Maapoliittinen ohjelma

Transkriptio

1 Maankäyttö

2 Sisältö 1 Kaupungin maanomistus Kaupungin maapoliittiset tavoitteet Kaupungin maapolitiikka Maanhankinta Vapaaehtoiset kiinteistökaupat Lunastaminen Rakentamiskehotusmenettely Etuostolaki Ilmaisluovutusvelvollisuus Verolait Maankäyttösopimus Kehittämiskorvausjärjestelmä Kehittämisalue Tonttien luovuttaminen, luovutusehdot ja hinnat Omakoti- ja rivitalotontit Asuinkerrostalotontit Teollisuustontit Liiketontit Yleisten rakennusten tontit Tonttien varausmaksut Muiden alueiden luovuttaminen Maapoliittisen ohjelman jatkuvuus

3 1 Kaupungin maanomistus Rovaniemen kaupunki omistaa maa- ja vesialueita yhteensä hehtaaria. Maaomaisuuden hankintamenoarvo tilinpäätöksessä on euroa. Maaomaisuuden käyttö jakautuu seuraavasti: - omassa käytössä olevat, vuokratut, varatut ja vapaat tonttialueet 1216 ha - yleisten alueiden rekisterissä 1032 ha - metsätalous- ja muussa käytössä ha Kaupungilla on vuokramiehiä yhteensä 3300 ( ). AO- ja AP-tonttien osuus on 60 %, AR- ja AK-tonttien osuus on 12 %, teollisuustonttien osuus on 7 % ja muiden alueiden osuus on 21 % kaikista vuokramiehistä. Maanvuokratulot olivat vuonna 2007 yhteensä 2,7 milj. euroa. 3

4 2 Kaupungin maapoliittiset tavoitteet Kaupungin maapolitiikalla ymmärretään niitä kaupungin toimintoja, jotka liittyvät maanhankintaan, maanluovutukseen, näihin johtavien sopimusten laatimiseen, maanhallintaan sekä asemakaavojen toteutumisen edistämiseen. Maapolitiikka on kaavoituksen ohella osa kuntasuunnittelun kokonaisuutta, jota kutsutaan maankäyttöpolitiikaksi. Maankäyttöpolitiikalla on suuri merkitys kaupungin strategian toteuttamisessa. Se luo edellytykset kaupungin asunto- ja elinkeinopolitiikalle. Maankäyttöpolitiikan ja sen osana maapolitiikan tulee noudattaa ja tukea ympäristö- ja ilmastopolitiikan periaatteita. Kaupungin maankäyttöä koskeva osio käsitellään erillisellä kaavoitusohjelmalla. Maapolitiikka ja maankäyttöpolitiikka osana kunnan keskeisiä strategioita Kuntasuunnittelu / Alueiden käytön strategia Asuntopolitiikka Elinkeinopolitiikka Maapolitiikka Maankäyttöpolitiikka Asemakaavoitus Yleiskaavoitus Maapolitiikan tulee turvata kaupunkilaisille viihtyisä, turvallinen ja hyvät palvelut tarjoava asuinympäristö sekä parantaa niin nykyisten yritysten mahdollisuuksia menestyä ja toimia alueella kuin edistää uusien asukkaiden ja yritysten sijoittumista Rovaniemelle. Maapolitiikan keskeisimmät tavoitteet ovat - riittävän ja kohtuuhintaisen tonttitarjonnan varmistaminen 4

