KH 90-00535 LVI 01-10538 RT 18-11131 asuinkiinteistön kuntoarvio Kuntoarvioijan ohje Tässä ohjeessa käsitellään asuinkiinteistön kuntoarviota kuntoarvioijan näkökulmasta. Ohjeessa esitetään mm. kuntoarvion tavoite, sisältö ja laajuus. Lisäksi annetaan ohjeita kiinteistötarkastuksen tekemisestä ja kuntoarvion raportoinnista. Ohje on tarkoitettu kerros- ja rivitaloille. Pientaloja varten on ohje KH 90-00394, LVI 01-10414 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Suoritusohje. ohjeet lokakuu 2013 1 (28) Korvaa KH 90-00490, KH 90-00314 LVI 01-10482, LVI 01-10353 RT 18-11060, RT 18-10785 SISÄLLYSLUETTELO 1 YLEISTÄ 2 Käsitteitä 3 Kuntoarvion käyttö 3.1 Kunnossapitosuunnitelmaehdotus 3.2 Korjausohjelma 3.3 Kunnossapitotarveselvitys 3.4 Huoltokirjan laadinta ja ylläpito 4 Kuntoarvion sisältö ja laajuus 4.1 Kuntoarvion tarkastuskohteet 4.2 Kuntoarvion vaiheet ja kuntoarvioinnin eteneminen 4.3 Kuntoarvioraportti 5 kuntotutkimukset ja muut selvitykset 5.1 Kuntotutkimukset 5.2 Muita selvityksiä 6 Kuntoarvioijan valmiudet 6.1 Koulutus, tiedot ja kokemus 6.2 Työnjako 6.3 Apuvälineet 6.4 Kuntoarvioijan velvoitteet ja vastuut 7 Kiinteistötarkastukseen valmistautuminen 7.1 Lähtötiedot 7.2 Lähtötietoihin tutustuminen 7.3 Asukaskysely ja haastattelut 7.4 Kuntoarvion nimikkeistö 7.5 Tilaajan osallistuminen kiinteistötarkastukseen 8 Kiinteistötarkastus 8.1 Kiinteistötarkastuksen periaatteet 8.2 Kiinteistötarkastuksen laajuus 8.3 Kiinteistötarkastuksen menetelmät 9 Kuntoarvioon sisältyvät tarkastelut 9.1 Rakenteet, rakennusosat ja järjestelmät 9.2 Hissit 9.3 Energiatalouden selvitys 9.4 Sisäolosuhteet, toimivuus, ympäristövaikutukset 9.5 Kiinteistönhoidon ja ylläpidon kehitystarpeet 10 Kuntoarvioraportti 10.1 Johdanto 10.2 Yhteenveto 10.3 Kuntoarvion lähtötiedot 10.4 Kuntoarvion tulokset 10.5 Liitteet 10.6 Raportointi 10.7 Raportin säilytys KIRJALLISUUTTA liitteet 1...9 Liite 1. Esimerkki kuntoarvionimikkeistöstä Liite 2. Esimerkki kuntoarvion sisällysluettelosta Liite 3. Esimerkki asukaskyselystä Liite 4. Esimerkki kulutuslukemien keräyslomakkeesta 1 YLEISTÄ Kiinteistön kuntoarvion tavoitteena on kunnossapitosuunnittelun lähtötietojen hankinta. Säännöllisin väliajoin tehtävän arvion avulla kiinteistön arvosta, teknisestä kunnosta ja energiatehokkuudesta saadaan kokonaiskuva ja kunnossapitotoimet voidaan ajoittaa oikein. Etenkin asunto-osakeyhtiöiden hallinnossa asioiden käsittely ja päätöksenteko vievät aikaa. Kuntoarvion ennakoiva lähestymistapa ja sen pohjalta laadittu pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma antavat hyvät lähtökohdat asioiden perusteelliselle käsittelylle. Kuntoarvio tehdään ensimmäisen kerran enintään kymmenen vuotta vanhoille kiinteistöille ja sen jälkeen se päivitetään noin viiden vuoden välein. Kuntoarvio perustuu pääosin aistienvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja olemassa oleviin asiakirjoihin, kuten huoltokirjaan. Tarvittaessa tehdään rakenteita rikkomattomia mittauksia. Koska mahdollisia piileviä vikoja ei kuntoarviossa voida havaita, kuntoarvioijat voivat suositella tarkempien kuntotutkimusten tekemistä. Tämä ohje kuuluu kokonaisuuteen, johon kuuluvat lisäksi ohjeet KH 90-00534, LVI 01-10537, RT 18-11130 Asuinkiinteistön kuntoarvio. Tilaajan ohje ja KH 90-00495, LVI 01-10487, RT 18-11061 Kiinteistön kuntoarvio. Kuntoluokan määräytyminen. Ohjekokonaisuutta käytetään asuinkiinteistön hyvän kuntoarviotavan määrittelyssä. Liite 5. Esimerkki kunnossapitosuunnitelmaehdotuksesta Liite 6. Ohje kuntoarvioijalle IV-kuntotutkimustarpeen toteamiseksi Liite 7. Esimerkkejä energiakorjausten kustannuksista ja kannattavuuden arvioinnista Liite 8. Esimerkkejä haitallisten aineiden tarkastelusta Liite 9. Esimerkkejä kosteus- ja mikrobivaurioiden tarkastelusta
2 Käsitteitä Energiakatselmus on asiantuntijoiden ja katselmuksen tilaajaorganisaation yhteistyössä tekemä perusteellinen selvitys rakennuksen ja tuotantoprosessin energian ja veden käytöstä sekä niiden kannattavista tehostamismahdollisuuksista ja uusiutuvien energiamuotojen käyttöönottomahdollisuuksista. Energiaselvitys laaditaan rakennusta suunniteltaessa. Energiaselvitys on päivitettävä ja pääsuunnittelijan on varmennettava se ennen rakennuksen käyttöönottoa. RakMK osan D3 mukaisesti energiaselvitys sisältää yleensä seuraavat tarkastelut: rakennuksen kokonaisenergian kulutus (E-luku) (D3 kohta 2.1) energialaskennan lähtötiedot ja tulokset (D3 kohta 5.3) kesäaikainen huonelämpötila (D3 kohta 2.2) ja tarvittaessa jäähdytysteho rakennuksen lämpöhäviön määräystenmukaisuus (D3 kohta 2.4) rakennuksen lämmitysteho mitoitustilanteessa rakennuksen energiatodistus. Energiatalouden selvitys on kuntoarvion osa, jossa arvioidaan kohteen lämmön-, sähkön- ja vedenkulutustasot vertaamalla niitä vastaavien rakennusten tilastollisiin vertailuarvoihin. Vertailu voidaan tehdä myös kohteelle laskettuihin tai kohteen aikaisempien vuosien toteutuneisiin kulutuksiin. Kulutustasot ja havaitut poikkeamat kirjataan kuntoarvioraporttiin. Kulutustasojen ylittäessä vertailuarvot noin 20 %:lla, kuntoarvioraportissa esitetään energiatalouteen liittyvät parannusehdotukset sekä niiden kannattavuusarviot. Tarvittaessa kuntoarvioija suosittelee lisätutkimuksia tai selvityksiä. Energiatodistus on työkalu rakennusten energiatehokkuuden vertailuun ja parantamiseen myynti- ja vuokraustilanteessa. Energiatodistuksessa käytettävä rakennuksen energialuokitus pohjautuu laskettuun kokonaisenergiankulutuksen eli E-lukuun. Energiatodistus voidaan laatia kuntoarvion, kuntotutkimuksen, kuntotarkastuksen tai energiakatselmuksen yhteydessä. Uudisrakennuksille energiatodistus laaditaan rakennuslupavaiheessa. Uusi rakennusten energiatodistusta koskeva lainsäädäntö astui voimaan 1.6.2013. (KH 02-00525, LVI 02-10528, RT 18-11116 Energiatodistus). Hissin kuntotarkastus on tarkastus, jossa selvitetään hissin tekninen kunto ja turvallisuustaso sekä ehdotetaan tarvittavia parannustoimenpiteitä. Kuntoarvio teetetään hissiammattilaisella. Kartoitus ja mittaus ovat toimenpiteitä, joiden tarkoituksena on selvittää yksittäisen vaurion tai ongelman olemassaolo ja laajuus. Tällaisia ovat esimerkiksi haitta-ainekartoitus tai vesivahingon yhteydessä tehtävä kosteuskartoitus. Kiinteistötarkastus on kuntoarvion yhteydessä kohteessa tehtävä tekninen tarkastus. Kiinteistön käyttö- ja huolto-ohje (huoltokirja) on kiinteistönpitoa tukeva kiinteistökohtainen asiakirjakokonaisuus, joka sisältää suunnittelussa sekä uudis- ja korjausrakentamisessa päätetyt