Luolalan asemakaavan muutos, osakortteli

NAANTALIN KAUPUNKI / LUOLALAN SENAATTI OY Luolalan asemakaavan muutos, osakortteli 4 Selostus FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY P16854

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 1 (19) Sisällysluettelo 1 Perus- ja tunnistetiedot... 3 1.1 Tunnistetiedot... 3 1.2 Kaava-alueen sijainti... 3 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 3 2 Tiivistelmä... 3 3 Lähtökohdat... 4 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 4 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 4 3.1.2 Luonnonympäristö... 4 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 5 3.1.4 Ympäristön häiriötekijät... 7 3.1.5 Maanomistus... 7 3.2 Suunnittelutilanne... 8 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 8 4 Asemakaavan suunnittelun vaiheet... 12 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve, suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 12 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö... 12 4.3 Asemakaavan tavoitteet... 12 4.4 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 12 5 Asemakaavamuutoksen kuvaus... 13 5.1 Kaavan rakenne... 13 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen... 13 5.3 Aluevaraukset... 13 5.3.1 Korttelialueet... 14 5.3.2 Liikenne- ja katualueet... 14 5.4 Kaavan vaikutusten arviointi... 15 5.5 Kaavamuutoksen suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin... 16 5.6 Kaavamuutoksen suhde yleiskaavan sisältövaatimuksiin... 17 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 19 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat... 19 6.2 Toteuttaminen, ajoitus ja seuranta... 19 Luolala_akm_selostus_130114

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 2 (19) Liitteet 1 Seurantalomake (ehdotusvaiheessa) 2 Ote muutettavasta asemakaavasta 3 Asemakaavan pienennös, kaavamerkinnät ja määräykset 4 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 5 Havainnekuvat

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 3 (19) Luolalan asemakaavan muutos, osakortteli 4 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee korttelin 4 osaa ja virkistysaluetta. Asemakaavan muutoksella muodostuu liike-, toimisto- ja varastorakennusten korttelialuetta ja virkistysaluetta. Suunnitteluorganisaatio Luolalan asemakaavan muutoksen (Luolalan Senaatti Oy) laatii FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy. Naantalin kaupungin taholta työtä ohjaa kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila. FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Kaavasuunnittelu: Anssi Savisalo, arkkitehti, YKS-299, johtava konsultti Jari Alatalo, insinööri, suunnittelija Kaavakäsittelyt Kaavatyön käynnistämisestä on päätetty KH suunnittelujaosto 12.9.2011 Kaavan vireilletulosta kuulutettu kaavoituskatsauksessa 2013 Asemakaavaluonnos nähtävillä 30.10.-15.11.2013 Asemakaavaehdotus nähtävillä Kaupunginhallitus on hyväksynyt asemakaavan Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee Naantalin kaupungissa, Luolalan kaupunginosan (8.) korttelissa 4. Kaava-alue käsittää osan korttelista 4 ja virkistysaluetta. Alueen laajuus on noin 1,8 ha. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus 2 TIIVISTELMÄ Työssä laaditaan asemakaavanmuutos korttelin 4 osalle ja sen läheisille virkistysalueille. Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa alueelle noin 6 000 k-m² rakentaminen korttelialuetta laajentamalla. Toimijaksi tontille on tulossa Hermann s Finland Oy ja Europlan. Tavoitteena on, että kaava saisi lainvoiman keväällä 2014 ja yhtiö pääsisi rakentamaan v. 2014. Suunnittelualue sijoittuu Luolalan kaupunginosan kortteliin 4. Alue kuuluu Luolalan asemakaava-alueeseen (ak-291, vahvistettu 4.6.2007). Alueen laajuus on noin 1,8 ha. Voimassa olevan asemakaavan mukaista liike-, toimisto- ja varastorakennusten (K-1) korttelialuetta laajennetaan voimassa olevan asemakaavan mukaisille virkistys- ja suojavirheralueille (VL ja EV). Rakennusoikeus osoitetaan voimassa olevan asemakaavan tapaan tehokkuusluvulla (e=0.50). Suunnittelualueen maanomistaja on Naantalin kaupunki. Alueen on vuokrannut kaupungilta Luolalan Senaatti Oy. Luolalan Senaatti Oy on jättänyt kaupungille anomuksen asemakaavan tarkistamisesta. Kaavamuutoksen hakija vastaa kaavoituksen kustannuksista. Luolala_akm_selostus_130114