5 - kaupungin tonttivarannon kasvattaminen - riittävän raakamaareservin varmistaminen - viihtyisä ja turvallinen yhdyskunta - aluerakenteen eheyttäminen ja rakennetun infrastruktuurin käyttöasteen parantaminen sekä maaseudun kehittäminen alueellisten palvelukylien kautta - olemassa olevan palvelurakenteen täysimääräinen hyödyntäminen Maapolitiikan toteuttamisen lähtökohtana on, että kaupungin kehittymiseen tarvittava maa saadaan käyttöön oikeaan aikaan kohtuullisella hinnalla. Tavoitteiden toteuttamisessa huolehditaan tonttien tuottamisesta asumisen, yritystoiminnan ja työllisyydenhoidon tarpeisiin. Tavoitteet on määritelty kaupunginvaltuuston hyväksymässä alueiden käytön strategiassa ja taloussuunnitelmassa. Asemakaavoitetun maan tehokkuutta edistetään täydennyskaavoituksella ja maankäytön tehostamisella tuetaan elinympäristön toimivuutta ottamalla huomioon viheralueiden riittävyys. Maapolitiikalla luodaan edellytykset kiinteistön omistuksesta riippumattomalle kaavoitukselle ja kaavoituksen aiheuttama maan arvonnousu pidetään pääosin kaupungilla. Kaupungin maaomaisuuden käytön tarkoituksena on toteuttaa em. keskeiset tavoitteet hankkimalla ja luovuttamalla maata kohtuullisella hinnalla. Maapolitiikan hoitamisessa on myös huomioitava se, että Euroopan yhteisö uudistaa valtiontukisäännöstöä, mikä koskee myös kuntia. Tämä vaikuttaa siihen, että kiinteistöjen osto ja myyntihinnat eivät saa sisältää liian alhaisen myyntihinnan tai liian korkean ostohinnan muodossa yrityksille kanavoituvaa tukea, joka voi vääristää kilpailuolosuhteita markkinoilla. Valtiontukiriskien välttämiseksi julkisten maa-alueiden ja rakennusten myynnin ja hinnoittelun periaatteiden tulee edelleen olla selkeitä. Kaupungin kannalta EY:n säädökset edellyttävät erityistä harkintaa mm. kauppapaikkojen luovutusta koskevien päätösten sekä yritysten kanssa tehtävien maankäyttösopimusten yhteydessä. 5

6 3 Kaupungin maapolitiikka 3.1 Maanhankinta on , 4 hyväksynyt uuden Rovaniemen kaupungin alueiden käytön strategian, jossa on hyväksytty seuraavat maankäyttöä ja maapolitiikkaa koskevat periaatteet: - taajamien laajenemissuunnat - ohjeellinen palvelurakenne ja sen sijoittuminen (palvelukylät) - matkailun kasvualueet ja ohjeelliset virkistyspalvelujen alueet - pääliikenneväylät ja niiden kehitystarpeet - muut kehitettävät alueet ja yhteystarpeet - yleis- ja asemakaavoitettavat alueet. Maanhankinnan keskeisimpänä periaatteena on riittävä vaihtoehtoinen tonttitarjonta eri puolilla kaupunkia olemassa olevaa julkista ja yksityistä palvelurakennetta hyödyntäen. Taloudellisten tekijöiden merkitys korostuu maanhankinnassa. Tästä johtuen maanhankinnan painopistealueita ovat ensisijaisesti valmiin kunnallistekniikan ja olemassa olevan palvelurakenteen piirissä olevat rakentamattomat tontit sekä palvelukylien kehittämiseen liittyvät maa-alueet. Raakamaareserviksi hankitaan yksityisessä omistuksessa olevat maa-alueet yleiskaavassa määritetyillä kaupungin laajenemissuunnilta sekä palvelukylien alueilta. Uusia rakentamattomia tontteja saadaan kaupungille seuraavilla maapoliittisilla tavoilla: a) ostamalla vapaaehtoisin kiinteistökaupoin b) lunastamalla c) rakentamiskehotusmenettelyllä d) etuosto-oikeutta käyttämällä e) muilla keinoilla esim. ilmaisluovutusvelvollisuus, verolait 6

