Varkauden kaupunki. Maankäyttöpoliittinen ohjelma 2014-2016

Varkauden kaupunki Maankäyttöpoliittinen ohjelma 2014-2016 Tekninen lautakunta 12.8.2014 116 Kaupunginhallitus 18.8.2014 201 Kaupunginvaltuusto 1.9.2014 50 VARKAUDEN KAUPUNKI TEKNINEN TOIMIALA Maankäyttö

2 (26) Sisällysluettelo 1 Johdanto... 4 2 Lähtökohdat... 4 2.1 Väestökehitys... 4 2.2 Varkauden kaupungin strategiat... 5 2.2.1 Varkauden kaupunkistrategia 2013 2016... 5 2.2.2 Elinkeinostrategia 2008 2013... 5 2.2.3 Maankäyttöpoliittinen ohjelma 2010-2012... 5 2.2.4 Muut maankäyttöpoliittiset linjaukset ja päätökset... 5 2.3 Kaavoitustilanne... 6 2.4 Rakentamattomat tontit ja rakennuspaikat... 9 2.5 Kaupungin raakamaavaranto... 12 2.6 Tontin luovutus... 13 2.6.1 Tontin luovutusmäärät vuosittain... 13 2.6.2 Asuintonttien hinnoittelu ja luovutus... 15 2.6.3 Yritystonttien hinnoittelu ja luovutus... 16 2.6.4 Tontin osien luovutus... 16 2.6.5 Vuokrasopimusten uusiminen ja kohdentaminen... 16 2.6.6 Aiemmin vuokrattujen tonttien myyminen... 16 2.6.7 Muiden maa-alueiden luovutus... 17 2.7 Maanhankinta... 17 2.8 Kaavoitukseen liittyvät aloitteet ja työohjelma... 17 2.9 Selvitykset ja muut lähtökohdat... 18 2.10 Muutostarpeet saadun palautteen perusteella... 19 3 Tavoitteet... 20 4 Keinot tavoitteiden saavuttamiseksi... 20 4.1 Kaupungin kehittämisen painopistealueet... 20 4.2 Maanhankinta... 21 4.3 Yleiskaavoitus... 21 4.4 Asemakaavoitus... 22 4.5 Kaavoituksen ja tontin luovutuksen yhdistäminen (kumppanuuskaavoitus)... 22 4.6 Kaupungin maaomaisuuden hallinta... 23 4.6.1 Tonttien hinnoittelu... 23 4.6.2 Asuintonttien luovuttaminen... 23

3 (26) 4.6.3 Yritystonttien luovuttaminen... 24 4.6.4 Maksuton varausaika... 24 4.7 Yritystonttien parantaminen... 24 4.8 Muu maan luovutus... 25 4.9 Asemakaavojen toteuttamisen edistäminen... 25 4.10 Hajarakentamisen ohjaaminen... 26 Liitteet Liite 1: Yhteenveto Maankäyttöpoliittisen ohjelman 2010-2012 toteutumisesta Liite 2: Kaupungin kehittämisen painopistealueet

4 (26) 1 Johdanto 2 Lähtökohdat Kaupunginvaltuusto määrittelee ohjelmassa tavoitteet ja keinot, jotka ohjaavat maanhankintaa ja -luovutusta, kaavoitusta, sopimuspolitiikkaa sekä poikkeamispäätösten ja -lausuntojen käsittelyä. Toteutumista seurataan valtuustokausittain uuden ohjelman yhteydessä laadittavalla raportilla. Ohjelmaa päivitetään tarvittaessa. Ohjelmaa on valmisteltu maankäytössä ja käsitelty elinkeinoryhmässä 28.4. ja 19.5. Ohjelmaan esiteltiin kaupunginvaltuustolle 26.5.2014, jolloin kerrottiin merkittävimmistä muutoksista entiseen ohjelmaan nähden. Ohjelmaa on työstetty saadun palautteen perusteella. Tämä ohjelma korvaa Maankäyttöpoliittisen ohjelman 2010-2012 (kv 16.8.2010 51). 2.1 Väestökehitys Kaupungin nykyinen väkiluku on 22 107 (31.12.2013). Tilastokeskuksen vuonna 2012 tekemän ennusteen mukaan väestö vähenee vuoteen 2015 mennessä lähes 350 asukkaalla. Ennuste on tehty havaintojen perusteella ja olettaen, että väestökehitys säilyy entisen kaltaisena. Omavaraislaskelma kuvaa väestökehitystä ilman muuttoliikkeen vaikutusta. Muuttoliikkeen osuus vähenemässä vaihtelee. 2015 2020 2030 2040 Trendiennuste 21758 20945 19886 19055 Omavaraislaskelma 22233 21856 21222 20207 Muuttoliikkeen osuus 475 911 1336 1152 Taulukko 1. Tilastokeskuksen väestöennuste vuoteen 2040 (2012) Varkauden keskusta-alueen strategisessa yleiskaavassa väestötavoitteeksi vuodelle 2030 on asetettu 24 000 asukasta. Se perustuu kaupungin elinkeinoelämän kehittämistoimenpiteiden ja työpaikkakehityksen tavoitteisiin. Tavoitetta tukee viimeaikaiset myönteiset elinkeinoelämän ratkaisut ja sitä kautta työpaikkojen myönteinen kehitys seudulla sekä kaupungin panostus kehittämiseen. Haasteena väestötavoitteelle on kaupungin talouskehitys, meneillään oleva kunta- ja palvelurakennemuutos sekä väestörakenteen yleinen kehitys. Pohjois-Savon liitto on maakuntasuunnitelmassa asettanut Varkauden seudulle väestötavoitteeksi 32600 asukasta vuoteen 2030 mennessä. Varkauden seutuun kuuluu myös Leppävirran kunta, jonka osuus tavoitteesta on noin kolmasosa. Tavoitetta on käytetty pohjana maakuntakaavan laadinnassa.

5 (26) 2.2 Varkauden kaupungin strategiat 2.2.1 Varkauden kaupunkistrategia 2013 2016 Varkauden kaupunkistrategia on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 17.6.2013 60. Strategiassa on maankäyttöön liittyviä tavoitteita mm. seuraavasti: - Elinvoiman kehittämisen päälinjat: työpaikka- ja väestökehityksen kääntäminen sekä positiivisen kehityskierteen aikaansaaminen (mm. Joutenlahden kauppa- ja vetovoimakeskus 2016) - Kaupungin vetovoimatekijät: mm. laadukas, monipuolinen ja edullinen asunto- ja elinkeinotonttitarjonta, logistinen sijainti ja monipuoliset liikenneyhteydet, luonto ja vesistöt - Strategian painopistealueet/ Päämäärät 2016: työpaikkojen lisääminen ja elinkeinorakenteen monipuolistaminen, matkailun volyymin kasvu, kaupungin hyvä imago ja vetovoima (imagotyö, valtateiden pysäyttäjät), kilpailukykyinen tonttitarjonta (tehokas markkinointi) 2.2.2 Elinkeinostrategia 2008 2013 Elinkeinostrategia on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 31.3.2008 27. Strategiassa on maankäyttöön liittyviä tavoitteita mm. seuraavasti: työpaikkoja syntyy talousalueelle 1000 (Varkauteen yli puolet), yritysten nettolisäys noin 2 % (25 yritystä) vuosittain yritysilmasto on maan kymmenen parhaan kaupungin joukossa huolehditaan, että alueelta löytyy riittävästi sopivia tontteja eri toimialajoen yrityksille huolehditaan, että tarjolla on riittävästi erilaisia asumisvaihtoehtoja Elinkeinostrategiaa on tarkoitus tarkistaa tai määritellä elinkeinopoliittiset tavoitteet muulla tavalla. 2.2.3 Maankäyttöpoliittinen ohjelma 2010-2012 Voimassa oleva maankäyttöpoliittinen ohjelma on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 16.8.2010 51. Strategiassa on määritetty painopisteiksi elinkeino- ja yritystoimintaa tukevat, asuintonttitarjontaa monipuolistavat ja tarpeettomien kiinteistöjen myynnin mahdollistavat hankkeet. Maan hankinta on keskitetty ohjelmassa määritellyille painopistealueille. Kaavoitus keskittyy painopisteiden mukaisiin hankkeisiin. Tarpeettomia kaavoja on pyritty välttämään joustavalla lupamenettelyllä. Strategia on toteutunut pääsääntöisesti tavoitteiden mukaisesti. Ohjelman tavoitteet ja niiden toteutuminen on esitetty tarkemmin liitteessä 1. 2.2.4 Muut maankäyttöpoliittiset linjaukset ja päätökset Maankäyttösopimusten periaatteet Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt maankäyttösopimusten periaatteet 30.1.2012 8. Päätöksen mukaan maankäyttösopimuksella sovitaan asemakaavan toteuttamisesta