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 4 (19) 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Alue sijaitsee Naantalin kaupungissa, Luolalan kaupunginosan teollisuus- ja yritysalueella Armonlaaksontien, Linkkikadun ja Noutokadun rajaamalla alueella. Alueen laajuus on noin 1,8 ha. Kuva 1. Suunnittelualueen sijainti osoitettu punaisella ympyrällä. 3.1.2 Luonnonympäristö Kaava-alueen ympäristö on pääosin ihmisen muokkaamaa. Maisemakuva Kaavoitettava alue sijaitsee Luolalan teollisuusalueen ja kantatien 40 välissä. Luolalan teollisuusalue sijaitsee kallioisella alueella, jolla kortteleiden ja katujen alueet on louhittu suhteellisen tasaiseksi maastoon. Suunnittelualueen puusto on mäntyvaltaista. Alueella on paikoin avokallioita. Maasto on pienipiirteisesti vaihtelevaa, korkeusasemat vaihtelevat noin +6 metristä +20 metriin.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 5 (19) Kuva 2. Suunnittelualue Armonlaaksontieltä etelään nähtynä. (Kuva: Google Earth) Alueesta lounaaseen sijaitsee yhtenäisenä virkistysalueena toimiva Lintulanpellonpuiston alue, sekä Luolalanjärvi (etäisyyttä noin 1 km). Luonnonsuojelu Suunnittelualueen ympäristö on ihmisen muokkaamaa, eikä alueelta ole tiedossa arvokkaita luontokohteita. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Väestön rakenne ja kehitys Naantalin kaupungissa oli 18 824 asukasta 31.12.2012, ja väkiluvun prosentuaalinen muutos on -0,2 edelliseen vuoteen verrattuna. 31.12.2010 Naantalissa asui 18 807 asukasta ja 2008 heitä oli 18 391 (lähde: Tilastokeskus). Asukasluku on siis pysynyt samassa suuruusluokassa jo jonkin aikaa. Suunnittelualueella ei ole asukkaita. Yhdyskuntarakenne Asemakaavamuutosalue sijaitsee Luolalan teollisuusalueen välittömässä läheisyydessä, Noutokadun luoteispuolella. Naantalin asuntorakentaminen on keskittynyt kantatien 40 (Naantalin pikatie) pohjoispuolelle. Tien eteläpuolella on pääosin teollisuuden ja maatalouden toimintoja. Suunnittelualueen lähiympäristö on yritysrakentamisen aluetta. Suunnittelualueen kunnallistekniset verkostot on toteutettu 2000-luvulla. Kaupunkikuva Korttelin 4 eteläosassa sijaitsee tarroja valmistava teollisuuskiinteistö. Suunnittelualue on vielä rakentamaton ja muuttuu kaavan toteuttamisen myötä rakennetuksi ympäristöksi. Luolalanpuiston männikköistä mäkeä louhitaan rakentamisen mahdollistamiseksi. Kallioleikkaus jää uuden yritysrakentamisen pihapiiriin eikä sillä ole merkittäviä kau- Luolala_akm_selostus_130114

