enintään 2,2 metrin etäisyydelle rakennusalan rajasta.

19 17 Kuva 10. Korttelisuunnitelma, alueaksonometriat, Arkkitehtitoimisto A-Studio Oy. Tontti nro 11 on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi, jolle saadaan rakentaa vanhusten asuntoja (AK-2). Tontilla on rakennusalat kolmelle IV-kerroksiselle rakennukselle sekä talous- ja huoltotiloille. Rakennusalojen ulkopuolelle saadaan asemakaavaan merkityissä kohdissa rakentaa parvekkeita ja niiden tukirakenteita enintään 2,2 metrin etäisyydelle rakennusalan rajasta. Kerrostalotonttien piha-alueille on osoitettu leikki- ja oleskelualueeksi varattu alueen osa, jonka sijainti on ohjeellinen. Tontin nro 10 leikki- ja oleskelualue palvelee myös tonttia nro 9. Kerrostalotonttien piha-alueille on osoitettu kerrosalaa talous- ja huoltotiloille. Kerrostalotonttien piha-alueille on osoitettu rakennusalat maanalaiselle pysäköintipaikalle. Maanalaisiin tiloihin johtavien ajoluiskien sijainti on ohjeellinen. Ajoyhteys tonteille nro 10 ja 11 on osoitettu tontin nro 9 kautta. Autopaikkoja on varattava asunnoille 1 AP / 80 asuinkerrosalaneliömetriä kohden ja palveluasunnoille 1 AP / 200 kerrosalaneliömetriä kohden. Lisäksi tulee varata vähintään yksi vieraspaikka alkavaa 1000 kerrosalaneliömetriä kohden. Kerrostaloille on osoitettu pelastusajoreitit korttelin sisäisen ajoyhteyden kautta tontin nro 10 pohjoisreunaan sekä Joutsentien varren jalankulku- ja pyöräilytien kautta tontin nro 11 itäreunaan. Muuntamon rakennusala on osoitettu talousrakennuksen yhteyteen tontilla nro 11.

20 18 Kuva 11. Korttelisuunnitelma, havainnekuva Joutsentien suunnasta Joikupuistosta, Arkkitehtitoimisto A-Studio Oy. Asemakaavaa varten on laadittu tarkentava höy1- merkintä, jonka mukaan on noudatettava seuraavia määräyksiä: Kerrostaloissa ja pientaloissa tulee olla loiva harjakatto. Kaikissa rakennuksissa tulee olla ulkonevat räystäät. Kerrostalojen julkisivujen tulee olla punatiiltä. Parvekkeiden taustaseinät voivat poiketa materiaaliltaan ja väriltään muista julkisivuista. Pientalojen julkisivujen tulee olla pääosin peittomaalattua lautaa. Kerrostalojen asuntoparvekkeet on toteutettava julkisivunomaisina parvekekenttinä tai sisennettyinä parvekkeina. Asuntojen parvekkeet on lasitettava. Porrashuoneet tulee varustaa viihtyisyyden ja valonsaannin takaamiseksi ikkunoin kerrostalojen asuinkerroksissa kaikilla kerrostasoilla. Korttelialueelle ei sallita luhtikäytävätaloja. Teknisiä tiloja ei saa sijoittaa vesikaton yläpuolelle. Vesikatolle tulevat välttämättömät tekniset laitteet on keskitettävä ja sopeutettava rakennuksen kokonaishahmoon ja julkisivuarkkitehtuuriin. Tonttien nro 9 ja 10 välinen piha-alueen raja tulee aidata luonnonkivi- tai betonimuurilla, jonka korkeus on tontin nro 9 puolella enintään 1,2 m. Tontin nro 11 piha-alue tulee rajata lännen ja etelän puolella luonnonkivi- tai betonimuurilla, jonka korkeus on enintään 1,2 m pihan suuntaan. Tontin nro 11 pihan rajaus lännessä ja etelässä tulee toteuttaa loivasti luiskattuna puiston suuntaan. Tonttien nro 9 ja 10 pohjoisraja Höyhtyänpuiston suunnassa sekä pientalojen piha-alueet tontilla nro 9 tulee rajata pensasaidoilla. Tontilla nro 9 Hanhitien varren rakennusaloilla tulee rakentaa liukulasitetut terassit asuntojen oleskelupihoille. Muita kuin tässä mainittuja tontin rajoja ei saa aidata. Tontille nro 10 rakennettava oleskelualue on tonttien nro 9 ja 10 yhteisessä käytössä. Jätehuolto on sijoitettava aidatulle alueelle talousrakennuksen tai katoksen yhteyteen. Sähkömuuntamo on sijoitettava tontille nro 11 osoitetulle rakennusalalle Oulun Energian hyväksymällä tavalla. Muuntamo on ehdottomasti oltava toteutettavissa rakentamisen alkuvaiheessa ennen alueen muuta rakentamista.