kiinteistön elinkaaren perusteet. RakMK A4. Korjausohjelma on kiinteistönomistajan (asunto-osakeyhtiössä yhtiökokouksen) hyväksymä periaateohjelma. Kunnossapitosuunnitelmaehdotus on kuntoarvion laatijan tekemä suunnitelmaehdotus, jota tarvittaessa täydennetään kuntotutkimusten tuloksilla. Kunnossapitosuunnitelmaehdotus on pitkän aikavälin suunnitelma, joka sisältää suositeltavien kunnossapito- ja korjaustoimenpiteiden määrittelyn, ajoituksen ja kustannusennusteen esimerkiksi seuraavalle 10 vuodelle. Tätä suunnitelmaa käytetään korjausohjelman laadinnassa hyväksi. ohjeet 2 Kunnossapitotarveselvitys on asunto-osakeyhtiölain 1599/ 2009 edellyttämä asunto-osakeyhtiön hallituksen kirjallinen selvitys, joka on esitettävä vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa (tilinpäätöskokous). Selvitys annetaan tarpeesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon seuraavien viiden vuoden aikana. Kuntoarviolla tarkoitetaan kiinteistön tilojen, rakennusosien, järjestelmien, laitteiden ja ulkoalueiden kunnon selvittämistä pääasiassa aistienvaraisesti ja kokemusperäisesti sekä rakennetta ja materiaaleja rikkomattomin menetelmin. Kuntoarvion tekee työryhmä, johon kuuluu rakennus-, LVIA- ja sähkötekniikan asiantuntija. Kuntoarvio voidaan tehdä koko kiinteistölle tai, jos tarpeita koko kiinteistön käsittävälle kuntoarviolle ei ole, myös jollekin tietylle rakennusosalle, rakenteelle, järjestelmälle tai laitteelle. Kuntoluokka kuvaa kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen päänimikkeen kuntoa ja sen korjaustarpeen kiireellisyyttä. Järjestelmän päänimikkeen mukainen yksittäisen tarkastuskohteen kunto voi poiketa yleisestä kuntoluokasta. Luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen kunnosta. Luokituksen avulla rakennusosia ja rakennuksia voidaan verrata toisiinsa. Luokkia on viisi, taulukko 1. Jos tarkastettavan kohteen kuntoa ei voida määritellä luokituksen mukaisesti (esimerkiksi purkukuntoinen rakenne tai järjestelmä), ilmoitetaan siitä tilaajalle erikseen sekä selvitetään asia kuntoarvioraportissa. Taulukko 1. Kuntoluokat. Kuntoluokka Kuvaus 5 uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden aikana. 4 hyvä, kevyt huoltokorjaus 6...10 vuoden kuluessa 3 tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6...10 vuoden kuluessa 2 välttävä, peruskorjaus 1...5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6...10 vuoden kuluessa 1 heikko, uusitaan 1...5 vuoden kuluessa Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä on aistienvarainen ja rakennetta rikkomaton tarkastus, jonka tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista. Kuntotarkastuksen tekee yleensä vain rakennustekninen asiantuntija. Kuntotarkastuksesta laaditaan aina kirjallinen raportti. Kuntotutkimus on yksittäisen rakenteen, rakenneosan, järjestelmän tai laitteen tarkempi tutkiminen, jonka tavoitteena on saada selville mahdollisen ongelman tai vaurion laajuus ja aiheuttaja sekä antaa sen jälkeen tarvittavat toimenpide-ehdotukset suunnittelun ja korjauksen tai uusimisen lähtötiedoiksi. Tutkimusmenetelmät ovat usein rakenteita rikkovia. Kuntotutkimuksiin löytyy eri osa-alueille ohjeita, joissa on määritelty tutkimuksen sisältö, laajuus ja suoritustapa. Tutkimuksia ja selvityksiä tekevät erikoisasiantuntijat. Leikkikenttävälineiden tarkastuksella varmistetaan, että välineet ovat voimassa olevien määräysten mukaisia ja turvallisia. Tarkastuksessa käytetään leikkikenttävälineiden tarkastukseen perehtynyttä asiantuntijaa, eikä tarkastus sisälly kuntoarvioon. Sisäilmaston kuntotutkimus on tutkimus, jonka avulla selvitetään sisäilmaston laatu ja parantamistarpeet. Sisäilmaston kuntotutkimuksella tuotetaan lähtötiedot rakennuksen sisäilmaston korjaussuunnittelulle ja toimenpiteille.
ohjeet 3 Taloyhtiön kuntotodistus perustuu kuntoarvioon ja kertoo, kuinka paljon eri rakennusosien kunto on alkuperäisestä heikentynyt ja mitä korjauksia niihin on tulossa. Tavoite on ennakoivan ja suunnitelmallisen korjaustoiminnan edistäminen taloyhtiöissä. Tilaaja Kuntoarvion laajuuden määrittely Kuntoarvion tekijä Pätevyysvaatimuksiin liittyviä käsitteitä A-vaativuusluokan kosteustekninen kuntotutkija osaa selvittää rakennuksen kosteus- ja homevaurioiden syyt ja tutkimusohjelman siten, että vaurioiden syyt ja laajuus voidaan selvittää riittävällä varmuudella. Tutkinnon suorittaminen osoitetaan FISE Oy:n antamalla pätevyystodistuksella. Asuntokaupan kuntotarkastaja AKK:lle ei ole asetettu viranomaismääräyksissä pätevyysvaatimusta. Kuntotarkastajan tulee olla perehtynyt rakenneratkaisuihin ja laadun mittausmenetelmiin. Tutkinnon suorittaminen osoitetaan FISE Oy:n antamalla pätevyystodistuksella. Energiatodistuksen antajien pätevyysvaatimuksista säädetään valtioneuvoston asetuksessa rakennuksen energiatodistuksesta 170/2013. Energiatodistuksen voi laatia henkilö, jonka pätevyys on todettu, joka on rekisteröity energiatodistuksen laatijarekisteriin ja jonka osalta toiminnan harjoittamisen yleiset edellytykset täyttyvät. Vaativuustasoltaan perustason tai ylemmän tason energiatodistuksen laatijalta vaadittava koulutus tai koulutuksen korvaava työkokemus on määritelty asetuksessa. Henkilösertifiointi perustuu eurooppalaiseen henkilösertifiointia koskevaan standardiin SFS-EN ISO/IEC 17024:en. Sertifiointi varmentaa koulutuksen ja näyttökokeen perusteella, että sertifioitu henkilö osaa harjoittaa ilmoittamaansa toimintaa. Sertifioituja ovat esimerkiksi rakennusterveysasiantuntijat, rakenteiden kosteusmittaajat ja rakennusten lämpökuvaajat. Tutkinnon suorittaminen osoitetaan VTT-henkilösertifikaatilla. Hissin kuntotarkastajalle on asetettu Turvallisuus- ja kemikaalivirasto Tukesin hissiturvallisuustutkinnon vaatimuksissa säännösten, määräysten ja ohjeiden osaamis- ja ammattitaitovaatimus. Tutkinnon suorittaminen osoitetaan Tukesin antamalla pätevyystodistuksella. Pätevöitynyt kosteudenmittaaja PKM on perehtynyt kosteuden mittausmenetelmiin ja vaurioiden laajuuden selvittämiseen. PKM:lle ei ole asetettu viranomaismääräyksissä pätevyysvaatimuksia. Tutkinnon suorittamista valvoo Finanssialan keskusliitto ry ja se osoitetaan pätevyystodistuksella. Pätevöitynyt kuntoarvioija PKA on kuntoarviokoulutuksen saanut ja valtakunnallisen tutkintokokeen läpäissyt henkilö, jonka pätevyys rekisteröidään FISE Oy:n toimesta. Pätevöitynyt kuntotodistuksen laatija PKL:lla tulee olla valmiudet tehdä kuntoarvio ja sen perusteella Taloyhtiön kuntotodistus. Tämä edellyttää kuntoarviointiin soveltuvaa ammatillista