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 6 (19) punkikuvallisia vaikutuksia katukuvaan tai väylämaisemiin. Suunnittelualueen koilliskärkeen sijoittuvat kantatiellekin näkyvät männikköiset kalliot säilyvät osana korttelialuetta. Asuminen Suunnittelualueella ei ole asutusta. Lähin asuinalue on Viluluoto, joka sijaitsee kantatien 40 ja rautatien pohjoispuolella noin kilometrin päässä suunnittelualueesta. Palvelut Naantalin kaupungin palvelut ovat suurimmalta osaltaan kaupungin keskustassa. Ruonan yhdystien varressa on myös kaupallisia palveluja. Lähimmät julkiset palvelut ovat Karvetin kaupunginosassa, missä toimivat mm. koulu ja päiväkoti, pallokenttä ja nuorisotalo. Luolalan teollisuusalue on yritysaluetta, missä on tarjolla eri teollisuusalojen palveluja ja tuotteita. Työpaikat ja elinkeinotoiminta Naantalin merkittävimmät elinkeinot ovat sähkötuotteiden valmistus, öljynjalostus, muu teollisuus, palvelut ja turismi. Naantalin satama on Suomen kolmanneksi suurin tavarasatama. Satamassa on myös Suomen Viljavan Naantalin viljasiilot, Fortumin Naantalin voimalaitos, joka muun muassa tuottaa vesikaukolämpöä Turun alueen asukkaille, Neste Oilin Naantalin jalostamo ja Exxon Mobilin Naantalin voiteluainetehdas. Luonnonmaalla sijaitsee Turun Korjaustelakka Oy, joka on Pohjois-Euroopan suurin kuivatelakka. (Lähde:Wikipedia) Alueelle on suunnitteilla Hermann s Finland Oy:n ja Europlanin liike- ja toimistotiloja. Hermann s Finland Oy on sisutusratkaisuihin erikoistunut tuotantoteknologian yritys. Toimialoja ovat rakentaminen, laivanrakennus, 3D suunnittelu ja tuotanto. Yritys on osa Europlan konsernia, jolla on yhteensä n. 100 työntekijää. Virkistys Suunnittelualueen lähistöllä, lounaassa sijaitsee Lintulanpellonpuiston alue, sekä Luolalanjärvi, joka on merkittävä lintujen levähdyspaikka. Lähimmät liikuntapalvelut sijaitsevat Karvetin koulun yhteydessä olevissa liikuntasalissa ja pallokentillä. Suunnittelualueen länsipuolella on kevyen liikenteen väylä ja ylikulku kantatien 40 yli. Liikenne Suunnittelualue tukeutuu liikenteellisesti Noutokadun kautta Linkkikatuun. Lisäksi Luolalan aluetta rajaavan kantatien pohjoispuolella sijaitsee satamaan johtava rautatie. Sosiaalinen ympäristö Asemakaava-alue sijaitsee Naantalin kaupungin Luolalan kaupunginosassa. Suunnittelualueen läheisyydessä on pääosin yritystoimintaa. Luolalanjärven seutu toimii virkistysalueena. Tekninen huolto Kaava-alueen kunnallistekniset ratkaisut on toteutettu osittain 1990-luvulla ja saatettu päätökseen 2000-luvulla. Noutokatu on päällystämätön.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 7 (19) 3.1.4 Ympäristön häiriötekijät Kantatie 40 saattaa aiheuttaa kaava-alueella meluhaittaa. Alueelle ei ole suunnitteilla melulle herkkiä toimintoja. Neste Oil Oyj:n Naantalin öljynjalostamo kuuluu Turvatekniikan keskuksen ylläpitämälle Seveso II laitosten listalle ja sen konsultointivyöhyke ulottuu 2 km:n säteelle jalostamosta. Neste Oil Oyj:n Naantalin jalostamon kemikaaliriskeihin perustuvat vaara-alueet eivät kuitenkaan ulotu suunnittelualueelle asti. Alueen suunnittelussa tulee ottaa huomioon sijoittuminen öljynjalostamon Seveso-direktiivin mukaiselle konsultointivyöhykkeelle siten, että toiminnan tulee olla alueelle soveltuvaa. Alueelle ei ole suunnitteilla asumista tai muuta vaara-alueelle soveltumatonta toimintaa. 3.1.5 Maanomistus Suunnittelualue on Naantalin kaupungin omistuksessa. Alueen on vuokrannut kaupungilta Luolalan Senaatti Oy. Luolala_akm_selostus_130114

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 8 (19) 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Turun kaupunkiseudun maakuntakaava on vahvistettu ympäristöministeriössä 23.8.2004 lukuun ottamatta osaa Turun lentoaseman pohjoispuolisesta teollisuustoimintojen aluevarauksesta, Koivuluodon ja Kallanpään alueiden virkistysaluevarauksia sekä Heikkilän kasarmialueen virkistysaluevarausta ja ulkoilureittiä. Samalla ympäristöministeriö vahvisti Varsinais-Suomen seutukaavan kumoamisen muilta kuin edellä vahvistamatta jätetyiltä osin. Vahvistamispäätöksen yhteydessä Ympäristöministeriö määräsi maankäyttö- ja rakennuslain 201 :n perusteella maakuntakaavan tulemaan voimaan ennen kuin se on saanut lainvoiman. Maakuntakaavassa alueelle on osoitettu työpaikka-aluetta (TP). Työpaikka-aluetta koskee suunnittelumääräys: Alueelle ei saa sijoittaa uutta asumista, jos sille kohdistuu ympäristöhäiriöitä. Alue sijoittuu kaupunkikehittämisen kohdealueelle (oranssi viiva), jota koskee suunnittelumääräykset: Yhdyskuntarakennetta tulee tiivistää ja rakentamistehokkuutta lisätä alueella. Rakenteen tiivistämisen tulee olla ympäristön laatua kehittävää. Kuva 3. Suunnittelualueen ohjeellinen sijainti on merkitty maakuntakaavaan sinisellä renkaalla (kuva ei ole mittakaavassa).