6 (26) aiheutuvien kustannusten korvaamisesta, kun asemakaavasta aiheutuu maanomistajalle merkittävää hyötyä. Asuinalueita koskeva maankäyttösopimus laaditaan seuraavia periaatteita noudattaen: - asemakaavalla aiheutuu maanomistajalle merkittävää hyötyä, kun rakennusoikeutta muodostuu vähintään 500 k-m² - sopimuskorvauksena peritään arvion mukaiset kustannukset, jotka aiheutuvat kaavan laatimisesta, yhdyskuntatekniikan rakentamisesta ym. kaavan toteuttamisesta - lisäksi peritään muusta yhdyskuntarakenteen toteuttamisesta sopimuskorvausta, joka on 30 % edelliset kustannukset huomioivasta arvonnoususta - maankäyttösopimuksella perittävät korvaukset voivat yhteensä kuitenkin olla enintään 60 % arvonnoususta - sopimuskorvaus peritään, kun kustannukset ovat muodostuneet ja asemakaava on toteutettavissa - toteuttamisvastuun jakautumisesta sovitaan tapauskohtaisesti maanomistajan kanssa. Merkittävän hyödyn raja on määritetty kehittämiskorvaussäännösten mukaisesti ja sama rakennusoikeuden määrä koskee myös muuta kuin asuntorakentamista. Rakennusoikeus vastaa noin kahta omakotitalotonttia, joten sopimusta ei laadita yksittäisen omakotitalotontin omistajan kanssa. Liike- ja teollisuustonttien toteuttamisesta laadittavan maankäyttösopimuksen ehdot harkitaan tapauskohtaisesti. Niihin ei yleensä liity julkisten palvelujen järjestämiseen liittyviä kustannuksia. Keskeiset kasvualueet rajataan kaupungin maanhankinnan kohteeksi. Näillä alueilla kaupunki ei tee maankäyttösopimuksia eikä määrää kehittämiskorvauksia. Maankäyttösopimuksia käytetään tapauskohtaisen harkinnan perusteella kaavamuutostilanteissa ja täydennyskaavoituksessa. Sopimukseen sisällytettävät korvaukset voivat perustua etukäteen tehtävään arvioon. Toteuttamisen edistämiseksi on tärkeää periä kustannukset heti, kun tonteille on mahdollista rakentaa asemakaavan mukaisesti, ellei maanomistajan kanssa muuta sovita. Tonttiale Omakotitontit hinnoiteltiin kaupunginvaltuuston päätöksellä 16.12.2013 85. Päätöksen mukaan kaupungin vapaana olevat luovutuskelposet omakotitalotontit luovutetaan vuoden 2015 loppuun asti alennetulla hinnalla, joka on 67 % valtuuston hyväksymästä perushinnasta. Alennettu hinta koskee vain tontin ostoja eli tontin vuokra lasketaan perushinnasta. 2.3 Kaavoitustilanne Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtakunnalliset alueiden käyttötavoitteet koskevat alueidenkäyttöä ja aluerakennetta. Niiden tehtävänä on tukea ja edistää maankäyttö- ja rakennuslaissa määriteltyjen alueidenkäytön suunnittelua koskevien tavoitteiden toteutumista. Tavoitteet sisältävät alueiden käyttöä ja alueiden käytönsuunnittelua koskevia periaatteita (yleistavoitteet)

7 (26) ja velvoitteita (erityistavoitteet). Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet ovat tulleet voimaan 1.3.2009. Maakuntakaavoitus Maakuntakaava on useampaa kuntaa koskeva yleispiirteinen maankäytön suunnitelma, jolla pyritään edistämään maakunnan strategista kehittämistä ja varmistamaan valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteutuminen. Varkauden alueella maakuntakaavoituksesta vastaa Pohjois-Savon liitto ja kaavat vahvistaa ympäristöministeriö. Varkauden seudulla on voimassa Pohjois-Savon maakuntakaava, joka on vahvistettu ympäristöministeriössä 7.12.2011. Pohjois-Savon liitto valmistelee Pohjois-Savon kaupan maakuntaakaavaa, joka tarkistaa voimassa olevan maakuntakaavan kaupan varauksia ja määräyksiä. Kaupan maakuntakaavaehdotus tulee nähtäville syksyllä 2014 ja kaava edennee vahvistettavaksi 2015. Yleiskaavoitus Yleiskaavan tarkoituksena on maankäytön yleispiirteinen ohjaaminen kunnassa eli se toimii asemakaavoituksen pohjana. Yleiskaavoitus on kokonaisvaltaista maankäytön suunnittelua ja sen avulla sovitetaan yhteen sektorikohtaiset suunnitelmat ja strategiat (esim. palveluverkkosuunnitelmat, elinkeinostrategia ja liikenneverkkosuunnitelmat) sekä yhdyskuntarakenteen laajentumisalueet. Yleiskaava voidaan tehdä oikeusvaikutteisena, oikeusvaikutuksettomana tai strategisena yleiskaavana. Perinteisessä oikeusvaikutteisessa ja oikeusvaikutuksettomassa yleiskaavassa osoitetaan alueen käyttötarkoitukset usein kortteleittain tai jopa tarkemmin. Oikeusvaikutteinen kaava voi olla suoraan rakennusluvan peruste. Oikeusvaikutuksettoman yleiskaavan alueella joudutaan asemakaavoituksen yhteydessä ottamaan huomioon myös yleiskaavalle asetetut sisältövaatimukset eli tekemään yleiskaavatasoinen tarkastelu. Strateginen yleiskaava on edellisiä yleispiirteisempi kaava, jossa osoitetaan kaupungin strateginen kehittäminen mm. laajentumissuunnat, kehittämisen painopistealueet ja alueen pääasiallinen käyttötarkoitus. Kaikki yleiskaavat voivat toimia lunastusluvan perusteena. Varkauden kaupungin yleiskaavan 2000 on kaupunginvaltuusto hyväksynyt 5.9.1988. Miltei koko kaupungin asemakaavan ulkopuolisille alueille on laadittu vuosina 1996 2007 oikeusvaikutteiset osayleiskaavat, jotka pääsääntöisesti voivat olla perusteena myös rakennusluvan myöntämiselle. Yleiskaava aluetta on yhteensä 41 282 ha. Varkauden keskustan asemakaava-alueille ja niiden laajentumisalueille ollaan laatimassa strategista yleiskaavaa, jonka ehdotus tulee uudelleen nähtäville syksyllä 2014. Strateginen yleiskaava osoittaa kaupungin kehittymisen suunnat vuoteen 2030 mennessä. Yleiskaavassa on elinkeinopoliittinen painotus ja sillä pyritään edistämään uusien yritysten muodostumista. Yleiskaavan väestötavoite on 24 000 asukasta vuoteen 2030 mennessä ja kaavassa on osoitettu sen mukaiset asuinalueiden laajennukset ja uudet alueet. Strateginen yleiskaava korvaa yleiskaavan 2000.