peruskoulutusta ja kokemusta sekä kuntotodistuksen laadintametodiikan hallintaa. Valmius laatia kuntoarvion perusteella Taloyhtiön kuntotodistus osoitetaan sillä, että asianosainen on tehnyt vähintään 20 kuntoarviota ja läpäissyt Kiinteistöalan Koulutussäätiön järjestämän kokeen, jossa Taloyhtiön kuntotodistuksen laadintametodiikan osaaminen osoitetaan. Kokeen läpäissyt voi hakea pätevyyden toteamista kuntotodistuslautakunnalta. Pätevyys on voimassa kahdeksan (8) vuotta, minkä jälkeen asianomaisen on osoitettava kuntotodistuslautakunnalle ammattitaitonsa säilyneen. Sähkölaitteiston kuntotutkijan pätevyys on Seti Oy:n myöntämä pätevyystodistus. Todistus on osoitus henkilön pätevyydestä tehdä kiinteistöjen sähkölaitteistojen kuntotutkimuksia ja laatia niiden pohjalta kuntoarvio sekä mahdollinen korjausohjelma. Kuntoarvion tarjouspyyntö Kuntoarvion tekijän valinta Kuntoarvion tilaaminen Avustaminen kuntoarvion tekemisessä Kuntoarvio-raportin kommentointi Lähtötiedot Kuva 1. Kuntoarvion tilaaminen ja tekeminen. Sähköammattilaiset ovat Turvallisuus- ja kemikaalivirasto Tukesin rekisteröimiä yrityksiä ja henkilöitä, jotka täyttävät lain sähkötöiden tekijöiltä edellyttämät ammattitaitovaatimukset. 3 Kuntoarvion käyttö Kuntoarviotarjous Tutustuminen kiinteistöön, asukaskyselyn ja kuntoarvion tekeminen Kuntoarvioraportin laatiminen, PTS-ehdotus kiinteistölle Kuntoarvio-raportin esittely tilaajalle 3.1 Kunnossapitosuunnitelmaehdotus Kuntoarvioraportissa esitetään kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus), liite 5. Ensin korjataan raportissa esitetyt kiireellistä korjausta vaativat viat. Sen jälkeen teetetään tarvittavat lisäselvitykset ja -tutkimukset raportissa ehdotetun aikataulun mukaisesti. Lisätutkimusten ja -selvitysten tulosten sekä käytettävissä olevien kunnossapitoresurssien pohjalta kiinteistönomistaja laatii tai laadituttaa kiinteistölle kunnossapitosuunnitelman. Suunnitelmassa esitetään korjaustoimenpiteet kustannusennusteineen esimerkiksi seuraaville 10 vuodelle. PTS:n laadinnassa voi kiinteistönomistaja hyödyntää kuntoarvioijien asiantuntemusta. Kunnossapitosuunnitelma on tarpeen käsitellä ja hyväksyttää yhtiökokouksessa. Maininta kunnossapitosuunnitelman olemassa olosta kirjataan asunto-osakeyhtiössä isännöitsijäntodistukseen. 3.2 Korjausohjelma Kunnossapitosuunnitelma toimii lähtökohtana kiinteistön korjausohjelmaa laadittaessa. Kiinteistön korjaustarve voi johtua rakennuksen teknisestä kunnosta, tilojen käytöstä, omistajan muuttuneista tarpeista tms. syistä. Tilaaja tekee itse tai esimerkiksi yhteistyössä kuntoarviojien kanssa korjausohjelman. Korjausohjelmassa sovitetaan yhteen tekniset korjaustarpeet, omistajan suunnitelmat, asukkaiden toiveet ja taloudelliset resurssit. Korjaus- ja kunnossapitotyöt esitetään kustannuksineen jaksotettuina ohjelman eri vuosille. Korjausohjelman
tulee olla kiinteistönomistajan (asunto-osakeyhtiössä yhtiökokouksen) hyväksymä. Hyväksytty korjausohjelma voidaan jakaa erillisiin ohjelmiin, kuten kunnossapitotöihin, perusparannushankkeisiin ja laajennuksiin. Maininta korjausohjelman olemassa olosta kirjataan asunto-osakeyhtiössä isännöitsijäntodistukseen. Korjausohjelma pidetään ajan tasalla. Yleensä vuosittaiset päivitykset ja lisäykset riittävät. Korjausohjelma voidaan päivittää budjetoinnin yhteydessä, jolloin suunniteltujen toimenpiteiden rahoitus voidaan varmistaa. 3.3 Kunnossapitotarveselvitys Asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 mukaan asunto-osakeyhtiön hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa (tilinpäätöskokous) kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavien viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Kunnossapitotarveselvitys voi perustua kuntoarvioon. 3.4 Huoltokirjan laadinta ja ylläpito Kuntoarviossa kerättyjä kiinteistön perustietoja, tietoja materiaaleista ja laitteista sekä niiden korjaustarpeista voidaan hyödyntää kiinteistön huoltokirjan laadinnassa ja ylläpidossa. 4 Kuntoarvion sisältö ja laajuus Kuntoarviossa käydään läpi kiinteistön kunnon ja korjaustarpeiden kannalta kaikki keskeiset osa-alueet. Kuntoarvioon voidaan erikseen sovittaessa sisällyttää kiinteistön toiminnallisuuteen, viihtyisyyteen ja muunneltavuuteen liittyviä selvityksiä. Kuntoarvioijan on otettava huomioon yhtiömuoto, voimassa oleva yhtiöjärjestys, vuokrasopimukset sekä kunnossapidon, hoidon ja huollon vastuurajat. Asunto-osakeyhtiössä kuntoarvio tehdään yleensä yhtiön kunnossapitovastuulla olevista rakennuksen osista ja järjestelmistä, mutta huoneistojakin voidaan näin sovittaessa tarkastaa. Asunto-osakeyhtiöiden yleinen kunnossapitovastuu on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa 1599/2009. Suomen Kiinteistöliitto ry:n suositus tarkemmaksi vastuunjaoksi on esitetty julkaisussa Vastuunjakotaulukko. 4.1 Kuntoarvion tarkastuskohteet Kuntoarviossa tarkastetaan kiinteistön rakennustekniikka LVIA-, sähkö- ja tietotekniset järjestelmät yleiset tilat ja sovittu määrä huoneistoista ulkoalueiden rakenteet ja varusteet (vuodenajasta riippuen mahdollisuuksien mukaan). Leikkivälineiden tarkastus ei sisälly kuntoarvioon. energiatalous turvallisuus- ja terveysriskit kiinteistönhoidon ja ylläpidon kehitystarpeet. Kuntoarviossa voidaan erikseen sovittaessa arvioida myös kiinteistön toiminnallisuutta, viihtyisyyttä ja muunneltavuutta. 4.2 Kuntoarvion vaiheet ja kuntoarvioinnin eteneminen Kuntoarvion vaiheita ovat kiinteistötarkastukseen valmistautuminen (ennakkosuunnittelu) lähtötietojen kerääminen ja läpikäynti asukaskysely ohjeet 4 kiinteistötarkastus ja kuntoarvioon sisältyvät tarkastelut raportin laatiminen ja luovutus. Kuntoarvioinnin etenemisjärjestys on havaintojen tekeminen ongelmien ja niiden syiden arvioiminen riskien arvioiminen johtopäätösten tekeminen toimenpide-ehdotukset. 4.3 Kuntoarvioraportti Kuntoarvioraportissa tuodaan esille asioiden tärkeysjärjestys ja tarkoituksenmukainen toteutusjärjestys, kuten turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat seikat korjauskustannuksiltaan merkittävimmät rakenteiden tai rakennusosien vauriot vauriot, jotka aiheuttavat laajentuessaan merkittäviä vahinko- ja kustannusriskejä. Kuntoarviossa arvioidaan eri rakennusosissa tapahtuvia vaurioiden etenemisiä. Kuntoarviossa ei välttämättä löydetä piileviä vaurioita. Epäilyttävissä tapauksissa suositellaan tarkempia kuntotutkimuksia. Kohta 10. 