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 9 (19) Yleiskaava Alueelle on laadittu oikeusvaikutukseton yleiskaava, joka on hyväksytty Naantalin kaupunginvaltuustossa 21.6.1982. Yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M). Kuva 4. Suunnittelualueen ohjeellinen sijainti on merkitty yleiskaavaan punaisella ympyrällä (kuva ei ole mittakaavassa). Asemakaavat Alue kuuluu Luolalan asemakaava-alueeseen (ak-291, vahvistettu 4.6.2007). Luolalan asemakaavassa muutettava alue on liike-, toimisto- ja varastorakennusten korttelialuetta (K-1) ja lähivirkistysaluetta (VL). Luolalanpuisto on osoitettu suojeltavaksi alueen osaksi (s-6), jolla maanpinnan korkeusaseman muuttaminen (kaivaminen, louhinta ja täyttäminen) ja puiden kaataminen ovat kiellettyjä. K-1-aluetta koskevat seuraavat kaavamääräykset: Korttelialueelle saa rakentaa liiketoiminnan vaatimia tuotteenkäsittely-, valmistusja varastotiloja. Rakennuksen, sen osan tai muun rakenteen etäisyys naapuritontin rajasta on oltava vähintään neljä metriä. Luolala_akm_selostus_130114

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 10 (19) Korttelialueelle saa asuntoja rakentaa ainoastaan sellaista henkilökuntaa varten, jonka paikallaolo on alueen valvonnan tai muun hoidon kannalta välttämätöntä. Asuntojen ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 35 db(a). Kullekin asunnolle on piha-alueella varattava suojattua ulkotilaa vähintään 25 m². Korttelialueella on toimistotilojen ja vastaavien hiljaisten työtilojen ääneneristävyyden liikennemelua vastaan oltava vähintään 35 db(a). Louhinta-alueen rajavyöhykettä on mahdollisuuksien mukaan pehmennettävä istuttamalla puita ja pensaita täydentämään alueen luontaista kasvillisuutta. Autopaikkojen vähimmäismäärät: 1 AP / 50 k-m², kuitenkin vähintään 1 ap / 2 työpaikkaa. 2 AP / asunto Pysäköintialueet on jäsennöitävä ja erotettava muista piha-alueista sekä katu- ym. alueista istutuksilla. Suunnittelualueen pohjoisosassa ja sen pohjoispuolisella suojaviheralueella (EV) on voimajohdolle varattu alueen osa. Kuva 5. Ote Luolalan asemakaavasta, joka on vahvistettu 4.6.2007. Suunnittelualueen ohjeellinen rajaus on merkitty punaisella katkoviivalla (kuva ei ole mittakaavassa) Liite 2 Ote muutettavasta asemakaavasta

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 11 (19) Rakennusjärjestys Naantalin kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty kaupunginvaltuustossa ja se on tullut voimaan 1.1.2012. Pohjakartta Pohjakartan on koonnut digitaalisesta aineistosta Naantalin kaupungin mittaustoimi. Naantalin kaupunki ylläpitää itse kaavan pohjakarttaa. Rakennuskiellot Kaava-alueella ei ole rakennuskieltoa. Luolala_akm_selostus_130114

