KH asuinkiinteistön kuntoarvio 1 YLEISTÄ

Transkriptio

1 KH LVI RT asuinkiinteistön kuntoarvio Tilaajan ohje Tässä ohjeessa käsitellään asuinkiinteistön kuntoarviota tilaajan näkökulmasta. Ohjeessa esitetään mm. kuntoarvion käyttö, laajuus, tilaaminen ja raportointi ja korostetaan kuntoarvioijien pätevyysvaatimuksia sekä tilaajan omaa panosta kuntoarvion onnistumisessa. Ohje on tarkoitettu kerros- ja rivitaloille. Pientaloja varten on ohje KH , LVI Kuntotarkastus asunto kaupan yhtey des sä. Tilaajan ohje. ohjeet lokakuu (18) korvaa KH LVI RT Sisällysluettelo 1 YLEISTÄ 2 Käsitteitä 3 Kuntoarvion käyttö 3.1 Kunnossapitosuunnitelmaehdotus 3.2 Korjausohjelma 3.3 Kunnossapitotarveselvitys 3.4 Huoltokirjan laadinta ja ylläpito 4 Kuntoarvion sisältö ja laajuus 4.1 Kuntoarvion tarkastuskohteet 4.2 Kuntoarvion vaiheet 4.3 Lähtötietojen käsittely 4.4 Asukaskysely 4.5 Kiinteistötarkastus 4.6 Rakenteet ja järjestelmät 4.7 Tilat 4.8 Hissit 4.9 Energiatalouden selvitys osana kuntoarviota 4.10 Sisäolosuhteet, turvallisuus, terveys- ja ympäristövaikutukset 4.11 Ulkoalueet 4.12 Leikkipaikat 5 kuntotutkimukset ja muut selvitykset 5.1 Kuntotutkimukset 5.2 Muita selvityksiä 6 Kuntoarvion tilaaminen 6.1 Tarjouspyynnön laatiminen 6.2 Kuntoarvioijien pätevyys ja valinta 6.3 Kuntoarviosta sopiminen 6.4 Tilaajan velvoitteet ja vastuut 6.5 Kuntoarvioijan velvoitteet ja vastuut 7 kuntoarvioraportti 7.1 Kuntoarvioraportin sisältö 7.2 Kunnossapitosuunnitelmaehdotus 7.3 Kunnossapitotarveselvitys 7.4 Raportointi 7.5 Raportin säilytys KIRJALLISUUTTA liitteet Liite 1. Esimerkki kuntoarvionimikkeistöstä Liite 2. Esimerkki kuntoarvion sisällysluettelosta Liite 3. Esimerkki asuinkiinteistön kuntoarvion tarjouspyynnöstä Liite 4. Esimerkki asuinkiinteistön kuntoarvion asukaskyselystä Liite 5. Esimerkki kunnossapitosuunnitelmaehdotuksesta 1 YLEISTÄ Kiinteistön kuntoarvion tavoitteena on kunnossapitosuunnittelun lähtötietojen hankinta. Säännöllisin väliajoin tehtävän arvion avulla kiinteistön arvosta, teknisestä kunnosta ja energiataloudesta saadaan kokonaiskuva ja kunnossapitotoimet voidaan ajoittaa oikein. Etenkin asunto-osakeyhtiöiden hallinnossa asioi den käsittely ja päätöksenteko vievät aikaa. Kuntoarvion ennakoiva lähestymistapa ja sen pohjalta laadittu pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma antavat hyvät lähtökohdat asioiden perusteelliselle käsittelylle. Kuntoarvio tehdään ensimmäisen kerran enintään kymmenen vuotta vanhoille kiinteistöille ja sen jälkeen se päivitetään noin viiden vuoden välein. Kuntoarvio perustuu pääosin aistienvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja olemassa oleviin asiakirjoihin, kuten huoltokirjaan. Tarvittaessa tehdään rakenteita rikkomattomia mittauksia. Piileviä vikoja ei kuntoarviossa voida havaita. Kuntoarvioijat voivat suositella tarkempien kuntotutkimusten tekemistä. Tämä ohje kuuluu kokonaisuuteen, johon kuuluvat lisäksi ohjeet KH , LVI , RT Asuinkiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohje ja KH , LVI , RT Kiinteistön kuntoarvio. Kuntoluokan määräytyminen. Ohjekokonaisuutta käytetään asuinkiinteistön hyvän kuntoarviotavan määrittelyssä.

2 2 Käsitteitä Energiakatselmus on asiantuntijoiden ja katselmuksen tilaajaorganisaation yhteistyössä tekemä perusteellinen selvitys rakennuksen ja tuotantoprosessin energian ja veden käytöstä sekä niiden kannattavista tehostamismahdollisuuksista ja uusiutuvien energiamuotojen käyttöönottomahdollisuuksista. Energiaselvitys laaditaan rakennusta suunniteltaessa. Energiaselvitys on päivitettävä ja pääsuunnittelijan on varmennettava se ennen rakennuksen käyttöönottoa. RakMK osan D3 mukaisesti energiaselvitys sisältää yleensä seuraavat tarkastelut: rakennuksen kokonaisenergian kulutus (E-luku) (D3 kohta 2.1) energialaskennan lähtötiedot ja tulokset (D3 kohta 5.3) kesäaikainen huonelämpötila (D3 kohta 2.2) ja tarvittaessa jäähdytysteho rakennuksen lämpöhäviön määräystenmukaisuus (D3 kohta 2.4) rakennuksen lämmitysteho mitoitustilanteessa rakennuksen energiatodistus. Energiatalouden selvitys on kuntoarvion osa, jossa arvioidaan kohteen lämmön-, sähkön- ja vedenkulutustasot vertaamalla niitä vastaavien rakennusten tilastollisiin vertailuarvoihin. Vertailu voidaan tehdä myös kohteelle laskettuihin tai kohteen aikaisempien vuosien toteutuneisiin kulutuksiin. Kulutustasot ja havaitut poikkeamat kirjataan kuntoarvioraporttiin. Kulutustasojen ylittäessä vertailuarvot noin 20 %:lla, kuntoarvioraportissa esitetään energiatalouteen liittyvät parannusehdotukset sekä niiden kannattavuusarviot. Tarvittaessa kuntoarvioija suosittelee lisätutkimuksia tai selvityksiä. Energiatodistus on työkalu rakennusten energiatehokkuuden vertailuun ja parantamiseen myynti- ja vuokraustilanteessa. Energiatodistuksessa käytettävä rakennuksen energialuokitus pohjautuu laskettuun kokonaisenergiankulutuksen eli E-lukuun. Energiatodistus voidaan laatia kuntoarvion, kuntotutkimuksen, kuntotarkastuksen tai energiakatselmuksen yhteydessä. Uudisrakennuksille energiatodistus laaditaan rakennuslupavaiheessa. Uusi rakennusten energiatodistusta koskeva lainsäädäntö astui voimaan (KH , LVI , RT Energiatodistus). Hissin kuntotarkastus on tarkastus, jossa selvitetään hissin tekninen kunto ja turvallisuustaso sekä ehdotetaan tarvittavia parannustoimenpiteitä. Kuntoarvio teetetään hissiammattilaisella. Kartoitus ja mittaus ovat toimenpiteitä, joiden tarkoituksena on selvittää yksittäisen vaurion tai ongelman olemassaolo ja laajuus. Tällaisia ovat esimerkiksi haitta-ainekartoitus tai vesivahingon yhteydessä tehtävä kosteuskartoitus. Kiinteistötarkastus on kuntoarvion yhteydessä kohteessa tehtävä tekninen tarkastus. Kiinteistön käyttö- ja huolto-ohje (huoltokirja) on kiinteistönpitoa tukeva kiinteistökohtainen asiakirjakokonaisuus, joka sisältää suunnittelussa sekä uudis- ja korjausrakentamisessa päätetyt kiinteistön elinkaaren perusteet. RakMK A4. Korjausohjelma on kiinteistönomistajan (asunto-osakeyhtiössä yhtiökokouksen) hyväksymä periaateohjelma. Kunnossapitosuunnitelmaehdotus on kuntoarvion laatijan tekemä suunnitelmaehdotus, jota tarvittaessa täydennetään kuntotutkimusten tuloksilla. Kunnossapitosuunnitelmaehdotus on pitkän aikavälin suunnitelma, joka sisältää suositeltavien kunnossapito- ja korjaustoimenpiteiden määrittelyn, ajoituksen ja kustannusennusteen esimerkiksi seuraavalle 10 vuodelle. Tätä suunnitelmaa käytetään korjausohjelman laadinnassa hyväksi. ohjeet 2 Kunnossapitotarveselvitys on asunto-osakeyhtiölain 1599/ 2009 edellyttämä asunto-osakeyhtiön hallituksen kirjallinen selvitys, joka on esitettävä vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa (tilinpäätöskokous). Selvitys annetaan tarpeesta yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon seuraavien viiden vuoden aikana. Kuntoarviolla tarkoitetaan kiinteistön tilojen, rakennusosien, järjestelmien, laitteiden ja ulkoalueiden kunnon selvittämistä pääasiassa aistienvaraisesti ja kokemusperäisesti sekä rakennetta ja materiaaleja rikkomattomin menetelmin. Kuntoarvion tekee työryhmä, johon kuuluu rakennus-, LVIA- ja sähkötekniikan asiantuntija. Kuntoarvio voidaan tehdä koko kiinteistölle tai, jos tarpeita koko kiinteistön käsittävälle kuntoarviolle ei ole, myös jollekin tietylle rakennusosalle, rakenteelle, järjestelmälle tai laitteelle. Kuntoluokka kuvaa kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen päänimikkeen kuntoa ja sen korjaustarpeen kiireellisyyttä. Järjestelmän päänimikkeen mukainen yksittäisen tarkastuskohteen kunto voi poiketa yleisestä kuntoluokasta. Luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen kunnosta. Luokituksen avulla rakennusosia ja rakennuksia voidaan verrata toisiinsa. Luokkia on viisi, taulukko 1. Jos tarkastettavan kohteen kuntoa ei voida määritellä luokituksen mukaisesti (esimerkiksi purkukuntoinen rakenne tai järjestelmä), ilmoitetaan siitä tilaajalle erikseen sekä selvitetään asia kuntoarvioraportissa. Taulukko 1. Kuntoluokat. Kuntoluokka Kuvaus 5 uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden aikana. 4 hyvä, kevyt huoltokorjaus vuoden kuluessa 3 tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus vuoden kuluessa tai peruskorjaus vuoden kuluessa 2 välttävä, peruskorjaus vuoden kuluessa tai uusiminen vuoden kuluessa 1 heikko, uusitaan vuoden kuluessa Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä on aistienvarainen ja rakennetta rikkomaton tarkastus, jonka tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista. Kuntotarkastuksen tekee yleensä vain rakennustekninen asiantuntija. Kuntotarkastuksesta laaditaan aina kirjallinen raportti. Kuntotutkimus on yksittäisen rakenteen, rakenneosan, järjestelmän tai laitteen tarkempi tutkiminen, jonka tavoitteena on saada selville mahdollisen ongelman tai vaurion laajuus ja aiheuttaja sekä antaa sen jälkeen tarvittavat toimenpide-ehdotukset suunnittelun ja korjauksen tai uusimisen lähtötiedoiksi. Tutkimusmenetelmät ovat usein rakenteita rikkovia. Kuntotutkimuksiin löytyy eri osa-alueille ohjeita, joissa on määritelty tutkimuksen sisältö, laajuus ja suoritustapa. Tutkimuksia ja selvityksiä tekevät erikoisasiantuntijat. Leikkikenttävälineiden tarkastuksella varmistetaan, että välineet ovat voimassa olevien määräysten mukaisia ja turvallisia. Tarkastuksessa käytetään leikkikenttävälineiden tarkastukseen perehtynyttä asiantuntijaa, eikä tarkastus sisälly kuntoarvioon. Sisäilmaston kuntotutkimus on tutkimus, jonka avulla selvitetään sisäilmaston laatu ja parantamistarpeet. Sisäilmaston kuntotutkimuksella tuotetaan lähtötiedot rakennuksen sisäilmaston korjaussuunnittelulle ja toimenpiteille.

3 Taloyhtiön kuntotodistus perustuu kuntoarvioon ja kertoo, kuinka paljon eri rakennusosien kunto on alkuperäisestä heikentynyt ja mitä korjauksia niihin on tulossa. Tavoite on ennakoivan ja suunnitelmallisen korjaustoiminnan edistäminen taloyhtiöissä. Kiinteistön ja asunnon kunnon selvitysmenetelmiä esitetään taulukossa 2. Pätevyysvaatimuksiin liittyviä käsitteitä A-vaativuusluokan kosteustekninen kuntotutkija osaa selvittää rakennuksen kosteus- ja homevaurioiden syyt ja tutkimusohjelman siten, että vaurioiden syyt ja laajuus voidaan selvittää riittävällä varmuudella. Tutkinnon suorittaminen osoitetaan FISE Oy:n antamalla pätevyystodistuksella. Asuntokaupan kuntotarkastaja AKK:lle ei ole asetettu viranomaismääräyksissä pätevyysvaatimusta. Kuntotarkastajan tulee olla perehtynyt rakenneratkaisuihin ja laadun mittausmenetelmiin. Tutkinnon suorittaminen osoitetaan FISE Oy:n antamalla pätevyystodistuksella. Energiatodistuksen antajien pätevyysvaatimuksista säädetään valtioneuvoston asetuksessa rakennuksen energiatodistuksesta 170/2013. Energiatodistuksen voi laatia henkilö, jonka pätevyys on todettu, joka on rekisteröity energiatodistuksen laatijarekisteriin ja jonka osalta toiminnan harjoittamisen yleiset edellytykset täyttyvät. Vaativuustasoltaan perustason tai ylemmän tason energiatodistuksen laatijalta vaadittava koulutus tai koulutuksen korvaava työkokemus on määritelty asetuksessa. Henkilösertifiointi perustuu eurooppalaiseen henkilösertifiointia koskevaan standardiin SFS-EN ISO/IEC 17024:en. Sertifiointi varmentaa koulutuksen ja näyttökokeen perusteella, että sertifioitu henkilö osaa harjoittaa ilmoittamaansa toimintaa. Sertifioituja ovat esimerkiksi rakennusterveysasiantuntijat, rakenteiden kosteusmittaajat ja rakennusten lämpökuvaajat. Tutkinnon suorittaminen osoitetaan VTT-henkilösertifikaatilla. ohjeet 3 Hissin kuntotarkastajalle on asetettu Turvallisuus- ja kemikaalivirasto Tukesin hissiturvallisuustutkinnon vaatimuksissa säännösten, määräysten ja ohjeiden osaamis- ja ammattitaitovaatimus. Tutkinnon suorittaminen osoitetaan Tukesin antamalla pätevyystodistuksella. Pätevöitynyt kosteudenmittaaja PKM on perehtynyt kosteuden mittausmenetelmiin ja vaurioiden laajuuden selvittämiseen. PKM:lle ei ole asetettu viranomaismääräyksissä pätevyysvaatimuksia. Tutkinnon suorittamista valvoo Finanssialan keskusliitto ry ja se osoitetaan pätevyystodistuksella. Pätevöitynyt kuntoarvioija PKA on kuntoarviokoulutuksen saanut ja valtakunnallisen tutkintokokeen läpäissyt henkilö, jonka pätevyys rekisteröidään FISE Oy:n toimesta. Pätevöitynyt kuntotodistuksen laatija PKL:lla tulee olla valmiudet tehdä kuntoarvio ja sen perusteella Taloyhtiön kuntotodistus. Tämä edellyttää kuntoarviointiin soveltuvaa ammatillista peruskoulutusta ja kokemusta sekä kuntotodistuksen laadintametodiikan hallintaa. Valmius laatia kuntoarvion perusteella Taloyhtiön kuntotodistus osoitetaan sillä, että asianosainen on tehnyt vähintään 20 kuntoarviota ja läpäissyt Kiinteistöalan Koulutussäätiön järjestämän kokeen, jossa Taloyhtiön kuntotodistuksen laadintametodiikan osaaminen osoitetaan. Kokeen läpäissyt voi hakea pätevyyden toteamista kuntotodistuslautakunnalta. Pätevyys on voimassa kahdeksan (8) vuotta, minkä jälkeen asianomaisen on osoitettava kuntotodistuslautakunnalle ammattitaitonsa säilyneen. Sähkölaitteiston kuntotutkijan pätevyys on Seti Oy:n myöntämä pätevyystodistus. Todistus on osoitus henkilön pätevyydestä tehdä kiinteistöjen sähkölaitteistojen kuntotutkimuksia ja laatia niiden pohjalta kuntoarvio sekä mahdollinen korjausohjelma. Sähköammattilaiset ovat Turvallisuus- ja kemikaalivirasto Tukesin rekisteröimiä yrityksiä ja henkilöitä, jotka täyttävät lain sähkötöiden tekijöiltä edellyttämät ammattitaitovaatimukset. Taulukko 2. Kiinteistön ja asunnon kunnon selvitysmenetelmiä. Kohde Tavoite Menetelmät Raportointi Tekijät Kuntoarvio Asuinkiinteistöt Liikekiinteistöt Toimistokiinteistöt Palvelukiinteistöt Teollisuuskiinteistöt Kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien, hissien ja ulkoalueiden kunnon selvittäminen. Selvitys energiatehokkuudesta. Aistienvaraiset, kokemusperäiset sekä rakennetta rikkomattomat menetelmät. Käyttäjien haastattelut. Energiatalouden selvitys. Määrämuotoinen kirjallinen raportti, johon liitetään kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus). Työryhmä (rakennus- ja talotekniset asiantuntijat, hissiasiantuntijat) PKA, pätevöitynyt kuntoarvioija. Kuntotutkimus Asuinkiinteistöt Liikekiinteistöt Toimistokiinteistöt Palvelukiinteistöt Teollisuuskiinteistöt Yksittäisen rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tarkempi tutkimus tavoitteena saada selville mahdollisen ongelman tai vaurion aiheuttaja. Usein rakennetta rikkovia. Apuna käytetään mm. rakenteiden koestusta, näytteiden ottoa ja analysointia ja erilaisia mittauksia. Kirjallinen raportti, johon liitetään toimenpide-ehdotus suunnittelun ja uusimisen tai korjaamisen lähtötiedoiksi. Rakennus- ja talotekniset asiantuntijat, laboratoriot. Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä Omakotitalot Osakehuoneistot Tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuusja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista. Pääosin aistienvaraiset, kokemusperäiset sekä rakennetta rikkomattomat menetelmät. Käyttäjien haastattelu. Sisältää kosteusmittauksia ja vähäisiä rakenteiden avauksia. Kirjallinen raportti (ei sisällä kunnossapitosuunnitelmaehdotusta, PTSehdotusta). Rakennustekninen asiantuntija AKK, asuntokaupan kuntotarkastaja. Kartoitus Asuinkiinteistöt Liikekiinteistöt Toimistokiinteistöt Palvelukiinteistöt Teollisuuskiinteistöt Yksittäisen ongelman tai vaurion syyn ja laajuuden selvittäminen. Mittaukset mittalaitteilla, tarvittaessa laboratoriotutkimuksia. Kirjallinen kartoitusraportti, jossa tarvittaessa piirustusliitteet ongelman esiintymisestä ja pitoisuuksista. Kartoituksiin perehtyneet asiantuntijat PKM, pätevöitynyt kosteuden mittaaja.

4 3 Kuntoarvion käyttö 3.1 Kunnossapitosuunnitelmaehdotus Kuntoarvioraportissa esitetään kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus), liite 5. Ensin korjataan raportissa esitetyt kiireellistä korjausta vaativat viat. Sen jälkeen teetetään tarvittavat lisäselvitykset ja -tutkimukset raportissa ehdotetun aikataulun mukaisesti. Lisätutkimusten ja -selvitysten tulosten sekä käytettävissä olevien kunnossapitoresurssien pohjalta kiinteistönomistaja laatii tai laadituttaa kiinteistölle kunnossapitosuunnitelman. Suunnitelmassa esitetään korjaustoimenpiteet kustannusennusteineen esimerkiksi seuraaville 10 vuodelle. PTS:n laadinnassa voi kiinteistönomistaja hyödyntää kuntoarvioijien asiantuntemusta. Kunnossapitosuunnitelma on tarpeen käsitellä ja hyväksyttää yhtiökokouksessa. Maininta kunnossapitosuunnitelman olemassa olosta kirjataan asunto-osakeyhtiössä isännöitsijäntodistukseen. 3.2 Korjausohjelma Kunnossapitosuunnitelmat toimivat lähtökohtana kiinteistön korjausohjelmaa laadittaessa. Kiinteistön korjaustarve voi johtua rakennuksen teknisestä kunnosta, tilojen käytöstä, omistajan muuttuneista tarpeista tms. syistä. Tilaaja tekee itse tai esimerkiksi yhteistyössä kuntoarviojien kanssa korjausohjelman. Korjausohjelmassa sovitetaan yhteen tekniset korjaustarpeet, omistajan suunnitelmat, asukkaiden toiveet ja taloudelliset resurssit. Korjaus- ja kunnossapitotyöt esitetään kustannuksineen jaksotettuina ohjelman eri vuosille. Korjausohjelman tulee olla kiinteistönomistajan (asunto-osakeyhtiössä yhtiökokouksen) hyväksymä. Hyväksytty korjausohjelma voidaan jakaa erillisiin ohjelmiin, kuten kunnossapitotöihin, perusparannushankkeisiin ja laajennuksiin. Maininta korjausohjelman olemassa olosta kirjataan asunto-osakeyhtiössä isännöitsijäntodistukseen. Korjausohjelma pidetään ajan tasalla. Yleensä vuosittaiset päivitykset ja lisäykset riittävät. Korjausohjelma voidaan päivittää budjetoinnin yhteydessä, jolloin suunniteltujen toimenpiteiden rahoitus voidaan varmistaa. 3.3 Kunnossapitotarveselvitys Asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 mukaan asunto-osakeyhtiön hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa (tilinpäätöskokous) kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavien viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Kunnossapitotarveselvitys voi perustua kuntoarvioon. Kiinteistön omistaja Päätös kuntoarvion tekemisestä Päätös lisätutkimuksista ja -selvityksistä Päätös muutostarpeiden selvittämiseksi ja korjausohjelman tekemiseksi Kuva 1. Korjausohjelman laatiminen. Tilaaja Päätös korjausohjelman käyttöönotosta ja ylläpidosta Päätös muutostarpeiden selvittämisestä ja korjausohjelmasta Lähtötiedot: - omistajan suunnitelmat ja tavoitteet - taloudelliset resurssit Lähtötiedot Kuntoarvio Kuntoarvioraportti ohjeet 4 Kuntoarvion, kunnossapitosuunnitelman ja korjausohjelman tekijät Lisätutkimukset ja -selvitykset Kunnossapitosuunnitelma Selvitykset Korjausohjelma Korjausohjelman toteutus ja päivitys Tilaaja ja korjausohjelman tekijä Selvitykset Kunnossapito-, korjaus- ja muutostarpeiden sovittaminen resursseihin 3.4 Huoltokirjan laadinta ja ylläpito Kuntoarviossa kerättyjä kiinteistön perustietoja, tietoja materiaaleista ja laitteista sekä niiden korjaustarpeista voidaan hyödyntää kiinteistön huoltokirjan laadinnassa ja ylläpidossa. Korjausohjelman hyväksyminen Korjausohjelma Kunnossapitotyöt Korjaushankkeet Korjausohjelman ylläpito Kuva 2. Korjausohjelman käyttöönotto ja ylläpito.

5 4 Kuntoarvion sisältö ja laajuus Vuokrataloissa kuntoarvio voidaan tehdä koko kiinteistölle, asunto-osakeyhtiössä se tehdään yleensä rakenteille, järjestelmille ja laitteille, joiden kunnossapidosta yhtiö vastaa. Lisäksi voidaan tarkastaa sovittu määrä huoneistoja. 4.1 Kuntoarvion tarkastuskohteet Kuntoarviossa tarkastetaan kiinteistön rakennustekniikka LVIA-, sähkö- ja tietotekniset järjestelmät yleiset tilat ja sovittu määrä huoneistoista ulkoalueiden rakenteet ja varusteet (vuodenajasta riippuen mahdollisuuksien mukaan). Leikkivälineiden tarkastus ei sisälly kuntoarvioon. energiatalous turvallisuus- ja terveysriskit kiinteistönhoidon ja ylläpidon kehitystarpeet. Kuntoarviossa voidaan erikseen sovittaessa arvioida myös kiinteistön toiminnallisuutta, viihtyisyyttä ja muunneltavuutta. 4.2 Kuntoarvion vaiheet Kuntoarvion vaiheita ovat lähtötietojen käsittely asukaskysely kiinteistötarkastus raportointi. 4.3 Lähtötietojen käsittely Tilaaja toimittaa kuntoarvioijien käyttöön tarjouspyynnössä mainitut tiedot ja asiakirjat ennen kiinteistötarkastusta. Kattavien lähtötietojen merkitys on suuri, sillä niiden avulla kuntoarvioijat tutustuvat ennalta kiinteistön rakenteisiin, taloteknisiin järjestelmiin ja analysoivat toteutettuja teknisiä ratkaisuja. Kuntoarvioijat suunnittelevat lähtötietojen avulla alustavasti kiinteistötarkastuksen etenemisjärjestyksen ja tarkastusten painopisteet. 4.4 Asukaskysely Asukaskyselyllä selvitetään asukkaiden mielipiteet asuntojen, yleisten tilojen ja ulkoalueiden kunnosta ja toimivuudesta. Jos kiinteistössä ei ole tehty kuntoarvion lähtötiedoiksi soveltuvaa asukaskyselyä, sisällytetään se kuntoarvioon. Kuntoarvioijilla on yleensä valmiit kyselylomakkeet ja vastausten käsittelyyn tarvittavat ohjelmat. Kysymyksissä korostetaan kiinteistön ominaispiirteitä. Asukkaiden ja kiinteistönomistajan väliset kunnossapidon vastuurajat tarkistetaan ennen kysymysten asettelua. Liitteessä 4 on esimerkkejä asukaskyselystä ohjeineen. 4.5 Kiinteistötarkastus Kiinteistötarkastuksessa on oltava mukana kiinteistön hyvin tunteva henkilö, kuten isännöinti- tai kiinteistönhoitoyrityksen edustaja. Tarkastettavista kohteista kirjataan nykytilanne, arvioidaan vaurioprosesseja sekä kirjataan todetut vauriot ja muut havainnot. Tarkastus tehdään ohjeen KH , LVI , RT Asuinkiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohje mukaisesti, ellei muuta ole sovittu. ohjeet Rakenteet ja järjestelmät Rakennusteknisessä tarkastuksessa käydään läpi mm. perustukset, alapohja, runko, yläpohja ja vesikatto, julkisivut, parvekkeet, ikkunat, ulko-ovet, märkätilat, ulkopuoliset rakenteet, piha-alueet, hulevesi- ja kuivatusjärjestelmät. Kiinteistön talotekniikka tarkastetaan järjestelmittäin. Tarkastusten kohteina ovat mm. vesijohdot, viemärit, lämmitysputket, lämmityslaitteet, ilmastointi, sähköjärjestelmät ja -laitteet sekä tietotekniset järjestelmät, kuten yhteisantennijärjestelmä ja sisäjohtoverkko. 4.7 Tilat Kaikki yleiset ja tekniset tilat tarkastetaan. Niiden kunto arvioidaan tarkastelemalla pintarakenteet, kalusteet ja varusteet. Kuntoarvion tilaaja ja kuntoarvioijat sopivat tarjouspyyntövaiheessa tarkastettavien huoneistojen määrän ja huoneistotarkastuksen sisällön. Huoneistoissa tarkastetaan ainakin märkätilojen rakenteet ja kiinteistön vastuulla olevat laitteet ja järjestelmät. Kerrostaloissa ja suurissa rivitaloyhtiöissä tarkastetaan noin % huoneistoista tai muu sovittu määrä. Huoneistoihin on päästävä sisälle yhdellä tarkastuskerralla. 4.8 Hissit Kuntoarvioijat merkitsevät raporttiin, onko hissi tarkastettu määräysten edellyttämällä tavalla. Tarvittaessa kuntoarvioijat suosittelevat hissiasiantuntijan suorittamaa ohjeen KH , LVI , RT Asuinkiinteistön hissin kuntoarvio mukaista hissin kuntoarviota. 4.9 Energiatalouden selvitys osana kuntoarviota Kuntoarvion yhteydessä selvitetään rakennuksen lämmitysenergian, kiinteistösähköenergian ja käyttöveden kulutukset. Tiedot kerätään esimerkiksi kolmen edellisen vuoden ajalta ja niitä verrataan tilastollisiin vertailuarvoihin. Kulutustasot ja havaitut poikkeamat kirjataan kuntoarvioraporttiin. Kulutustasojen ylittäessä vertailuarvot noin 20 %:lla, kuntoarvioraportissa esitetään energiatalouteen liittyvät parannusehdotukset sekä niiden kannattavuusarviot. Tarvittaessa kuntoarvioija suosittelee lisätutkimuksia tai -selvityksiä Sisäolosuhteet, turvallisuus, terveys- ja ympäristövaikutukset Kuntoarviossa sisäolosuhteet arvioidaan aistienvaraisesti ja kevein mittauksin korjaustarpeiden havaitsemiseksi. Sisäolosuhteita arvioidaan turvallisuuden ja terveellisyyden kannalta. Kuntoarviossa tarkastellaan aistienvaraisesti ja kokemusperäisesti mm. kosteusvaurioiden esiintymisriskiä sekä ilman vaihtuvuutta, lämpötilaa, valaistusta ja muita kiinteistön sisäolosuhteisiin vaikuttavia tekijöitä. Kuntoarvioijat suosittelevat tarvittaessa kuntotutkimuksia tai muita lisäselvityksiä Ulkoalueet Ulkoalueilla tarkastetaan mm. kulkuväylien pintojen tasaisuus ja kaadot, joiden avulla hulevedet ohjataan pois rakennuksen luota esimerkiksi pihakasvillisuuden käyttöön tai sadevesiviemäreihin. Erityisesti kiinnitetään huomiota rakenteisiin, laitteisiin ja kasvustoon, joista saattaa aiheutua henkilöille tai kiinteistölle vahinkoa tai vaaraa Leikkipaikat Lasten leikkipaikkojen kalusteiden ja varusteiden turvallisuuden tarkastaminen ei kuulu kuntoarvioon, vaan se tilataan erikseen leikkipaikkojen tarkastukseen perehtyneeltä asiantuntijalta, joka pystyy määrittelemään, onko leikkipaikkojen turvallisuus EN-standardien mukainen.

6 5 kuntotutkimukset ja muut selvitykset Kiinteistössä voi olla piileviä vaurioita, joita ei löydetä kuntoarvion avulla, vaan niiden selvittämiseen vaaditaan tarkempia tutkimuksia. Kuntotutkimuksilla voidaan selvittää, missä kunnossa kiinteistö on ja miten laajalti sitä tulee korjata. Kuntotutkimukset toimivat korjaussuunnittelun lähtötietona. Kuntoarvioijat arvioivat eri rakennusosissa tapahtuvia vaurioprosesseja ja suosittelevat tarvittaessa kuntotutkimuksia tai muita lisäselvityksiä. Kuntoarviolla ei kuitenkaan aina pystytä luotettavasti selvittämään kuntotutkimuksen tarvetta. Liittämällä jonkin rakennusosan kuntotutkimus kiinteistön kuntoarvioon parannetaan kuntoarvion luotettavuutta. Ennen kuntoarviota tehdyt kuntotutkimukset ja muut selvitykset ovat kuntoarvioiden lähtötietoja. 5.1 Kuntotutkimukset Kuntotutkimuksella tarkoitetaan kuntotutkimusohjeen mukaista tutkimusta yksittäisestä rakennusosasta tai järjestelmästä. Kuntotutkimuksia ovat mm. sisäilmaston kuntotutkimus kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus julkisivun kuntotutkimus rapattujen julkisivujen kuntotutkimus vesi- ja viemärilaitteistojen kuntotutkimus ilmanvaihto- ja ilmastointijärjestelmien kuntotutkimus (IV-kuntotutkimus) sähkö- ja tietoteknisten järjestelmien kuntotutkimus yhteisantennijärjestelmien kuntotutkimus öljysäiliön kuntotutkimus. Muita lisäselvityksiä ovat mm. haitta-ainekartoitus sisäilman laatuun liittyvät mittaukset. Kuntotutkimuksissa käytettyjä menetelmiä ovat mm. kuntoarvion läpikäynti suunnitelma-asiakirjojen läpikäynti korjaus- ja vauriohistorian läpikäynti rakenteiden avaukset kenttätutkimukset mittaukset erilaiset kuvaukset ja tähystykset näytteiden otto ja laboratoriotutkimukset. Kuntotutkimuksessa selvitetään tutkimushetkellä todettavat vauriot ja vaurioriskit, niiden syyt, laajuudet, vaikutukset ja arviot vaurioiden etenemisestä tulevaisuudessa. Kuntotutkimusraportissa esitetään myös vaihtoehtoisia korjaustapoja. Lisätietoja kuntotutkimusohjeista on esitetty tämän ohjeen kirjallisuusviitteissä. 5.2 Muita selvityksiä Kuntoarvion perusteella tai sen yhteydessä voidaan kuntotutkimuksien lisäksi teettää myös muita selvityksiä. Kuntoarvioon kuulumattomia rakennusteknisiä lisäselvityksiä ovat mm. kuntoarvion lähtötietojen yksityiskohtainen täydentäminen, esim. piirustusten ja työselostusten kokoaminen ja päivittäminen julkisivujen tarkastus nostolaitetta käyttäen rakenteiden sisäpuolisen kunnon selvittäminen vanhojen maalityyppien tunnistaminen laboratoriotutkimuksin lämpövuotojen etsintä infrapunamittauksella tai lämpökameralla leikkivälineiden tarkastus. 6 Kuntoarvion tilaaminen ohjeet 6 Kuntoarvio voidaan tilata ulkopuoliselta asiantuntijalta tai tilaajan omalta kiinteistönhoito-organisaatiolta. Kokenut ulkopuolinen arvioija tarkastelee kiinteistöä objektiivisesti ja pystyy ottamaan kantaa myös kiinteistönhoitotoimen kehitystarpeisiin. Kiinteistönhoito-organisaatioilla on usein laajat historia- ja kuntotiedot hoitamistaan kiinteistöistä. Kuntoarvioijien kannattaa hyödyntää työssään tätä asiantuntemusta. Kuntoarvion tilaamisen ja tekemisen vaiheet esitetään kuvassa Tarjouspyynnön laatiminen Tilaaja määrittelee tarjouspyynnössä kuntoarvion sisällön, laajuuden, raportointitavan ja kuntoarvioijien valintakriteerit. Esimerkkejä tarjouspyyntökirjeestä ja tarjouspyynnön liitelomakkeista on liitteessä 3. Kuntoarvion tarjouspyynnössä ilmoitetaan tilaajan yhteystiedot kohteen perustiedot käytettävissä olevat asiakirjat (myös yhtiöjärjestyksen ja vuokrasopimusten kunnossapitovastuut) tehtävän tavoitteet: sisältö ja laajuus (kohta 4) raportointitapa suoritusaika tilaajan ja kuntoarvioijien velvoitteet ja vastuut valintakriteerit tarjouserittely kuntoarvion yhteydessä tehtävät kuntotutkimukset ja muut selvitykset eriteltyinä tarjouksen jättämismenettely tarjouksen voimassaoloaika tarjousten avaaminen ja käsittely lisätiedot tilaajan allekirjoitus ja päiväys. Tilaaja Kuntoarvion laajuuden määrittely Kuntoarvion tarjouspyyntö Kuntoarvion tekijän valinta Kuntoarvion tilaaminen Avustaminen kuntoarvion tekemisessä Kuntoarvio-raportin kommentointi Lähtötiedot Kuntoarvion tekijä Kuntoarviotarjous Tutustuminen kiinteistöön, asukaskyselyn ja kuntoarvion tekeminen Kuntoarvioraportin laatiminen, PTS-ehdotus kiinteistölle Kuntoarvio-raportin esittely tilaajalle Kuva 3. Kuntoarvion tilaaminen ja tekeminen. Mahdollisen asukaskyselyn tekeminen on kuntoarvioijan tehtävä.

7 Kohteen perustietoja, liite 3, ovat mm. kiinteistön nimi, osoite ja yhtiö- tai omistusmuoto luettelo käytettävissä olevista asiakirjoista isännöitsijäntodistus liitteineen rakennusten valmistumisvuodet, lukumäärä ja asuntojen lukumäärät kerrosten, hissien ja porrashuoneiden lukumäärät laajuustiedot (pinta-alat, tilavuudet, kerrosten lukumäärät yleistiedot taloteknisistä järjestelmistä tiedot kiinteistön erityisjärjestelmistä kiinteistössä tehdyt ja suunnitellut korjaukset kaava- tai suojelutilanne rakennusoikeus. Kuntoarvio tehdään ohjeen KH , LVI , RT Asuinkiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohje mukaisesti, mikä ilmoitetaan tarjouspyynnössä. Tilaajan tulee ilmoittaa kuntoarvioijille etukäteen sellaisista seikoista, jotka saattavat vaarantaa kuntoarvioijien työturvallisuuden. 6.2 Kuntoarvioijien pätevyys ja valinta Kuntoarvioijia on yleensä kolme: rakennus-, LVIA- ja sähkösekä tietoteknisten järjestelmien asiantuntijat, jotka muodostavat työryhmän. Kuntoarvioijilla tulee olla tehtävän laadun ja vaativuuden edellyttämä pätevyys, koulutus, kokemus ja ammattitaito. Kukin kuntoarvioija tarkastaa osaltaan energiatalouteen sekä sisäolosuhteisiin, turvallisuuteen, terveellisyyteen ja ympäristövaikutuksiin liittyvät asiat. Kokemus uudis- ja korjausrakentamisen urakointi-, suunnittelu- ja valvontatehtävistä sekä tietyissä tapauksissa rakennushistorian ja rakennusperinnön tuntemus on eduksi. Hyvän kuntoarvioijan tulee oman alansa lisäksi hallita perustiedot muilta tekniikan osa-alueilta ja energiankulutukseen ja sisäolosuhtetisiin vaikuttavista asioista. Hänen tulee osata hahmottaa kokonaisuuksia ja ymmärtää asioiden riippuvuussuhteita. Kuntoarvioijan tulee tuntea omalta ammattialaltaan mm. kohteessa käytetyt uudet ja menneiden vuosikymmenien rakennusmenetelmät ja -materiaalit rakenteiden, rakennusosien ja laitteiden kulumis- ja rappeutumismekanismit sekä niiden etenemisnopeudet eri olosuhteissa erilaisten ja eri-ikäisten rakenteiden, rakennusosien ja laitteiden tyypilliset vauriot ja riskit piilossa olevien rakenteiden välilliset arviointikeinot käytettävissä olevat perinteiset sekä uusimmat korjausmenetelmät ja -materiaalit kuntoarviossa ja kuntotutkimuksissa suoritettavien mittausten, näytteiden oton, testausten yms. periaatteet ja tarkoitukset uusien rakennusosien ja laitteiden ominaisuudet ja soveltuvuuden rajoitukset korjauksissa käytettävien rakennusosien, laitteiden ja materiaalien käyttöiät, kunnossapitojaksot ja -kustannukset energian ja veden kulutukseen vaikuttavat tekijät, käytettävissä olevat säästökeinot ja niiden kannattavuudet kosteus- ja mikrobiongelmat ja niiden syyt hulevesien poisohjaaminen ja ulkoalueiden kuivatus tilojen toimivuuden ja viihtyisyyden parantamiskeinot kustannustiedot voimassa olevat säädökset ja viranomaismääräykset. 6.3 Kuntoarviosta sopiminen Tilaaja tekee sopimuksen kuntoarvion tekemisestä kuntoarvioita tarjoavan yrityksen kanssa, jonka tarjous on laajuudeltaan riittävä ja/tai hinta-laatusuhde kokonaistaloudellisesti edullisin. ohjeet 7 Sopimus tehdään kirjallisena. Sopimuspohjana voidaan käyttää lomaketta RT Konsulttisopimus. Sopimuksessa voidaan viitata Konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin KSE 1995 (KH X , LVI , RT ). Sopimuksessa esitetään: kuntoarvion kohde kuntoarvion suoritusaika osapuolet: tilaaja, kohteen omistaja, kuntoarvioija toimeksiannon kuvaus toimeksiannosta maksettava kokonaishinta yksikköhinnat lisätöille ja muut erilliset veloitusperusteet kuten matkat raportin toimitus noudatettavat sopimusehdot erimielisyyksien ratkaisu asiakirjojen pätevyysjärjestys päiväys ja allekirjoitukset. Erimielisyyksien ratkaisu Toimeksiannossa noudatettavien asiakirjojen pätevyysjärjestys mainitaan sopimuksessa tai tilauksessa. Mahdolliset suoritukseen liittyvät erimielisyydet ratkaistaan ensisijaisesti neuvottelemalla tai KSE 1995 mukaisesti. 6.4 Tilaajan velvoitteet ja vastuut Kuntoarvion tilaaja (toimeksiantaja) ilmoittaa kuntoarvioon osallistuvien edustajiensa yhteystiedot ja määrittelee heille riittävät velvollisuudet ja toimivaltuudet huolehtii, että kuntoarvioijilla on käytössään asiakirjat korjaussuunnitelmista ja tehdyistä korjauksista ilmoittaa kiinteistön lämmön, sähkön ja veden kulututustiedot kolmelta edelliseltä vuodelta täydentää ja tarkentaa tarvittaessa tarjouspyynnössä annettuja tietoja huolehtii, että kuntoarvion suorituksesta tiedotetaan kiinteistönhoitajille, tilojen käyttäjille ja asukkaille etukäteen. Tiedottamisen hoitavat tilaaja ja kuntoarvion suorittaja yhdessä. Tiedottamisen päävastuu on tilaajalla. Tiedotus voidaan sopimuksessa tai tilauksessa antaa kuntoarvioijien hoidettavaksi. avustaa kiinteistötarkastuksessa. Erityisesti tulee varmistaa, että tarkastettaviin tiloihin päästään ja että tilaajan edustaja on läsnä tarkastuksessa. Kuntoarvion tekijät saattavat tarvita teknistä apua, esimerkiksi ovien ja tarkastusluukkujen avaamisessa ja sulkemisessa sekä järjestelmien asetusarvojen ja ohjausten tarkastamisessa. vastaa, että huoneistoissa tehtävissä tarkastuksissa on aina paikalla tilaajan edustaja, asuinhuoneiston haltija tai muu valtuutettu henkilö vastaa tarkastettavan kiinteistön kunnosta siten, että kuntoarvioijat voivat tehdä työnsä työturvallisuusmääräyksiä noudattaen. Jos kiinteistössä on vikoja tai puutteita, jotka voivat aiheuttaa vaaraa kuntoarvioijille, ei tarkastusta siltä osin tarvitse tehdä. Kuntoarvioijien tulee kuitenkin heti ilmoittaa tilaajalle havaitsemistaan vioista ja puutteista. Viat ja puutteet saattavat olla vaaraksi myös asukkaille, kiinteistönhoitohenkilöstölle ja kiinteistölle. tutustuu laadittuun kuntoarvioraporttiin ja kommentoi sitä tarvittaessa sovitun ajan kuluessa. On erittäin suositeltavaa, että kuntoarvion tekijä esittelee raportin tilaajalle. Konsulttitoiminnan yleisissä sopimusehdoissa KSE 1995 on esitetty tilaajan vastuista seuraavaa: Tilaaja on sopimuksessa ja näissä sopimusehdoissa määritellyllä tavalla vastuussa konsultille vahingoista, jotka johtuvat tilaajan tekemistä virheistä tai laiminlyönneistä. Havaittuaan syntymässä olevan tai syntyneen vahingon konsultin on vä-