5 kuntotutkimukset ja muut selvitykset Kiinteistössä voi olla piileviä vaurioita, joita ei löydetä kuntoarvion avulla, vaan niiden selvittämiseen vaaditaan tarkempia tutkimuksia. Kuntotutkimuksilla voidaan selvittää, missä kunnossa kiinteistö on ja miten laajalti sitä tulee korjata. Kuntotutkimukset toimivat korjaussuunnittelun lähtötietona. Kuntoarvioijat arvioivat eri rakennusosissa tapahtuvia vaurioiden etenemisiä ja suosittelevat tarvittaessa kuntotutkimuksia tai muita lisäselvityksiä. Kuntoarviolla ei kuitenkaan aina pystytä luotettavasti selvittämään kuntotutkimuksen tarvetta. Liittämällä jonkin rakennusosan kuntotutkimus kiinteistön kuntoarvioon parannetaan kuntoarvion luotettavuutta. Ennen kuntoarviota tehdyt kuntotutkimukset ja muut selvitykset ovat kuntoarvioiden lähtötietoja. 5.1 Kuntotutkimukset Kuntotutkimuksella tarkoitetaan kuntotutkimusohjeen mukaista tutkimusta yksittäisestä rakennusosasta tai järjestelmästä. Kuntotutkimuksia ovat mm. sisäilmaston kuntotutkimus kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus julkisivun kuntotutkimus rapattujen julkisivujen kuntotutkimus vesi- ja viemärilaitteistojen kuntotutkimus ilmanvaihto- ja ilmastointijärjestelmien kuntotutkimus (IVkuntotutkimus). Ohje kuntoarvioijalle IV-kuntotutkimustarpeen havaitsemiseksi liitteessä 6. sähkö- ja tietoteknisten järjestelmien kuntotutkimus yhteisantennijärjestelmien kuntotutkimus öljysäiliön kuntotutkimus. Muita lisäselvityksiä ovat mm. haitta-ainekartoitus sisäilman laatuun liittyvät mittaukset. Kuntotutkimuksissa käytettyjä menetelmiä ovat mm. kuntoarvion läpikäynti suunnitelma-asiakirjojen läpikäynti korjaus- ja vauriohistorian läpikäynti rakenteiden avaukset kenttätutkimukset mittaukset
erilaiset kuvaukset ja tähystykset näytteiden otto ja laboratoriotutkimukset. Kuntotutkimuksessa selvitetään tutkimushetkellä todettavat vauriot ja vaurioriskit, niiden syyt, laajuudet, vaikutukset ja arviot vaurioiden etenemisestä tulevaisuudessa. Kuntotutkimusraportissa esitetään myös vaihtoehtoisia korjaustapoja. Lisätietoja kuntotutkimusohjeista on esitetty tämän ohjeen kirjallisuusviitteissä. 5.2 Muita selvityksiä Kuntoarvion perusteella tai sen yhteydessä voidaan kuntotutkimuksen lisäksi teettää myös muita selvityksiä. Kuntoarvioon kuulumattomia rakennusteknisiä lisäselvityksiä ovat mm. kuntoarvion lähtötietojen yksityiskohtainen täydentäminen, esim. piirustusten ja työselostusten kokoaminen ja päivittäminen julkisivujen tarkastus nostolaitetta käyttäen rakenteiden sisäpuolisen kunnon selvittäminen vanhojen maalityyppien tunnistaminen laboratoriotutkimuksin lämpövuotojen etsintä infrapunamittauksella tai lämpökameralla tiiviysmittaus leikkivälineiden tarkastus. 6 Kuntoarvioijan valmiudet 6.1 Koulutus, tiedot ja kokemus Kuntoarvioijia on yleensä kolme: rakennus-, LVIA- ja sähkösekä tietoteknisten järjestelmien asiantuntijat, jotka muodostavat työryhmän. Kuntoarvioijilla tulee olla tehtävän laadun ja vaativuuden edellyttämä pätevyys, koulutus, kokemus ja ammattitaito. Kukin kuntoarvioija tarkastaa osaltaan energiatalouteen sekä sisäolosuhteisiin, turvallisuuteen, terveellisyyteen ja ympäristövaikutuksiin liittyvät asiat. Kokemus uudis- ja korjausrakentamisen urakointi-, suunnittelu- ja valvontatehtävistä sekä tietyissä tapauksissa rakennushistorian ja rakennusperinnön tuntemus on eduksi. Hyvän kuntoarvioijan tulee oman alansa lisäksi hallita perustiedot muilta tekniikan osa-alueilta ja energiankulutukseen ja sisäolosuhteisiin vaikuttavista asioista. Hänen tulee osata hahmottaa kokonaisuuksia ja ymmärtää asioiden riippuvuussuhteita. Kuntoarvioijan tulee tuntea omalta ammattialaltaan mm. kohteessa käytetyt uudet ja menneiden vuosikymmenien rakennus-, talo- ja sähkötekniset menetelmät ja -materiaalit rakenteiden, rakennusosien ja laitteiden kulumis- ja rappeutumismekanismit sekä niiden etenemisnopeudet eri olosuhteissa erilaisten ja eri-ikäisten rakenteiden, rakennusosien ja laitteiden tyypilliset vauriot ja riskit piilossa olevien rakenteiden välilliset arviointikeinot käytettävissä olevat perinteiset sekä uusimmat korjausmenetelmät ja -materiaalit kuntoarviossa ja kuntotutkimuksissa suoritettavien mittausten, näytteiden oton, testausten yms. periaatteet ja tarkoitukset uusien rakennusosien ja laitteiden ominaisuudet ja soveltuvuuden rajoitukset korjauksissa käytettävien rakennusosien, laitteiden ja materiaalien käyttöiät, kunnossapitojaksot ja -kustannukset energian ja veden kulutukseen vaikuttavat tekijät, käytettävissä olevat säästökeinot ja niiden kannattavuudet kosteus- ja mikrobiongelmat ja niiden syyt hulevesien poisohjaaminen ja ulkoalueiden kuivatus tilojen toimivuuden ja viihtyisyyden parantamiskeinot kustannustiedot voimassa olevat säädökset ja viranomaismääräykset. ohjeet 5 6.2 Työnjako Kuntoarvioijat vaihtavat tietoja kuntoarvion suunnittelun, kiinteistötarkastuksen ja raportin laatimisen aikana. Arvioijat edustavat samaa yritystä tai ovat verkottunut ryhmä. Ryhmän jäsenet ilmoittavat tarjouksessa, kenellä on projektin koordinointivastuu ja kuka hoitaa yhteydet kuntoarvion tilaajaan. On järkevää, että tilaajalla on vain yksi sopijapuoli ja muut kuntoarvion tekijät ovat koordinoijan alikonsultteja. Kuntoarvioija ja alikonsultit ilmoitetaan tarjouksessa. Aluerakenteet, rakennustekniikan ja tilat arvioi rakennustekninen asiantuntija. Lämmitys-, vesi- ja viemärijärjestelmät arvioi LVIA-asiantuntija. Automaatiojärjestelmät arvioi joko LVIA-asiantuntija tai sähkötekniikan asiantuntija tapauksesta riippuen. Sähkö- ja tietotekniset sekä antennijärjestelmät arvioi sähkötekniikan asiantuntija. Kuntoarvioijat arvioivat yhdessä energiatalouteen, sisäilmastoon, turvallisuuteen, terveellisyyteen ja ympäristövaikutuksiin liittyvät asiat. Myös korjaustoimenpiteiden ajoitukset ja kustannusennusteet laaditaan yhdessä. 6.3 Apuvälineet Kuntoarvioija suoriutuu melko kevyellä mittauslaitteistolla. Laitteisto on apuväline, ratkaisevaa on kuntoarvioijan ammattitaito. Kuntoarvioija harkitsee työkalujen ja mittauslaitteiston käyttötarpeen kohteittain. Kuntoarvioijan on tunnettava käyttämänsä mittauslaitteiston toiminta, mittausmenetelmät, mittauksen virhemarginaalit sekä mitattavan rakenteen toiminta ja mitattavan materiaalin tai rakenteen sallitut raja-arvot. Samoin mittaajan tulee tietää, minkä asian selvittämiseksi mittaus tehdään ja miten tuloksia tulkitaan. 