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 12 (19) 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve, suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaavatyössä muutetaan Luolalan alueen asemakaavaa (ak-291, vahvistettu 4.6.2007). Kaavamuutoksella tutkitaan mahdollisuus muuttaa rakennuspaikan maastomuotoja tontin toteutettavuuden parantamiseksi. Aloite kaavan muuttamiseksi on lähtöisin Luolalan Senaattilta ja aiemmin. Alueelle on suunnitteilla Hermann s Finland Oy:n ja Europlanin toimitilat. Yritys on siirtämässä osaa toiminnastaan Raisiosta Naantaliin. Kaupunginhallituksen kaupunkisuunnittelujaosto on käsitellyt Luolalan asemakaavan tarkistamisen käynnistämistä kokouksessaan 12.9.2011. Kaavamuutoksen vireilletulo on todettu kaavoituskatsauksessa v. 2012 ja 2013. Kaavatyötä koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma asetetaan nähtäville samanaikaisesti kaavaluonnoksen kanssa valmisteluvaiheen kuulemisen yhteydessä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on päivitetty kaavaluonnosta laadittaessa 30.9.2013. 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö Suunnittelualue on Naantalin kaupungin omistuksessa. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa on lueteltu osallisina olevia eri tahoja. Liite 4 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 4.3 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavalla mahdollistetaan rakennuspaikan toteuttaminen ja uuden yritystoiminnan sijoittaminen Naantaliin. Alueen laajuus on noin 1,8 ha. Kaavamuutoksen tavoitteena on mahdollistaa alueelle noin 6 000 k-m² rakentaminen alueelle suunnitteilla olevan yritystoiminnan tarpeisiin. Jotta tavoiteltu rakentamistehokkuus olisi mahdollista toteuttaa rakennuspaikalle, on rakennuspaikan maastomuotoja muutettava toteutettavuuden parantamiseksi. Kortteli 4 on liike-, toimisto- ja varastorakennusten korttelialue (K-1). Asemakaavassa muutetaan lähivirkistysaluetta (VL) korttelialueeksi tontin käytettävyyden parantamiseksi. Rakennuspaikan tehokkuuslukua ei koroteta, mutta rakennusoikeus kasvaa rakennuspaikan laajentamisesta johtuen. 4.4 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Asemakaavaluonnosta on ensimmäisten luonnosten jälkeen työstetty siten, että maisemassa näkyvää maastonmuotoa voidaan säilyttää mahdollisimman paljon. Voimassa olevassa asemakaavassa osakortteliin 4 on osoitettu liike-, toimisto- ja varastorakennusten korttelialueeksi tehokkuusluvulla 0.50 ja suurimmalla sallitulla kerrosluvulla III (kolme). Asemakaavan muutosalueeseen sisältyy myös lähivirkistysaluetta (VL). Rakennusoikeuden määrä korttelinosalla kasvaa, sillä tehokkuusluku pysyy samana, mutta liike-, toimisto- ja varastorakennusten (K-1) alue kasvaa.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 13 (19) 5 ASEMAKAAVAMUUTOKSEN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Rakenteellisesti kaava-alue tukeutuu olemassa olevaan katuverkkoon. Mitoitus Asemakaava-alueen pinta-ala on noin 1,8 hehtaaria. Asemakaavan muutosalueella sijaitsevaa liike-, toimisto- ja varastorakennusten korttelialuetta laajennetaan lähivirkistysalueille 0,45 hehtaaria (4550 m 2 ). Korttelialueen pinta-alan kasvun myötä rakennusoikeus nousee 2 275 k-m²:llä yhteensä 6015 k-m²:iin. Liite 1 Seurantalomake (ehdotusvaiheessa) Palvelut Naantalin kaupungin palvelut sijaitsevat suurimmalta osaltaan kaupungin keskustassa, missä on monipuolisia kaupallisia -, julkisia - ja virkistyspalveluja. Myös suunnittelualue tukeutuu Naantalin keskustan palveluihin. Karvetin kaupunginosassa on joitakin lähipalveluja (monitoimitalo) sekä koulu ja päiväkoti. Asemakaava-alue on liike-, toimistoja varastorakennusten korttelialuetta. Alueelle ei sijoiteta uusia palveluita. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 5.3 Aluevaraukset Kaava-alue sijaitsee Naantalin kaupungissa, Luolalan kaupunginosassa. Suunnittelualueen ympäristön maasto on voimakkaasti muokattua. Luolalassa rakennuspaikkoja on tasattu maastoon louhimalla. Tällä hetkellä suunnittelualueella sijaitsee kaksi puustoista mäennyppylää, jotka sijoittuvat voimassa olevan asemakaavan mukaisille virkistysalueille. Virkistysalueilla ei ole virkistysalueiden riittävyyden tai virkistysreitistöjen kannalta merkitystä, mutta ne antavat näkösuojaa teollisuusalueen suuntaan kantatieltä katsoen. Luolalanpuiston virkistysalueella on muutettavassa asemakaavassa suojelumerkintä s- 6, joka nyt poistetaan maastomuokkausten mahdollistamiseksi. Pienempi mäennyppylä osoitetaan kaavassa säilytettäväksi korttelialueen osana. Maaston korkeusasemat vaihtelevat suunnittelualueella noin +6 metristä on +20 metriin. Jotta rakennuspaikasta saadaan teollisuusrakentamiseen soveltuva on maastoa muokattava merkittävästi. Piha-alueiden jäsentelyä on ohjattu kaavamääräyksin, mikä edesauttaa ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutumista. Yleismääräyksissä mainitaan lisäksi, että rakentamatta jäävät tontin osat, joita ei käytetä ajo- tai kävelyteinä eikä pysäköintiin on istutettava ja pidettävä huolitellussa kunnossa. Suunnittelualue sijaitsee maakuntakaavassa työpaikka-alueella (TP), eikä sille kaavassa ole osoitettu erityisiä ympäristön laatua koskevia tavoitteita. Suunnittelualue on liike-, toimisto- ja varastorakennusten aluetta (K-1) ja lähivirkistysaluetta (VL). Korttelialueen kaavamerkinnät ja määräykset on asemakaavamuutoksen myötä säilytetty lähes ennallaan. Liike-, toimisto- ja varastorakennusten aluetta (K-1) on laajennettu, joten alueen rakennusoikeus kasvaa. Luolala_akm_selostus_130114

