Maankäyttösopimusten soveltamisohjeet

Transkriptio

1 Maankäyttösopimusten soveltamisohjeet 1 Maankäyttösopimuksen tarpeellisuus Mikäli ensimmäinen asemakaava tai kaavamuutos laaditaan alueelle, jolla sijaitsee yksityisen omistamaa maata, tulee aina selvittää maankäyttösopimuksen tarpeellisuus. Mikäli maanomistajan saama hyöty kaavasta on merkittävä, neuvotellaan maankäyttösopimus, jossa sovitaan maanomistajan velvollisuudesta osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin sekä sovitaan maksettavasta sopimuskorvauksesta ja muista sopimusehdoista. Jos maanomistajan saama hyöty katsotaan vähäiseksi, ei maankäyttösopimusta solmita. Hyöty arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Seuraavat tilanteet ovat esimerkkejä maankäyttösopimusten solmimisesta erityyppisille maa-alueille. Esimerkeissä kuvataan aluksi yleisesti tilanteet, jonka jälkeen kuvan ja tekstin avulla havainnollistetaan, miten kyseiset alueet huomioidaan maankäyttösopimuksen korvauslaskelmassa. 2 Rakennettu kohde Ensimmäisen asemakaava tai kaavamuutos voidaan laatia alueelle, jolla sijaitsee asuinrakennuksen rakennuspaikka. Tällöin olemassa olevalle rakennukselle tulevaa kaavan mukaista tonttia ei huomioida maankäyttösopimuksen tuomaa arvonnousua määritettäessä. Sama pätee haja-asutusalueen rakentamatonta rakennuspaikkaa, jolle on voimassa oleva rakennuslupa. Kuva 1: Rakennettu kohde Kuva 1 havainnollistaa kyseistä tilannetta. Vihreä tontti kuvaa asuinrakennuksen rakennuspaikkaa, jota ei lasketa maankäyttösopimuksen arvonnousuun mukaan. Sininen ja punainen ovat tontteja, jotka sisällytetään korvauslaskelmaan. Niiden tuoman rakennusoikeuden mukaan määritetään maa-alueen arvonnousu, jonka mukaan sopimuskorvaus lasketaan.

2 3 Rakentamaton kohde Kun ensimmäinen asemakaava tai kaavamuutos laaditaan rakentamattomalle alueelle, maankäyttösopimuksessa huomioidaan koko rakennusoikeuden määrän tai sen lisäyksen tuoma arvonnousu. Kuva 2: Rakentamaton maa-alue Kuva 2 havainnollistaa kyseistä tilannetta. Kuvassa sinisellä ja punaisella merkityt tontit sisällytetään maankäyttösopimukseen ja niiden tuoman rakennusoikeuden mukaan määritetään maa-alueen arvonnousu. 4 Yleiset alueet Maankäyttösopimuksessa sovitaan, että maanomistaja luovuttaa kunnalle kaikki sopimusalueen sisältämät yleiset alueet (esim. katu- ja virkistysalueet). Lähtökohtana on, että yksityisomistuksessa olevat katualueet luovutetaan kunnalle MRL 104 :n ilmaisluovutusperiaatteiden mukaisesti. Muut yleiset alueet huomioidaan korvauslaskelmassa niiden käyvän arvon mukaan. Maankäyttösopimukseen voidaan sisällyttää myös sopimusalueen ulkopuolisia yleisiä alueita. Kuva 3:Yleinen alue Kuva 3 havainnollistaa edellä mainittua tilannetta. Kuvassa punaisella merkityt alueet kuvaavat yleisiä alueita, jotka sisällytetään maankäyttösopimuksen korvauslaskelmaan sinisellä rajattujen tonttien rakennusoikeuden tuoman arvonnousun lisäksi.

3 5 Suojeltava tai säilytettävä rakennus Asemakaavassa omakotitontilla suojeltavaksi tai säilytettäväksi merkitty rakennus jätetään sopimuskorvauslaskelman ulkopuolelle. Mikäli samalle omakotitontille osoitetaan lisärakennusoikeutta, sen tuoma arvonnousu otetaan huomioon korvauslaskelmassa. Kuvassa 4 on esitetty tontti, jolla sijaitsee suojeltavaksi merkitty rakennus (sr-2), joka jätetään maankäyttösopimuksessa korvauslaskelman ulkopuolelle. Tontille on osoitettu myös lisärakennus oikeutta 200 k-m 2 asuinrakennusta varten ja 60 k-m 2 talousrakennusta varten. Näiden rakennusoikeuksien tuoma arvo otetaan huomioon maankäyttösopimuksen korvauslaskelmassa. 6 Käyttötarkoituksen muutos Kuva 4: Suojeltava tai säilytettävä rakennus Mikäli asemakaavan muutosalueella kaavan mukainen käyttötarkoitus muuttuu, arvonnousu määräytyy maa-alueen tulevan ja alkuperäisen käyttötarkoituksen mukaisen käyvän arvon erotuksena. Kuva 5: Käyttötarkoitus ennen uutta kaavaa Kuva 6: Käyttötarkoitus uuden kaavan jälkeen Kuvat 5 ja 6 havainnollistavat uuden asemakaavan tai kaavamuutoksen myötä tapahtuvaa käyttötarkoituksen muutosta. Kuvan 5 punaisella rajatut tontit muuttuvat kaavamuutoksen myötä kuvan 6 sinisellä rajatuiksi AK-tonteiksi. Tämän käyttötarkoituksen tuomasta maaalueen käyvän arvon muutoksesta vähennetään alkuperäinen kuvan 5 mukaisen maaalueen käypä arvo, minkä mukaan maankäyttösopimuksen sopimuskorvaus määräytyy.

4 7 Purettavat rakennukset Asemakaavan muutosalueella purettavat rakennukset otetaan huomioon niiden käyttötarkoituksen ja arvon mukaan. Jos alueella on arvoltaan merkittäviä rakennuksia, jotka tullaan purkamaan kaavan toteuttamisen myötä, huomioidaan rakennusten arvo korvauslaskelmassa. Myös rakennusten merkittävät purkukustannukset voidaan huomioida laskelmassa. Kuvassa 7 on kuvattu kolme eri tilannetta purettavista rakennuksista. Vihreällä merkityllä tontilla sijaitsee asuinrakennus, joka tulee purkaa uuden kaavan toteutumisen myötä. Rakennus huomioidaan korvauslaskelmassa sen käyvän arvon mukaan. Sinisellä merkityllä tontilla sijaitsee purkukuntoisia, ei käytössä olevia rakennuksia, jotka tullaan poistamaan kaavan toteutumisen myötä. Rakennusten purkukustannukset tulevat olemaan vähäiset. Näiden rakennusten arvoa tai purkukustannuksia ei tulla huomioimaan korvauslaskelmassa. Punaisella merkityllä tontilla sijaitsee muussa kuin asuinkäytössä oleva rakennus. Rakennuksen purkukustannukset tulevat olemaan merkittävät ja ne voidaan tapauskohtaisesti huomioida korvauslaskelmassa. 8 Lisärakentaminen Kuva 7: Purettavat rakennukset Mikäli asemakaavamuutoksessa jo rakennetulle tontille osoitetaan merkittävästi lisärakennusoikeutta, arvonnousun myötä kunnalle perittävä sopimuskorvaus voidaan määrittää alhaisemman prosenttiosuuden mukaan (Maapoliittinen ohjelma 2016, s. 6). Lisärakennusoikeutta voidaan osoittaa esimerkiksi kerroskorkeuden lisäyksellä tai rakennusalan lisäyksellä, esimerkiksi osoittamalla jo olemassa olevalle rakennukselle mahdollisuus laajennusosaan tai osoittamalla tontille paikka uudisrakennukselle. Kuva 8: Tontti ennen lisärakentamisoikeutta Kuva 9: Tontti lisärakentamisoikeuden jälkeen

5 Kuvat 8 ja 9 kuvaavat tilannetta, jossa jo rakennetulle tontille osoitetaan lisärakennusoikeutta uudisrakentamista varten. Punaisella rajatulla tontilla sijaitsee jo olemassa oleva rakennus ja asemakaavamuutoksen myötä tontille osoitetaan lisärakennusoikeutta, jolloin kuvan 8 parkkipaikalle (p) osoitettu alue muuttuu kuvassa 9 keltaisella rajatuksi uudeksi rakennusalaksi. 9 Talousrakennukset Asemaakaavassa tai kaavamuutoksessa tonteille voidaan osoittaa talousrakennusten rakennusoikeus erillisenä lukuna. Mikäli talousrakennusten yhteenlaskettu rakennusoikeus ylittää 50 k-m 2, huomioidaan se korvauslaskelmassa. Talousrakennusten arvo määritetään niiden käyvän arvon perusteella. Kuva 10: Talousrakennukset Kuvassa 10 on esitetty tapaus, jossa asemakaavassa kolmelle tontille on osoitettu asuinrakentamiseen tarkoitetun rakentamisoikeuden lisäksi oikeus rakentaa erillinen 40 k-m 2 :n talousrakennus. Tonttien talousrakennusten yhteenlaskettu kerrosneliömäärä on 120 k-m 2, joka ylittää minimirajan 50 k-m 2. Näin ollen talousrakennusten rakennusoikeuden tuoma arvonnousu tullaan huomioimaan korvauslaskelmassa. 10 Lausunnot ja selvitykset Mikäli maankäyttösopimuksia solmittaessa maa-alueen käyvän arvon selvittämisessä täytyy käyttää ulkopuolista arvioitsijaa, voidaan arvioinnista syntyneet kulut jakaa maankäyttösopimuksen korvauslaskelmassa osapuolten kesken. Jos sopimusalueella suoritetaan muita selvityksiä, jaetaan niistä syntyneet kulut korvauslaskelmassa tapauskohtaisesti osapuolten kesken niiden tuoman hyödyn mukaan.