6.4 Kuntoarvioijan velvoitteet ja vastuut Kuntoarvioijan velvoitteita ja vastuita kuvataan Konsulttitoiminnan yleisissä sopimusehdoissa KSE 1995 (KH X4-00201, LVI 03-10238, RT 13-10574). Kuntoarvioija (konsultti) nimeää työlle vastuuhenkilön tekee toimeksiannon sovitussa aikataulussa vastaa käyttämiensä mittausmenetelmien tarkoituksenmukaisuudesta, toimivuudesta ja raportoinnista ilmoittaa tilaajalle, jos tämän antamat lähtötiedot ovat puutteellisia. Kuntoarvioijat voivat täydentää lähtötiedot lisätyönä, josta on sovittava erikseen. vastaa kuntoarvion tuloksista vain siinä laajuudessa, mitä tehty tarkastus edellyttää. Tarkastamatta jääneet kohteet on lueteltava ja esitettävä syyt, miksi tarkastusta ei tehty. Jos suoritettavan kuntoarvion laajuutta tilaajan toimesta supistetaan, vastaavasti kuntoarvioijan vastuuta vähennetään näiltä osin. huolehtii vastuuvakuutuksesta toimeksiannoissa, joihin voi liittyä henkilö- tai tulipaloriski tai muu vastaava riski. Vakuutuksen tulee olla tilaajan hyväksymä. On suositeltavaa, että konsultilla on muutenkin riittävän kattava vastuuvakuutus. sitoutuu noudattamaan kuntoarvion suorituksessa tätä kuntoarvio-ohjetta Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen KSE 1995 mukaan Konsultti vastaa, että hänen luovuttamansa suunnitelma tai suorittamansa tehtävä on sopimuksen mukainen ja täyttää voimassa olevien lakien, asetusten ja viranomaismääräys-
ten vaatimukset. Jos konsultin laatimissa suunnitelmissa tai muissa asiakirjoissa havaitaan virheitä tai puutteita, konsultilla on oikeus ja velvollisuus korjata virheet ja puutteet. Ellei konsultti tilaajan kirjallisesta kehotuksesta huolimatta korjaa edellä mainituissa suunnitelmissa tai asiakirjoissa esiintyviä virheitä tai puutteita kohtuullisessa ajassa, tilaajalla on oikeus korjauttaa ne konsultin kustannuksella. Näiden kustannusten lisäksi konsultti on velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon jäljempänä olevien kohtien mukaisesti. Konsultti on sopimuksessa ja näissä sopimusehdoissa määritellyllä tavalla vastuussa tilaajalle aiheutuneista vahingoista, jotka johtuvat konsultin tekemistä virheistä tai laiminlyönneistä. Konsultti ei ole vastuussa vahingosta, joka johtuu tuotannon tai liikevaihdon vähentymisestä tai keskeytymisestä taikka muusta tulon menetyksestä eikä voitosta, joka on jäänyt saamatta sen vuoksi, että sopimus sivullisen kanssa on rauennut tai jäänyt täyttämättä oikein eikä muusta samankaltaisesta vaikeasti ennakoitavasta vahingosta tai muusta välillisestä vahingosta. Konsultin vahingonkorvauksen yläraja määrätään sopimuksessa. Jos tällainen määräys puuttuu, vahingonkorvaus on enintään sopijaosapuolen kokonaispalkkion suuruinen. Tästä poikkeavan vastuun vaikutuksesta konsultin saamaan korvaukseen ja vastuun kattamisesta vakuutuksella määrätään sopimuksessa. Nämä rajoitukset eivät kuitenkaan koske tapauksia, joissa on kyseessä tahallisuus tai törkeä tuottamus. Havaittuaan syntymässä olevan tai syntyneen vahingon konsultin on välittömästi ja todistettavasti ilmoitettava siitä tilaajalle enempien vahinkojen välttämiseksi. Sopimusehdoissa kerrotaan myös konsultin vastuun voimassaoloajasta, tilaajan vaatimista uusista rakenteista, menetelmistä tai muutoksista konsultin tekemiin suunnitelmiin tai toimenpiteisiin ja niiden vaikutuksesta vastuisiin. Kuntoarvion tekijän vastuu rajoittuu Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen KSE 95 mukaan palkkion enimmäismäärään, ellei kuntoarviota koskevassa sopimuksessa toisin sovita. Yksityishenkilön toimiessa tilaajana vastuuta ei ole tällä tavoin rajattu, vaan vastuu määräytyy Kuluttajansuojalain 38/1978 mukaisesti. 7 Kiinteistötarkastukseen valmistautuminen 7.1 Lähtötiedot Kuntoarvion tilaaja ilmoittaa tarjouspyynnössä, mitä kiinteistön lähtötietoja on käytettävissä. Lähtötietoja ovat mm. isännöitsijäntodistus liitteineen KH 90025 Kiinteistön perustietokortti täytettynä tieto yhtiöjärjestyksen mukaisesta kunnossapitovastuusta yhtiön ja osakkaan kesken, jos vastuunjako poikkeaa pääsäännöistä (yhtiöjärjestys) tilaajan ja kiinteistönhoito-organisaation yhteystiedot valtuustietoineen kuntoarvion laajuus (esimerkiksi tarkastettavien asuntojen määrä) kuntoarvion yhteydessä tehtävät kuntotutkimukset tai erillisselvitykset liittymissopimukset (kaukolämmön tilausvesivirta) ja energianostosopimukset lämmön, sähkön ja veden kulutus- ja kustannustiedot (kulutus- ja perusmaksut, aikatariffit) vähintään kolmelta edelliseltä vuodelta rasitetiedot LVIA-järjestelmien tiedot sähkö- ja tietoteknisten järjestelmien tiedot kiinteistön erityisjärjestelmien tiedot ohjeet 6 kiinteistön rakennus- ja korjaushistoria sekä asiakirjatilanne: piirustus- ja asiakirjaluettelot suunnitelma-asiakirjat (piirustukset, työselostukset yms.) ja asemakaavakartat määräyksineen ja kaavaselostuksineen tiedot aikaisemmin tehdyistä tutkimuksista, selvityksistä, suunnitelmista (mm. pihasuunnitelma, asbestikartoitusraportti, sisäilman kuntotutkimus, turvallisuussuunnitelma) kaava- ja suojelutilanne käyttö- ja huolto-ohje (huoltokirja) energiatodistus kiinteistössä suoritetut ja suunnitellut korjaukset, kunnossapitosuunnitelma asukkaiden ilmoitukset tehdyistä huoneistokorjauksista esiintyneet ongelmat ja perusparannustarpeet suoritettujen katselmusten ja tarkastusten muistiot (myös viranomaistarkastukset) aikaisemmin tehtyjen asukaskyselyjen tulokset käyttöpäiväkirjaan kirjatut poikkeavat kuntohavainnot, vika-, hälytys- yms. merkinnät, kuitatut tarkastus- ja huolto-ohjelmat tuloksineen sekä paikantamispiirustukset asuntojen ja yleistilojen tarkastusten tulokset (esimerkiksi huoltokirjan viikko- ja vuosikierrokset) hissin huoltokirja, josta tarkistetaan onko lakisääteiset tarkastukset tehty. Tilaaja luovuttaa kaikki lähtötiedot, kun toimeksianto kuntoarviosta on tehty. Aineiston tulee olla käytettävissä viimeistään kiinteistötarkastusta suunniteltaessa. Jos joitakin tietoja tai aineistoa puuttuu, kuntoarvioijan tulee ilmoittaa tilaajalle, haittaako se kuntoarvion tekoa. Jos kuntoarvioija täydentää lähtötietoja, esimerkiksi hankkii piirustuksia rakennusvalvontaviranomaiselta, siitä tulee sopia tilaajan kanssa. 7.2 Lähtötietoihin tutustuminen Kuntoarvioija tutustuu lähtötietoihin ja analysoi ne. Tutustutaan kiinteistön rakenteisiin ja taloteknisiin järjestelmiin sekä arvioidaan suunnitelmaratkaisuihin liittyvät riskit. Käydään läpi kiinteistön korjaushistoria. Käydään läpi huoltokirjan käyttöpäiväkirjan merkinnät. Hahmotetaan kiinteistön kokonaistilanne. Tutustutaan kiinteistön turvallisuussuunnitelmaan. Ilmoitetaan tilaajalle, jos oleellisia lähtötietoja puuttuu ja sovitaan tietojen hankinnasta. Varaudutaan selvittämään esiin tulleita ongelmia kiinteistötarkastuksessa. Laaditaan tarkastussuunnitelma, jossa määritellään alustavasti kiinteistötarkastuksen etenemisjärjestys ja painopisteet talon iän, esiintyneiden vikojen ja toteutuneiden korjausten perusteella. Tarkastettavia kohteita listattaessa voidaan hyödyntää asuinkiinteistön kuntoarvioinnin nimikkeistöä, liite 1. Varataan kiinteistötarkastukseen tarpeellinen välineistö. Tehdään tarkastelut energiankulutuksista ja tarkastetaan mm. tilaustehot. Suunnitellaan energiatalouden selvitys. 7.3 Asukaskysely ja haastattelut Asukaskysely Asukaskyselyllä saadaan tietoa asukkaiden havainnoista rakennusosien ja teknisten järjestelmien kunnosta ja toimivuudesta. Usein kiinteistönomistajan normaaliin toimintaan kuuluvat säännölliset asukaskyselyt ja huoneistotarkastukset. Jos näistä saadaan kuntoarvioon riittävät lähtötiedot, kuntoarvion yhteydessä tehtävää kyselyä ei tarvita. Jos asukaskyselyä ei ole tehty, se sisällytetään kuntoarvioon ja tehdään siten, että tulokset ovat käytettävissä ennen kiinteistötarkastusta.
