KEHITTÄMISKORVAUSTEN ARVIOINTI

Transkriptio

1 KEHITTÄMISKORVAUSTEN ARVIOINTI KUNTIEN JA MAANMITTAUSLAITOKSEN KIINTEISTÖTEHTÄVIEN KOULUTUSPÄIVÄ Seppo Sadeharju Varsinais-Suomen maanmittaustoimisto 1 MAANMITTAUSLAITOS TIETOA MAASTA

2 MIKÄ KEHITTÄMISKORVAUS, MIKSI? Maankäyttö- ja rakennuslaki 91a-91p Maanomistajan velvollisuus osallistua yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin Merkittävä hyöty asemakaavoituksesta maanomistajan kustannusvastuu Pyrittävä sopimukseen (maankäyttösopimukset) Maanomistajia kohdeltava yhdenvertaisesti Jos maanomistajalla on kustannusvastuu, eikä sopimukseen kustannuksiin osallistumisesta päästä, kunnalla on oikeus periä kustannuksia kehittämiskorvauksella 2 MAANMITTAUSLAITOS TIETOA MAASTA

3 KEHITTÄMISKORVAUKSEN PERUSTEET Asemakaavan aiheuttama merkittävä hyöty (91a.1 ) Tontin arvonnousu, joka määritellään lunastuslain periaatteiden mukaan (91c.2 ) Yhdyskuntarakentamisen arvioidut kustannukset (91d ) 3

4 KEHITTÄMISKORVAUKSEN PERUSTEET Korvausta ei saa määrätä maanomistajalle (91c.4 ), jonka alueelle kaavoitetaan pelkkää asuntorakentamista alle 500 km 2 jolle asemakaavoitus ei tuo merkittävää hyötyä Korvauksesta vähennetään ilmaiseksi luovutetun katualueen arvo sekä maanomistajalta perittävä katualueen korvaus (91c.3 ) 4

5 KEHITTÄMISKORVAUKSEN MÄÄRÄ (91f ) Enintään 60% tontin arvonnoususta Valtuusto voi päättää alhaisemmasta tasosta koko kunnassa tai kaava-alueella 5

6 MAANMITTAUSTOIMISTON LAUSUNTO Ennen kehittämiskorvauksen määräämistä on päätösehdotuksesta pyydettävä maanmittaustoimiston lausunto (91h.1 ) Kehittämiskorvausta määrättäessä voidaan kiinteistön arvonnousua koskevilta osin poiketa maanmittaustoimiston lausunnosta vain erityisestä syystä (91h.3 ) 6

7 TONTIN ARVONNOUSUN MÄÄRITTÄMINEN Asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttama tontin arvonnousu (91c.1 ) Tontin arvonnousu määritellään noudattaen soveltuvin osin, mitä kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetussa laissa säädetään korvauksen perusteista (91c.2 ) 7

8 TONTIN ARVONNOUSUN MÄÄRITTÄMINEN Hallituksen esitys: Arviointimenetelmänä pääsääntöisesti kauppa-arvomenetelmä, poikkeustapauksissa tuottoarvomenetelmä Tontin rakentamiskelpoiseksi saattamisen kustannukset pienentävät tontin arvoa (rakennusten purkaminen, maan puhdistaminen) 1. kaavan alueella arvonnousu = asemakaavan laatimisen aloittamisen aikaisen maapohjan arvon ja hyväksytyn kaavan mukaisen tontin arvon erotus Kaavamuutosalueella arvonnousu = aikaisemman kaavan ja uuden kaavan mukaisten tonttien arvojen erotus Arvohetki = kehittämiskorvauksen määräämisen ajankohta 8

9 RAKENNUSTEN VAIKUTUS ARVONNOUSUUN Kiinteistön kaavasta johtuva arvonnousu on määritettävä lunastuslain periaatteiden mukaan Määritettävänä on asemakaavan aiheuttama muutos maanomistajan kiinteistön arvoon Arvo ennen kaavaa tai kaavamuutosta = nykyisen käyttötarkoituksen mukainen arvo Arvo kaavan laatimisen jälkeen = Arvo kaavan mukaisessa käyttötarkoituksessa tai Arvo alkuperäisessä käyttötarkoituksessa Riippuen siitä, kumpi on korkeampi 9