7 3.1.1 Vapaaehtoiset kiinteistökaupat Maata hankitaan pääsääntöisesti vapaaehtoisin kiinteistökaupoin maapoliittisten tavoitteiden mukaisesti. Maanhankinta keskitetään ensisijaisesti valmiin kunnallistekniikan ja olemassa olevien palvelujen piirissä tai niiden välittömässä läheisyydessä olevien rakentamattomien tonttien ja yleiskaavassa esitettyjen laajenemissuuntien maa-alueiden hankintaan sekä palvelukylien kehittämistarpeita varten. Kiinteistökauppojen tulee perustua riittävään aikatauluun, joka mahdollistaa kaupungin kannalta kohtuullisen ja johdonmukaisen hintatason. Kaupungin omistamaa maareserviä hyödynnetään myös vaihtomaina. Usein isoissa maakaupoissa pyritään antamaan osana kauppahintaa kaupungin omistamia maaalueita, joten kaupungilla tulee olla maareservissään erilaisia maa-alueita Lunastaminen Kaupunki voi lunastaa maata maankäyttö- ja rakennuslain nojalla eri tarkoituksiin. Asemakaavan toteuttamista varten kaupunki voi lunastaa yleisiä alueita ilman eri lupaa. Ympäristöministeriö voi myöntää kunnalle luvan lunastaa yhdyskuntarakentamiseen tarpeellisen tai muutoin kunnan suunnitelmalliseen kehittämiseen tarvittavan alueen. Yleiskaavan perusteella ministeriö voi myöntää luvan lunastaa liikenneväyläksi ja asuntorakentamiseen osoitetun alueen sekä kunnan laitokselle tarpeellisen alueen. Lisäksi ministeriö voi myöntää lunastusluvan asemakaavan mukaisen korttelin tai alueen toteuttamista varten. Mikäli vapaaehtoiset kaupat eivätkä edellä mainitut muut vaihtoehdot takaa kaupungille riittävää tonttivarantoa, ryhdytään käyttämään tontinosan lunastuksia yhtenä keinona saada em. rakentamattomat tontit rakentamiskelpoisiksi. Lisäksi tarvittaessa käytetään lunastuslain mukaista menettelyä uusien rakennusalueiden hankkimisessa. 7

8 3.1.3 Rakentamiskehotusmenettely Rakentamiskehotuksilla edistetään asemakaavan tarkoituksenmukaista toteutumista. Tavoitteena on tällöin lisätä rakentamattomien tai muutoin vajaakäyttöisten tonttien rakentamista. Rakentamiskehotusmenettelyssä kaupunki voi lunastaa rakentamattoman tontin. Rakentamiskehotuksia käytetään edelleen yhtenä keinona maanhankinnassa Etuostolaki Etuostolaki antaa kunnalle kiinteistökaupassa mahdollisuuden mennä ostajan sijaan, silloin, kun kaupan kohteena oleva alue tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen taikka virkistys- ja suojelutarpeita varten. Etuosto-oikeus koskee yli 5000 m²:n suuruisia alueita. Kaupunki on valmis käyttämään etuostomenettelyä maanhankintakeinona silloin, kun ostettava alue on kaupungille tarpeellinen joko nykyisiin tai tulevaisuuden tarpeisiin, alueen yksityinen omistus saattaa vaarantaa kaupungin ohjausvaltaa ja alue on hinnaltaan käypä. Etuostoa käytettäessä huolehditaan siitä, että maanomistajia kohdellaan tasapuolisesti. Etuostolain nojalla kaupunki saa tiedon kaikista alueellaan tapahtuneista kiinteistökaupoista. Etuosto-oikeutta käytetään aina, kun se on kaupungin kannalta tarkoituksenmukaista Ilmaisluovutusvelvollisuus Ensimmäisen asemakaavan mukaiseen katualueeseen liittyy katualueen ilmaisluovutusvelvollisuus. Kaupungilla on oikeus saada maanomistajalta haltuunsa ja käyttöönsä korvauksetta katualue tietyin ehdoin. Ilmaisluovutusvelvollisuudesta on säädetty tarkemmin maankäyttö- ja rakennuslaissa. Menetelmää käytetään aina ensimmäisen asemakaavan mukaisia katualueita haltuun otettaessa. 8

9 3.1.6 Verolait Verolainsäädännössä on yleensä määräaikaisesti otettu huomioon maapoliittisia päämääriä. Ajanjaksona on voimassa täysi vapautus myyntivoiton verosta, jos luonnollinen henkilö luovuttaa kiinteää omaisuutta kunnalle. Laki tuli voimaan ja se tulee vaikuttamaan myönteisesti tonttien ja maa-alueiden myymiseen kaupungille. Kiinteistöverolakia muutettiin siten, että rakentamattoman asuinrakennuspaikan kiinteistövero voidaan määrätä välille 1-3 %. Lainmuutoksen maapoliittisena tavoitteena on saada rakentamattomat tontit rakentamisen piiriin. Kaupungilla on käytössä rakentamattoman rakennuspaikan kiinteistöveroprosentti maksimisuuruisena eli 3 %. 3.2 Maankäyttösopimus Maankäyttösopimuksilla tarkoitetaan kaupungin ja maanomistajan välillä tehtävää yksityisoikeudellista sopimusta muun kuin kaupungin omistaman maan kaavoittamisesta ja kaavan toteuttamisesta. Tyypillinen sopimus sisältää asemakaavan toteuttamisen vastuujaon, osapuolten oikeudet ja velvoitteet sekä kustannusten jaon. Lisäksi sovitaan yleisten alueiden alueluovutuksista tai mahdollisista aluevaihdoista. Lain mukaan kaavojen sisällöstä ei sen sijaan voida sopia sitovasti. Kaavojen julkinen valmistelu ja kansalaisten vaikutusmahdollisuus varmistetaan myös siten, että maankäyttösopimus voidaan tehdä sitovasti vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Erityistapauksissa kaupunki voi päättää toisenlaisesta sopimusmenettelystä. Erityistapauksia ovat mm. elinkeinopoliittiset, työllisyyspoliittiset tai muut erityiset syyt. Maankäyttösopimuksesta tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä. Maankäyttösopimuksilla on jo pitkään ollut merkittävä asema Rovaniemen maapolitiikassa. Useimmiten sopimuksia tehdään kaavamuutosten yhteydessä. 9