Kyselyn laatija valitsee kiinteistöön sopivat kysymykset. Asukkaan ja kiinteistönomistajan väliset kunnossapidon vastuurajat on tarkistettava ennen kysymysten asettelua. Kyselyn tulisi keskittyä oleellisiin seikkoihin, kuten asuntojen ja yleistilojen turvallisuuteen, terveellisyyteen ja merkittävimpien epäkohtien selvittämiseen. Liitteessä 3 on esimerkki asukaskyselystä. Haastattelut Kiinteistön isännöitsijää, teknistä isännöitsijää, hallituksen jäseniä, kiinteistönhoitohenkilökuntaa ja asukkaita haastattelemalla perehdytään kiinteistössä vallitseviin ongelmiin, tehtyihin korjauksiin ja perusparannustarpeisiin. Tiettyä kiinteistöryhmää tai aluetta pitkään hoitaneella kiinteistönhoito-organisaatiolla on usein laajat tiedot kiinteistöistä. 7.4 Kuntoarvion nimikkeistö Kuntoarvion laadinnassa voidaan käyttää liitteessä 1 esitettyä nimikkeistöä, joka pohjautuu rakennustekniikan osalta Talo 2000 -nimikkeistöön, LVIA-tekniikan osalta LVI2010-nimikkeistöön ja sähkö- ja tietoteknisten järjestelmien osalta S2010- nimikkeistöön. Lisänimikkeitä tarvitaan, jos kiinteistössä on harvinaisia erityisjärjestelmiä. Nimikkeistöä voidaan käyttää tarkastussuunnitelmaa laatimisessa, tiedonkeruun muistilistana kiinteistötarkastuksessa ja tulosten raportoinnissa. Olennaista on, että kaikki tarkastusta vaativat kohteet käydään läpi. 7.5 Tilaajan osallistuminen kiinteistötarkastukseen Tilaaja määrää kuntoarvion yhteyshenkilöt kiinteistössä ja antaa heille riittävät vastuut ja toimivaltuudet kuntoarviota varten. Kiinteistön hyvin tuntevan henkilön, esimerkiksi isännöitsijätoimiston tai kiinteistönhoitoyrityksen edustajan läsnäolo on välttämätöntä. Tiedottamisen hoitavat tilaaja ja kuntoarvion suorittaja yhdessä. Tiedottamisen päävastuu on tilaajalla. Tiedotus voidaan sopimuksessa tai tilauksessa antaa kuntoarvioijien hoidettavaksi. Tilaaja järjestää pääsyn tarkastettaviin tiloihin ja varmistaa, että kiinteistötarkastuksen ajankohta ja tilaajan vastuuhenkilöt on ilmoitettu kuntoarvioijille asukkaille on tiedotettu tarkastuksesta ja annettu tarvittavat ohjeet tarvittavat henkilöt on kutsuttu paikalle ja että he ovat varanneet riittävästi aikaa turvallinen pääsy vesikatolle ja kaikkiin tarkastettaviin teknisiin tiloihin (myös sähkökeskukset, talojakamot ja hissikonehuoneet) on varmistettu viemärien, salaojien, sadevesien ja putkikanaalien tarkastuskaivot on paikallistettu ennalta ja että niiden kannet ovat avattavissa salaojien purkupaikat on selvitetty. 8 Kiinteistötarkastus 8.1 Kiinteistötarkastuksen periaatteet Kiinteistötarkastuksessa tarkastetaan tarkastussuunnitelman mukaisesti kaikki kuntoarvioon sisältyvät osakokonaisuudet. Kiinteistötarkastus painottuu rakenteiden, rakennusosien, järjestelmien ja laitteistojen kuntoon terveellisyyteen ja turvallisuuteen vaikuttaviin tekijöihin kustannuksiltaan ja laajuudeltaan merkittävien rakennusosien korjaustarpeen määrittelyyn korjausten kiireellisyyteen korjausmenetelmiin riskivaikutuksiltaan merkittäviin asioihin ohjeet 7 tarkastettavien kohteiden energiataloudelliseen kuntoon, toimivuuteen, sisäilmaolosuhteisiin ja ympäristövaikutuksiin. Tarkastuksessa tulee etsiä systemaattisesti tarkasteltavista rakenteista ja rakennusosista merkkejä vaurioiden etenemisestä. Pelkkä passiivinen selvästi näkyvien vaurioiden kirjaaminen ei riitä. Riskivaikutuksiltaan merkittävät vauriot voivat olla alkuvaiheessa vähäisiä, mutta pienen korjauksen laiminlyöminen voi johtaa myöhemmin suuriin korjaustöihin ja kustannuksiin. Kiinteistötarkastuksessa otetaan valokuvia tarkastuskohteista ja erityisesti kohteista, joihin on hankala päästä (esimerkiksi vesikatto, ahdas ullakko, putkikanaali, työkaluilla avattavan rakenteen takana olevat asennukset). Valokuvat täydentävät muistiinpanoja. 8.2 Kiinteistötarkastuksen laajuus Kiinteistötarkastuksessa jokaisen osa-alueen ts. aluerakenteiden ja rakenteiden, LVIA-järjestelmien sekä sähkö- ja tietoteknisten järjestelmien kunnosta on saatava riittävä yleiskuva. Jos kuntoarviota tehdään usean talon ryhmälle, jossa rakentamisajankohta, arkkitehtooniset ja rakenteelliset ratkaisut, materiaalit ja työmenetelmät, suunnittelijat sekä urakoitsijat ovat pääosin olleet samoja, osa rakenteista ja rakennusosista, järjestelmistä ja laitteista tarkastetaan kokonaan, osa pistokokein. Tarkastettavia kohteita listattaessa voidaan hyödyntää asuinkiinteistön kuntoarvioinnin nimikkeistöä, liite 1. Tarkastettavat kokonaisuudet Havaitut riski- ja vauriokohdat sekä todennäköisesti merkittäviä korjauskustannuksia aiheuttavat kohteet tarkastetaan perusteellisemmin. Tällaisia ovat mm. aluerakenteet salaojat (padottamattomuus, vietto, purkupaikat) rakennuksen runko julkisivut yläpohjarakenteet talosaunat, pesulat yms. märkätilat lämmönjakoverkostot vesi- ja viemäriverkostot kanavistot pääkeskukset sähköenergian pääjakelujärjestelmä sisäjohtoverkko johtotiet ja johdot varusteineen aluesähköistys antennijärjestelmä. Pistokokein tarkastettavat kohteet Pistokoetarkastuksia tehdään laajoissa tarkastuskohteissa, joissa samankaltainen rakenne tai ratkaisu esiintyy laajalla alueella tai toistuu säännöllisesti. Tällaisia ovat mm. ikkunat ja parvekeovet julkisivujen puuosat, levytykset, saumaukset yms. parvekkeet kattokaivot sisätilojen pintarakenteet täydentävät sisäosat, ovet, väliseinät. asuntojen märkätilojen rakenteet lämmönluovuttimet muut lämmittimet, koneet ja laitteet vesi- ja viemärikalusteet ilmanvaihdon päätelaitteet korvausilmareitit jakokeskukset valaisimet, rasiat, kaapelit puhelin-/tietoliikenne-, antenni-, turva- ja valvontajärjestelmät.