21 19 Pysäköintikellareihin johtavien ajoluiskien tulee olla katettuja. Kerrostalo- ja pientaloasunnoille on rakennettava vähintään kaksi polkupyöräpaikkaa asuntoa kohti. Polkupyöräpaikoista vähintään puolet on sijoitettava sisätiloihin tai toteutettava katoksellisina. Rakentamatta jäävät korttelialueen osat, joita ei käytetä ajoteinä eikä pysäköintiin, on hoidettava puistomaisessa kunnossa. Rakennusluvan yhteydessä on esitettävä viherrakentamisen asiantuntijan laatima koko tonttia koskeva pihajärjestely- ja istutussuunnitelma, joka on toteutettava rakentamisen yhteydessä. Suunnitelmassa on esitettävä säilytettävä kasvillisuus sekä olevan puuston hoitotoimenpiteet. Säilytettävät puut tulee suojata rakentamisen aikana suoja-aidalla eikä ko. aluetta saa käyttää varastointiin Muut alueet Höyhtyänpuiston puistoalueella yhdenmukaistetaan asemakaavamerkintöjä siten, että koko alueen merkintä on puisto (VP). Höyhtyänpuistoon on osoitettu sijainniltaan ohjeellisella merkinnällä olevat jalankulku- ja pyöräilytiet sekä uusi yhteys tontille nro Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja kaupunkirakenteeseen Tontin nro 1 käyttötarkoitus muuttuu yleisten rakennusten korttelialueesta asuntoalueeksi. Tontilla sijaitseva toimistorakennus puretaan. Kaupunkikuva muuttuu Hanhitien varressa, uusi rakentaminen sijoittuu lähemmäs katualueen rajaa. Tontin nro 10 rakentaminen on korkeampaa kuin aiemmassa asemakaavassa. Tontti nro 11 on rakentamatonta puistoaluetta, joten kaupunkikuva muuttuu merkittävästi Joutsentien suuntaan. Uudisrakentamisen rakennusmassat ja kerrosluvut on sovitettu Höyhtyän alueelle sopiksi. Pientalorakentaminen täydentää Hanhitien vartta kaupunkikuvallisesti ja soveltuu Hanhitien eteläpuolen Selvaakitalojen mittakaavaan. Kerrostalorakentaminen vastaa kerrosluvuiltaan Höyhtyän olevia kerrostaloja ja rajaa aluetta Joutsentien puolella. Suunnittelualueen pohjoispuolella sijaitsee Karjasillan jälleenrakennuskauden asuinalue (Museovirasto, RKY2009). Kohteen kuvauksessa todetaan: Karjasilta rajautuu selkeästi isojen ajoteiden ja Kaupunginojan puistokaistaleen väliin. Suunniteltu rakentaminen Höyhtyänpuistossa muodostaa oman kerrostumansa alueelle sekä täydentää ja monipuolistaa Joutsentien varren kaupunkikuvaa. Uusi kortteli rajautuu selkeästi erilleen Karjasillan alueesta eikä vaaranna sen arvoja Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Rakentamisen myötä Höyhtyänpuiston puistoalue pienenee, kun osa siitä muuttuu kerrostaloalueeksi. Suunnitelmien mukainen rakentaminen muuttaa Höyhtyänpuiston visuaalista ilmettä. Puistoalue on maisemallisesti merkittävä. Tonttien nro 10 ja 11 välissä säilyy puistoalue, jolla sijaitsevat alueen merkittävät puut ja puukujanteet, joten ne jäävät rakentamisen ulkopuolelle. Korttelialueen länsi- ja itäpuolella merkittävä osa puistoalueesta säilyy ennallaan. Alueella ei ole uhanalaisten tai huomioitavien kasvilajien esiintymiä Vaikutukset asumiseen ja elinympäristöön Täydennysrakentaminen lisää monipuolista asumista keskustan ja Höyhtyän palveluiden läheisyydessä sekä lisää myös palvelu- ja perheasuntojen määrää Höyhtyällä. Asukasmääräksi on arvioitu noin 250. Kerrostalojen asukaspysäköinti sijoittuu pihakannen alle, joten piha-alueille voidaan sijoittaa viihtyisiä oleskelualueita. Pientaloasunnoille on osoitettu omat pihat.