10 Maankäyttösopimus tehdään maanomistajan kanssa, kun - uudessa asemakaavassa osoitetaan vähintään n. 500 krs-m 2 :n rakennusoikeuden arvoa vastaava rakennusoikeus tai - asemakaavan muutoksessa vähintään n. 500 krs-m 2 :n rakennusoikeuden arvoa vastaava rakennusoikeuden lisäys tai - asemakaavan muutos merkitsee kiinteistön arvon huomattavaa muutosta. Maankäyttösopimuksen perusteena on kaupungin hyväksymä asemakaavaehdotus. Asemakaavaehdotuksen hyväksyminen edellyttää, että kaupungin ja maanomistajan välillä on allekirjoitettu maankäyttösopimus. Kaupungin ja maanomistajan välillä sovitaan mm. yleisten alueiden luovuttamisesta kaupungille, maanomistajan osallistumisesta kunnallistekniikan rakentamiskustannuksiin, rakentamisen toteuttamisaikataulusta sekä mahdollisista rasitteista ja suojelumääräyksistä. Hakija maksaa aina asemakaavoitukseen ja kiinteistönmuodostukseen liittyvät kustannukset. Mikäli sopimukseen liittyvää asemakaavaa ei vahvisteta, sopimus raukeaa ja aiheutuneet kustannukset jäävät asemakaavan hakijan maksettavaksi. Asemakaavaehdotuksen perusteella arvioidaan kiinteistön arvonnousu ympäristössä vallitsevan hintatason mukaan. Tästä arvonnoususta korvataan kaupungille 60 %. Kaupungin omistamalle maalle kaavoittamisessa noudatetaan seuraavia periaatteita: - hakijan kanssa tehdään esisopimus, jossa sovitaan mm. tontin varausajasta, asemakaavan yleisestä sisällöstä, kustannusten alustavasta jaosta ja rakentamisaikataulusta - hakija maksaa aina asemakaavoitukseen ja tontinmuodostukseen liittyvät kustannukset sekä hankkeeseen suoranaisesti liittyvät kunnallistekniset ja liikennejärjestelyihin liittyvät kustannukset - tontti myydään tai vuokrataan hakijalle kaupungin päättämällä hinnalla. 10

11 3.3 Kehittämiskorvausjärjestelmä Toissijaisena menettelytapana maankäyttösopimuksen jälkeen on maanomistajalta perittävä alueen kehittämiskorvaus. Kunnalle annetaan mahdollisuus periä laissa määritellyt yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvat kustannukset kunnallisena julkisoikeudellisena maksuna niiltä maanomistajilta, jotka saavat kaavasta merkittävästi hyötyä ja joiden kanssa yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten korvaamisesta ei ole päästy sopimukseen. Toimielimen päätöksellä voidaan periä enintään 60 % asemakaavasta johtuvasta maan arvonnoususta. Esitetty kehittämiskorvaus toimii ns. "varajärjestelmänä", jota voidaan käyttää, mikäli maankäyttösopimuksia ei saada aikaan. Se täydentää hyvin sopimusjärjestelmää. Kehittämiskorvausjärjestelmän olemassaolo mahdollistaa maanomistajien tasapuolisen kohtelun. 3.4 Kehittämisalue Kunta voi määrätä kaavoituksen yhteydessä tai erillisellä päätöksellä yhden tai useamman rajatun alueen kehittämisalueeksi enintään 10 vuodeksi. Alue voi olla rakentamaton tai rakennettu. Kehittämisalueelle muodostetaan erillinen yhteisö, joka vastaa katujen ja yleisten alueiden toteuttamisesta. Alueelle suunnataan erityisiä asunto- ja elinkeinopoliittisia tukitoimia. Kunnalla on oikeus periä kehittämismaksua maanomistajilta erityisestä hyödystä. Alueen toteuttamisesta kertyvien hyötyjen ja kustannusten jakamiseksi voidaan erityisestä syystä suorittaa kiinteistöjärjestely kunnan ja kiinteistönomistajien kesken. Kehittämisalueella kunnalla on pinta-alarajoitukseton etuosto-oikeus. 11