8 littömästi ja todistettavasti ilmoitettava siitä tilaajalle enempien vahinkojen välttämiseksi. Tilaaja vastaa konsultille antamistaan tehtävän perustiedoista, sitovista ohjeista ja määräyksistä. Tilaaja vastaa kuntoarviosta mahdollisesti aiheutuvista väistämättömistä haitoista ja vahingoista. 6.5 Kuntoarvioijan velvoitteet ja vastuut Kuntoarvioija (konsultti) nimeää työlle vastuuhenkilön tekee toimeksiannon sovitussa aikataulussa vastaa käyttämiensä mittausmenetelmien tarkoituksenmukaisuudesta, toimivuudesta ja raportoinnista ilmoittaa tilaajalle, jos lähtötiedot ovat puutteellisia. Kuntoarvioijat voivat täydentää lähtötiedot lisätyönä, josta on sovittava erikseen. vastaa kuntoarvion tuloksista vain siinä laajuudessa, mitä tehty tarkastus edellyttää. Tarkastamatta jääneet kohteet on lueteltava ja esitettävä syyt, miksi tarkastusta ei tehty. Jos suoritettavan kuntoarvion laajuutta tilaajan toimesta supistetaan, vastaavasti kuntoarvioijan vastuuta vähennetään näiltä osin. huolehtii vastuuvakuutuksesta toimeksiannoissa, joihin voi liittyä henkilö- tai tulipaloriski tai muu vastaava riski. Vakuutuksen tulee olla tilaajan hyväksymä. On suositeltavaa, että konsultilla on muutenkin riittävän kattava vastuuvakuutus sitoutuu noudattamaan kuntoarvion suorituksessa tehtävään liittyvää kuntoarvio-ohjetta KH , LVI , RT Asuinkiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohje ohjeet 8 Konsulttitoiminnan yleisissä sopimusehdoissa KSE 1995 esitetään konsultin vastuista seuraavaa: Konsultti vastaa siitä, että hänen luovuttamansa suunnitelma tai suorittamansa tehtävä on sopimuksen mukainen ja täyttää voimassa olevien lakien, asetuksien ja viranomaismääräysten vaatimukset. Jos konsultin laatimissa suunnitelmissa tai muissa asiakirjoissa havaitaan virheitä tai puutteita, konsultilla on oikeus ja velvollisuus korjata virheet ja puutteet. Ellei konsultti tilaajan kirjallisesta kehotuksesta huolimatta korjaa edellä mainituissa suunnitelmissa tai asiakirjoissa esiintyviä virheitä tai puutteita kohtuullisessa ajassa, tilaajalla on oikeus korjauttaa ne konsultin kustannuksella. Näiden kustannusten lisäksi konsultti on velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon jäljempänä olevien kohtien mukaisesti. Konsultti on sopimuksessa ja näissä sopimusehdoissa määritellyllä tavalla vastuussa tilaajalle aiheutuneista vahingoista, jotka johtuvat konsultin tekemistä virheistä tai laiminlyönneistä. Konsultti ei ole vastuussa vahingosta, joka johtuu tuotannon tai liikevaihdon vähentymisestä tai keskeytymisestä taikka muusta tulon menetyksestä eikä voitosta, joka on jäänyt saamatta sen vuoksi, että sopimus sivullisen kanssa on rauennut tai jäänyt täyttämättä oikein eikä muusta samankaltaisesta vaikeasti ennakoitavasta vahingosta tai muusta välillisestä vahingosta. Konsultin vahingonkorvauksen yläraja määrätään sopimuksessa. Jos tällainen määräys puuttuu, vahingonkorvaus on enintään sopijaosapuolen kokonaispalkkion suuruinen. Tästä poikkeavan vastuun vaikutuksesta konsultin saamaan korvaukseen ja vastuun kattamisesta vakuutuksella määrätään sopimuksessa. Nämä rajoitukset eivät kuitenkaan koske tapauksia, joissa on kyseessä tahallisuus tai törkeä tuottamus. Havaittuaan syntymässä olevan tai syntyneen vahingon konsultin on välittömästi ja todistettavasti ilmoitettava siitä tilaajalle enempien vahinkojen välttämiseksi. Sopimusehdoissa kerrotaan myös konsultin vastuun voimassaoloajasta, tilaajan vaatimista uusista rakenteista, menetelmistä tai muutoksista konsultin tekemiin suunnitelmiin tai toimenpiteisiin ja niiden vaikutuksesta vastuisiin. Kuntoarvion tekijän vastuu rajoittuu Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen KSE 1995 mukaan palkkion enimmäismäärään, ellei kuntoarviota koskevassa sopimuksessa toisin sovita. Yksityishenkilön toimiessa tilaajana vastuuta ei ole tällä tavoin rajattu, vaan vastuu määräytyy Kuluttajansuojalain 38/1978 mukaisesti. 7 kuntoarvioraportti Kuntoarvioraporttiin sisältyy kuvaus tarkastettavien kohteiden nykytilanteesta, kunnosta ja korjaustoimenpide-ehdotuksista ja tarvittavista lisätutkimuksista. Raporttiin sisällytetään tarkastuskohteista otetut valokuvat ja muut dokumentit. Kuntoarvioijat laativat raportin yhdessä. Myös korjaustoimenpiteiden ajoitukset ja kustannusennusteet kuntoarvioijat laativat yhdessä. 7.1 Kuntoarvioraportin sisältö Kuntoarvioijat esittävät raportissa ainakin kiinteistön kiireellistä korjausta vaativat viat rakenteiden, rakennusosien, järjestelmien ja laitteiden korjaustarpeet laajat uusimis- ja parannustarpeet tiedossa olevat vauriot tai epäilykset niistä rakenteiden, rakennusosien, laitteiden ja järjestelmien merkittävimmät vahinkoriskit turvallisuusriskit terveellisyysriskit kiinteistön lämmön-, veden- ja sähkönkulutustasot tilaajan luovuttamien asiakirjojen ja tehtyjen selvitysten perusteella kiinteistön energiatalouteen liittyvät parannusehdotukset ja niiden kannattavuusarviot kiinteistönhoidon ja ylläpidon kehitystarpeet huolto- ja korjaushistorian sekä esiintyvät ongelmat kiinteistönomistajan edustajia, kiinteistönhoitohenkilökuntaa ja asukkaita haastattelemalla yleisen kunnon muihin kiinteistöihin verrattuna viranomaismääräyksiin perustuvien määräaikaistarkastusten ja niissä ilmenneiden korjaustarpeiden tilanne. Lähtötietoina ovat tilaajan luovuttamat asiakirjat (palotarkastuspöytäkirjat, öljysäiliötarkastuspöytäkirjat jne.). 7.2 Kunnossapitosuunnitelmaehdotus Kuntoarvioraportissa esitetään kuntoarvioijien ehdotus kiinteistön pitkän aikavälin suunnitelmaksi eli kunnossapitosuunnitelmaehdotus (PTS-ehdotus). Esimerkki kunnossapitosuunnitelmaehdotuksesta on liitteessä 5. Jokaisesta toimenpiteestä esitetään sisältö, kustannusennuste laadintahetken kustannustasossa ja ajoitus sekä tarvittaessa vaihtoehtoiset korjaustavat. Kustannusennusteet ovat ennusteita kunnossapitosuunnittelun ja budjetoinnin lähtötiedoiksi. Lopulliset kustannukset määräytyvät päätetyn korjaustoimenpiteen sisällön ja laajuuden (esimerkiksi lisätöiden) perusteella. Myös tarvittavat lisätutkimukset esitetään kustannusennusteineen. On huomattava, että kunnossapitosuunnitelmaehdotus saattaa muuttua, kun mahdolliset kuntotutkimukset on tehty ja analysoitu. Kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen tarkastelujakso on 10 vuotta. Alustavasti voidaan arvioida myös vuoden jaksolla tehtäväksi tulevia suuria korjauksia. Tämä ei kuitenkaan tarkoita sitä, että kuntoarvio olisi tehty 20 vuoden ajanjaksolle.