8 (26) Asemakaavoitus Asemakaavoitus on maankäytön yksityiskohtaista suunnittelua, joka antaa pohjan kaupunkikuvan muotoutumiselle. Asemakaava-aluetta on yhteensä 3100 ha. Asemakaava-alue jakautuu käytännössä kahteen osaan, keskustan ja Kangaslammin taajamassa olevaan asemakaava-alueeseen, jonka läheisyydessä on myös Kuivaniemen asemakaava-alue. Vanhimmat asemakaavat ovat 1960-luvulta, mutta välitöntä tarvetta kaavojen laajemmalle uudistamiselle ei ole. Asemakaavoitukseen kuuluu osana myös ranta-asemakaavat, joita laaditaan rantaalueille pääasiassa loma-asutusta varten. Maanomistajalla on oikeus teetättää rantaasemakaava omistamilleen maille ja kaupungilla on velvollisuus käsitellä kaavat viivytyksettä. Kuva 1. Kaavoitustilanne

9 (26) 2.4 Rakentamattomat tontit ja rakennuspaikat 2.4.1. Rakentamattomat tontit asemakaavassa Rakentamattomia tontteja on asemakaavassa seuraavasti: - omakotitalotontteja n. 397 - rivi-, kerros- ja pientalotontteja 95 kpl - liikerakennustontteja 42 kpl - teollisuustontteja 52 kpl Valmiin kunnallistekniikan piirissä ja luovutettavissa on noin puolet omakotitalotonteista, 90 % muista asuinrakennusten tonteista, 75 % liikerakennusten tonteista ja 80 % teollisuustonteista. Yksityisessä omistuksessa on yli puolet omakotitalotonteista ja liikerakennusten tonteista, lähes puolet muista asuinrakennusten tonteista sekä noin ¼ teollisuustonteista. Tarjonta on monipuolista ja vastaa tällä hetkellä kysyntää. Rannassa olevia tai rannan läheisiä omakotitalotontteja on Lajunniemessä ja Taipaleessa sekä kerrostalotontteja Hertunrannassa. Reservissä olevat tontit on käyttöönotettavissa kunnallistekniikan rakentamisella. Rakentamattomat omakotitalotontit alueittain Alue Koko m2 Rak.oik. Hinta Yhteensä (rantat.) kpl Yksit. (rantat.) kpl Reservi 1 Kalastajankatu 1083 270 16250 1 (0) - - 2 Reporinne 1026-1240 205-248 10870-12400 3 (0) 10-3 Turjanvirta 1468 300 13212 1 (0) 14-4 Häyrilä 1150-1874 266-375 13800-17840 8 (0) 1 38 5 Käärmeniemi 596-2195 200-442 4990-14000 8 (0) 2-6 Lehtoniemi 1018-1246 300 13060-14330 9 (0) 13-7 Luttila 1040-1280 238-260 4760-9680 4 (0) 39-8 Lajunniemi 3477-5548 380 17400-72500 7 (5) - - 9 Kommila 504-1491 176-500 7590-21550 2 (0) 1-10 Puurtila 930-1918 200-377 10350-15670 25 (0) 45 (9) 4 11 Taipale 1433-2280 358-483 10600-23500 13 (0) - - 12 Teerimäki 1155-1698 1155-1698 8085-12131 10 (0) - 14

10 (26) 13 Kangaslampi 1135-2744 284-412 1703-4116 8 (0) 6-14 Kuivaniemi 2109-3291 300-329 2109-3236 11 (0) - 13 15 Huuhtaus 4725 300 4725 1 (0) - - 16 Haijanvirta - 86 - Taulukko 2. Rakentamattomat omakotitontit asemakaavassa alueittain jaoteltuna. Rakentamattomat asuinrakennusten tontit asemakaavassa alueittain Alue Koko m2 Rak. oik. Hinta Yhteensä kpl Yksit. kpl Res. 1 Päiviönsaari 1685 3000-1 (AL) 4 (AL, AK) - 2 Hertunranta 1439-1716 900 139500 2 (AK) 1 (AK) - 3 Taulumäki 2147 2898 188 370 1 (AL) 1 (AL) - 4 Lajunniemi 17241 1774 112000 1 (AP, rantat.) - - 5 Luttila 3864-4883 966-1221 38840-48840 2 (AR) 4-6 Kaura-aho 4983 1245 56025 1 (AR) - - 7 Käärmeniemi- Lehtoniemi 1344-5694 400-3150 16000-126000 5 (AL, AK, A) 3-8 Häyrilä 1513-8075 700-1750 31500-78750 9 Puurtila 2084-2495 729-999 32805-44955 10 Repokangas 1603-4957 1000-1735 45000-78075 11 Teerimäki 1899-4155 380-831 17091-37395 11 (A, AR) 1 4 2 (A, AP) 1-2 (A, AL) - - 17 (AP) - 4 12 Haijanvirta 6 (AR) 13 Taipale 2 (AR) 14 Kuivaniemi 2 (AP) 15 Kangaslampi kk 4 (AL) 16 Turjanvirta 2 (AP) 17 Kommila 10 (AL) 18 Veljeskylä 1 (AP) Taulukko 3. Rakentamattomat asuinrakennusten tontit asemakaavassa alueittain jaoteltuna.

11 (26) Rakentamattomat yritystontit asemakaavassa alueittain Alue Koko m2 Rak.oik. Hinta Yhteensä kpl Yksit. kpl Res. 1 Hasinmäki 3322-7069 1329-2828 21264-45248 4000-18609 1600-7444 14000-65131 5 (KTY) - - 12 (T) 12 8 2 Leijukuja- Kiertotie 7868-30850 3147-12340 50352-197440 2 (KL, KLH, KTY) 2 5 11292-12728 4517-5091 39522-44548 2 (T) - - 3 Häyrilä 6539-20496 3270-6149 52320-98384 1 (K, KTY) 8 6 4 Joutenlahti- Käärmeniemi 6083-14715 2433-4414 30415-150076 3331-5985 2331-4190 11659-20948 4 (KTY, KLH) - 2 2 (T) - - 5 Relanderinkatu 5330 2132 72488 1 (K) - - 6 Lehtoniemi 2222-9736 800-4868 7777-34076 4 (T, TY) 2-7 Akonniemi 7801-31655 3900-15827 39005-158275 4 (T) - - 8 Nikkarintie 10613 5306 37146 1 (T) - - 9 Kuvansinjoki 23952-43508 9580-17403 83832-152278 5 (T) - - 10 Kommila 2 11 Käsityökatu 3 1 Taulukko 4. Rakentamattomat yritystontit asemakaavassa alueittain

12 (26) Rakentamattomat rakennuspaikat osayleiskaavoissa Kuva 2. Rakentamattomat rakennuspaikat osayleiskaavassa. Osayleiskaavoissa osoitettuja rakentamattomia rakennuspaikkoja on yhteensä noin 1000 kpl. Ympärivuotiseen asumiseen tarkoitettuja on noin 190 ja suurin osa niistä sijaitsee rannalla. Kaupungin omistuksessa on viisi ympärivuotisen asunnon rakennuspaikkaa (yksi rannalla) ja yksi loma-asunnon rakennuspaikka. 2.5 Kaupungin raakamaavaranto Raakamaalla tarkoitetaan asemakaavoittamatonta maata, jolla on tulevaan maankäytön kehittämiseen liittyvää odotusarvoa. Tämän lisäksi kaupungilla on maaomaisuutta (pääasiassa metsätalousmaata), jota on mahdollista käyttää esim. maanvaihdossa. Kaupungin omistuksessa olevaa maata on helpompaa kaavoittaa, koska kaupunki voi määrittä tavoitteet itse. Raakamaata hankittaessa kaupunki joutuu sitomaan varoja, mutta saa sijoitukselleen yleensä myös tuottoa asemakaavan aiheuttaman arvonnousun myötä. Asemakaava-alueiden läheisyydessä kaupungilla on tällä hetkellä raakamaata noin 500 ha, josta noin puolet sijoittuu Pohjoisen portin ympäristöön (Hasinmäki 240 ha ja Leijukuja 50 ha). Lisäksi raakamaata on Ranta-Luttilassa n. 79 ha, Konnansalossa n. 67 ha, Puurtilassa n. 42 ha ja Eteläisen portin eli Häyrilän liittymän alueella n. 26 ha. Merkittävin raakamaa-alue on Joutenlahdessa (n. 8 ha) kaupungin keskustassa.

13 (26) Kuva 3. Kaupungin raakamaavaranto (kartassa sinisen asemakaava-alueen rajan ulkopuoliset punaiset alueet). 2.6 Tontin luovutus 2.6.1 Tontin luovutusmäärät vuosittain Kaupunki luovuttaa vuosittain noin muutamia omakotitalotontteja ja yritystontteja. Rivi-, kerros- tai pientalotontteja on luovutettu vain muutamia yhteensä viimeisen kymmenen vuoden sisällä. Viimeisimmät kerrostalotontit on myyty Hertunrannasta vuonna 2005 ja yksi rivitalotontti luovutettiin Lajunniemestä vuonna 2013. Kaupungin luovuttamien tonttien lisäksi yksityisten tonteille rakennetaan vuosittain muutamia uusia rakennuksia. Samaan aikaan markkinoilla on jatkuvasti runsas valmiiden asuntojen tarjonta. Toukokuussa pelkästään kiinteistövälittäjillä oli myynnissä noin 70 omakotitaloa, 110 kerrostaloasuntoa ja 50 rivitaloasuntoa. Yksityiset myyvät asuntoja myös suoraan ja näiden määrää markkinoilla on vaikea arvioida.

14 (26) Vuosi Myydyt Vuokratut Luovutetut yhteensä 2005 13 9 22 2006 19 4 23 2007 6 7 13 2008 9 0 9 2009 5 1 6 2010 7 1 8 2011 2 0 2 2012 3 1 4 2013 2 1 + 3 varausta 3/6 2014 (arvio) 2 1 3 Taulukko 5. Luovutettujen omakotitalotonttien määrä vuosina 2005-2014. Vuosi Myydyt Vuokratut Luovutetut yhteensä 2005 1 0 1 2006 0 0 0 2007 0 2 2 2008 0 2 2 2009 1 1 2 2010 0 3 3 2011 2 0 2 2012 3 3 +4 varausta 6 2013 1 0 1 2014 (arvio) 2 0 2 Taulukko 6. Luovutettujen yritystonttien määrä vuosina 2005 2014.

15 (26) 2.6.2 Asuintonttien hinnoittelu ja luovutus Tonttien hinnoittelusta vastaa kaupunginvaltuusto. Perinteisesti hintojen tarkistus on tehty lähes vuosittain, mutta viime vuosina hintojen on katsottu vastaavan käypää hintaa eikä korotuksia ole tehty. Omakotitalotonttien perushinta muodostuu pääsääntöisesti seuraavista aluekohtaisista neliöhinnoista: Kaupunginosa Tontin hinta 5, 16 14 /m 2 3,4,7,8,9,12 12 /m 2 10, 13, 23 10 /m 2 6,14,15 8 /m 2 50 1,50 /m 2 51 1,00 /m 2 muut tapauskohtainen harkinta Muiden asuintonttien hinnat vastaavat pääsääntöisesti seuraavia aluekohtaisia kerrosalaneliöhintoja: Kaupunginosa Tontin hinta 1,2 65 155 /k-m 2 5 45 65 /k-m 2 7,9,10,15 45 /k-m 2 6,8,12,13,14 40 /k-m 2 Asuintontit luovutetaan pääsääntöisesti varausmenettelyä noudattaen. Rakentajan kanssa tehdään varaussopimus ja rakentaja maksaa varausmaksuna 7 % tontin ostohinnasta (yhden vuoden vuokra). Varausaika on vuosi ja sitä on mahdollista jatkaa teknisen johtajan päätöksellä kahdella vuodella. Varausaikana tontille on rakennettava perustukset, jonka jälkeen tontista tehdään kauppa tai vuokrasopimus. Tämän jälkeen rakennus on tehtävä valmiiksi kolmessa vuodessa. Rantatontit ja muut laadukkaat tontit on luovutettu tarjousten perusteella. Ensin järjestetään yleensä tarjouskilpailu, jossa tarjousten jättöaikana halukkaat jättävät tarjouksen ja ne käsitellään yhtä aikaa teknisen lautakunnan päätettäväksi. Mikäli tontit eivät mene tarjouskilpailussa, ne myydään tarjousten perusteella jatkuvalla myynnillä siten, että tonteista jätetään tarjous viimeistään lautakunnan kokousta edeltävän viikon maanantaina klo 14.00. Määräaikaan mennessä tulleet tarjoukset otetaan käsittelyyn ja niiden perusteella valmistellaan päätösesitys lautakunnan päätettäväksi. Tarjousten perusteella luovutettavat on pääsääntöisesti myyty, mutta esim. Hertunrannan kerrostalotonttien uusimmassa hinnoittelupäätöksessä todetaan että nämä tontit voidaan myös vuokrata. Tarjousten perusteella luovutettavalle tontille on rakennettava kolmessa vuodessa.

16 (26) 2.6.3 Yritystonttien hinnoittelu ja luovutus Yritystontit on pyritty hinnoittelemaan korttelialueittain, jotta ne olisivat muunneltavia yrityksen tarpeiden mukaan. Teollisuustonttien hinnat vaihtelevat 3,5 5 /m2 ja liiketonttien hinnat 16 34 /k-m2. Teollisuustonttien hinta riippuu alueen mm. infran tasosta. Liiketonttien hinta riippuu etäisyydestä keskustaan. Pienten kioskitonttien hinta voi olla edellisiä huomattavasti suurempi, koska niiden rakennusoikeus on yleensä muutama sata neliötä. Yritystonttia hakevalta vaaditaan yleispiirteinen selvitys toiminnan laadusta ja rakennusten suuruudesta. Luovutus on harkinnanvaraista ja päätöksen luovuttamisesta tekee tekninen lautakunta. Luovuttaminen tapahtuu varausmenettelyä noudattaen kuten asuintonteissa ja varaussopimuksessa asetetaan rakentamisvelvoite, joka voi olla myös piha-alueen tasausta ja päällystystä tm. vähäisempää rakentamista koskeva velvoite. Rakennuksia koskeva velvoite esitetään kerrosalaneliömetreinä. Tontit voidaan joko myydä tai vuokrata yrityksen tarpeen mukaan. 2.6.4 Tontin osien luovutus Asemakaavan muutoksella tai tonttijaon muutoksella laajennetaan joitakin tontteja vuosittain. Tontin osa on yleensä hinnoiteltu samalla, kun se on päätetty luovuttaa. Luovutuspäätöksen tekee hinnasta riippuen tekninen johtaja (<10 000 ), tekninen lautakunta (10 000 50 000 ) tai kaupunginhallitus (<500 000 ). Tontin osan hinta määräytyy uuden käyttötarkoituksen ja alueen käyvän hinnan mukaan. 2.6.5 Vuokrasopimusten uusiminen ja kohdentaminen Noin 50 % päättyvistä vuokrasopimuksista uusitaan ja siinä yhteydessä vuokraa on yleensä tarkistettu käypää hintaa vastaavaksi. Ennen vuokran korotusta vuokralaiselle on tarjottu mahdollisuutta ostaa tontti vanhan sopimuksen mukaisin hinnoin ja ehdoin. Vuokrasopimus voidaan myös joutua kohdentamaan, mikäli vuokratonttia on muutettu asemakaavanmuutoksella tai tonttijaon muutoksella. Kohdentaminen tapahtuu muutoin entisin ehdoin, vain tontin pinta-ala ja mahdollisesti numero muuttuvat ja vuokraa tarkistetaan. Sekä vuokrasopimuksen uusimisesta että kohdentamisesta päätetään samassa yhteydessä kuin tontin muutoksesta tehdään päätös. 2.6.6 Aiemmin vuokrattujen tonttien myyminen Kaupungilla on useita satoja tontin vuokrasopimuksia, joista suurimpaan osaan on ehtona sisällytetty omaksilunastamisehto. Ehdon mukaan tontin voi ostaa omakseen vuokrakauden aikana hinnasta, joka johdetaan sen hetkisestä vuokrasta vuokraprosenttia hyödyntäen. Esimerkkinä vuokrasopimus, jonka vuokraprosentti on 7 %, omaksilunastamishinta on 14,3 kertaa kulloinkin voimassa oleva vuosivuokra. Osa vuokrasopimuksista ei sisällä omaksilunastamisehtoa ja näistä on koottu vuokratonttilista, jonka omaksilunastamishinnat kaupunginvaltuusto hyväksyy vuosittain. Hintoja on yleensä korotettu samalla tavalla kuin vuokrakin nousee eli elinkustannusindeksin nousun verran. Mikäli sopimus ei sisällä omaksilunastamisehtoa eikä tonttia ole vuosittain hinnoiteltu, joudutaan hinnoittelu hyväksyttämään kaupunginvaltuustossa erikseen. Näissä

17 (26) hinnoitteluissa on kuitenkin noudatettu samaa periaatetta kuin muissakin omaksilunastamis mahdollisuuksissa. Luovutuspäätöksen vuokratontin myymisestä tekee näissäkin tapauksissa tekninen lautakunta. 2.6.7 Muiden maa-alueiden luovutus Vuosittain vuokrataan muita maa-alueita ja tontin osia lyhytaikaisilla vuokrasopimuksilla sekä myydään mm. metsämaata. Maa-alueiden vuokraamisessa noudatetaan vakiintunutta tapaa hinnoittelussa ja muissa luovutusehdoissa. Vuosivuokra johdetaan ns. ostohinnasta tontin käyvän hinnan mukaan. Lisäksi vuokrataan yleisiä alueita tukkipuiden tai rakennusaikaiseen varastointiin tmv. tarpeeseen teollisuus- ja varastotontin hintaan 3,5 /m2 perustuvalla vuokralla sekä metsämaita metsästykseen 0,50 /ha. Näihin vuokra-alueisiin ei sisälly omaksilunastamismahdollisuutta ja vuokra-aika on yleensä enintään viisi vuotta, jolloin luovutuspäätöksen tekee kaupunginarkkitehti. Metsämaita on myyty pääsääntöisesti vain silloin, kun maa-alue tulee lisämaaksi tonttiin tai muuhun rakennuspaikkaan. Metsämaan hinta perustuu yleensä Metsänhoitoyhdistyksen tm. tahon hinta-arvioon maasta ja puuston käyvästä hinnasta. 2.7 Maanhankinta Ostaminen tai vaihtaminen sekä lunastus tapahtuu aina tapauskohtaista harkintaa käyttäen. Neuvottelut ostamisesta ovat painottuneet kehittämisen painopistealueille, mutta kauppoihin ei ole päästy. Joitakin pieniä maa-alueita on ostettu asemakaavaalueelta tai sen läheisyydestä paikoilta, jossa ennestään on kaupungin maaomaisuutta ja maata voidaan tulevaisuudessa hyödyntää kaupungin kehittämisessä tai ne ovat asemakaavan toteuttamiseksi välttämättömiä. Päätöksen maan ostamisesta tekee hinnasta riippuen tekninen johtaja (<10 000 ), tekninen lautakunta (10 000 50 000 ) tai kaupunginhallitus (<500 000 ). Vuosittain Varkauden alueella tehdään noin 200 400 kiinteistökauppaa, joista suurin osa on pieniä rakennettuja asuintontteja. Etuosto-oikeutta voidaan käyttää vähintään 5000 m2:n suuruisiin maa-alueisiin, jota ei ole luovutettu sukulaisluovutuksena. Harkinta tehdään kiinteistönluovutusilmoitusten tai kauppakirjojen perusteella maankäytössä. Etuosto-oikeuden käyttämättä jättämisestä voidaan ostajan niin halutessa antaa maksullinen todistus, jonka antaa kaupunginarkkitehti. Mikäli maa-alue on kehittämisen kannalta merkittävä, päätöksen etuosto-oikeuden käyttämisestä tekee teknisen johtajan esityksestä tekninen lautakunta / kaupunginhallitus. 2.8 Kaavoitukseen liittyvät aloitteet ja työohjelma Maankäytön työohjelmassa on tällä hetkellä yleissuunnitteluun liittyviä hankkeita 3, joita ovat strateginen yleiskaava ja kulttuuriympäristön suojeluluokitus. Näiden lisäksi osallistutaan kaupan maakuntakaavan valmisteluun työryhmissä ja lausuntoja valmistelemalla. Asemakaavoitukseen liittyviä elinkeinopoliittisia hankkeita on 10, tonttitarjontaa parantavia hankkeita 7 sekä yksityisten tekemiä aloitteita 7. Kaupungin muita hankkeita ovat mm. siirtolapuutarhatoiminnan kehittäminen sekä mahdollisesta palveluverkon muutoksista aiheutuvat kaavamuutostarpeet.

18 (26) Työohjelmassa olevista hankkeista vireillä on 13. Näiden lisäksi maankäytössä hoidetaan kaavoitukseen ja maaomaisuuden hallintaan liittyvää asiakaspalvelua ja tonttimarkkinointia, valmistellaan poikkeamispäätöksiä ja lausuntoja ja suunnittelutarveratkaisupäätöksiä sekä huolehditaan kaupungin paikkatietojärjestelmästä ja maastomittauksista. Asemakaavoitusprosessiin kuuluvat pakolliset vaiheet vievät yleensä ½ 2 vuotta. Yleiskaavaprosessi voi kestää jopa neljä vuotta. Merkittävin elinkeinopoliittinen hanke on Joutenlahden aluekehityshanke, johon kaavoituksen lisäksi sisältyy toiminnan konseptointi sekä toimijoiden ja sijoittajien etsintä. Sen kestoksi on arvioitu 1,5 4 vuotta. Kaavoitushankkeen aikatauluun vaikuttavat mm. osallisten määrä ja alueen laajuus, ulkopuolisilta tilattavien selvitysten kilpailuttaminen ja aikataulutus (esim. luontoselvitykset keväällä tai kesällä), vaihtoehtoisten luonnosten käsittely sekä muiden hankkeiden priorisointi. Pisimpään vireillä olleen kaavan valmistelua on siirretty tärkeämpien kaavojen takia jo yli viisi vuotta. Painopisteen ollessa elinkeinopoliittisissa ja tonttitarjontaa parantavissa hankkeissa yksityisten hankkeita ei ole ollut mahdollista käynnistää, elleivät ne ole liittyneet em. hankeryhmiin. Kuva 4. Maankäytön työohjelmassa olevat hankkeita: elinkeinopoliittiset hankkeet keltaisella, asuintonttitarjontaa parantavat hankkeet oranssilla, kaupungin muut hankkeet sinisellä, yksityisten aloitteet punaisella, värittömät mahdollisia tulevia hankkeita. 2.9 Selvitykset ja muut lähtökohdat Palvelu- ja tilastrategia vuosille 2013 2030, työryhmän loppuraportti

19 (26) Palvelu- ja tilatyöryhmän loppuraportti valmistui 27.11.2012 ja raportti saatettiin tiedoksi kaupunginhallitukselle 17.12.2012 319. Raportin mukaan koulu- ja päiväkotiverkossa on tehtävä muutoksia, koska väkiluku laskee ja väestörakenne muuttuu. Tilojen tarve vähenee ja rakennusten kunto aiheuttaa korjaus ja uusimistarvetta myös mm. sairaalan alueella. Palvelu- ja tilatyöryhmä jatkaa työskentelyä ja tarve kaavan muuttamiseen selviää myöhemmin. Vesi- ja viemärilaitoksen toiminta-alue ja vesihuollon kehittämissuunnitelma Kaupunginhallitus on hyväksynyt kaupungin vesi- ja viemärilaitoksen toiminta-alueen 13.6.2011 142 ja Harjurannan vesiosuuskunnan toiminta-alueen 13.6.2011 143 on hyväksytty kaupunginhallituksessa 13.6.2011 142. Toiminta-alueella kiinteistöjen liittäminen vesi- ja/tai viemäriverkkoon on tarpeen asutuksen tai asutukseen rinnastettavan elinkeino- ja vapaa-ajantoiminnan määrän tai laadun vuoksi. Toimintaalueen on oltava sellainen, että vesihuoltolaitos pystyy huolehtimaan vastuullaan olevasta vesihuollosta tuolla alueella. Varkauden vesi- ja viemärilaitoksen toimintaalue kattaa asemakaava-alueet kaupungin keskustassa ja Kangaslammin taajamassa sekä näiden läheisyydessä olevat tiiviimmin asutut alueet. Harjurannan vesiosuuskunnalla ei ole viemärilaitostoimintaa. Kaupunginvaltuusto hyväksyi 20.6.2011 47 vesi- ja viemärilaitoksen kehittämissuunnitelman, jonka mukaan merkittäviä laajentamispaineita ei ole ja jatkossa keskitytään olemassa olevan verkoston saneeraamiseen. Suunnitelmassa esitetään vesi- ja viemärilaitoksen muutokset pitkällä aikavälillä. Suunnitelma on tehty vuosille 2010 2025. 2.10 Muutostarpeet saadun palautteen perusteella Asiakkailta, kuntalaisilta ja sidosryhmiltä on saatu palautetta seuraavista: - asuinkerros- ja rivitalotonttien sekä yritystonttien maksuton varausaika mahdollistaisi esim. asuntojen ennakkomarkkinoinnin tai yritysrahoituksen järjestelyt ilman merkittävää taloudellista sitoutumista ja edistäisi isojen hankkeiden suunnittelua ja mahdollisesti myös toteutumista - varaussopimuksen voimassa ollessa vuokraoikeudelle ei ole mahdollista saada kiinnityksiä, jolloin rakentamisen rahoittaminen vaikeutuu, varausmenettelystä luopuminen ja suoran vuokrasopimuksen tekeminen edistäisi yksittäisiä rakennushankkeita - hinnoittelu- ja luovutusehtojen hyväksymismenettely sekä tonttien luovutusmenettely on joissakin tapauksissa hidas ja hidastaa mm. yritysten toiminnan käynnistämistä, jolloin menettelyjen joustavoittaminen edistäisi hankkeiden käynnistymistä - tonttien epätasaisuus, puusto ja liittymien puute voi olla ratkaiseva tekijä tontin valinnassa varsinkin yrityksillä, joiden pitäisi päästä nopeasti aloittamaan toiminta, tällöin tonttien tasaaminen ym. parantaminen edistää yritysten sijoittumista Näiltä osin maankäyttöpoliittisessa ohjelmassa on esitetty muutoksia entiseen toimintamalliin.

20 (26) 3 Tavoitteet Tonttien haltijoilta on tullut myös esitys tonttialen ulottamista jo luovutettuihin vuokratontteihin. Tonttialen alkuperäinen tavoite oli saada uusia asukkaita, joten tonttialea ei ole ulotettu vuokratontteihin. Maankäyttöpoliittisen ohjelman tavoitteena on: 1. tukea kaupunkistrategian ja elinkeinopoliittisten tavoitteiden toteuttamista 2. kehittää yhdyskuntarakennetta ekologisesti, kulttuurisesti, sosiaalisesti ja taloudellisesti kestävän kehityksen mukaisesti: - edistämällä olemassa olevan kunnallistekniikan ja kunnallisen palveluverkon hyödyntämistä - tiivistämällä yhdyskuntarakennetta kaupunkirakenteessa olevilla asemakaavoittamattomilla alueilla ja vajaasti rakennetuilla asemakaavoitetuilla alueilla - levittämällä tiivistä yhdyskuntarakennetta vain niille alueille, jotka ovat kaupungin kehityksen kannalta merkittäviä 3. tukea myönteistä väestökehitystä 4. varmistaa riittävä ja kysyntää vastaava asuin-, liike- ja teollisuustonttivaranto - edistämällä kaavoitettujen tonttien rakentamista kysytyillä alueilla (omakotitonttien osalta erityisesti rannoilla) - muodostamalla uusia asuintontteja erityisesti rannan läheisyyteen - muodostamalla kysyntää vastaavia liiketontteja erityisesti keskustan läheisyydessä - muodostamalla kysyntää vastaavia teollisuustontteja olemassa oleville teollisuusalueille ja niiden läheisyyteen 5. huolehtia kaavoitusvoimavarojen lisäämisellä kaavoituksen ajantasaisuudesta ja ennakoitavuudesta elinkeino- ja yritystoiminnan toimintaedellytysten turvaamiseksi 6. edistää kaupungin omistuksessa olevien tuottamattomien kiinteistöjen myyntiä 7. varautuminen ilmastonmuutokseen 4 Keinot tavoitteiden saavuttamiseksi 4.1 Kaupungin kehittämisen painopistealueet Kaupungin kehittämisen kannalta merkittävimmät alueet keskittyvät keskustan asemakaava-alueelle ja sen ympäristöön. Maankäytön resurssien keskittäminen pääasiassa näille alueille tukee tavoitteiden saavuttamista kaikkein parhaiten. Painopistealueiden määrittäminen ei estä kaupungin kehittämistä ja kaavoituksen käynnistämistä myös muilla alueilla, jos tarvetta ilmenee ohjelman hyväksymisen jälkeen. Merkittävimmät alueet on esitetty liitteessä 2. Maankäytön toiminta keskittyy pääasiassa kehittämishankkeisiin, asemakaavoihin ja asemakaavamuutoksiin, jotka tukevat elinkeino- ja yritystoimintaa tai monipuolistavat asuintonttitarjontaa. Lisäksi tehdään tarpeen mukaan kaavoja, jotka ovat edellytys kaupungille tarpeettomien kiinteistöjen myynnille tai muutoin ovat muuttuvien

21 (26) kaupungin toimintojen kannalta tarpeen. Uusia teollisuus- ja työpaikka-alueita sekä asuinalueita kaavoitetaan reserviin siten, että ne ovat tarpeen mukaan otettavissa käyttöön kunnallistekniikan rakentamisella. Uudet asuinalueet suunnitellaan infran osalta saman tasoisena kuin asemakaavoitetut asuinalueet on yleensä suunniteltu. Kunnallistekniikan rakentamisen kustannukset selvitetään kaavoituksen yhteydessä, mutta päätökset rakentamisesta tehdään erikseen Liike- ja teollisuustontit: Asuintontit: Joutenlahden aluekehityshanke käynnistyy 2014 ja kaavoittaminen sen ohella mahdollisimman pian. Hankkeen tavoitteena on löytää alueelle kaupungin kehittämisen kannalta hyvä ja toteuttamiskelpoinen ratkaisu. Pohjoisen portin aluetta (Hasinmäki ja Kiertotien ympäristö) kehitetään siten, että asemakaavaa laatimalla ja/tai muuttamalla muodostetaan vetovoimainen alue liike- ja teollisuustoiminnalle Varkausmäen ja Kopolanniemen kehittämistä jatketaan yhteistyössä maanomistajan kanssa. asemakaavaa muuttamalla pyritään tukemaan yritystoiminnan edellytyksiä tarvittavilla alueilla mm. Harjulantiellä ja Herukkakujalla asuintonttitarjontaa parannetaan asemakaavaa muuttamalla mm. Lehtoniemessä uusia asuinalueita kaavoitetaan kaupungin maalle (mm. Ranta-Luttila, Konnansalo) tai yksityisen maalle, mikäli maanomistajan kanssa päästään sopimukseen (mm. Kosulanniemi, Kopolanniemi, Puurtilanlahti-Murhilahti) loma-asuntotontteja pyritään muodostamaan ranta-asemakaavalla mm. Ketveleenniemessä ja Mustaniemessä Kaupungin toiminnalle tarpeelliset hankkeet: kaupungin omistamien kiinteistöjen asemakaavoja muutetaan tarpeen mukaan mm. silloin kun kaavamuutos on toiminnan laadun muuttuessa tarpeen tai muutos on edellytys rakennuksen myynnille 4.2 Maanhankinta Raakamaata hankitaan kaupungin kehittämisen painopistealueilta, joita on mm. Hasinmäki. Maanhankinta toteutetaan pääsääntöisesti vapaaehtoisella kaupalla tai maanvaihdolla. Tarvittaessa käytetään lainsäädäntöön perustuvia keinoja (lunastus tai etuosto-oikeus). Muuta maata hankitaan vain välttämättömiltä alueilta, joita voivat olla mm. asemakaavan edellyttämät lunastettavat yleiset alueet. 4.3 Yleiskaavoitus Osayleiskaavojen muuttamiseen liittyvät yksityisten maaomistajien tarpeet koskevat joko rakennuspaikkojen siirtämistä tai lisäämistä. Osayleiskaavoja muutetaan maanomistajan aloitteesta, mikäli maanomistaja sitoutuu korvaamaan muuttamisesta aiheutuvat kustannukset kokonaan. Samassa kaavaprosessissa voidaan käsitellä 1 3 vuoden aikana esille tulleet muutostarpeet ja työ teetätetään konsulttitoimeksiantona. Rakennuspaikkojen lisääminen edellyttää yleensä

22 (26) osayleiskaavan laajempaa tutkimista, joten ne käsitellään eri prosessissa kuin rakennuspaikkojen siirtämistä koskevat aloitteet. Samassa prosessissa käsiteltävien aloitteiden määrä ratkaistaan tapauskohtaisesti. 4.4 Asemakaavoitus Ensimmäinen asemakaava laaditaan ensisijaisesti kaupungin omistuksessa olevalle maalle. Kaavaa laaditaan yksityisen maalle, jos alue on kaupungin kehityksen kannalta merkittävä ja maanomistajan kanssa tehdään maankäyttösopimus kaavan toteuttamiseen liittyvien kustannusten jakamisesta. Maankäyttösopimusten periaatteet on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 30.1.2012 8. Asemakaavan muutoksia laaditaan yksityisen maalle, jos muutos on kaupungin kehittämisen kannalta merkittävä tai hanke ei vaaranna muiden hankkeiden aikatauluja. Kaavamuutoksesta peritään kulloinkin voimassa olevan kaupunginhallituksen hyväksymän taksan mukainen korvaus. Asemakaavamuutoksia, jotka koskevat tonttien laajentamista yleiselle alueelle, laaditaan yksityisten aloitteesta pääsääntöisesti vain, jos koko kortteli sitoutuu lunastamaan asemakaavan mukaisen tontin laajennusosan. Laajennusosan lunastamisesta tehdään kiinteistökaupan esisopimus, kun tekninen lautakunta on hyväksynyt kaavamuutoksen. Esisopimuksella sovitaan kiinteistökaupan tekemisestä tietyssä ajassa kaavan lainvoimaiseksi tulon jälkeen. Periaatteesta voidaan poiketa, jos laajennus ei aiheuta korttelirakenteen porrastumista. Yksityisen maanomistajan kanssa voidaan tehdä myös kehittämissopimus, jolla sovitaan mm. kaavaprosessin suunnittelu- ja selvitysvastuun sekä kustannusten jakamisesta. Maanomistaja voi kehittää omistamaansa maata vastaamalla tarpeellisten selvitysten tekemisestä ja alueen kaavan suunnittelusta, jolloin kaupunki vastaa vain työn ohjaamisesta kaupungin strategioita tukevalla tavalla. 4.5 Kaavoituksen ja tontin luovutuksen yhdistäminen (kumppanuuskaavoitus) Kumppanuuskaavoituksessa kaupunki käynnistää yhteistyön potentiaalisen rakennuttajan tai rakennusyrityksen kanssa ennen kaavoituksen käynnistämistä. Kaupunki tekee tulevan maanomistajan kanssa kumppanuussopimuksen, jolla sovitaan suunnittelu- ja selvitysvastuun siirtämisestä tulevalle maanomistajalle ja kiinteistökaupan tekemisestä kaavan lainvoimaiseksi tulon jälkeen, mikäli asetetut tavoitteet saavutetaan. Kaupunki vastaa suunnittelutyön ohjaamisesta kaupungin strategioita tukevalla tavalla. Kumppanuuskaavoitusmallia käytetään tarpeen mukaan. Menettelyllä nopeutetaan tonttien rakentumista, kun normaalissa kaavoitusmenettelyssä tonttikaupat voidaan tehdä ja rakennussuunnittelu aloittaa vasta kaavan lainvoimaseksi tulon jälkeen. Menettelyllä päästään myös parempaan lopputulokseen, kun yhteistyössä toteutettu asemakaava ja rakennussuunnittelu vastaavat paremmin toisiaan. Samalla rakennuttajan resurssit täydentävät kaupungin resursseja.

23 (26) 4.6 Kaupungin maaomaisuuden hallinta Tontin hinnoittelun ja muiden luovutusehtojen muuttamisesta valmistellaan esitys kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Esityksen lähtökohtana on seuraavassa esitetyt periaatteet ja päätös tehdään erillisenä. 4.6.1 Tonttien hinnoittelu Tonttien hinnoitteluun luodaan järjestelmä, jossa yksittäisen tontin hinta pohjautuu aluehinnoitteluun. Alueet voidaan määrittää esim. kaupunginosittain tai vyöhykkeittäin. Aluehinnoittelun hyväksyy kaupunginvaltuusto ja tekninen lautakunta voi esim. tonttia luovuttaessaan huomioida tontin olosuhteet ja tarkistaa tontin hintaa. Sopiva vaihteluväli olisi +/- 10 20 % ja tarkistukseen voisi vaikuttaa tontin pinta-ala, maaperä, maasto, rasitteet tms. tonttia koskevat erityisominaisuudet. Aluehinnoittelu edistäisi tontin luovutusta niissä tapauksissa, joissa tontilla ei vielä ole hyväksyttyä hintaa. Nykyisin teknisen lautakunnan hyväksymä tontin luovutus odottaa vielä, että kaupunginvaltuuston hyväksymä hinnoittelu on lainvoimainen. Aluehinnoitteluun perustuen luovutus tapahtuisi nopeammassa aikataulussa. Rantatonttiin lisätään aina ns. rantalisä, joka on ollut 10 000 17 000 euroa riippuen rannan ominaisuuksista. Näitä ominaisuuksia voivat olla esim. rannan mataluus/syvyys, pohjan kivikkoisuus/tasaisuus sekä yhteydet isoihin vesistöihin. Tonttialea jatketaan päätöksen mukaisesti vuoden 2015 loppuun asti ja sen jatkamisesta tehdään erillinen päätös tarvittaessa. Tonttialea ei uloteta koskemaan ennestään vuokrattuja tontteja, eikä tehtäessä uusia vuokrasopimuksia. 4.6.2 Asuintonttien luovuttaminen Tontit luovutetaan joko myymällä tai vuokraamalla. Laadukkaimmat tontit luovutetaan aina tarjousten perusteella ja luovutuspäätöksen tekee tekninen lautakunta. Muista luovutettavista tonteista ei tehdä erillistä luovutuspäätöstä vaan tontista tehdään suoraan vuokrasopimus maankäytössä ja sopimuksen mukaisesti tontin voi myöhemmin ostaa. Laadukkaimmat tontit luovutetaan tarjousten perusteella joko kaupungin järjestämässä tarjouskilpailussa tai esim. nettihuutokaupassa. Tarjouskilpailussa luovutettavat tontit myydään pääsääntöisesti. Luovutuskirjaan sisällytetään ehto, että tontille on rakennettava kolmessa vuodessa. Jos tontti ei mene kaupaksi tarjouskilpailussa, se voidaan myöhemmin myydä tarjousten perusteella jatkuvalla myynnillä siten, että tontista on jätettävä tarjous viimeistään teknisen lautakunnan kokousta edeltävän viikon maanantaina kello 14.00. Määräaikaan mennessä tulleet tarjoukset käsitellään samanaikaisesti ja niiden perusteella tehdään esitys teknisen lautakunnan hyväksyttäväksi. Muut kuin tarjousten perusteella luovutettavat tontit luovutetaan siten, että hakija ottaa yhteyttä maankäyttöön, jossa tontista laaditaan aina ensin vuokrasopimus. Vuokra-aika on enintään 50 vuotta ja elinkustannusindeksiin sidottu vuosivuokra 7 % teknisen lautakunnan hyväksymästä myyntihinnasta. Vuokrasopimukseen sisällytetään rakentamisvelvoite, jonka täytyttyä tontin voi ostaa. Velvoite katsotaan täytetyksi, kun rakennusluvan mukainen lopputarkastus on hyväksytysti pidetty. Lunastushinta on 14,3 kertaa sen hetkinen vuosivuokra. Mikäli tonttia ei haluta ostaa,

24 (26) jatkuu vuokrasopimus sellaisenaan ilman muita toimenpiteitä sopimuksessa sovituin ehdoin. Mikäli tontin ja sillä olevan keskeneräisen rakennuksen luovuttaa kolmannelle, siirtyvät velvoitteet uudelle vuokralaiselle sellaisenaan. Eli rakentamisvelvoiteaika tai vuokra-aika eivät jatku vaikka vuokralainen muuttuisi. Mikäli rakentamisvelvoite ei täyty, sopimus purkautuu tai puretaan ja vuokralainen on velvollinen poistamaan tontilta sille tulleet rakenteet. Tämän mukaisesti tehty vuokrasopimus on mahdollista kiinnittää, jolloin rahoituksen saaminen helpottuu. Muutos yksinkertaistaa myös luovutusprosessia. 4.6.3 Yritystonttien luovuttaminen Yritystontit luovutetaan joko myymällä tai vuokraamalla ja luovuttaminen on harkinnanvaraista. Tontista tehdään vapaamuotoinen hakemus ja yleisluontoinen liiketoimintaselvitys, jossa esitetään toiminnan luonne ja aiottu rakentamisen määrä. Yrityssalaisuudeksi luokiteltavia yksityiskohtia ei tarvitse ilmoittaa. Tontin luovutuksesta neuvotellaan teknisen johtajan kanssa ja luovutuspäätöksen tekee tekninen lautakunta. Tontista tehdään aina ensin vuokrasopimus. Vuokra-aika on enintään 50 vuotta ja elinkustannusindeksiin sidottu vuosivuokra 7 % teknisen lautakunnan hyväksymästä myyntihinnasta. Vuokrasopimukseen sisällytetään rakentamisvelvoite, jonka täytyttyä tontin voi ostaa. Rakentamisvelvoite esitetään kerrosalaneliömetreinä tai muina toteutettavina rakenteina. Velvoite katsotaan täytetyksi, kun rakennusluvan lopputarkastus on hyväksytysti pidetty. Lunastushinta on 14,3 kertaa sen hetkinen vuosivuokra. Mikäli tonttia ei halua ostaa, jatkuu vuokrasopimus sellaisenaan ilman muita toimenpiteitä sopimuksessa sovituin ehdoin. Mikäli tontin ja sillä olevan keskeneräisen rakennuksen luovuttaa kolmannelle, siirtyvät velvoitteet uudelle vuokralaiselle sellaisenaan. Eli vuokra-aika ei jatku vaikka vuokralainen muuttuisi. Mikäli rakentamisvelvoite ei täyty, sopimus purkautuu tai puretaan ja vuokralainen on velvollinen poistamaan tontilta sille tulleet rakenteet. 4.6.4 Maksuton varausaika Rakennusliikkeille, yrittäjille ymv. tahoille tarjotaan mahdollisuutta tehdä maksuton varaussopimus asuinrakennusten tontista (ei omakotitalotontista) taikka liike- tai teollisuustontista. Varaussopimus tehdään hakemuksesta ja perusteena voi olla esim. asuntojen ennakkomarkkinointi tai yrityksen rahoitusjärjestelyjen hoitaminen. Päätös on harkinnanvarainen ja sen tekee tekninen lautakunta. Sopimus tehdään enintään vuodeksi. Ennen rakentamisen aloittamista tontista on tehtävä vuokrasopimus edellisessä kohdassa mainittujen ehtojen mukaisesti. 4.7 Yritystonttien parantaminen Yritystontteja parannetaan muutamia vuosittain niiden myynnin edistämiseksi. Valmiiksi raivattu tontti voi olla toimipaikkaa etsivälle houkuttelevampi vaihtoehto kuin kivikkoinen ja puustoinen, josta tontin rajojen hahmottaminen on hankalaa. Parannettavat tontit valitaan ja niille varataan määräraha talousarvion hyväksymisen yhteydessä. Tonttien parantaminen tarkoittaa esimerkiksi puiden, kantojen ja kivien poistoa sekä tontin tasausta. Tontille ei ole tarkoitus vaihtaa maita rakentamisen perustamiseksi. Vesihuolto-, sähkö- ym. liittymien rakentaminen valmiiksi selvitetään ja toteutetaan

25 (26) mahdollisuuksien mukaan. Kaikissa tapauksissa liittymiä ei ole järkevää toteuttaa ennen kuin tuleva toiminta on tiedossa. 4.8 Muu maan luovutus Aiemmin vuokrattujen tonttien luovuttaminen Tontit, joiden vuokrasopimuksessa on omaksilunastamisehto tai joiden lunastusehdot on hyväksytty erikseen, myydään sopimuksen mukaisin ehdoin vuokralaisen niin halutessa. Mikäli sopimus ei sisällä omaksilunastamisehtoa eikä tonttia ole erikseen hinnoiteltu, se voidaan silti myydä. Hinta määritetään ensisijaisesti käyttäen alkuperäisen vuokrasopimuksen vuokraprosentin mukaista kerrointa. Esimerkiksi vuokraprosentin 4 mukainen kerroin on 25. Mikäli alkuperäistä vuokraprosenttia ei voida selvittää, lunastushinta määritetään aluehinnoittelua noudattaen. Vuokratontin luovuttamisesta päättää tekninen lautakunta. Tonttiale ei koske aiemmin vuokrattuja tontteja. Vuokrasopimusten kohdentaminen ja uusiminen Tontin rajojen muuttuessa vuokrasopimus uusitaan tai kohdennetaan uuteen tonttiin entisin ehdoin teknisen lautakunnan päätöksellä. Tontin muutos perustuu kaupunginvaltuuston hyväksymään asemakaavamuutokseen taikka teknisen lautakunnan hyväksymään tonttijaon muutokseen. Kohdentaminen tehdään käyttäen tontin sen hetkisestä vuosivuokrasta johdettua neliöhintaa. Esimerkiksi 1000 neliön suuruista teollisuustonttia laajennetaan 500 m2, jolloin vuosivuokran ollessa 280 (4 /m2 ja 7% vuosivuokra) laajennetun tontin vuosivuokraksi muodostuu 420. Uusittaessa sopimusta vuosivuokra tarkistetaan vastaamaan aluehinnoittelua ja muutkin sopimusehdot tarkistetaan tarpeen mukaan. Tontin osat Tontin osien luovutus perustuu aina joko kaupunginvaltuuston hyväksymään asemakaavan muutokseen tai teknisen lautakunnan hyväksymään tonttijaon muutokseen. Hinnoittelu voi perustua erillisenä hyväksyttävään aluehinnoitteluun ja tontin osan luovutushinta hyväksytään luovutuspäätöksen yhteydessä, jonka tekee hinnasta riippuen joko tekninen johtaja, tekninen lautakunta tai kaupunginhallitus. Metsämaan myynti Metsämaata myydään selkeinä kokonaisuuksina vain lisämaaksi esim. rakennuspaikkaan liitettäväksi. Metsää ei myydä metsätalouskäyttöön. Myyntihinta määritetään käyvän arvon mukaan, joka muodostuu maapohjan ja puuston arvoista. Tarvittaessa arvosta pyydetään esim. metsänhoitoyhdistyksen arvio. 4.9 Asemakaavojen toteuttamisen edistäminen Asemakaavojen toteuttamista edistetään tontin luovutukseen kuuluvalla rakentamisvelvoitteella sekä yksityisten tonttien välityksellä, markkinointiyhteistyöllä ja rakentamiskehotuksilla. Rakentamisvelvoite on selostettu kohdassa 4.6. Asemakaavan toteuttamisen edistämisellä pyritään siihen, että valmiin kunnallistekniikan äärellä olevat kysytyt tontit rakentuvat. Tällöin kunnallistekniikan

26 (26) investoinneille saadaan vastinetta ja lisäinvestointeja vaativat uusien alueiden aukaisut voidaan tarvittaessa siirtää. Korotettua kiinteistöveroa ei peritä, koska koskisi lähes kaikkia rakentamattomia tontteja ja siitä on mahdollista hakea poikkeusta. Koska kaikille tonteille ei tällä hetkellä ole kysyntää, perustelut poikkeamiselle olisivat olemassa ja päätös aiheuttaisi vain turhia hakemuksia ja niiden käsittelyjä. Yksityisten tonttien välitystä kehitetään siten, että maaomistajille tarjotaan mahdollisuus markkinoida tonttiaan maankäytössä ylläpidettävällä listalla. Kaupunki käyttää tarvittaessa maankäyttö- ja rakennuslain 97 :n mukaista rakentamiskehotukseen perustuvaa lunastusta, jos tontille on kysyntää ja maanomistaja ei ole halukas tonttiaan myymään. Kaupunginvaltuusto päättää rakentamiskehotuksen antamisesta. Mikäli tonttia ei ole rakennettu kolmessa vuodessa kehotuksen antamisesta, kaupunginhallitus päättää lunastushakemuksen tekemisestä. Lunastuksen jälkeen kaupunki voi myydä tontin. Maanomistaja saa käyvän korvauksen maa-alueestaan joko itse myymällä tai kaupungin lunastaessa tontin. 4.10 Hajarakentamisen ohjaaminen Hajarakentamista ohjaavat osayleiskaavat ja rakennusjärjestys. Vaikutuksiltaan vähäisiä pienialaisia asemakaavamuutoksia pyritään välttämään joustavalla lupamenettelyllä. Käyttötarkoituksen muutoksia myönnetään poikkeamispäätöksillä tapauskohtaisen harkinnan perusteella. Loma-asunnon muuttamista ympärivuotiseksi asunnoksi suositaan erityisesti alueilla, joilla on jo olemassa keskitetty vesihuolto taikka painetta keskitetyn vesihuollon järjestämiseksi. Tämä ei estä poikkeamisen myöntämistä myös muilla alueilla, jos myöntämisen edellytykset muutoin täyttyvät.