12 3.5 Tonttien luovuttaminen, luovutusehdot ja hinnat Omakoti- ja rivitalotontit Tontit kuulutetaan vähintään yhden kerran vuodessa julkisesti haettavaksi lehtikuulutuksella ja kaupungin internet-sivuilla. Omakoti- ja rivitalotontit luovutetaan pääsääntöisesti joko vuokraamalla tai myymällä tontinsaajan oman valinnan mukaisesti. Toimielin päättää erikseen, jos määrätyt tontit luovutetaan vain myymällä. Toimielin päättää tonttien luovutushinnat ja -ehdot. Omakoti- ja rivitalotonttien vuokra-aika on 60 vuotta ja vuosivuokra on 5 % luovutushinnasta sidottuna elinkustannusindeksiin Asuinkerrostalotontit Tontit kuulutetaan julkisesti haettavaksi lehtikuulutuksella ja kaupungin internet-sivuilla. Asuinkerrostalotontit myydään 1. kaupunginosassa ja siihen välittömästi liittyvillä alueilla tarjousten perusteella. Muualla alueella kaupunki voi tapauskohtaisesti päättää tontin luovutustavasta, luovutushinnasta ja siitä luovutetaanko asuinkerrostalotontteja myös vuokraamalla Teollisuustontit Teollisuustonttien luovuttaminen päätetään tonttikohtaisesti erikseen. Tontit voidaan joko myydä tai vuokrata kaupungin päättämin luovutusehdoin. Vuokra-aika on pääsääntöisesti 30 vuotta ja vuosivuokra on 3 % tontin luovutushinnasta sidottuna elinkustannusindeksiin. 12

13 3.5.4 Liiketontit Liiketonttien luovuttaminen päätetään tonttikohtaisesti erikseen. Tontit voidaan joko myydä tai vuokrata kaupungin päättämin luovutusehdoin. Vuokra-aika on 30 vuotta ja vuosivuokra on 5 % tontin käyvästä hinnasta sidottuna elinkustannusindeksiin Yleisten rakennusten tontit Asema- ja yleiskaavan mukaisia (Y) tontteja ei pääsääntöisesti myydä vaan ne luovutetaan vuokraamalla kaupungin päättämin vuokrausehdoin. Vuokra-aika on 60 vuotta ja vuosivuokra on 5 % tontin käyvästä hinnasta sidottuna elinkustannusindeksiin Tonttien varausmaksut Tontin saaja maksaa kaupungille varausmaksua, jonka maksaminen on edellytyksenä tontin varauksen voimassaololle. Varausmaksua ei palauteta varaajalle, vaikka varaaja ei tekisikään tontista vuokrasopimusta tai kauppakirjaa. Varausaika voi vaihdella 3-12 kuukauden välillä. 3.6 Muiden alueiden luovuttaminen Metsä- ja maatalousalueet, joita kaupungin omat toiminnot eivät tarvitse, myydään käyvällä hinnalla. Asema- ja yleiskaavan mukaisia yleisiä alueita ei myydä. Em. alueista voidaan tehdä vain lyhytaikaisia vuokrasopimuksia. 13

14 4 Maapoliittisen ohjelman jatkuvuus Maapoliittinen ohjelma on strateginen asiakirja, jossa kaupunginvaltuusto määrittelee valtuustokausittain kaupungin maapoliittiset tavoitteet ja toimenpidesuositukset. Ohjelma tarkistetaan ja hyväksytään valtuustokausittain sen ajantasaisuuden varmistamiseksi. 14