10 RAKENNUSTEN VAIKUTUS ARVONNOUSUUN Rakennusten vaikutus tontin arvonnousuun on harkittava tapauskohtaisesti Asemakaava voi vaikuttaa monella tavalla rakennuksiin: Rakennus voi menettää kokonaan käyttömahdollisuutensa (esim.: asuinalue muuttuu liiketontiksi) purkaminen Rakennus voi menettää osittain käyttömahdollisuutensa (esim.: omakotitalo sijoittuu tontille siten, että se estää koko rakennusoikeuden hyödyntämisen) purkaminen tai säilyttäminen, riippuen siitä, kumpi on kannattavampaa Rakennus voi säilyttää täysin käyttömahdollisuutensa (esim.: omakotitalo sijoittuu uudelle tontille tontin toteuttamisen kannalta optimaalisesti) säilyttäminen 10

11 RAKENNUSTEN VAIKUTUS ARVONNOUSUUN Kiinteistön arvon määrittää kokonaisuus, johon kuuluu maapohja sekä maapohjan käyttötarkoitusta palveleva muu omaisuus Rakennukset ja muu tonttiin kiinteästi kuuluva omaisuus on otettava huomioon tontin arvonnousua määritettäessä Asemakaava vaikuttaa useimmiten tontin käyttömahdollisuuksiin rakennusten tms. vaikutus on yleensä arvonnousua vähentävä tai +/-0, mutta voinee joskus olla arvonnousua lisääväkin tarkastelu on aina tapauskohtainen 11

12 TONTIN OSAN ARVONNOUSUN MÄÄRITTÄMINEN Kehittämiskorvaus on määrättävä sitovan tonttijaon mukaiselle tontille (91g.2 ) Kehittämiskorvaus on kohdistettava kaavatontin osaan ennen maksuunpanoa (91l.2 ) Kohdistaminen suoritetaan maanomistajakohtaisesti noudattaen 91c :ssä säädettyjä perusteita Kunkin kaavatontin osaomistajan arvonnousu määritetään erikseen ottaen huomioon omistuksen käyttötarkoitus ja - mahdollisuus 12

13 YHDYSKUNTARAKENTAMISEN KUSTANNUKSET Kehittämiskorvauksella voidaan periä laissa mainitut yhdyskuntarakentamisen kustannukset: Katujen, puistojen ja muiden yleisten alueiden hankinta-, suunnittelu- ja rakentamiskustannukset Yleisiin rakennuksiin liittyvät maanhankintakustannukset Kaava-alueen maaperän kunnostuskustannukset Kaava-alueen meluntorjunnan kustannukset Kaavoituskustannukset Kustannusten täytyy palvella merkittävässä määrin kaava-aluetta Vain kunnan toteuttamisvastuulla olevien hankkeiden kustannuksia voidaan periä kehittämiskorvauksella 13

14 KÄYTÄNNÖN KOKEMUKSIA Kehittämiskorvausmenettelyä on sovellettu kolme kertaa: Rusko, Päällistönmäki (lausunto annettu ) Seinäjoki, Kauppa-Jouppi ( ) Kaarina, Pohjanpellon jatko-osa ( ) 14

15 RUSKO, PÄÄLLISTÖNMÄKI 276 AO-tonttia ( km 2 ) 7 AP-korttelia ( km 2 ) Kehittämiskorvaus kohdistui kahden maanomistajan alueisiin, yhteensä 23 AO-tonttiin 15

16 SEINÄJOKI, KAUPPA-JOUPPI Kaavamuutos, pinta-ala runsaat 20 ha Kaavamuutos tuo liikerakennusoikeutta km 2 (vähittäiskaupan suuryksikkö), joka on kohdistettu yhteen tonttiin Aikaisemmin liike-, teollisuus- ja asuinrakennusoikeutta Tontti muodostuu useasta kiinteistöstä, joilla on eri omistajat Tontilla on liike-, teollisuus- ja asuinrakennuksia, joista osa käytössä, osa tyhjillään Kehittämiskorvaus koski erittäin pientä osaa tontista 16

17 KAARINA, POHJANPELLON JATKO-OSA 11 AO-tonttia (3.264 km 2 ) 2 AP-tonttia (1.800 km 2 ) Ensimmäinen asemakaava Koko kaava-alue kuuluu yhdelle maanomistajalle 17

18 Kiitos mielenkiinnosta! 18