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 14 (19) Liite 2 5.3.1 Korttelialueet Ote muutettavasta asemakaavasta Asemakaavassa on osoitettu liike-, toimisto- ja varastorakennusten alue (K-1) ja lähivirkistysalue (VL). Rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla (e=0.50). Kerrosten lukumäärä on enintään kolme (III). Suunnittelualueen pohjoisosaan on osoitettu istutettavaa alueen osaa varattu osa-alue, joka pitää sisällään myös pohjoislaidassa olevan mäennyppylän. Tarkoitus on, että mäki voidaan säilyttää maisemallisena elementtinä. Suunnittelualueelle osoitetaan maanpinnan likimääräinen korkeusasema +10.00. Korkeusaseman erotus suhteessa vanhaan N60-korkeusjärjestelmään on noin 0,5 m. Tonttijako vahvistetaan asemakaavan muutoksen yhteydessä. Liite 3 Asemakaavan pienennös, kaavamerkinnät ja -määräykset 5.3.2 Liikenne- ja katualueet Suunnittelualueelle ei sijoitu katualueita. Ajo kortteliin tapahtuu Noutokadulta.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 15 (19) 5.4 Kaavan vaikutusten arviointi Asemakaavalla vaikutetaan alueen rakentamisen määrään ja sijoitteluun sekä maastonmuokkaukseen. Luolalan korttelin 4 asemakaavamuutoksen vaikutusten arvioinnissa selvitetään vaikutukset: liikenteeseen alue- ja yhdyskuntarakenteeseen kaupunki- ja maisemaan sosiaalisiin ja kulttuurisiin vaikutuksiin ympäristön viihtyisyyteen luontoon ja luonnonympäristöön vaikutukset yhdyskuntatalouteen Vaikutukset liikenteeseen Alueen käytöstä johtuva liikenteen määrä ei tule merkittävästi kasvamaan muutettavaan asemakaavaan verrattuna. Nykytilanteessa alue on rakentamaton, joten suhteessa nykytilanteeseen alueen liikennemäärät tulevat kasvamaan. Asemakaava tukeutuu pääosin henkilöautoiluun ja sen toteutuminen tulee lisäämään jonkin verran henkilöautoliikennettä. Suunnittelualueelle on hyvät kevyen liikenteen yhteydet. Piha-alueiden rakentamisessa olisi kiinnitettävä erityistä huomiota liikkumisen miellyttävyyteen, turvallisuuteen ja toimivuuteen kevyen liikenteen keinoin. Pihaalueen suunnittelussa tulisi kiinnittää huomiota myös huoltoliikenteen toimivuuteen ja henkilöautojen pysäköinnin erottamiseen raskaasta liikenteestä esim. istutuksin. Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen Muutettavaan asemakaavaan nähden alueen rakentamisoikeus kasvaa 2275 k-m 2. Korttelialuetta ja rakennusalaa laajennetaan asemakaava-alueen luoteiskulmaan ja Luolalanpuiston suuntaan. Suunnittelualue on rakentamatonta tonttimaata. Alueelle on rakennettu kunnallistekniikka. Asemakaava sallii osalle aluetta liike-, toimisto- ja varastorakennusten toteuttamisen, mutta korttelialue on muodoltaan kapea ja ahdas. Muutettavassa asemakaavassa rakennusoikeuden tehokkuusluku 0.50 sallii 3740 k-m² rakentamisen. Korttelialueen pinta-alan kasvaessa asemakaava sallii samalla tehokkuusluvulla 6015 k-m²:n toteuttamisen. Kaava-alueen rakentuminen tiivistää ja täydentää olemassa olevan työpaikka- ja yritysalueen yhdyskuntarakennetta. Asemakaavassa on ohjattu rakentamisen mitoitusta rakennusoikeuden tehokkuusluvulla ja rakennuksen enimmäiskorkeuden asettamisella. Asemakaavan korttelialuetta koskevat määräykset (K-1) ovat samat kuin muutettavassa asemakaavassa. Vaikutukset kaupunkikuvaan ja maisemaan Alueen maisema- ja kaupunkikuvaa muuttavat kaavan toteuttamisen myötä merkittävimmin puustoisten Luolalanpuiston mäen louhinta sen pohjoisosassa. Voimassa olevassa asemakaavassa Luolalanpuisto on virkistysaluetta, jolle on osoitettu suojelumerkintä s-6 kallioisen mäen suojelemiseksi. Pääosa Luolalanpuiston lähivirkistysalueesta kuitenkin säilyy ennallaan kaavan toteuttamisen jälkeenkin. Kantatien 40 näkymät muuttuvat korttelialueen rakentuessa. Korttelin koillisosassa säilyvä männikköinen mäki pehmentää maisemakuvaa Armonlaaksontien suuntaan. Luolala_akm_selostus_130114