22 20 Kuva 12. Korttelisuunnitelma, havainnekuva Hanhitieltä, Arkkitehtitoimisto A-Studio Oy. Kuva 13. Ympäristösuunnitelma, Plaana Oy Vaikutukset liikenteen toimivuuteen ja turvallisuuteen Alueen liikenne järjestetään Hanhitieltä korttelialueen sisäisen ajoyhteyden kautta. Ajoyhteys on siirretty keskemmälle tonttia nro 1 Hanhitien vastapuolella sijaitsevan puistoalueen kohdalle. Ajoyhteyden linjaus on suunniteltu mutkittelevaksi, mikä hidastaa ajonopeuksia. Jalankulku- ja pyörätieyhteys Hanhitielle järjestetään sekaliikenteenä autoliikenteen yhteydessä. Katuverkkoon ei aiheudu muutoksia. Liikenne Hanhitiellä lisääntyy uuden rakentamisen myötä, mutta rakentamisen aiheuttamat liikennemäärät eivät vaikuta merkittävästi Höyhtyän alueen liikenteeseen. Hanhitien, Nokelantien ja Joutsentien varressa on kävelyetäisyydellä linja-

23 21 autopysäkit. Kävelyyn ja pyöräilyyn on hyvät mahdollisuudet, yhteyksiä on Hanhitien ja Joutsentien varressa sekä Höyhtyänpuistossa. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Joutsentien ja Hanhitien liikennemelu on selvitetty ympäristömeluselvityksessä. Joutsentien varteen toteutettavat kerrostalot suojaavat aluetta rakenteellisesti Joutsentien liikennemelulta. Ilman erityistä meluntorjuntaa kaikkien piha-alueiden päiväajan keskiäänitaso on alle 55 db(a) ja oleellisilla osin piha-alueilla yöajan keskiäänitaso on alle 45 db(a). Rakennusten julkisivujen ääneneristävyysvaatimukset ovat korkeimmillaan Joutsentien varressa olevilla kerrostaloilla 33 db eli keskikorkeita. Makuuhuoneita voidaan sijoittaa kaikille julkisivuille. Hanhitien varressa eteläisimmän rakennusalueen pientalojen pihoilla ylittyy yöajan melun kynnysarvo 45 db(a). Näille asunnoille tulee asemakaavan mukaan rakentaa asuntojen yhteyteen oleskelupihoille liukulasitetut terassit. Kuva 14. Korttelisuunnitelma, havainnekuva Höyhtyänpuistosta, Arkkitehtitoimisto A-Studio Oy. 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset Asemakaavamerkinnät noudattavat Oulun kaupungin käytössä olevia määräyksiä. Määräyksiä tarkentava kolmiomääräys on laadittu kaavamuutoksen yhteydessä. 5.7 Nimistö Kaavamuutoksen yhteydessä ei ole esitetty uusia nimiä. 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat