KUNTOARVIO ELINKAARI- SUUNNITTELUN VÄLINEENÄ Risto Hakala ENROCON OY Tallinna 14.11.2007 14.11.2007 Tallinna 1
SUOMALAIS-VIROLAINEN KIINTEISTÖALAN KEHITYS- JA KOULUTUSHANKE SVING Elinkaarisuunnittelu kiinteistönpidossa Kiinteistöjen elinkaaren suunnittelu 14.11.2007 Tallinna 2
Mitä varten PTS Asuinkiinteistössä joudutaan tarkastelemaan käyttöön, tekniikkaan, terveellisyyteen, viihtyvyyteen ja uudistamiseen liittyviä asioita suhteessa kustannuksiin ja tuottoon nähden eli joudutaan valitsemaan kiinteistönpidon strategia ja teetättämään pitkäntähtäyksen suunnitelmia 14.11.2007 Tallinna 3
Rakennuksen elinvaiheet Rakennuksen elinvaiheet koostuvat rakentamisesta eri suunnitteluosioineen, rakennuksen käytöstä ja lopuksi tulee päätös sen käytön lopettamisesta tai jatkamisesta. Useimmat kiinteistöt säilyvät koko elinkaarensa samassa käyttötarkoituksessa. 14.11.2007 Tallinna 4
Rakennukset ovat pitkäikäisiä ja yleensä ne purkamisen sijasta päätyvät suojeltaviksi. Vanhojen rakennuksien elinkaari muodostuu useista eri käyttöikäjaksoista, jotka sisältävät useita kunnossapitojaksoja. Kiinteistön omistajalla intressissä on odottaa mahdollisimman pitkää käyttöikää, mutta elinkaarilaskelmien kannalta tarkastelu on järkevää tehdä käyttäen 50 vuoden käyttöikää 14.11.2007 Tallinna 5
Elinkaariajattelun lähtökohta Kiinteistönomistajien täytyy tiedostaa, että omistus- ja hallintomallista riippumatta on kiinteistönpidon tehtävänä tuottaa kiinteistön omistajille kohtuullinen tuotto ja yksittäiselle asunnon omistajalle asumiskustannustaso siten, että kiinteistön reaaliarvo eikä asumistaso laske. 14.11.2007 Tallinna 6
Elinkaariajattelun prosessi Elinkaarisuunnittelun toteuttamisprosessi kiinteistön omistajan kannalta on: 1. Kiinteistönomistajan tahto ja sitoutuminen pitkän tähtäyksen suunnitteluun ja toteutukseen asuinrakennuksessa 2. Kuntoarvion tarjouspyyntö, tarjouksien käsittely, kuntoarvioijan valinta ja tilaaminen 3. Kuntoarvion teettäminen elinkaarisuunnittelua varten Kiinteistön lähtötiedot ja -materiaali Asukaskysely Avustaminen kuntoarvion suorituksessa 14.11.2007 Tallinna 7
Elinkaariajattelun prosessi Elinkaarisuunnittelun toteuttamisprosessi: 4. Kiinteistönpitostrategian ja niiden vaihtoehtojen valinta 5. PTS-ohjelma 6. Elinkaarisuunnitelmat eri strategiavaihtoehdoille 7. Omistajien päätös sitoutua hankkeeseen ja sen toteutukseen 14.11.2007 Tallinna 8
Elinkaariajattelun hyödyt Tästä kaikesta tulee omistajat saamaan tiedon, missä kunnossa omaisuus on, miten omaisuutta hoidetaan nyt ja tulevaisuudessa ja kuinka paljon tämä tulee vaatimaan resursseja. Myös virheet, jotka johtuvat eri aikana tehdyistä korjauksista ja niiden suunnitteluratkaisuista voidaan välttää ja ainakin minimoida. 14.11.2007 Tallinna 9
Kuntoarvio Kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden kunnon aistivarainen selvittäminen ja korjaustarpeen yleispiirteinen arviointi sekä niiden määrämuotoinen raportointi. Kuntoarvioon kuuluu myös kiinteistön sisäolosuhteiden ja energiatalouden tarkastelu 14.11.2007 Tallinna 10
Kuntoarvio Käytännössä kuntoarvioraportointi tarkoittaa pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen laatimista. Kuntoarvioon kuuluu myös kiinteistön sisäolosuhteiden ja energiatalouden tarkastelu. Tarvittaessa kuntoarviota täydennetään kuntotutkimuksella. 14.11.2007 Tallinna 11
Kuntoarvio elinkaarisuunnittelua varten Kuntoarvio elinkaaritarkastelua varten poikkeaa perinteisestä kuntoarviosta. Siinä arvioidaan 50 vuoden perspektiivillä kiinteistön kuntoa ja siinä on kiinteistön perusparantamisen ja arvonnoston näkökulma. 14.11.2007 Tallinna 12
Parantamisnäkökulma Lisälämpöeristäminen Ikkunoiden energiatalouden parantaminen Koneellinen ilmanvaihto/energian talteenotto Viestintäverkostot (laajakaistat. TV ym. automaatioverkot) 14.11.2007 Tallinna 13
Lisätilat saunat, yhteiset tilat, säilytys- ja harrastustilat ym. parvekkeet Äänieristäminen Lukitus- ja turvallisuusjärjestelmät Sisäilman parantaminen Piha-alueet, leikkipaikat, parkkipaikat Lisärakentaminen 14.11.2007 Tallinna 14
Kiinteistön lähtötiedot ja -materiaalit Kuntoarvion lähtöaineisto sisältää kiinteistön ja rakennuksen perustiedot, huoltokirjan tiedot ja korjaushistorian sekä asukaskyselyn. Lähtötietoluettelo on osa kuntoarvion tarjouspyyntöä ja näiden pohjalta voidaan suunnitella kuntoarvion toteuttaminen. 14.11.2007 Tallinna 15
Huolto- ja kunnossapitohenkilöstön raportoinnit ja haastattelut Yhteenveto huolto- ja korjaustoimenpiteistä edellisiltä vuosilta ja huoltokirjan tietoja Korjaushistoria, suunnitellut korjaukset ja kunnossapitosuunnitelmat 14.11.2007 Tallinna 16
Asukaskysely Asukaskyselyllä kerätään havaintoja asukkaiden taloyhtiön kunnosta ja ne toimivat kuntoarvion lähtötienoina. Säännölliset asukaskyselyt ja kiinteistökatselmukset kuuluvat kiinteistönomistajan normaaliin toimintaan. 14.11.2007 Tallinna 17
Asukaskyselyllä selvitetään asukkaiden havainnot ja mielipiteet asuntojen ja niihin liittyvien teknisten järjestelmien, pihaalueiden ja yleisten tilojen kunnosta ja toimivuudesta. Kyselyn suorittaja valitsee kiinteistöön sopivat kysymykset, painopisteet ja kyselyn laajuuden. 14.11.2007 Tallinna 18
Tärkeinä lähtötietoina ovat rakennuksen eri huonetilojen lämpötila- ja vetoisuusolosuhteet ja havainnot sisäilman laadusta. Vastuurajat asukkaan ja kiinteistönomistajan välillä on määritettävä ennen kysymysten asettelua. 14.11.2007 Tallinna 19
Vastuujako Esimerkiksi kuka vastaa asunnon sisäilman terveellisyydestä, jos ikkunat, joiden kautta korvausilma tulee, kuuluvat asukkaan vastuulle ja poistoilmakanavat kiinteistölle. 14.11.2007 Tallinna 20
Matala CO 2 Korkea CO 2 14.11.2007 Tallinna 21
Asukaskyselyn kohteet Piha-alue ja rakennus Talon yhteiset tilat Asunto Asunnon wc, kylpyhuone sekä vesikalusteet 14.11.2007 Tallinna 22
Piha-alue ja rakennus 1 Ovatko piha-alueet kunnossa talvisin (hiekoitus, auraus yms.)? 2 Ovatko piha-alueet kunnossa kesäisin (päällyst., lammikot yms.)? 3 Lammikoituuko vesi ulkoseinien viereen? 4 Valuuko sadevesi katoilta seinille hallitsemattomasti? 5 Onko polkupyörien säilytystiloja riittävästi? 6 Onko lasten leikkivälineitä riittävästi? 7 Ovatko lasten leikkivarusteet kunnossa? 8 Onko autojen paikoitustilaa riittävästi? 9 Onko rakennus ulkoisilta osilta kunnossa? 10 Onko kiinteistön jätehuolto toimiva? 11 Onko jätteiden lajittelu järjestetty (biojäte, paperi, sekajäte)? 12 Muuta, mitä? 14.11.2007 Tallinna 23
Talon yhteiset tilat 13 Ovatko porrashuoneet kunnossa? 14 Ovatko talon sauna- ja peseytymistilat kunnossa? 15 Ovatko pyykinpesutilat kunnossa? 16 Ovatko kuivaustilat kunnossa? 17 Ovatko varastotilat kunnossa? 18 Ovatko uima-allastilat kunnossa? 19 Ovatko kylmiötilat kunnossa? 20 Muuta, mitä? 14.11.2007 Tallinna 24
Kuntoarvion sisältö ja laajuus Kuntoarviossa käydään läpi kaikki kiinteistön kunnon ja korjaustarpeen kannalta keskeiset rakennuksen osat ja tekniset järjestelmät sekä niihin kuuluvat laitteet. 14.11.2007 Tallinna 25
Kuntoarvio kohdistuu: Aluerakenteisiin, rakennustekniikkaan ja kiinteistön tiloihin LVI-järjestelmiin, Sähkö- ja tietojärjestelmiin, Hisseihin, Energiatalouteen, Jätehuoltoon Sisäoloihin, turvallisuuteen, terveellisyyteen ja ympäristövaikutuksiin Kiinteistönhoidon kehitystarpeisiin. 14.11.2007 Tallinna 26
Kuntoarvion tekijät Kuntoarvioitsijoiden tulee olla alallaan riittävän kokeneita. Kuntoarvion tekijöiltä on jo tarjousvaiheessa hyvä saada selvitys, mitä mittauksia ja kuinka paljon niitä on tarkoitus tehdä tutkittavassa kohteessa. Kuntoarviossa ei pystytä selvittämään piileviä vikoja ja vaurioita. Siinä pyritään arvioimaan mahdolliset riskitekijät, ongelmat ja niiden syyt. Näiden pohjalta tehdään ehdotukset lisätutkimuksista ja muista jatkotoimenpiteistä. 14.11.2007 Tallinna 27
Asiantuntijakonsulttien käyttö kuntoarvioiden ja ensimmäisen PTSohjelman laadinnassa on yleensä tarpeellista. Taloyhtiön osallistuminen näiden laadintaan ja taloyhtiötä koskevan informaation keräämiseen ja toimittamiseen on ensiarvoisen tärkeätä. PTS-ohjelma päivitetään ja hyväksytään talon omistajien kokouksessa vuosittain 14.11.2007 Tallinna 28
Kuntoarvion tekijät eri osaamisalueille Rakennustekninen asiantuntija Talotekniikan asiantuntija Yhteiset (Palotarkastaja) Aluerakenteet, rakennustekniikka, tilat LVI S Energiatalous Salaojat Sadevesijärjestelmät Lattiakaivot Palotekniset asiat 14.11.2007 Tallinna 29
Kuntoarvioijan vastuu Kuntoarvioijan vastuu määräytyy tilaajan ja kuntoarvioijan välillä tehtävän sopimuksen mukaisesti. Kuntoarvioitsija vastaa tuloksista siinä laajuudessa kuin tarkastus edellyttää hyvää ammattitaitoa noudattaen ja riittäviä työvälineitä ja mittareita käyttäen. Kuntoarvioitsija vastaa käyttämiensä mittausmenetelmien tarkoituksenmukaisuudesta, toimivuudesta ja raportoinnista tilauksen vaatimassa laajuudessa. 14.11.2007 Tallinna 30
Kuntoarviolomake Sarakkeet: rakenteet ja järjestelmät, tyypin, kuntoluokituksen, huomatut puutteet, suositukset ja tärkeysjärjestyksen, viimeksi tehtyjen rakenneosien ja järjestelmien korjausvuoden ja kustannukset, suunniteltujen korjausten ajankohdan ja kustannukset. Kuntoluokat on jaettu 1-6 ja korjaamisen kiireellisyysjärjestys 1-5, siten, että 1 tarkoittaa ensisijaista korjausta ja 5 on vähemmän tärkeä korjaus. 14.11.2007 Tallinna 31
Tärkeysjärjestysluokituksen ja korjauskiireellisyyden välinen riippuvuus Tärkeysjärjestysluokitus Korjauskiireellisyys vuosissa 1 Heti 2 0,5 1 3 1 4 4 4 10 5 >10 14.11.2007 Tallinna 32
Esimerkki kuntoarviotaulukosta KONSTRUKTSIO ONID, TARINDID, SÜSTEEMID Tüüp Seisukord Märgatud puudused Soovituse d Prioriteetsus : 1(esmatähti s).. 5(väheolulin e) Vundamendi konstruksioon plokk 5 5 Hüdroisolatsio on (vundament) 5 Sillutusribad, pandused betoon 5 uus pandus 5 Keldri seinad ja sokkel suurpaneel 4 Keldri põrand betoon 4 sokkel värvimata 5 ebatasasuse d Tasandad a põrand 4 Keldri uksed metall 5 uued uksed 5 Keldri aknad plastik 6 5 soojusta välisseinte da soojapidavu otsaseina s ei ole d, Välisseinad suurpaneel 4 piisav fassaad 4 Välisseina vuugid tsementseg uga kaetud 3 Viimase teostatud remondi aasta Viimase teostatud remondi hinnangulin e maksumus 2006 78000 2002 32000 2007 36000 osaliselt remonditud elastse mastiksiga, 2 2005 28000 14.11.2007 Tallinna 33 2008 2018 planeeritava remondi aasta 2008 2018 planeeritava remondi hinnangulin e maksumus 2018 2500000 (fassaadi soojustuse maksumus ) 2008-2018 30000 (vastavalt vajadusele vuukide kohtremon t)
PTS-ohjelma Kuntoarvion pohjalta laaditaan tekninen PTSehdotus eli pitkän tähtäyksen korjaussuunnitelma. PTS-ehdotuksessa ryhmitellään kunnossapidot ja korjaukset kalenterivuosittain kiireellisyysjärjestykseen. Vuotuiset korjauskustannukset lasketaan arviointipäivän hintatasossa. Rakennusosien ja järjestelmien rakennuskustannustiedot ja kunnossapitokustannukset arvioidaan saatavilla olevien yksikkökustannustietojen mukaan. 14.11.2007 Tallinna 34
Teknisellä PTS-ohjelmalla on tärkeä merkitys kiinteistön kunnossapidon ja korjaustoiminnan suunnittelussa ja niiden kustannuksien ohjaamisessa rakennuksen koko elinkaaren aikana. PTS-ehdotuksen pohjalta voidaan laatia tai laadituttaa PTS-ohjelma, missä otetaan huomioon taloyhtiön omat toiveet, tavoitteet ja rahoitusmahdollisuudet korjausten suhteen eli valita kiinteistönpidon strategian. 14.11.2007 Tallinna 35
Kiinteistönpidon elinkaaristrategia Kiinteistönpidon elinkaaristrategian peruslähtökohtana on kiinteistön vanhenemisesta johtuva korjaustarve tai perusparannustarve. Elinkaaristrategialla pyritään ennakoimaan nykyhetken lisäksi tulevaisuuden toimintoja ja menetelmiä, millä täytetään kiinteistön omistajille asetetut tavoitteet kustannustietoisesti ottamalla huomioon asumismukavuuden vaatimukset. Strategioiden tulee perustua PTS-ohjelmaan ja sen paljastamaan korjausvelkaan, jonka aiheuttaa rakennusosien vanheneminen, korjauksien viivästyminen tai niiden laiminlyönti. 14.11.2007 Tallinna 36