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 16 (19) Suunnittelualue on vielä rakentumaton, joten merkittävimmät muutokset aiheutuvat alueen täydentyessä liike-, toimisto- ja/tai varastorakennuksin. Muutettavaan kaavaan nähden rakentamista sallitaan hieman enemmän ja yksittäisten rakennusmassojen koko voi kasvaa. Sosiaaliset ja kulttuuriset vaikutukset Sosiaalinen ympäristö tulee muodostumaan työpaikka- ja asiakassuhteista. Alue on ennestään ihmisen muokkaamaa maastoa, jolla ei ole erityisiä kulttuuriarvoja. Vaikutukset ympäristön viihtyisyyteen Voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna asemakaavan muutoksella ei ole merkittäviä negatiivisia vaikutuksia elinympäristön viihtyisyyteen tai turvallisuuteen Luolalassa. Viheralueiden määrän väheneminen vaikuttaa kuitenkin viihtyvyyteen jonkin verran maisemamuutoksina ja virkistysalueiden määrän vähenemisenä. Virkistysalueiden riittävyyteen asemakaavan muutoksella ei ole merkittävää vaikutusta. Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Suunnittelualueen ympäristö on voimakkaasti ihmisen muokkaamaa eikä nyt esitetty suunnitelma tältä osin maankäytöllisesti vaikuta merkittävästi ympäristöön. Korttelialueen toteuttaminen vähentää luonnonympäristön määrää alueella entisestään. Luolalanpuiston virkistysalueelle on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu suojelumerkintä s-6, joka turvasi kallioisen mäen säilymistä. Merkintä poistetaan nyt asemakaavan muutoksella. Korttelialueen laajentuminen Luolalanpuiston virkistysalueelle on mielekästä korttelialueen toimivuuden parantamiseksi. Toisaalta toinen alueen koillisosaan sijoittuva mäki voidaan vastaavasti säilyttää. Alueen tasoittaminen tulee toteuttaa siten, etteivät lähialueen toiminnot häiriinny. Vaikutukset yhdyskuntatalouteen Koska Luolalan alueelle on jo rakennettu kunnallistekniikka, ei asemakaavan toteuttaminen aiheuta kustannuksia kaupungille. Kaupunki saattaa joutua louhimaan omistamaltaan alueelta kalliota suunnittelualueen koillispuolella. Alueelle sijoittuvalle toimijalle aiheutuu mm. rakennusten ja piha-alueiden rakentamisesta kustannuksia. Korttelialueen laajentaminen aiheuttaa maastonmuokkaustarpeita, joiden kustannuksista vastaa rakennuspaikan osalta rakennuttaja. 5.5 Kaavamuutoksen suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin Valtioneuvosto päätti 30.11.2000 maankäyttö- ja rakennuslain mukaisista valtakunnallista alueidenkäyttötavoitteista. Tavoitteiden tarkoitus on edistää hyvän elinympäristön ja kestävän kehityksen toteutumista alueiden käyttöä koskevissa päätöksissä sekä turvata alueidenkäytölliset edellytykset valtakunnallisten hankkeiden toteutumiselle. Tavoitteet välittyvät kuntien kaavoitukseen pääsääntöisesti maakuntakaavan ohjausvaikutuksen kautta. Osa tavoitteista otetaan huomioon suoraan kuntakaavoituksessa. Yleiskaava on keskeisin työväline valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden toteuttamisessa kuntatasolla. Koska suunnittelualueella ei ole oikeusvaikutteista osayleiskaavaa, on Luolalan asemakaavamuutoksen yhteydessä tarkasteltu myös valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet on ryhmitelty asiasisällön perusteella seuraaviin kokonaisuuksiin. Kokonaisuuksien alla on esitetty erityisesti Luolalan asemakaavamuutoksen kannalta keskeisiä tavoitteita.