Pistokokein tarkastettavissa kohteissa tulee kiinnittää erityistä huomiota todennäköisiin riskikohtiin, joista kosteus- ja homevauriot ym. laajemmat vauriot yleensä alkavat. Asunnot, yleistilat, tekniset tilat Tarkastettavien asuntojen määrä sovitaan tilaajan kanssa. Huoneistotarkastuksessa kannattaa hyödyntää asukaskyselyjä, haastatteluja ja asukkaiden ilmoituksia tehdyistä huoneistokorjauksista. Huoneistotarkastuksessa käydään läpi joko 10...20 %:n pistokoeotanta tai muu tilaajan kanssa sovittu otanta asunnoista. Asuntoihin tulee päästä yhdellä kiinteistötarkastuskerralla. Pistokoeotantaan valitaan kerrostaloissa asuntoja kaikilta julkisivuilta, eri kerroksista ja muutama asunto ylimmästä kerroksesta. Suurissa rivitaloyhtiöissä tarkastetaan eri kokoisia asuntoja eri puolilta tonttia siten, että ne mahdollisimman hyvin edustavat kiinteistön yleiskuntoa. Kuntoarviossa tarkastetaan kaikki kiinteistön yleistilat ja tekniset tilat. 8.3 Kiinteistötarkastuksen menetelmät Kiinteistötarkastus perustuu pääosin aistienvaraisiin havaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin. Kiinteistötarkastuksessa edellytetään varovaisuutta, ettei rakenteisiin synnytetä uusia vaurioita. Tarvittaessa käytetään tarkempia mittauksia ja muita menetelmiä. Rakennusteknisiä mittauksia ovat mm. mittaukset pintakosteudentunnistimella riskikohdista ja kosteusvaurioituneiksi epäillyistä kohdista. Rakenteiden kunto tarkastetaan pistokokein rakenteen tyypillisissä kohdissa käyttäen kevyitä käsityökaluja ja apuvälineitä, kuten piikkiä tai puukkoa, joilla tarkastetaan puurakenteiden lahovauriot piikkiä tai talttaa, joilla tarkastetaan ikkunoiden kittaukset, lasilistat ja liitokset vasaraa, jolla tarkastetaan varovasti koputtelemalla ulkoseinän rappausten kiinnittyminen sekä kopot laatat laatoitetuissa tiloissa kiikaria, jolla tarkastetaan ulkoseinän pintojen, saumausten yms. kunto kohteissa, joissa lähitarkastus ei ole mahdollinen ilman nostolaitetta vesivaaka, jolla todetaan painumat ja kallistumat. 9 Kuntoarvioon sisältyvät tarkastelut ohjeet 8 9.1 Rakenteet, rakennusosat ja järjestelmät Kiinteistön rakenteet, rakennusosat ja järjestelmät tarkastetaan tarkastussuunnitelman mukaisesti. Kohteista kirjataan nykytilanne, arviot vaurioiden etenemisestä ja todetut vauriot sekä muut havainnot. Kohteiden kunto esitetään kuntoluokkien avulla, kohdat 2 ja 10.2. 9.2 Hissit Asuinkiinteistön kuntoarvioon ei sisälly hissien kuntoarvio. Kuntoarvioija selvittää tilaajalta, onko hissit tarkastettu viranomaismääräysten mukaan. Tieto merkitään kuntoarvioraporttiin. Tietoa hissitarkastuksista saadaan myös hissin huoltajalta tai valtuutetulta tarkastuslaitokselta. Tarvittaessa kuntoarvioija suosittelee erillistä hissin kuntoarviota. Hissin kuntoarvion saa tehdä vain hissiasiantuntija esimerkiksi ohjeen KH 90-00483, LVI 01-10485, RT 18-11048 Asuinkiinteistön hissin kuntoarvio mukaisesti. 9.3 Energiatalouden selvitys Kuntoarvion yhteydessä selvitetään rakennuksen lämmitysenergian, kiinteistösähköenergian ja käyttöveden kulutukset. Tiedot kerätään esimerkiksi kolmen edellisen vuoden ajalta. Tiedonkeruuseen voidaan käyttää tämän ohjeen liitteenä olevaa lomaketta, liite 4. Lämmitysenergian kulutus normitetaan vastaamaan paikkakunnan normaalivuoden lämmitystarvelukua. Normitus esitetään ohjeessa KH 20-00533, LVI 10-10536 Lämmitystarveluku. Paikkakunnan normaalivuoden lämmitystarveluvut saa esimerkiksi Ilmatieteen laitokselta. Selvitetään lämmitys- ja sähköenergian sekä käyttöveden kulutustasot kolmen edellisen vuoden ajalta. Verrataan kulutuksia vertailuarvoihin. LVIA-järjestelmiin liittyviä mittauksia ovat mm. huonelämpötilat pistokokein asunnoissa ja yleistiloissa (lämmityskauden aikana) vesikalusteiden virtaamat ja veden paineet verkoston ääripäissä lämpimän käyttöveden odotusaika pistokokein eri nousulinjojen ääripisteistä poistoilmavirrat poistoilmaventtiileistä pistokokein. Kyllä Kulutukset ylittävät vertailuarvot noin 20 %:lla Ei Täytetään kulutuslomake ja liitetään se kuntoarvioraporttiin LVIA-järjestelmien erityisiä ongelmakohtia selvitetään mm. havainnoimalla ilman liikkeitä ja painesuhteita toteamalla ilmavuotojen ja veto-ongelmien syitä savuampullin avulla avaamalla putkien, liitosten ja venttiilien eristeitä puukolla tms. työkalulla ja paikkaamalla avaukset esimerkiksi teipillä (huom. asbestipitoisiksi epäiltäviä eristeitä ei saa avata) avaamalla tarkastusluukkuja, koneiden kansia yms. tarvittavin työkaluin. Sähköjärjestelmiin liittyviä mittauksia ovat mm. maadoitettujen pistorasioiden koestus pistokokein sukotesterillä valaistustasot pistokokein luksimittarilla. Esitetään kulutuksissa havaitut poikkeamat sekä selvitetään energiatalouteen liittyvät parannusehdotukset ja niiden kannattavuusarviot kuntoarvioraportissa Suositellaan tarvittaessa lisätutkimuksia ja selvityksiä. Näihin voi sisältyä mittauksia ja kulutuksen tarkennettua seurantaa. Tehtävät lisätutkimukset ja -selvitykset eivät sisälly kuntoarvioon, ellei niin erikseen sovita. Kuva 2. Kuntoarvion yhteydessä tehtävän energiatalouden selvityksen kulku.