Strategioita voi olla useita ja niiden välillä on syytä tehdä vertailevia elinkaarilaskelmia. Perusstrategiat voivat olla: 1. Rakennuksen teknistä tasoa sekä asumismukavuutta ja terveellisyyttä nostavat toimenpiteet eli perusparannustoimenpiteet 2. Rakennuksen tason säilyttävät toimenpiteet eli peruskorjaustoimenpiteet 3. Ei normaaleita huolto- ja korjaustoimenpiteiden lisäksi peruskorjaustoimintaa eli rakennus peruskorjataan kerralla tai se katsotaan korjauskelvottomaksi ja puretaan 14.11.2007 Tallinna 37
Strategiavaihtoehdot työstää yleensä taloyhtiön hallitus asiantuntijoiden avulla ja esittelee sen omistajille ja sitouttaa omistajat siihen. Kustannuksien lisäksi tutkitaan/ esitellään eri vaihtoehtojen muut arvot, joita ovat kestoikä, aikataulu, toiminnalliset parannukset ja säästö energiaja vesikuluissa. 14.11.2007 Tallinna 38
Korjausvelka 14.11.2007 Tallinna 39
Elinkaarilaskelma Koko rakennuksen elinkaarilaskelmat tehdään eri strategiavaihtoehtojen välillä. Rakennuksen rakenneosan, laitteen tai järjestelmän elinkaarilaskelmat tehdään kahden tai useamman vaihtoehdon vertailuna edullisimman vaihtoehdon löytämiseksi. 14.11.2007 Tallinna 40
Elinkaarikustannusten (LCC) laskenta Elinkaarikustannusten (LCC) laskenta rakennusosittain LCCrosa = investointi + energiakustannusten nykyarvo + huoltokustannusten nykyarvo + jäännösarvokustannuksen nykyarvo LCCtot = 14.11.2007 Tallinna 41
Käyttöikä ja kunnossapitojakso Käyttöikäsuunnittelu tarvitsee taakseen luottavaa tuotekohtaista tietoa. Elinkaarilaskentaa varten tarvitaan eri rakennusosien, laitteiden ja järjestelmien käyttöikä- ja kunnossapitojaksotietoa. 14.11.2007 Tallinna 42
Käyttöikä ja kunnossapitojaksoja Rakennusosan nimi Käyttöikä Kunnossapitojaksot Perustukset >50 Vesikatto peltikate 20 50 50 10 20 10 bitumikermikate 20 10 Vesikaton varusteet 40 10 Julkisivut rapattu betonijulkisivu 30 >50 20 20 saumaus 15 15 Ikkunat 20 50 10 20 Ulko ovet ja parvekeovet (puu) 40 10 20 14.11.2007 Tallinna 43
Elinkaarilaskentataulukko (1000 EEK) Erittely rakennusosittain/vuodet 2006 2007 2008 2009 2010 2011-2015 2015-2024 2025-2055 Piha ( ulkoalueet) 78 30 Perustukset ja runko Julkisivut 50 330 500 Parvekkeet 20 60 Ikkunat ja ulko-ovet 36 50 15 Katto 1060 20 10 500 Huoneistojen märkätilat Yleiset tilat 80 Lämmitysjärjestelmät Vesi- ja viemärijärjestelmä 1141 225 Ilmanvaihto 60 Sähkö ja tietojärjestelmät 30 Hissit 14.11.2007 Tallinna 44
Elinkaarilaskennan yhteenvetotaulukko 2006 2007 20 08 200 9 2010 2011-2015 2015-2024 2025-2055 Kokonaiskustannus Kokonaiskorjauskustannus 1000 EEK 78 2237 20 50 180 475 2785 5825 Korjauskustannukset EEK/m2/kk 1,7 47,28 0,4 2 1,05 0,77 1,0 1,96 Korjauskustannukset EEK/m2/kk /50v 2,46 Energia << >> Vesi- ja jätevesi >> Täyskorjaus 1000 (EEK/m2/kk) 2,78 x xxx 6580 Kuntoluokitus 14.11.2007 Tallinna 45
Hyötyvät osapuolet Taloyhtiön hallinto Osakkaat ja asukkaat Huoltotoimi Pankit Asunnonostajan/myyjän Kiinteistön välittäjä Vakuutusyhtiöt Sijoittajat 14.11.2007 Tallinna 46