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 17 (19) 1) Toimiva aluerakenne Aluerakenteen tasapainoinen kehittäminen hyödyntämällä olemassa olevia rakenteita ja alueiden omia vahvuuksia. 2) Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu Olemassa olevien yhdyskuntarakenteiden hyödyntäminen ja eheyttäminen. Palvelujen ja työpaikkojen sijoittamien siten, että ne ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa. Ihmisten terveydelle aiheutuvien haittojen poistaminen ja ennalta ehkäiseminen. Riittävien alueiden varaaminen elinkeinotoiminnalle. 3) Toimivat yhteysverkostot ja energianhuolto Liikennejärjestelmien kehittäminen eri liikennemuodot käsittävinä kokonaisuuksina. Liikennetarpeen vähentäminen ja liikenneturvallisuuden parantaminen. Ensisijaisesti olemassa olevien liikenneyhteyksien ja verkostojen kehittäminen Alue tukeutuu olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen. Asemakaavan toteutuminen tiivistää ja täydentää Luolalan työpaikka-alueen rakennetta. Asemakaavamerkinnöillä on otettu kantaa turvallisuus- ja terveellisyystekijöihin kuten meluun. Alue tukeutuu olemassa olevaan liikenne- ja vesihuoltoverkkoon. Alue sijoittuu hyvien yhteyksien äärelle kantatien 40 varteen. Liikennöinti perustuu pääasiassa ajoneuvoliikenteeseen. Alueen länsipuolelle on jo toteutettu kevyen liikenteen väylä ja ylikulku kantatielle 40. 5.6 Kaavamuutoksen suhde yleiskaavan sisältövaatimuksiin Koska suunnittelualueella ei ole voimassa oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on Luolalan asemakaavamuutosta laadittaessa huomioitava maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti yleiskaavan sisältövaatimukset (MRL 54 ). Yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon (MRL 39 ): 1) Yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys; Asemakaavan muutosalue on osa jo olemassa olevaa Luolalan työpaikkaaluetta. Alue sijaitsee erillään Naantalin kaupungin keskusta-alueesta ja asuinalueista, mikä lisää asiointi- ja työmatkaliikennettä, mutta samalla vähentää yritysten toiminnasta mahdollisesti ihmisille aiheutuvia haittoja. Alue tukeutuu olemassa olevaan infrastruktuuriin ja ympäristö on jo osittain rakennettu. Alueen edelleen täydentyminen on yhdyskuntataloudellisesti edullinen ratkaisu. Asemakaavamuutoksella laajennetaan voimassa olevan asemakaavan mukaista rakennuspaikkaa ja siten mahdollistetaan alueelle suunnitteilla olevalle yritystoiminnalle tarkoituksenmukainen toteutus. Luolala_akm_selostus_130114

FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY Selostus 18 (19) 2) Olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö; Asemakaava edistää yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttöä, kun jo rakennettua infrastruktuuria hyödynnetään. 3) Mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla; Kaavamuutosalue sijaitsee liikenteellisesti edullisella paikalla. Yleisesti ottaen liikennöinti tulee olemaan autoliikenteeseen painottunutta. Alueella on kattava kevyen liikenteen verkko, joten esimerkiksi työmatkapyöräily Luolalaan on turvallista. 4) Mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön; Asemakaavamuutoksella ei heikennetä ympäristön turvallisuutta tai terveellisyyttä verrattuna voimassa olevaan asemakaavaan. Asemakaavan muutoksella ei vaikuteta eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin elinympäristössään. 5) Kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset; Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan uuden yrityksen sijoittuminen Naantaliin ja siten tuetaan elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä. Asemakaavan toteutus voi monipuolistaa Naantalin yritystoimintaa. 6) Ympäristöhaittojen vähentäminen; Asemakaavan muutos ei sinällään lisää tai vähennä ympäristöhaittoja. Korttelialueen käyttötarkoitusmerkintä ei salli alueella ympäristöhaittoja aiheuttavaa yritystoimintaa. 7) Rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen; Kaava-alueella ei ole erityisiä inventoituja seudullisesti tai valtakunnallisesti merkittäviä ympäristö-, maisema- tai luontoarvoja, joita tulisi huomioida kaavan suunnittelussa. Alue on jo ennestään asemakaavoitettu liike- ja toimistorakentamiselle, minkä vuoksi toiminnan luonne ei muutu. Maaston muokkaaminen vähentää männikköisten ja kallioisten mäkialueiden määrää Luolalassa entisestään. Maaston muokkaamisen voidaan kokea heikentävän kantatien 40 väylämaisemaa jonkin verran. 8) Virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys. Alueella ei ole merkittäviä aktiivisessa käytössä olevia virkistysalueita tai kohteita. Rakennettava alue laajenee virkistysalueelle vähäisissä määrin kantatien 40 varressa, jossa virkistysalue sijoittuu liikennemelun alueelle, joten asemakaavamuutos ei merkittävästi heikennä virkistysalueiden riittävyyttä tai saavutettavuutta.