Normitettua lämmitysenergian kulutusta sekä kiinteistösähkön ja veden kulutusta verrataan liitteen 4 vertailuarvoihin. Jos kulutus poikkeaa merkittävästi (yli 20 %) vertailuarvosta, kuntoarvioija suosittelee lisätutkimuksien tekemistä, kuva 2. Kuntoarvioraportissa esitetään kulutuksissa havaitut poikkeamat ja suositellaan korjaustoimenpiteitä. Luotettavia johtopäätöksiä kiinteistön energiataloudellisesta kunnosta ei voi tehdä pelkästään kulutustietoja vertaamalla. Energiankulutukseen vaikuttavat mm. rakennuksen koko, muoto, rakenteet, rakennusosat, tekniset järjestelmät, kiinteistönhoito ja tilojen käyttö. Liitteessä 7 esitetään esimerkkejä energiakorjausten kustannuksista ja kannattavuuden arvioinnista. 9.3.1 Energiatehokkuutta parantavia toimenpiteitä Asuinrakennuksessa energiatehokkuuden merkittävä parantaminen on tehokkainta tehdä osana suurempaa saneerausta, jolloin energiatehokkuuden parantaminen tulee taloudellisesti kannattavaksi. Vuonna 2013 voimaan astuneissa korjausrakentamisen energiamääräyksissä säädetään korjausrakentamisessa noudatettavista energiatehokkuusvaatimuksista. Lämmitysjärjestelmään kohdistuvia toimenpiteitä Lämmitysjärjestelmään kohdistuvia korjauksia tarkastellaan energiatehokkuutta parantavina toi menpiteitä, jos rakennuksen lämmitysmuotoa korjauksen yhteydessä muutetaan siirtymällä esi merkiksi suorasta sähkölämmityksestä maalämpöön tai öljylämmityslaitteiston uusimisen yhteydessä järjestelmään liitetään aurinkokeräin. Lämmöntuotantolaitteen ja lämmönjakojärjestelmän säädön on aina oltava kunnossa. Myös patteriventtiilien uusiminen ja lämmitysjärjestelmän perussäätö ovat energiataloudellisia toimenpiteitä. Asuntojen huonelämpötila pidetään lämmityskaudella +20...+22 C:ssa, asukkaille tiedotetaan ener giatehokkaista asumiskäytännöistä ja yhteistiloissa lämpötilaa ohjataan käytön mukaisesti. Ilmanvaihtojärjestelmään kohdistuvia toimenpiteitä Energiatehokkuutta parantavana toimenpiteenä voidaan tarkastella olemassa olevan ilmanvaihtojärjestelmän lämmöntalteenoton vuosihyötysuhteen parantamista tai kokonaan uuden lämmöntalteenotolla varustetun järjestelmän rakentamista. Ilmanvaihtojär jestelmään kohdistuvat tavallisimmat toimenpiteet (ilmavirtojen mittaus ja säätö, kanaviston puh distus, ilmanvaihtokoneiden uusiminen) ovat kunnossapitotoimenpiteitä. Ne parantavat sisäilman laatua, mutta saattavat lisätä rakennuksen energiankulutusta, jos lämmöntalteenottoa ei ole. Vesijohto- ja viemärijärjestelmään kohdistuvia toimenpiteitä Vesijohto- ja viemärijärjestelmän korjauksissa pyritään käyttämään vähän vettä kuluttavia vesi- ja wc-kalusteita. Jos kiinteistössä tehdään putkistojen linjasaneeraus, selvitetään mahdollisuus ottaa asuntokohtainen vedenkulutuksen mittaus käyttöön. Vesijohtojen eristyksiin on myös syytä kiinnittää huomiota. Sähköjärjestelmiin kohdistuvia toimenpiteitä Valaistusjärjestelmän korjauksessa käytetään mahdolli simman energiatehokkaita ratkaisuja ja esimerkiksi autojen lämmityspistokkeiden ajastinohjauksen edellytetään olevan kunnossa. Energiatehokkuutta parantavia rakennusteknisiä toimenpiteitä Energiatehokkuutta parantavina toimenpiteinä voidaan tarkastella esim. julkisivun, ylä- ja alapohjan lisälämmöneristämistä tai ikkunoiden ja ulko-ovien uusimista. Toimenpiteiden ohjeet 9 kannatta vuus edellyttää tapauskohtaista arviointia ja huolellista suunnittelua, jossa huomioidaan mm. rakenteiden sen hetkinen kunto. Ikkunoiden uusiminen tai rakennuksen vaipan lisälämmöneristäminen vaikuttaa aina rakenteen rakennusfysikaaliseen toimintaan sekä lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmän säätöihin. 9.4 Sisäolosuhteet, toimivuus, ympäristövaikutukset Kuntoarvioon sisältyy kiinteistön sisäolosuhteiden, toimivuuden, asumis- ja työturvallisuuden, terveellisyyden ja ympäristövaikutusten selvitys. Niitä tarkastellaan kiinteistötarkastuksessa ensisijaisesti aistienvaraisin havainnoin. Kuntoarvioijat tutustuvat kiinteistön pelastussuunnitelmaan. Lisäksi hyödynnetään asukaskyselyn ja haastattelujen palautetta. Tulokset esitetään kunkin tarkastuskohteen yhteydessä. Tarkastuskohteita ovat mm. pihan liikennejärjestelyt ja opasteet portaat, luiskat, kaiteet, altaat lasten leikkipaikan rakennelmat valaistus ulkoalueilla ja yleisissä tiloissa julkisivut tikkaat, lumiesteet, kattosillat, hoitotasot yms. savupiiput ja nuohousjärjestelyt paloturvallisuus, alkusammutuskalustot, paloilmoittimet poistumistiejärjestelyt sähkö- tietoteknisten järjestelmien toimivuus lukitus palovaarallisten aineiden tai vaarallisten kemikaalien varastointi kiinteistössä väestönsuojelu. Jos jokin tarkastettava rakenne, laite tms. vaarantaa kuntoarvioijan työturvallisuuden, tarkastusta ei siltä osin voida tehdä (esimerkiksi pääsy katolle mahdotonta vaarallisten tikkaiden vuoksi). Epäkohdat raportoidaan tilaajalle välittömästi. Kun kiinteistön terveellisyyttä ja ympäristövaikutuksia selvitetään, kiinnitetään huomiota mm. asbestipitoisiin rakennusosiin kosteusvaurioihin ja mikrobeihin haitta-aineisiin, kuten pcb:hen, lyijyyn tai kreosoottiin meluun. Sisäolosuhteista ja järjestelmien toimivuudesta havainnoidaan mm. huonelämpötilat ilman laatu, vaihtuvuus ja epäpuhtaudet poikkeavat hajut valaistus melu sähkö- ja tietoteknisten järjestelmien toimivuus. Haitta-aineiden esiintymisen selvittäminen näytteitä ottamalla ei sisälly kuntoarvioon. Yksittäisten näytteiden ottamisesta sovitaan tarvittaessa tilaajan kanssa. Korjaustöiden kustannusennusteen laatiminen edellyttää mahdollisten asbestitöiden tai muiden haitta-aineiden purkutöiden huomioon ottamista. Asbestikartoitusta on käsitelty tarkemmin ohjeessa KH 90-00181, LVI 00-10218, RT 08-10521 Asbesti, asbestikartoitus ja siitä aiheutuvat toimenpiteet. Liitteessä 8 esitetään esimerkkejä haitallisten aineiden tarkastelusta. Kosteus- ja mikrobivauriot ja riskien arviointi Kuntotutkimuksissa tehdään tarkempia, myös rakenteiden sisältä tehtäviä rakennusfysikaalisia mittauksiaja näytteiden ottoa. Liitteessä 9 on esimerkkejä kosteus- ja mikrobivaurioiden tarkastelusta.