9 7.3 Kunnossapitotarveselvitys Asunto-osakeyhtiön hallitus voi käyttää kunnossapitosuunnitelmaehdotusta apuna laatiessaan asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 edellyttämää kunnossapitotarveselvitystä yhtiökokousta varten. 7.4 Raportointi Tilaaja ja kuntoarvioija sopivat raportointitavasta ennen työn käynnistämistä. Raportti toimitetaan yleensä sekä paperiversiona että sähköisenä. Raportti voidaan toimittaa myös suoraan tilaajan kiinteistötietokantaan. Kuntoarvioraportti toimitetaan tilaajalle tutustumista varten sekä esitellään sovitulla tavalla. Näin tilaajan kanssa voidaan yksityiskohtaisesti käydä läpi kuntoarvioraportin eri kohdat. Tässä yhteydessä todetaan työn sopimuksenmukaisuus. Kuntoarvioraportti voidaan lisäksi esitellä sopimuksen mukaan esimerkiksi hallituksen kokouksessa tai yhtiökokouksessa. 7.5 Raportin säilytys Konsultti on Konsulttitoiminnan sopimusehtojen KSE 1995 (6 ) mukaan velvollinen säilyttämään raportin ja siihen liittyvät asiakirjat 10 vuotta. KIRJALLISUUTTA Lakeja ja asetuksia, viranomaismääräyksiä ohjeet 9 Asunto-osakeyhtiölaki. Suomen säädöskokoelma 1599/2009. (KH OM-10560, LVI OM-00426, RT OM-21441). Kuluttajansuojalaki. Suomen säädöskokoelma 38/1978. (KH TEM , LVI TEM-00451, RT TEM-21483). Laki rakennuksen energiatodistuksesta. Suomen säädöskokoelma 50/2013. (KH YM-10653, LVI YM-00511, RT YM ). Maankäyttö- ja rakennuslaki. Suomen säädöskokoelma 132/1999. (KH YM-10619, LVI YM-00473, RT YM ). Valtioneuvoston asetus rakennuksen energiatodistuksesta. Suomen säädöskokoelma 170/2013 (KH YM-10653, LVI YM-00511, RT YM ). Ympäristöministeriön asetus rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä. Ympäristöministeriön asetus 4/13. Ympäristöministeriön asetus rakennuksen energiatodistuksesta. Suomen säädöskokoelma 176/2013 (KH YM-10655, LVI YM-00513, RT YM ). A4 Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje. Määräykset ja ohjeet Ympäristöministeriö, asunto- ja rakennusosasto. Suomen rakentamismääräyskokoelma. (KH RakMK-10341, LVI RakMK-00234, RT RakMK ). D1 Kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistot. Määräykset ja ohjeet Ympäristöministeriö. Suomen rakentamismääräyskokoelma. (KH RakMK 10485, LVI RakMK-00362, RT RakMK-21351). D2 Rakennusten sisäilmasto ja ilmanvaihto. Määräykset ja ohjeet Ympäristöministeriö. Suomen rakentamismääräyskokoelma. (KH RakMK-10611, LVI RakMK-00465, RT RakMK-21503). D3 Rakennusten energiatehokkuus. Määräykset ja ohjeet Ympäristöministeriö. Suomen rakentamismääräyskokoelma. (KH RakMK-10612, LVI RakMK-00466, RT RakMK-21504). D5 Rakennusten energiankulutuksen ja lämmitystehontarpeen laskenta. Ohjeet Ympäristöministeriö. Suomen rakentamismääräyskokoelma. Ympäristöministeriön ohjeet rakennuksen energiankulutuksen ja lämmitystehontarpeen laskennasta 6/13 (KH RakMK , LVI RakMK-00524, RT RakMK-21585). SFS-standardeja ( SFS-EN ISO/IEC 17024:en Conformity assessment. General requirements for bodies operating certification of persons s. LVI-, KH-, RT- ja Ratu-ohjeita (Rakennustietosäätiö RTS, KH , LVI , RT Asbesti, asbestikartoitus ja siitä aiheutuvat toimenpiteet s. KH X , LVI Kiinteistön perustietokortin laatiminen s. KH X , LVI LVI 2010-nimikkeistö s. KH , LVI , RT Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvio. Tilaajan ohje s. KH , LVI , RT Liike- ja palvelurakennusten kuntoarvio. Suoritusohje s. KH , LVI Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Tilaajan ohje s. KH , LVI Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Suoritusohje s. KH , LVI , RT Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot s. KH , LVI , RT Asuinkiinteistön kuntoarvio. Kuntoarvioijan ohje s. KH , LVI , RT Asuinkiinteistön hissin kuntoarvio s.

10 KH , LVI , RT Kiinteistön kuntoarvio. Kuntoluokan määräytyminen s. KH X , LVI , RT Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE s. KH X , LVI , RT Konsulttisopimuksen laadinta s. KH , LVI Lämmitystarveluku s. KH X Kunnossapitotarveselvityksen laatiminen s. KH X , RT Talo 2000 hankenimikkeistö. Rakennusosat s. KH Rakennuksen maalipinnan kuntoarvio s. Ratu PCB:tä ja lyijyä sisältävien saumausmassojen purku. Menetelmät s. Ratu Kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden purku. Menetelmät s. Ratu Tavanomaiset purkutyöt. Vaaralliset aineet käsittely ja suojaus. Menetelmät s. ST-ohjeita (Sähkötieto ry, ST S2010-Sähkönimikkeistö s. ST Sähkö- ja tietojärjestelmien kuntotutkimus s. ST Asuinhuoneiston ja -rakennuksen sähköasennusten kunnossapitotarkastuspöytäkirja s. ST Sähkö- ja tietoteknisten järjestelmien kuntotutkimussopimus s. ST Sähkö- ja tietojärjestelmien kuntotutkimus. Asennusreitit s. ST Sähköjärjestelmien kuntotutkimus. Jakelujärjestelmät s. ST Sähköjärjestelmien kuntotutkimus. Sähkön laadun arviointi ja mittaaminen s. ST Sähkö- ja tietojärjestelmien kuntotutkimus. Ukkos- ja ylijännitesuojaus s. ST Sähköjärjestelmien kuntotutkimus. Laitteistojen sähköistys s. ST Sähköjärjestelmien kuntotutkimus. Sähkönliitäntäjärjestelmät s. ST Sähköjärjestelmien kuntotutkimus. Valaistus ja valaistusjärjestelmät s. ST Sähköjärjestelmien kuntotutkimus. Lämmityskaapelit s. ST Yhteisantennijärjestelmän kuntotutkimusohje s. ST Asuinkiinteistön sisäjohtoverkon kuntotutkimusohje s. ST Puhelinsisäjohtoverkon laajakaistaisen suorituskyvyn mittaamisohje s. ST Turvallisuusjärjestelmien järjestelmäkohtainen kuntoarvio s. ST Rakennusautomaatiojärjestelmän kuntotutkimusohje s. ST Yhteisantennijärjestelmä. Kuntotutkimuspöytäkirja s. ST Asuinkiinteistön sisäverkon kuntotutkimuspöytäkirja s. ST Mittauspöytäkirja. Puhelinsisäverkon laajakaistaisen suorituskyvyn mittaaminen s. ST Rakennusautomaatiojärjestelmän kuntotutkimuspöytäkirja s. Sopimusasiakirjoja (Sopimuslomake Net -palvelu, KH Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Tilaussopimus. KH Kiinteistön perustietokortti. ohjeet 10 KH Asuinkiinteistön kuntoarvio. Tarjouspyyntö. KH Asuinkiinteistön kuntoarvio. Asukaskysely. KH Kiinteistön kunnossapitosuunnitelma. RT Konsulttisopimus. RT Konsulttitoimeksiannon tilaus / tilausvahvistus / sopimus. Muuta kirjallisuutta KiinteistöRYL 2009 Kiinteistöpalveluiden yleiset laatuvaatimukset. Rakennustietosäätiö RTS s. Sähkö- ja tietojärjestelmien kuntotutkimus. Sähkö- ja teleurakoitsijaliitto STUL ry, s. Taloyhtiön vastuunjakotaulukko. Suomen Kiinteistöliitto ry s. Internet-osoitteita Finanssialan Keskusliitto ry, FISE Oy, VTT, Motiva, Tämän ohjeen on päivittänyt Rakennustietosäätiö RTS:n toimikunta TK 313 Kiinteistöjen kuntoarviot. Energiatalouden selvitys -osuuden on päivittänyt Martti Hekkanen, Oulun seudun ammattikorkeakoulu ja tarkastanut Rakennustietosäätiö RTS:n toimikunta TK 313 Kiinteistöjen kuntoarviot. Erkki Laitinen Markku Hyvärinen Eila Hämäläinen Juho Kess Pekka Korhonen Jari Lemponen Jari Marttinen Harri Mäkinen Ari Partanen Marko Pirttijärvi Tiina Strand Peter Ström Jari Virta Ilmo Rekonen Marko Pulliainen ympäristöministeriö, puheenjohtaja Suomen Talokeskus Oy Suomen Sisäilmakeskus Oy Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry Vahanen Oy Raksystems-Anticimex Insinööritoimisto Oy Raksystems-Anticimex Insinööritoimisto Oy Suomen Talokeskus Oy Karakallion Huolto Oy (Suomen Isännöintiliitto ry) Piha- ja puistosuunnittelu Pirttijärvi Rakennustieto Oy Suomen Talokeskus Oy Suomen Kiinteistöliitto ry Rakennustieto Oy, sihteeri saakka Rakennustieto Oy, sihteeri alkaen.